1、- 1 -顺德区物业管理办法（草案）目 录第一章 总 则第二章 业主、业主大会、业主委员会第三章 前期物业管理第四章 物业管理服务第五章 物业的使用和维护第六章 公共收益管理第七章 物业服务收费管理第八章 行业管理第九章 法律责任第十章 附 则 - 2 - 第一章 总 则第一条 【目的、依据】为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，加强基层治理和社区管理，营造和谐、安全、文明、整洁的居住环境，根据中华人民共和国物权法 、 物业管理条例 、 广东省物业管理条例和佛山市物业管理办法等法律、法规，结合本区实际，制定本办法。第二条 【物业管理原则】物业管理应当遵循政府监管、市场主导的原
2、则，发挥政府、社区和业主的监督作用，促进社区的治理稳定，改善人民群众的居住环境和提高生活质量。第三条 【区房地产行政主管部门的职责】区房地产行政主管部门组织实施本办法，负责全区物业管理活动的监督管理工作，具体履行下列职责：（一）物业服务企业和从业人员的监督管理；（二）业主大会和业主委员会物业管理活动的业务指导与监督管理；（三）前期物业管理、物业管理区域的备案；（四）物业使用和维护的监督管理；（五）住宅专项维修资金归集、使用的指导与监督； - 3 - （六）物业管理方面的其他监督管理职责。第四条 【街道办事处（镇人民政府）的职责】街道办事处（镇人民政府）在区房地产行政主管部门指导下负责对辖区范围
3、内物业管理活动的日常监督管理，履行下列职责：（一） 指导和监督业主大会、业主委员会的组建和日常工作；（二） 负责物业服务合同、业主委员会的备案；（三） 具体落实物业使用和维护的监督管理；（四）住宅专项维修资金使用的审批；（五）处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的纠纷；（六） 物业管理方面的其他监督管理职责。街道办事处（镇人民政府）物业管理职能由负责指导居（村）委会工作的主管部门履行。第五条 【居（村）民委员会的职责】居（村）民委员会协助、配合区房地产行政主管部门和街道办事处（镇人民政府） ，负责辖区内物业管理活动的监督、协调、指导和调解工作，履行下列职责：（一）指导
4、业主成立业主大会并选举产生业主委员会；（二）指导业主委员会的换届选举工作；（三）指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动； - 4 - （四）监督维修资金的使用；（五）公共收益收支情况的监督；（六）协助有关行政管理部门对物业管理活动进行监督，协调处理辖区内物业管理的日常事务；（七）依法协调处理物业管理纠纷，开展人民调解工作；（八） 法律法规规定的其他职责。第六条【基层党组织指导监督】社区党组织按照党的章程指导物业管理区域成立党的基层组织，指导业主大会、业主委员会、物业服务企业依法依规开展物业管理活动。第七条 【主要行政管理部门职责和分工】区相关行政管理部门在各自职责范围内，直接进入小区做好物
5、业管理区域内的监督管理和投诉处理工作，区房地产行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）及居（村）民委员会和物业服务企业应当予以协助。区发展规划和统计局对物业服务收费进行监督管理，对擅自改变物业使用功能、改变房屋外立面、非法搭建等违法行为予以认定。区环境运输和城市管理局负责查处物业管理区域内社会生活噪音污染、建筑施工噪声污染、饮食服务业油烟污染、向大气排放粉尘、恶臭气体或者其他含有有毒物质气体、辐射放射等违法行为，查处擅自改变房屋外立面、违法设置户外广告、 - 5 - 违法加建改建扩建、违法室内建设、擅自改变房屋用途、乱摆卖、侵占破坏绿地等违法行为。公安机关负责指导物业服务企业建立健全保安服务管理
6、制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案，督促物业服务企业落实相关管理制度；配合流动人员和出租屋管理职能部门，做好物业管理区域内流动人口和出租房屋的管理工作；对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、违规停放车辆、危险化学品车辆等行为依法采取强制措施；打击物业管理服务中的欺行霸市、侵占公共利益等违法行为。消防部门负责指导和监督辖区派出所督促本行政区域内的物业服务企业、居（村）民委员会以及其他单位和个人履行消防安全职责，落实防火、灭火措施。区安全生产监督管理局负责物业管理区域内的电梯、公共游乐设施、游泳池等的安全监督管理工作。区市场监督管理局负责查处物业管理区域内无照经营、虚假广告、侵害消费者权益等
7、违反工商行政管理法律法规的行为。区卫生和计划生育局负责物业管理区域内的人口与计划生育工作，负责指导和监督物业管理区域内的疾病防控工作和“除四害”工作。区农业局依职能负责指导和监督居（村）民委员会依照法律法规履行相关职责。 - 6 - 区司法局负责指导人民调解委员会对业主、物业使用人、建设单位、物业服务企业各方矛盾纠纷进行人民调解。第八条 【行业协会】区物业管理行业协会（以下简称“行业协会” ）是由物业服务企业组成的社会团体法人，是物业管理行业自律组织。行业协会负责依法制定和组织实施行业自律性规范，制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营，组织行业培训，对物业服务企业之间的纠纷
8、进行调解，维护物业服务企业合法权益。行业协会接受民政部门和区房地产行政主管部门的业务指导和监督管理。鼓励物业服务企业加入行业协会。行业协会履行以下职责：（一）指导和监督物业服务企业依法经营，维护物业服务企业和业主的合法权益；（二）总结、交流物业服务工作经验，推广先进物业服务技术；（三）加强行业诚信管理，制定行业自律守则，促进企业良性竞争；（四）组织行业业务培训和职业道德、从业纪律教育，进行考核；（五）受理对物业服务企业的投诉或者举报，调解物业服务活动中发生的纠纷； - 7 - （六）协助相关行政主管部门开展工作。第二章 业主、业主大会、业主委员会第一节 一般规定第九条 【业主大会、业主委员会和
