1、 【调查研究】抵押贷款存在的风险与应对在我们的工作生活中，无论做什么都需要承担一定的风险，银行也同样如此，在银行的经营过程中，需要承担国家风险、市场风险、经营风险、道德风险、信用风险、操作风险等。而银行业贷款是一项传统的业务，也是银行业取得盈利的最主要、最直接的手段。但是，银行贷款却面临着诸多风险因素的影响。借贷人的各种风险暴露反馈到银行业的经营上，导致银行业贷款的坏账损失，因此银行业为防范贷款风险，按照法律规定，对贷款资产采取有效的抵押担保，约束借款人行为。然而，抵押贷款同样存在着许多的风险，在贷款出现问题时常常出现无法收回抵押价值，或在清偿时出现抵押品不足值等现象。在信贷业务开展的过程中，
2、由于经营理念定位不当、操作不规范等原因，使抵押贷款存在各类风险，下面我们就从法律的角度来谈谈抵押贷款存在的风险与应对。一、租赁权对抗抵押权的风险其一，我们知道在法律中有“买卖不破租赁”的规定。我国合同法第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。可见， “买卖不破租赁”的前提是：租赁在先，所有权变动在后。所以如果出租在前，抵押在后，则抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，这时，抵押不破除租赁。反之，如果抵押在前，出租在后，则抵押可破除租赁，即抵押权人在实现抵押权后，新的所有权人有权解除租赁关系。抵押权是一种物权，而租赁关系中承租人的承租权是基
3、于租赁合同而形成的一种债权，故抵押权人直接对物享有权利，可以对抗物的所有人及第三人。对此，最高法院专门作出了司法解释， 最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第 65 条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；第 66 条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，如果在办理抵押贷款时，抵押物存在“先租赁后抵押” ，借款人（第三人）即使不能按期还贷，由于租赁合同仍然有效，很难顺利处理抵押房地产。而且就算贷款到期，银行去代收租金，如果借款人（第三人）与银行签订借款合同、抵押合同前，已与承租
4、人签订时间较长的租赁合同，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人（第三人）以明显低于市场价格的租金将抵押物出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于偿还贷款。其二，抵押物拍卖保留价不客观。如果借款人不按期还贷，银行有权依法处置抵押房地产用来归还贷款本息。当银行拍卖抵押房地产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，由于借款人（第三人）与承租人签订的长期租赁合同存在，房租明显低于市场价格且早在抵押贷款前已一次性收取，借款人（第三人）就以此为由达到了故意压低抵押房地产拍卖价格的目的。二、抵押登记的风险我国担保法规定，对在法律规定范围内的财产或权利进行抵押时，当事人双方不但要签订抵押合同，
5、而且还要办理抵押物登记手续，否则抵押合同无效。在实践中，很可能出现具有抵押物和签署抵押合同，但却未办理抵押登记，甚至办理虚假登记的情况。某些特定的贷款合同及其相应的抵押合同还须进行公证。三、土地使用权性质引发的风险土地使用性质的不同，土地的使用期限就不同。根据我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第 12 条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；仓储用地 50 年；综合或者其他用地 50 年。银行办理房地产抵押贷款时，应特别注意土地的使用年限，否则就可能给日后处置房
6、地产时埋下隐患。四、抵押物价值风险抵押物价值风险是指抵押物的价值不足以弥补贷款金额而产生的信贷风险。其一，抵押物评估价值失真的风险。目前，由于评估机构管理不规范，在抵押物评估价格上有时不公正，往往根据申请评估人的意愿擅自抬高。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高抵押物的评估价格，让借款人能够申请到更多的贷款；加之评估机构出具的评估报告有效期一般为 1 年，借款期限一般又在1 年以上，等到贷款逾期银行向人民法院提起民事诉讼时，评估机构的评估报告已经失效，也就无从依法追究评估机构评估不实的法律责任。其二，抵押物价值随着市场行情的变化而出现的风险，或抵押人采取各种手段人为抬高
