1、上 海 市 国 有 建 设 用 地 使 用 权 出 让 合 同(经 营 性 用 地 )沪 长 规 划 资 源 (2019)出 让 合 同 第 3 号 （ 1.0 版 ）上海市长宁区规划和自然资源局二一九年五月二十七日1国有建设用地使用权出让合同本合同双方当事人：出 让 人： 上海市长宁区规划和自然资源局通讯地址： 长宁路 599 号 6 楼邮政编码： 200050电 话： 22050618传 真： 22050618受 让 人： 联 系 人： 出资比例： 注册地址： 通讯地址： 邮政编码： 电 话： 传 真： 开户银行： 账 号：2第一章 总 则 第一条 根据中华人民共和国物权法 、 中华人民共
2、和国合同法 、 中华人民共和国土地管理法 、 中华人民共和国城市房地产管理法等法律、有关行政法规及土地供应政策规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。第二条 出让土地的所有权属中华人民共和国，出让人根据法律的授权出让国有建设用地使用权(经营类)，地下资源、埋藏物不属于国有建设用地使用权出让范围。 第三条 受让人对依法取得的国有建设用地，在出让年限内享有占有、使用、收益和依法处置的权利，有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。第二章 出让土地的交付与出让价款的缴纳第四条 本合同项下出让宗地的房屋土地权属调查报告书成果号为 201905485068464868 ，宗地
3、总面积大写 壹万贰仟肆佰肆拾柒點贰 平方米（小写 12447.20 平方米） ，其中出让宗地面积为大写 壹万贰仟肆佰肆拾柒點贰 平方米（小写 12447.20 平方米） 。 【 长宁区程家桥街道 249 街坊 5/1 丘 IV-R-07 地块出让面积为 12447.2 平方米 】 。本合同项下的出让宗地坐落于 新泾镇 249 街坊 5/1 丘：四至范围东至虹桥路 2545 弄,西至虹桥路,南至虹桥路,北至友乐路 。本合同项下出让宗地的地上平面界址点坐标及界址图见附件 1。本合同项下出让宗地的地上竖向界限以 米高程平面为上界限，以 米高程平面为下界限，高差为 米。出让宗地竖向界限见附件 2。本合
4、同项下出让宗地的地下平面界址点坐标及界址图见附件 3。本合同项下出让宗地的地下竖向界限以 米高程平面为上界限，以 米高程平面为下界限，高差为 米。出让宗地竖向界限见附件 4。第五条 本合同项下出让宗地的用途为 办公楼 。第六条 出让人同意在付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起 10 个工作日内将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该出让宗地应达到 净地 。第七条 本合同项下的国有建设用地使用权出让年限为 办公楼:50 年 ，按交付土地之3日（即交地确认书签订之日）起算；原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年限自合同签订之日起算。第八条 本合同项下出让宗地的国有建设用
5、地使用权出让价款为人民币大写 柒亿零伍佰伍拾贰万元 （小写 705520000.00 元） 。第九条 本合同项下宗地的定金为人民币大写 壹亿肆仟壹佰壹拾万零肆仟元 （小写 141104000.00 元） ，定金抵作国有建设用地使用权出让价款。自本合同签订之日起的 5 个工作日内，即 2019-06-03 之前，受让人应当向地方国库支付保证本合同切实履行的定金。第十条 受让人同意按照本条第 （一） 项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款余额：（一）本合同签订之日起 30 个工作日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款余额，即 2019-07-09 之前；（二）按以下时间和金额分 期向出
6、让人支付国有建设用地使用权出让价款余额。第一期 为土地出让价款的 %，付款时间：签订出让合同之日起 个工作日内，即之前。第二期 为土地出让价款的 %，付款时间：签订出让合同之日起 个工作日内，即之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的期限不得超过 90 个工作日，其中第一期付款需在签订合同后的 10 个工作日内，按照不低于土地出让总价款 50的比例（含定金）缴交。受让人在支付第二期及以后各期土地出让价款余额时，应当按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。受让人在支付第二期及以后各期土地出让价款的计息期为第一期支付土地出让价款限缴之日（含当日）即 ，至受让人
7、在支付第二期及以后各期土地出让价款余额之日（不含当日）。第十一条 受让人应在按本合同约定付清本出让宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请国有建设用地使用权登记。第三章 土地开发建设与利用4第十二条 受让人在本合同项下出让宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件 5） 。其中：（一）地上部分规划条件：地上建设用地规划性质： 商务办公 ；地上建筑容积率： 办公楼 1.8 ，计容面积 22405 平方米；地上建筑面积 平方米；混合用地各用途建筑面积比例： ；地上建筑限高 建（构）筑物的任何部分的绝对标高不超过