9、业主监事会】业 主 依 法 成 立 业 主 大 会 ， 选 举 业 主 委 员 会 。业 主 大 会 由 物 业 管 理 区 域 内 的 全 体 业 主 组 成 ， 代 表 和 维 护全 体 业 主 在 物 业 管 理 活 动 中 的 合 法 权 益 ， 依 法 履 行 职 责 。业 主 委 员 会 由 业 主 大 会 依 法 选 举 产 生 ， 履 行 业 主 大 会 赋 予的 职 责 ， 执 行 业 主 大 会 决 定 的 事 项 ， 接 受 业 主 的 监 督 。业 主 大 会 可 以 设 立 业 主 监 事 会 ， 履 行 业 主 大 会 赋 予 的 职 责 ，代 表 全 体 业 主
10、监 督 业 主 委 员 会 的 工 作 。业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 和 业 主 监 事 会 应 当 依 法 履 行 职 责 ，不 得 作 出 与 物 业 管 理 无 关 的 决 定 ， 不 得 从 事 与 物 业 管 理 无 关 的活 动 。第二节 业主大会筹备组第十条 【业主大会筹备组的组成及产生方式】业主大会筹备组由业主代表、建设单位、居（村）民委员会代表以及街道办事处（镇人民政府）代表 9 至 15 人组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表应当不少于业主大会筹备组人数的 60%。居（村）民委员会代表担任筹备组组长，组织、协调业主大会的筹备工作。筹备组中的业主代表以自荐为
11、前提，由居（村）民委员会推荐或组织业主推荐产生。建设单 - 8 - 位不参加筹备组工作的，视为放弃筹备组成员名额。业主可以联名推荐筹备组中的业主代表，同一业主只能推荐 1 名候选人；业主联名推荐的业主代表根据联名推荐人数多少的顺序确定；联名推荐人数相同的，可以抽签确定排名顺序。业主为法人或者其他组织，委托其工作人员参加筹备组的，应当提交书面委托书。业主大会筹备组自居（村）民委员会盖章确认之日起成立并向街道办事处（镇人民政府）报备，筹备组成员名单及简历应当自成立之日起 7 日内在物业管理区域的显著位置公示 15 日以上。业主对筹备组成员有异议的，由居（村）民委员会协调解决或核定筹备组成员资格。建
12、设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向 业 主 大 会 筹 备 组 提 供 业 主 清 册 、 物 业 建 筑 的 基 本 资 料 （ 包 括物 业 管 理 区 域 内 地 上 、 地 下 的 建 筑 物 、 设 施 设 备 和 相 关 场 地 等 ）， 并 在 物 业 管 理 区 域 提 供 相 应 的 人 力 、 场 地 支 持 。业 主 大 会 筹 备 组 不 得 泄 露 业 主 资 料 ， 不 得 将 业 主 资 料 用 于与 业 主 大 会 筹 备 无 关 的 活 动 。第十一条 【业主大会筹备组的业主代表的资格】业主大会筹备组的业主代表应当从本物业管理区域内具备以下条件
13、的业主中选举产生：（一）具有完全民事行为能力，具有必要的工作时间； - 9 - （二）遵纪守法、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力和组织能力；（三）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职；（四）不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬、泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动等损害全体业主或其他业主合法权益的行为；（五）不存在连续欠缴物业服务费用 3 个月以上或者累计欠缴物业服务费用 6 个月以上;（六）业主大会议事规则规定的其他条件。筹备组业主代表不符合本条规定的，经 1/2 以上筹备组成员签字确认，或经居（村）民委员
14、会核实后由居（村）民委员会取消其筹备组业主代表资格，并公告全体业主。调整后筹备组人员为双数或不足 9 人的，由居（村）民委员会在原来自荐人员名单中指定或按联名推荐人数多少顺序递补。第十二条 【业主大会筹备组会议制度】筹备组会议由筹备组组长召集和主持，也可以由筹备组组长委托筹备组其他成员召集和主持。筹备组组长不召集筹备组会议的，经 1/3 以上筹备组成员同意，可以由会议发起人组织召开筹备组会议。筹备组成员不能委托代理人参加会议，法人或者其他组织除外。筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，作出的决定 - 10 - 必须经全体筹备组成员半数以上同意。筹备组会议应当制作书面记录并存档，参会成员应当签字
15、确认。筹备组会议作出的决定应当自作出决定之日起 3 日内向全体业主公告。建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等） ，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持，对业主委员会候选人缴交物业服务费情况进行核实。筹备组不得泄露业主资料，不得将业主资料用于与业主大会筹备无关的活动。第十三条 【业主大会筹备组职责】业主大会筹备组应当自成立之日起 6 个月内，组织召开首次业主大会会议，对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。筹备组 6 个月内组织召开首次业主大会会议但未通过管理规约和业主大会议事规则、选举产生首届业主委员会的，筹备组可向居（村）民委员会提出书面申请，经居（村）民委员会同意后，可延长工作期限 3 个月。超过 6 个月未召开首次业主大会会议的，筹备组自动解散；经延期仍未完成相关工作的，筹备组自动解散。居（村）民委员会可以协助小区业主重新组织产生筹备组。筹备组履行下列职责：
