1、第 1 页 山东恒生置业发展有限公司建设淄博市恒生城市花园项目可行性研究报告编制单位、人员一览表编制单位项目负责人项目技术负责人项目经济负责人审核主要编写人员第 2 页 目 录第一章 总论1项目及承办单位概况可行性研究的依据主要经济技术指标第二章 项目提出的背景和建设的必要性7第一节 项目提出的背景项目建设的必要性第三章 市场分析与建设规模13市场分析建设规模第四章 建设条件及位置选择20建设条件市政配套设施场址选择第五章 项目设计方案25项目组成内容设计依据总体规划方案建筑设计结构设计公用配套设计第 3 页 第六章 环境影响和安全防护40环境保护安全防护第七章 节能42第八章 组织机构与管理
2、43建设期组织机构及管理物业管理第九章 项目实施进度45第十章 投资估算与资金筹措46投资估算资金筹措与使用计划第十一章 经济效益及社会效益分析47经济效益分析销售收入、税金及附加和利 润估算社会效益分析第十二章 结论与建议51附表 1-5附件第 4 页 第一章 总论项目及承办单位概况项目简介1、项目名称临淄世贸中心建设项目2、项目承办单位山东恒生置业发展有限公司3、法人代表姓名及职务姓名：黄黎明职务：董事长兼总经理4、法定地址及联系电话地址：淄博市张店区华光路 96 号 819 室电话：3116719；31601885、项目性质新建6、建设规模项目占地面积 23.46 公顷，总建筑面积 32
3、2929.73 平方米，其中住宅建筑面积 196176.43 平方米，公建建筑面积 126753.3 平方米，包括商业建筑面积31747.48 平方米，会所建筑面积 2992.92 平方米, 超市面积 39852.19 平方米，服务性公建面积 52160.71 平方米。7、建设期第 5 页 建设期 3 年，2004 年 1 月开工建设。8、项目投资规模和资金来源投资规模：项目总投资 6 亿元，其中：开发建设投资 59500 万元，经营资金 500 万元；第一年资金投入 29000 万元，第二年 资金投入 24000 万元,第三年资金投入 7000 万元。资金来源：企业累计自筹 52000 万元
4、，银行贷款 8000 万元。9、项目经济效益经营收入 66208.00 万元利润总额 3066.56 万元创利税 6708.00 万元投资利润率 5.11%投资利税率 11.18%资本金利润 5.90%二、建设单位概括山东恒生置业发展有限公司成立于 2001 年，公司注册资金 3000 万元，现有职工 28 人，土木工程结构、财会、 经济、统计 等专业技术人员中高级职称 10余名，从业 人员具有丰富的专业经验和优秀的从业素质。具有技术、资金、人才优势，积 极致力于城市居民商品住宅的开发建设事业。本项目建设有六层高档住宅和公建包括酒店、超市，并在充分体现环保节能、智能化管理、安全等现代居住要求的
5、同时，力求提高住房科技含量和实用化程序，建筑楼板采用全现浇技术，墙体为节能保温材料，单户面积从 85 平方米到 130 平方米，楼层高、空间大， 实用率超 过 82%，整个工程将于 3 年内交付使用。以先进的工程管理，成熟的社会配套，理想的环境位置，并在建设、开第 6 页 发、服务等方面积累经验，不断发展壮大企业实力。公司在 2004-2006 年的房地产开发工作中，以本 项目为重点控制造价、科学施工，保证工程质量，3 年内完成本项目的施工建设；同时，通过学习创新、开拓市场， 强化营销管理，实现预定销售目标，取得良好的经济效益和社会效益，满足社会 对房地产越来越高的质量要求。公司将坚持“追求卓
6、越、服 务真诚”的企业精神，坚持客户至上、质量第一的原则，加 强管理、科学施工，以一流的质量，一流的服务，一流的管理，一流的户型设计，精心打造通向市场的“ 精品工程” ，创造更多的名牌，为淄博市城市建设和居民住宅水平的提高做出新的贡献。第二节 可行性研究的依据一、可行性研究的依据山东 恒生置业发展有限公司与 就编制本项目可行性研究报告签订的合同。中华 人民共和国建筑法。中华 人民共和国城市房地产管理法。城市房地 产开发经营管理条例。1998 年 7 月，国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知。省、市、区国民经济和社会发展“九五 ”及 2010 年远景目标纲要和“十五”计划