8、机场净空高度（吴淞高程 48米） ，建筑檐口相对标高控制在 34 米 ；地上建筑密度： 应符合相关技术规定 。（二）地下部分规划条件：地下建设用地规划性质： ；起止深度： 米；地下总用地面积： 平方米；地下总建筑面积： 平方米；地下经营性建筑面积： 平方米，其中：商业建筑面积： 平方米，办公建筑面积： 平方米，单建停车库建筑面积： 平方米,住宅配套停车库建筑面积： 平方米，非住宅配套停车库建筑面积： 平方米，工业建筑面积： 平方米，仓储（含住宅套内地下部分）建筑面积： 平方米，地下其他经营性建筑面积： 平方米。本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证
9、之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。5（三）公共服务设施、公共空间建设要求： 1、公共服务设施建设要求:配置社区级文化设施 1000 平方米（计容） ，配套食堂 500 平方米（计容） ，需布局在建筑物三层以下位置，且方便到达。建成后产权归土地受让人，运营管理需接受政府主管部门的指导和监管；2、公共空间建设要求：需设置小型公共空间（绿地/广场）面积不小于 1500 平方米，可有不大于 500 平方米设于建筑底层架空范围内，沿虹桥路布局，开放空间与道路人行道空间一体化设计实施，地块短边原则上不小于 30 米；绿地/广场不得设置围墙，满足 24 小时对外开放；小型公共空间建成后产权归土
10、地受让人，公共空间内绿地面积可计入地块绿地率。如公共空间设于建筑底层架空的地面，净空高度原则上在 4.5 米左右，不得低于 3 米。 。（四）其他土地、规划建设条件： 。第十三条 受让人应按本条第 项规定进行后续开发建设：（一）受让人须在已经批准的控制性详细规划附加图则或风貌区保护规划（见附件 6）基础上进行方案设计，经规划管理部门批准后进行地块的开发建设。（二）本地块为附带建设方案（见附件 7）出让，受让人须以该方案为基础实施深化，经规划管理部门批准后进行地块的开发建设。（三）其他设计开发要求： 第十四条 本合同项下出让宗地涉及住宅项目建设的，住宅套数下限： 。受让人应按以下规定进行住宅部分
11、的开发建设：（一）本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的 %以上，计 平方米以上。受让人同意上述配建保障性住房按规定无偿移交给 住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。（二）全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 以上（不包含保障性住房等） ，计 平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的 以上，计 平方米以上。（三）本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 %,计 平方米以上（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于 90 平方米、小高层住宅建筑面积不大于 95 平方米、高层住宅建筑面积不大于 100
12、 平方米） 。6（四）住宅地块鼓励开放布局，促进交流；鼓励建设围合式住宅，沿城市道路形成连续、活力的城市界面；鼓励社区服务设施复合设置，开放共享，方便使用。（五）其他住宅部分的开发建设要求： 。第十五条 本合同项下出让宗地涉及商业、办公用途的，受让人应按以下规定进行开发建设：（一）办公地块不得建设公寓式办公。商业地块未经约定不得建设公寓式酒店。（二）商业、办公地块建筑外部空间需对外开放，合理布局室外场地。与周边地块对接，形成连续舒适的城市公共开放空间和慢行系统。第十六条 本合同项下出让宗地中需保护、保留建筑（包括文物保护单位及优秀历史建筑）的位置： ，占地面积： 平方米，建筑面积： 平方米，房
13、屋用途： ，受让人应按以下约定保护、利用和管理上述建筑： 。本合同项下出让宗地中需现状保留建筑的位置 ，占地面积： 平方米，建筑面积： 平方米，房屋用途： ，受让人应按以下约定利用和管理上述建筑： 。其他保护、利用和管理要求： 。第十七条 受让人同意本合同项下出让宗地建设项目在交付土地后 12 个月内开工，在交付土地后 48 个月内竣工。受让人不能按期开工，应提前 30 日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。第十八条 本合同项下出让宗地中的绿地率为 不小于 20% ，绿化面积不小于 2490 平方米，集中绿地率: 不小于 5% ,屋顶绿化实
14、施面积 ，受让人应按以下约定建设及管理： 基地四周沿主要道路应布置一定宽度的连续绿化带，新建改建 50 米以下平屋顶公共建筑必须实施不低于 30%建筑占地面积的屋顶绿化 。第十九条 受让人同意本合同项下出让宗地应当符合节能、节地等资源能源节约的要求，具体按以下规定执行： （一）本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为： 100.0 %，建筑单体预制装配率： 建筑单体预制率不低于 40%或单体装配率不低于 60% ，应按以下规定建设及管理： 关于本市装配式建筑单体预制率和装配率7计算细则（试行）的通知 （沪建建材2016601 号） 。（二）本合同项
