1、 普惠新样本筑就“幸福家”随着经济社会发展和城镇化进程提速，村庄社区化改造加快，各类以小产权房为主的新型社区如雨后春笋般兴建起来，农村居民尤其是城乡结合部农户对住房消费信贷的需求逐渐增加。作为以支持“三农”发展为己任的地方农村金融机构，农商银行理应承担起践行普惠金融的职责，填补农民住房贷款这一空白领域。近年来，山东临沂罗庄农商银行结合当地实际，主动破题，因地制宜推出“幸福家”农村住房贷款，截至 2017 年 2 月末，已累计发放农民住房贷款 5.6 亿元，余额 2.06 亿元，惠及 3000 余农户。最近，该行又准入了两个新的社区农民住房贷款项目。一。调研先行，因地制宜推出“幸福家”品牌201
2、2 年，罗庄农商银行组成了专人调研组，对罗庄区房地产板块的住房按揭、商铺按揭以及农民住房贷款进行了详尽的调查分析，通过深入研判得出结论：开办农民住房贷款，既必要又可行。特殊区域结构诞生“幸福家” 。罗庄区位于临沂市区最南面，大部分地区属于城乡结合区域，且制造业发达，用工量大，长期务工人员多达 23 万。在财富积累尚未达到一次性付清房款的情况下，农民住房的信贷需求异常旺盛。小产权房升值空间小，购房一般是自用或为儿女购置婚房等刚性需求，极少存在炒房投资现象，需求量大且风险小。优化信贷结构催生“幸福家” 。罗庄区是鲁南重工业基地，素以“江北第一瓷都”而闻名，工业基础雄厚，陶瓷、建材、煤炭、钢铁等传统
3、制造业发达，同时也是近年来环保治理的重灾区和主战场，行业集中度风险、担保圈风险、去产能压力等一系列问题不断爆发，风险防控压力加大，信贷结构调整尤为迫切。践行普惠金融呼唤“幸福家” 。过去购买村集体社区小产权房或进行危房改造的农户、周边打工务工人员，受限于小产权房抵押难而难以从银行获得贷款。现在该行通过产品改造和服务创新，有效满足了农户和务工人员购房的信贷需求，针对性解决了长期以来鲜有信贷产品顾及到小产权房这一领域的缺憾。稳固效益来源需要“幸福家” 。受小产权等因素的影响，农民住房贷款相对于其他批量贷款收益较稳。购买小产权房者，大部分是农户或外来务工人员，他们朴实守信，看重房子，看重信用，一般都
4、把偿付房贷当做整个家庭的头等大事，基本能够保证按月付息，是值得信赖的信贷群体， “幸福家”贷款也已成为该行稳定的利息收入来源。二。制度跟进，有章可循优化“幸福家”流程在农民住房贷款开办过程中，该行本着“开办顺畅、程序简化、风险可控”的原则，积极向他行学习类似产品经验，并结合当地实际不断摸索，寻找产品的契合点和突破口。主动破题，探索路径。早在 2009 年，该行就开始探索该项业务突破路径。在当地住建局的支持帮助下，制订农民住房贷款管理办法 ，塑造了“幸福家”品牌的制度雏形，使业务开展变得有据可循。针对房子没有产权、不能直接作抵押的事实情况，该行又积极协调公证处为房子办理公证抵押，破解了小产权房抵
5、押难这一主要瓶颈。制度保障，规范操作。2013 年，山东省联社制定印发了山东省农村信用社农民住房贷款管理办法 ，为“幸福家”业务的持续开展提供了制度依据。该行随即以此为蓝本制定了农民住房贷款操作规程，明确了一系列规定，并沿用至今。在开发商准入方面限定条件，不符合条件者，宁做零售不做批量业务；在贷款额度方面，根据借款人所购住房的总价款、信用等级、家庭总收入和综合还款能力等因素确定，不超过总价款的 60%，且不超过 30 万元；在贷款期限方面，根据借款人生产经营情况、收入状况和综合还款能力等因素确定，最长不超过 10 年；在贷款利率方面，优于同期同档次农户生产经营贷款；在还款方式方面，以等额本息或
6、等额本金为主。影像传输，简约流程。2015 年以来，该行将农民住房贷款资料文本与住房按揭贷款一同进行精简规范，实现了评级授信文本的“一本清”与信贷系统资料传输的“影像化” ，进一步简化了手续流程，缩短了客户等待时间，实现了绿色办贷。三。创新担保，多措并举保障“幸福家”安全作为批量业务的一种，农民住房贷款本身存在户数多、额度小、风险分散的特点，但借款者收入低、收入不稳定、务工者流动性大等特点又加大了贷款风险。基于此，该行先在授信源头上进行风险防控，把重点管控点放在担保方上，对一个社区或项目的授信额度即对开发者担保能力的授信额度，这一创新举措使该项业务的开办更为简易。在保证金收取方式上，参照商品房
7、按揭，批量向开发商或实际控制人收取保证金，每户贷款按照总贷款额度的 5%缴纳保证金。如果贷款形成不良，银行有权扣收相关保证金用于归还贷款本息，并向开发商追偿，有效防范了业务风险。在担保方式的选择上，为解决农村集体土地建房不能办理抵押这一风险点与制约瓶颈，该行最早采用“公证抵押担保”方式。观察到村委对于改造社区更有权威的情况后，变更为更易操作、更易操控的“自然人担保与村委会签订担保函”方式。后来又根据社区化改造由开发商集中建设的实际情况，及时调整为“开发商连带责任保证自然人担保”方式，追加小产权房开发商及其实际控制人作为贷款连带责任保证人。银行与借款者、银行与开发者、借款者与开发者，两两签订协议，明确各自的权利义务，将贷款风险进行了有效转移。借户连续三次或累计五次以上逾期还款的，根据与开发商签订的协议，由开发商终止房产买卖合同并负责偿还剩余本息，为还款来源上了一道安全锁。在贷后管理方面，对每一个社区或项目按照网格化管理模式，与家庭银行相关产品进行结合，有效进行贷后管理。 “幸福家”农民住房贷款推出至今，没有出现一笔不良贷款，充分说明了该行的突破性尝试较为成功。