7、。省、市建设工程收费依据和收费标准。第 7 页 山东恒生置业发展有限公司提供的经济技术资料。其它有关国家政策及信息资料。二、可行性研究的范围项目背景和建设的必要性市场分析及建设规模场所选择及建设条件项目的技术方案和建设方案项目的环境保护和节能实施进度安排管理机构投资估算及效益分析研究结论和建议三、可行性研究的原则（一）以创造二十一世纪文明的居住环境为主导，以推进住宅企业现代化，不断提高居住区综合开发建设水平和综合功能质量为目标，以满足不同层次的社会需求，实现社会、环境、 经济效益的统 一为基本目标。（二）充分体现“以人为 本” 的思想，面向二十一世 纪针对居民经济水平提高和生活方式的更新，以满
8、足居民的生理、心理上的各种需求，努力创造富有特色的城市景观和富有吸引力的生活居住环境。（三）坚持节地、节能和统一规划，合理布局，因地制宜综合开发配套建设相结合的原则，在建设中根据实际情况，顾及长远，做到设计新颖、布局舒展、环境、配套 齐全、具有超前性、示范型的原 则 。（四）根据城市规模的标准，本着舒适、经济、安全、美观的原则考虑设计第 8 页 方案，突出舒适性、生态性、信息性、文化性的原则。（五）坚持科技进步、择优选择设计方案，采用新材料、新工艺、新技术、新设备四新技术，节约投资、减少成本，降低能耗，推进居住区建设水平的提高，坚持获取尽可能高的经济效益和社会效益的原则。（六）坚持环境生态化的
9、原则，在满足日光，通风基础上，着重进行环境和绿地系统的设计建设，最大程度使居民接受自然，享受自然，同时按照可持续发展的原则，建立人与自然有机和谐的统一，充分利用土地及其它资源，坚持“社会效益、 经济效益、环境效益”相结合原则，实现社会、经济、自然、生态在高水平上协调发展。第 9 页 第三节 主要经济技术指标主要经济技术指标表序号 指标名称 单位 指标 备注一1二12345678三四五六七八九十123十一1234用地总规划用地建筑面积总建筑面积总住宅建筑面积公建建筑面积商业建筑面积会所建筑面积超市面积酒店面积服务性公建面积容积率建筑密度居住总人数居住总套数平均每套建筑面积平均每套居住人数绿地率投
10、资指标总投资开发建设投资经营投资财务指标经营收入利润总额投资利润率投资利税率公顷万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米%人套平方米/套人/套%万元万元万元万元万元%23.4632.2919.6112.683.170. 293983025221. 2523.23%525715021303.53261600005950050066208.003066.565.11%11.18%总规划第 10 页 、 项目提出的背景和建设的必要性第一节 项目提出的背景住宅是人类生存的基本条件之一。一个国家居住水平的高低，充分反映了这个国家经济发展水平和社会的文明程度。我国政府历来重
11、视人民的住房问题，并采取了一系列措施，加快住宅建设，不断改善居民的住宅条件。建国以来由于受历史经济落后的限制和政策的局限性，人民群众的住房问题一直没有得到妥善解决。改革开放以来，国家虽然注重了住宅的建设，并且投入了大量资金，建 设规模增大，居住条件明显改善，但由于随着城市人口的快速增长和住房制度的不合理等因素，因而住宅建设远不能满足社会发展的需要。国家“九五”规划和 2010 年远景目标中明确提出： “把住宅业培育成我国的国民经济的经济增长点”。九届全国人大一次会 议上又提出了加快我国住房制度的改革，把实物性 (福利性)分房改为货币化分房，切断居民对政府和单位的依赖，出合一系列优惠政策，调动个人购房的积极性，朱总理在九届人大三次会议工作报告中指出“ 住宅建 设将成为国民经济的重要 产业” 。各地在制定国民经济发展计划和地方规划使都把住宅建设放在突出的位置，把住宅建设作为新的经济增长点和消费热点，以促进房地产业的形成和良性循环发展，并带动整个国民经济的发展。改革开放以来，我国住宅建设进入快速发展时期，1979 年至 1999 年，全国城镇住宅共投资 29181 亿元，新建住宅 52.1 亿平方米（是前 29 年的 9.83 倍），年均竣工 24810 万平方米。国家在推进经济体制改革的同时，对住宅分配制
