1、万科有限公司工程管理手册前 言根据集团设计工程部对一线公司进行“规范、监控、支持、引导”的要求和公司工程管理步入正轨的需要，本着“部门职能专业化”和“业务流程规范化”的组织建设原则，编制出本管理手册，期望工程建设在公司内管理规范化，最大程度地实现资源共享，在业务操作上充分体现出规范化、透明化管理，完善沟通渠道，提高工作效率，提高工程质量，让我们的工程更好的满足业主的要求。因公司目前只有一个项目，未设立项目部，故项目经理部设立与撤消程序 、 对供应商的评估管理规范 、 工程技术委员会管理规范及其它有关项目部的管理制度再作增定。报批报建、设计变更、现场签证、付款审批等管理规范见项目发展部、设计部、
2、成本部、财务部相关管理规范。本手册在编制过程中，得到了集团及上海公司领导、工程管理人员的大力支持与帮助，在此深表感谢。由于时间仓促， 廉政管理制度 、 勘察、施工、监理、材料、设备考察管理制度 、 细部检查管理程序 、 住宅交付使用管理程序等将在实施过程中予以增定。因编制人员水平有限，不妥之处在所难免，敬请批评指正，并在将来升级版中修正。工程部工程管理规范目录一、前言二、公司与集团项目工程业务接口界面 2.1 公司与集团项目工程业务对接关系.BBGC01-00.1 页2.2 工程部职责.BBGC01-01-001.3 页三、工程管理程序 3.1 工程招投标管理程序.BBGC01-01.13 页
3、3.2 项目施工过程管理流程.BBGC01-02.19 页3.3 工程部工地检查管理程序.BBGC01-03.29 页3.4 施工图审查管理程序.BBGC01-04.31 页3.5 工程质量检查管理程序.BBGC01-05.33 页3.6 工程进度检查管理程序.BBGC01-06.41 页3.7 工程安全、文明施工检查管理程序.BBGC01-07.44 页3.8 工程物资采购管理程序.BBGC01-08 .46 页3.9 工程验收管理程序.BBGC01-09.54 页3.10 工程档案管理程序.BBGC01-10.58 页3.11 住宅质量问题处理程序.BBGC01-1165 页四、工程施工过
4、程管理制度 4.1 施工总进度计划编制要点.BBGC01-02-001 67 页4.2 施工图会审管理制度.BBGC01-02-002 71 页4.3 施工组织设计审查要点.BBGC01-02-003 75 页4.4 工程部例会制度.BBGC01-02-004 78 页4.5 工程文件管理制度.BBGC01-02-005 81 页4.6 工程技术咨询管理制度.BBGC01-02-006 83 页4.7 工程监理管理要点.BBGC01-02-007 87 页五、施工图审查要点 5.1 结构图设计检查要点.BBGC01-04-001 92 页5.2 给排水图设计检查要点.BBGC01-04-002
5、 97 页5.3 电气图设计检查要点.BBGC01-04-003. 103 页5.4 采暖通风图设计检查要点.BBGC01-04-004. 110 页六、工程质量检查要点 6.1 地基基础工程质量检查要点.BBGC01-05-001. 114 页6.2 砌体结构工程质量检查要点.BBGC01-05-002. 129 页6.3 钢筋砼结构工程质量检查要点 .BBGC01-05-003.138 页6.4 建筑装饰工程质量检查要点.BBGC01-05-004. 147 页6.5 门窗工程质量检查要点.BBGC01-05-005. 156 页6.6 楼地面工程质量检查要点.BBGC01-05-006.
