1、1,商铺投资的时机与获利战略,主办：苏州市科学技术协会主讲：杨肇锋先生 苏州兆丰不动产投资顾问有限公司时间：2006年1月7日上午9：30地点：苏州市人民路979号科技大楼6楼,2,商铺投资的时机与获利策略大 纲,一、商铺类型何其多 （种类）二、一铺养三代有实例（价值）三、逢低吸进的标准 （估价）四、投资商铺的时机 （天时）五、万事莫如地点急 （地利）六、脱屋求生好下手 （拍卖）七、金角银边草肚皮 （技巧）八、押三付一行不行 （租铺）九、水能载舟亦能覆舟（风险）十、有持无恐的炼金术（理财）,3,一、商铺类型何其多（种类）, 商业街商铺 住宅底层商铺，社区类商铺（社区型），大型超市 写字楼内商铺
2、（商务区） 市场、商场类商铺，单功能，郊区 购物中心（购物+服务+休闲+娱乐），多功能，新郊区 交通旅游相关商业网点（特殊商铺） 市区型 VS 社区型 观前商圈 VS 石路商圈 VS 泰华商圈 园区 VS 新区 街铺 VS 产权式商铺,4,二、一铺养三代有实例（价值）, 具备各种投资品种的优点 影响商铺价值的因素很多：政治、经济、文化、地理、人口 价值VS价格 Value VS Price 观前步行，南京西路，淮海路，豫园,5,三、逢低吸进的标准（估价）, 辛勤播种必欢呼收获（Market approach 市场法） 土地+建物+折旧（Cost approach 成本法） 收入比较法（Inco
3、me approach 收入法） 成熟市场：商铺 VS 住宅 = 4:1 6:1 商铺实例,6,四、投资商铺的时机（天时）, 经济发展阶段投资（大环境） 房产景气循环的谷底翻身时（小气候） 房产开发商比较缺资金时（人） 地区刚要大兴土木时（地） 银行资金宽松利率较低时（银弹） 时机决定涨跌（质），地点决定涨多少（量） 景气上升时，Buy and Wait；景气下挫时，Wait and Buy 涨买商铺，跌卖别墅 目前是好时机 投资要经得起时间的考验（长期投资）,7,五、万事莫如地点急（地利）, 英国百货业大王Selfridge的名言 宁要好地点的旧门面，不要坏地点的新门面 生铺VS熟铺 好地点
4、有那些特征 不好地段有哪些特征 CBD的马太效应：越贵的越有机会，便宜的却需要当心 日中当中区 VS 明日之星区 VS 夕阳西下区 商铺脱离居住区的趋势 中央圆圈理论 涨买市区，跌卖郊区 好地点不如好规划 地尽其利 合适的地点干正确的事 一步差三市，举例：观前，台北车站,8,六、脱屋求生好下手（拍卖）, 房子没问题，是人有问题（离婚、破产、迁居、出国、退休、分产） 购置参建的商铺（开发商缺钱） 受让新建的商铺（开发商不缺钱） 居改非的直管公房 国有商业转制的机会 下跌时拍卖坏房子助跌，上扬时拍卖好房子助涨,9,七、金角银边草肚皮（技巧）, 区域人口的收入水平 环境前景：由差好，人少人多 当地人
5、口数量、密度、老年人（人口收入） 政府规划部门：重点支持，重点院校，企事业单位在附近 商品房的价格（消费能力） 商圈内的商铺总量 开发商的资信（招商+营运+业绩） 商铺的自身条件，立店障碍 店多成市：周边商业设施贫乏，再低价也可能成为死铺 社区商铺面积=住宅面积的5%=1-1.5/人=1.7/人=成熟区 路角、路边，凹陷店,10, 低层、门宽、小面积 人密、车站、出入口 四面，三面，两面，单面临街 朝向、阴阳、梁柱、层高 新区、进深、少障碍 行业选择 : 租金高低 : 精品、品牌服装 餐饮 店招，橱窗，入客通道 水、电、煤气、下水道,11,八、押三付一行不行（租铺）, 一分为二（空间分租） 一
6、屋两用（时间分租）（机票吧，草席/皮革，糖炒栗子/冷饮） 包口出租 信誉值钱（空置、欠租、稳定性）低租金高租金 转租限制 一年一付 设定门槛 租赁DIY 代租 VS 代管 VS 包租 委托 VS 自租,12,九、水能载舟亦能覆舟（风险）, 土地出让40年 贷款额度5-6成10年期，利率高6.25% 住宅底商不按套销售，按最小面积销售 水、电、气、热按专业标准缴费 物业管理费高于普通住宅 行业限制及要求（餐饮对煤气、污水、隔油池，浴场对水，大型 娱乐对消防通道） 按面积出租，上层空置怎办？ 商铺好造，管理难，商场管理要约定，物业管理成本高低 一女多嫁 天灾火灾 税费较高 贬值/还款/交易/卖出风险 合同慎签（通道，橱窗，店招，准许业态）,十、有持无恐的炼金术（理财）, 多钱少钱皆可投资 有限合伙Limiteed partnership（甲方出力，乙方出钱） 以房入股作生意 低买高卖（赚差价）（只售不租） 出租收租金 返租回报（过高碰不得8-10%，品质越高，返回越低） 自己当老板 以物业+别人成立公司（租金+增值+经营利润） 租旧买新，押旧买新 押房他用（买车、装修、留学、股票、应急） 房地信托 围困鳄鱼的策略,