7、抵押物市场价格而出现的风险；三是利用有关漏洞，甚至买通政府部门弄虚作假，蓄意骗取银行贷款。五、抵押物处置的风险如果出现借款人违约，银行在处置抵押物受偿时，会受到税收优先权、土地使用权出让金优先权、职工安置费优先权、建设工程款优先受偿权、留置优先权等对抵押品价值的影响，还会由于政府、法院、拍卖行、评估公司、借款人、竞拍者（受让人）等各方潜在的利益纠纷关系，或是出于提高市场认可度增加成交概率等方面考虑，评估机构可能主观低估抵押品价值，影响银行收回债权金额。六、不规范使用格式（制式）合同的风险格式合同是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的合同。在发放贷款时，多使用格式（制式）
8、合同。个别信贷人员在与借款人、抵押人签订合同时就像填空做作业，千篇一律。但中华人民共和国合同法从维护公平、保护弱者出发，对格式条款从三个方面予以限制：第一，提供格式合同一方有提示、说明的义务，应当提请对方注意免除或者限制其权利的条款，并按照对方的要求予以说明；第二，免除提供格式合同一方当事人主要义务、排除对方当事人主要权利的格式合同无效；第三，对格式合同的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式合同一方的解释。由于借款人、抵押人主体的多样性和抵押财产的复杂性，使得每笔贷款所存在的风险具有个案性。针对抵押贷款出现的各类风险，可以从以下几个方面来进行风险防范：一、深入调查，防止“先租赁后抵押”情形的
9、出现贷前调查是有效防范风险的重要手段。在办理抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，对抵押物、产权关系、抵押合同和相关证件进行严格审查，详细了解借款人（第三人）用来抵押的财产是否已经租赁他人，并对租赁期限、价款等情况摸清，同时依据同类地段的租赁价格进行认真核实、比较，据以对不同情形区别对待，对已经出租期限较长的财产，原则上不予办理抵押贷款，防止出现“先租赁后抵押”问题。当然，如果出现“先抵押后租赁”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，可以办理房地产抵押贷款。在贷后检查工作中，尤其要注意“先抵押后租赁”情形的租赁期限及价款，对于明显低于市场
10、价格的租赁合同，通过有效措施予以及时纠正，必要时可以行使代位权，即提起民事诉讼主张自己的合法权益。二、做好登记备案根据担保法，房地产、林木、航空器、船舶、车辆及企业设备和其他动产进行抵押的需要依法登记，抵押合同从登记之日起开始生效。因此，银行在办理抵押贷款时，必须特别注意抵押物是否需要登记才能生效。此外，还要根据相关的法律法规，确认贷款合同与担保合同是否需要进行公证。三、注意土地使用权的性质和使用年限办理抵押贷款前，要调查清楚房地产所占用土地使用权的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地使用权的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办
11、理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，银行应与借款人（第三人）签订合同，要求借款人（第三人）在处置房地产时补交土地出让金或适当降低贷款的折扣率。四、做好价值评估银行自己必须建立一套完整的抵押物价值评估的内部管理制度，定期开展抵押物价值评估工作。其次，还要加强对资产评估公司的联系、了解和评估，防止抵押物价值评估业务外包出现弄虚作假的风险。再次，对于出具抵押物产权凭证的政府部门也不能完全忽视，尤其是要注意分析是否存在借款人买通政府部门关键人员而出具虚假产权证明或重复抵押等情况的可能性。五、发放贷款时，规范使用格式合同六、加大贷后检查力度贷后检查同样是有效防范风险的重要手段，做好贷后检查，随时关注
12、借款人、抵押物情况，有效控制风险，及时采取有效措施进行风险防控。七、充分利用法院数据库信息，及时掌握借款人、抵押人涉诉情况现在是一个科技发达的时代，经常在街上的公告栏里可以看到法院公布的被执行人、失信人情况以及一些抵押物拍卖公告。而且，在各市中级人民法院的内部网络上，可以查询案件当事人的有关涉案情况，如有无债权人主张债权？有无拟抵押的财产存在法院查封、扣押的情况？有无强制执行的到期债务等等。根据这些情况，银行能更好地掌握借款人、抵押人的财产及信用状况，从而有效地把控贷款风险。风险无处不在，也不可能通过其他方法、途径化为零。银行只能尽职尽责，努力做好风险防控，有效地进行风险防范，把风险降到最低，使利益更大化，从而更好地进行发展。