6、1 67 页6.7 屋面和防水工程质量检查要点.BBGC01-05-007. 177 页6.8 幕墙工程质量检查要点.BBGC01-05-008. 189 页6.9 给排水工程质量检查要点.BBGC01-05-009. 193 页6.10 电气工程质量检查要点.BBGC01-05-010. 198 页6.11 通风与空调工程质量检查要点.BBGC01-05-011. 204 页6.12 电梯工程质量检查要点.BBGC01-05-012. 208 页七、工程安全、文明施工检查要点BBGC01-07-001. 212 页八、住宅交付使用标准BBGC01-13.230 页九、住宅装修控制要点BBGC
7、01-14.235 页十、工程管理表单10.1 工程部项目管理工作考核分项表.BBGC-A1.236 页10.2 工程部项目管理工作考核汇总表.BBGC-A210.3 项目施工日记.BBGC-A310.4 工程竣工结算前需具备完善手续清单.BBGC-A410.5 通知单.BBGC-A510.6 监理人员登记表.BBGC-B110.7 监理工作考核表.BBGC-B210.8 施工组织设计内部审批表.BBGC-B310.9 设计变更单.BBGC-B410.10 现场签证单.BBGC-B510.11 安全管理检查评分表.BBGC-B610.12 文明施工检查评分表.BBGC-B710.13 合格材料
8、设备供应商评审表.BBGC-C110.14 甲供材料设备进场计划表.BBGC-C210.15 甲供材料设备进场计划表.BBGC-C310.16 甲供材料设备设计变更工作流程表.BBGC-C410.17 甲供材料计划外增补审批表.BBGC-C510.18 甲供材料设备采购月完成情况报表.BBGC-C610.19 选用新材料设备评估意见表. BBGC-C710.20 材料设备考察分析报告.BBGC-C810.21 .甲供材料设备采购计划月报表.BBGC-C910.22 考察承包商结果审批表.BBGC-C1010.23 工程开标记录.BBGC-C1110.24 工程评标、定标评审表.BBGC-C12
9、十一、施工技术操作细则.BBGC01-16266 页2.1 公司与集团业务对接关系1. 目的明确公司工程部、设计部、成本管理部与集团总部设计工程部、财务管理部成本管理组之间的业务对接关系；明确部门工作内容与方向，完善责任制度。2. 职责根据集团设计工程部制定的集团及地区公司项目工程业务对接关系一文，公司负责管理此指引，公司工程部、成本管理部、设计部负责实施。3. 内容根据总部职能部门对一线公司职能部门进行“规范、监控、支持、引导”的职能目标，界定了公司职能部门与总部的业务对接关系；同时根据项目工程管理流程透明化和规范化，职能专业化的要求，界定了公司职能部门与工程部就项目业务的对接关系；成本管理
10、部作为项目的成本控制中心，工程部为项目的技术支持、制造中心和协调中心。 （见下图）4. 支持文件4.1 BBGC01-01-001 工程 部职责 ； 制定、修改和解释集团内部工程管理、物资采购以及“三新”应用等管理规范，监督运行情况。 各公司重大事故调查处理。 工程施工方面的技术服务。 巡查工程质量、进度管理。 组织各公司编制工程案例。 组织工程人员就新法规、规范、工程管理等举行培训和考核。集团设计工程部 工程管理指导书、工程总进度控制计划、工程月报抄送集团，提交工程案例。 提交重大事故原由以及处理意见。 配合集团的各项检查工作。 参与集团工程培训与考核。工程部 制定集团内部设计管理规范以及相
11、关的推广、监督工作。 提供设计等方面的技术服务。 检查设计质量。组织或参与地区公司的方案评审。 提交设计方案，安排方案审查。 配合集团的各项检查工作。 按操作规范要求及时反馈相关设计信息和设计资料。 设计部 解决有关技术问题及提供三新的技术支持。 审定重要施工方案，组织调查重大事故。 督导和支持相关工程报批报建及验收。 组织 5 万以上招标及合同交底、纠纷处理。 现场质安检查。 按时交付图纸。 设计问题及变更归口管理。 按计划明确材料样板以及装饰标准。 协助处理施工中相关专业技术问题。 组织工程部和设计院解决专业设计问题集团财务管理部成本管理组 制定、修改、推广集团成本管理的统一规范，监督运行
12、情况； 建立并维护集团动态成本信息反馈系统； 组织集团成本管理经验交流、业务培训、增进成本队伍建设；组织对各公司的审算业务检查。 将属集团制度规定的成本非例常事项报告总部； 及时完成成本信息系统的各项输入；填写项目成本信息库表格、提交信息月报；报告成本管理经验和教训。 配合成本检查、培训等。成本管理部 组织项目前期成本测算；提出目标成本指导书。 联合办理招标，审定合同经济条款。 审核变更、签证及补充预算、工程进度款、工程结算。派员赴项目现场工作，人员仍归属成本管理部。 提交工程管理指导书、总进度计划、分包及物资进场计划、工程月报。 5 万元以下委托，审核 5 万员以上招标文件合同条款。 跟踪三
13、新的应用。 办理部分报建。 配合公司质安检查。 组织工程竣工验收。 提交图纸交付计划。 组织图纸会审。 提出设计问题。 提交材料样板及装饰标准的确定计划。 落实设计变更。 按规定办理变更、签证； 提交工程进度款支付申请，并完成初审。 提交下月资金使用计划。 完成补充预算的初审。 提交结算申请。 提供索赔与反索赔依据。2.2 工程部职责1. 目的界定工程部工作内容，明确工作方向，完善责任制度。2. 工程管理职责2.1. 工程技术管理2.1.1 根据项目经营指导书 和项目发展计划， 编制工程管理指导书 ，报公司审批。2.1.2 协助设计部处理设计中的相关专业技术问题，参与图纸会审及施工图交底。2.