15、下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为： 项目应符合上海市绿色建筑评价标准 、 公共建筑绿色设计标准和公共建筑节能设计标准要求，达到的绿色建筑标准为二星级及以上 。（三）其他资源能源节约要求： 。第二十条 受让人在本合同项下出让宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施与出让宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程，应按有关规定办理。受让人同意政府为公用事业需要建设的地下铁道、隧道、综合管廊、地下道路、民防工程、地下管道等与管线进出、通过、穿越受让宗地，但由此影响受让宗地使用功能的，政府或公用事业营建主体应当给予合理补偿。第二十一条 本合同项下出让宗地建设项目的功能管理要求如下： （一）
16、功能业态要求： 应符合上海虹桥临空经济示范区产业规划、长宁“十三五”产业发展战略和长宁区产业发展指导目录导向 。（二）引入行业要求： 依托“上海虹桥航空服务业创新试验区” ，重点聚焦“现代航空服务业” 、 “航空总部型经济” 、航空产业链上下游企业以及其他符合区产业发展导向的现代服务业 。（三）其他功能管理要求： 办公楼宇由以虹桥机场为主运营基地的自营性大型飞机公共运输航空公司总部企业自主投资建设并自用 。第二十二条 本合同项下出让宗地建成物业的运营管理要求如下：1、项目建成后应由受让人实施统一管理;2、受让人自取得不动产权证之日起 6 个月内完成注册手续，税收落地;3、产业招商落地率达到 1
17、00%（工商、税务均注册长宁）;第二十三条 受让人应按照本条第 7 项规定自持物业。1、受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业（除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业外） ；82、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于 %（计 平方米以上）的商业物业不少于 年；3、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于 %（计 平方米以上）的办公物业不少于 年；4、受让人应当按出让年限整体持有公寓式酒店物业；5、受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于 %（计 平方米以上）的住宅物业（除按照相关规定及合同约定应当移交政府及政府有
18、关部门的保障房等物业外） ，以上自持面积须用于租赁；6、受让人应当按出让年限整体持有营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地；7、其他物业自持要求： 受让人应当按出让年限自持建筑面积 100%（计 22405 平方米以上）的办公物业。 。第二十四条 受让人在开发建设本合同项下出让宗地期间，出让宗地范围内渣土应按以下规定处置：地下空间利用产生的渣土，鼓励综合利用，需要外运的，应当优先运输到绿化和市容管理部门指定的滩涂造地、景观营造等区域；区县渣土管理部门无法指定区域的，应当运输到符合上海市建筑垃圾和工程渣土处置管理规定 （市政府令第 50 号）规定的消纳场所。第
19、二十五条 受让人应履行地质灾害防治和地质资料汇交义务，根据地质灾害防治条例 、 地质资料管理条例 、 上海市地面沉降防治管理条例 、 上海市地质资料管理办法和上海市地质灾害危险性评估管理规定 ，承担建设项目地质灾害防治和建设工程岩土工程勘察报告的汇交义务，并对用地范围内布设的地面沉降监测和防治设施，以及浅层地热能监测设施等进行保护。第二十六条 受让人应当做好本合同项下出让宗地建设项目竣工档案资料的收集和整理，并按规定向市城建档案馆或区（县）城建档案管理部门报送。第二十七条 受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变。在出让年限内，需要改变本合同约定的土地用途的，双方同意按
20、照本条第 （二） 项规定办理：9（一）由出让人有偿收回建设用地使用权；（二）依法办理改变土地用途批准手续，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同，由受让人按照批准改变时新土地用途下建设用地使用权评估市场价格与原土地用途下建设用地使用权评估市场价格的差额补缴国有建设用地使用权出让价款，办理土地变更登记。第二十八条 本合同项下出让宗地在出让年限内，政府保留对本合同项下出让宗地的规划调整权，原规划如有修改，该出让宗地已有的建筑物不受影响，但在出让年限内该出让宗地建筑物、构筑物及其附属设施改建、翻建、重建，或者期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。第二十九
21、条 本合同项下出让宗地建设项目在按照合同约定竣工后，受让人应向出让人申请规划土地综合验收。出让人依据本合同约定，组织征询相关部门的验收评定意见，作为合同履行情况的依据。第三十条 本合同项下出让宗地在综合验收阶段，实测计容建筑面积超过合同约定总量的，但在规划许可允许误差控制范围内的，超出面积部分以本合同约定的地价补缴国有建设用地使用权出让价款，再予以验收。实测总建筑面积超出规划许可允许误差控制范围的，对超出建筑面积部分依法处理后，再予以验收。对于违法面积补缴国有建设用地使用权出让价款的，应将全部超出面积（含规划允许误差范围超出面积）按照届时补缴的时点进行地价市场评估，并在经出让人集体决策后，按市场评估价与本合同约定地价两者择高补缴。第三十一条 对受让人依法使用的国有建设用地使用权，在本合同约定的出让年限届满前，出让人不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回国有建设用地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。第四章 国有建设用地使用权转让、出租、抵押