14、1.3 组织重大施工方案的审定，协助处理现场技术问题。2.1.4 统一公司内构造做法，并对不符合统一做法的项特殊情况下的做法进行确认。2.1.5 协助设计部编制有关专业方面的设计任务书，协助设计部与设计院就专业设计问题进行跟踪协调；负责外围专家团的组建和管理，对图纸的结构体系与专业配套设备选型的性价比。2.1.6 负责与集团设计工程部的对接工作。将各项目的工程管理指导书 、总进度计划以及工程月报抄送设计工程部备案，配合设计工程部对各项目工程质量、进度、资料等进行定期或不定期检查。在集团设计工程部的指导下，跟踪项目的三新应用情况，做到事前有论证，事后有总结。配合集团设计工程部对工程人员的培训及考
15、核。2.1.7 与公司人力资源部协作对工程技术人员进行专业培训及考核。2.1.8 对主要的建筑部品进行样板示范。2.2. 工程现场检查管理2.2.1 定期（如每月一次）检查各项目现场质量、安全、文明，进度、文件资料管理等工作，提出整改意见和建议。2.2.2 组织召开月度工程例会，必要时组织现场会议。2.2.3 组织工程质量事故及安全事故的调查、处理。2.2.4 检查程序见 工程部工地检查管理程序 。2.3. 招投标及合同管理2.3.1 组织相关部门对承建商、供应商的考察，合格和不合格供应商、承建商名录的建立和管理。2.3.2 成立招投标小组，与成本管理部组织合同额在 5 万元以上的工程招投标与
16、甲供物资采购（包括网上集中采购） ，进行招标文件、合同部分条款的拟稿，进行相关技术标的评审；参与合同谈判、合同交底及合同纠纷的处理；参与承建商和供应商的履约评定。2.3.3 有关招投标的具体规定详见 工程招投标管理程序 。3. 项目管理职责3.1 进度控制3.1.1 根据公司审定的工程管理指导书和扩初设计图纸编制项目施工总进度控制计划（详见 施工总进度计划编制要点 ） 。3.1.2 根据施工总进度控制计划编制样板确认计划、施工图交付计划、分包进场计划、甲供材料进场计划、资金使用计划以及相关的工程报批报建计划。敦促相关部门按计划和工地实际情况及时完成有关工作。3.1.3 审查施工单位编制并经监理
17、审核通过的施工组织设计和施工进度计划，监督进度计划的完成情况，做好进度计划的动态管理。3.2 质量控制3.2.1 在工程管理指导书中编制重要工序的质量控制要点，严格审查监理审查过的施工方案，并监督施工、监理单位落实实施。3.2.2 监督与质量相关的合约条款的落实情况，做好质量目标的事前、事中动态控制。3.2.3 制定材料设备供货计划 ，负责甲供材料样板的保存、进场材料的验收与发放对不合格材料的退换、跟踪等。3.2.4 向设计管理部反馈设计中存在的问题，组织设计变更的交底及实施。3.2.5 对关键部位的质量抽查，参加防水等关键隐蔽工程验收。3.2.6 对质检部门及公司提出的整改意见跟踪监理和施工
18、单位落实。3.2.7 处理现场工程技术问题。3.2.8 协助设计部及时解决图纸设计问题，尽可能减少设计导致的工程质量问题。3.3 成本控制及合同管理3.3.1 制定勘察、监理、施工、设备、材料招投标考察计划，组织考察并编写考察总结。3.3.2 组织工程款在 5 万元以下的工程及物资的招投标和委托，合同在公司和成本管理部备案。3.3.3 初审、支付进度款，确认现场签证，初审补充预算，对工程结算的初审。3.3.4 汇总当月工程资金使用情况，提交下月工程资金使用计划，并监督承建商及供应商的资金使用情况。3.3.5 根据合同条款，收集一手资料，与成本管理部一起办理工程保险索赔及对承建商和供应商的索赔、
19、反索赔工程。3.3.6 助成本管理部对项目分项工程进行性能价格比分析，加强成本监督。3.3.7 参与对工程管理部和成本管理部组织的工程、物资招标文件和合同条款的审核。 3.3.8 详细条款见总部财务部成本管理组有关规定。3.4. 协调管理3.4.1 开工准备： 现场确定红线点、场地拆迁清理、地形图测量、场地树木处理、 申请施工用水用电、申请施工用水排放许可、临时施工路口报批、临建施工报批、 围墙、道路及临时设施施工、市政配套管线到位情况的进一步落实、现场“三通一平” 、办理工程建设施工许可证 。3.4.2 协助项目发展部办理开工前的部分报批报建手续。3.4.3 协调质监站、安监站等周边关系，协调监理单位、承建商、供应商之间的关系，监督监理安排好各种工序的穿插施工。3.4.4 每月审核监理提交的监理月报 ，编制工程月报抄送公司有关职能部门及集团设计工程部，工程月报必须包括项目的进度、质量、投资及需公司协调解决的问题。3.4.3 组织分项工程中重要部位、分部、工程竣工、物业接管验收。 （详见 工程验收管理程序 ）
