1、1土地增值税清算业务指南一、清算准备资料（一）初始填报的土地增值税项目登记表、已完工项目成本计算表。（二）国有土地使用权证书、取得土地使用权时所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同。（三）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单、合同台账。（四）项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。（五）开发产品销售明细表、商品房购销合同统计表并加盖公章（包含：合同号、项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、实测面积等）（六）项目的工程竣工验收报告。（七）项目的销售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、工程施工许可证等。（八）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的印花税、城建税、教育费附加等。（
2、九）整体项目用途与面积分布全面介绍；包括：开发总建筑面积及开发类别介绍、分类别可销售面积、已售产品类别建筑面积、自用面积、对外出租面积、公共配套面积等；扣除项目情况介绍；包括：土地价款的分摊依据及配比、建造成本的分摊依据、2无产权的地下室及地下车位分摊依据、允许分摊扣除的公共配套设施及其移交情况等；清算面积与未售面积成本的配比、未扣除成本地价金额等情况、扣除项目计算分摊公式等等。对一个清算项目中既有普通标准住宅又有其他商品房的，应分别核算增值额。如普通标准住宅与商业用房联体，必须分别计算增值率，否则普通标准住宅不能享受免税政策。二、 土地增值税清算的前期审核（一）房地产转让收入的审核房地产转让
3、收入，是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。包括货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售取得的收入。货币收入，销售商品房而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。实物收入，销售商品房而取得的各种实物形态的收入。如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产。一般要评估确认其价值。其他收入，是指销售商品房而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商益权等。其价值需要专门评估确认；3对将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和
4、个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售，取得其收入由地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格确定。（1）对房地产销售合同的审核商品房购销合同，是否包括货币以外的经济收益，并按合同记载的金额、销售面积汇总后与销售明细收入表、销售发票汇总表进行核对，确定土地增值税收入（发票、合同、销售统计表，核对一致）(2)对代收费用的审核政府要求房开企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取并上交的，（如：计入“其他应付款”科目的）不作为转让房地产的收入。（二）扣除项目金额情况的审
5、核 土地增值税暂行条例和土地增值税暂行条例实施细则规定，各项成本和费用按实际发生额扣除；无合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得扣除；具体扣除项目为：(1)地价款的审核4土地取得方式如下：一是按照城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，所支付的土地出让金。二是以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照国家有关规定补交的土地出让金。三是以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关费用。取得土地使用权所
6、支付金额的确认取得土地使用权支付地价款，提供已支付的地价款凭证，不能提供已支付的地价款凭证的，不允许扣除支付的金额。原始凭证有：国有土地出让合同、土地证、银行转帐记录、土地局开具的收据、契税完税单、市政配套收据等；地价审核的重点查看出让合同、土地证、契税完税票三者之间在土地面积上是否一致。(2)房地产开发成本开发土地和新建房及配套设施成本的简称,实际发5生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费指开发过程中发生的征用土地的征地用费、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者及补偿费用等
7、支出。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人承担的，房开公司在已征用和拆迁好的土地上进行开发，这部分支出已体现在取得土地使用权所支付的金额中，开发成本中就不允许再扣除。前期工程费开发项目建造前所发生的一些费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平” （通水、通电、通道路、平整地面）或“七通一平” （通上下水、通路、通电、通邮、通排水、通煤气、通热力、平整地面）等支出。如果取得的土地已经进行了三通一平，这部分支出体现在土地使用权价款中，开发成本中不允许重复扣除。建筑
8、安装工程费6开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。包括：出包给建筑施工单位的建筑安装工程费用、自己开发项目发生的各项建筑安装工程费用(工程施工图预算内).基础设施费开发项目内各项基础设施所发生的支出。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费公共配套设施费指开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施；主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。根据项目实际情况，确定允许扣除公共配套设施面积后再将成本进行分摊；成片开发分期
9、清算的公共配套设施费用，在先期清算时按实际发生的费用进行分摊。后期清算时支付的公共配套设施费用，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。(3)开发间接费用是指内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的各项间接费用。包括项目管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。总部行政管理部门发生7的管理费用、财务部门、销售部门费用不在此扣除；在房产开发费用中扣除开发成本审核的要点：1、开发间接费用与开发费用科目，根据费用发生的性质、与项目的关联程度、合同签订的内容等进行判断，确定发票内容、付款方式、内部报销审核记录等情况，确定会计科目核算的合理性
10、；2、预提的开发成本，如“公共配套设施费”等，在项目结算后，是否取得发票并支付价款；在土地增值税清算时预提成本费用不可以扣除；题外：国税发 2009 31 号文件（针对企业所得税）第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的 10。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的
11、报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基8金或其他专项基金（物业完善费一般反应在开发间接费用中）3、滚动开发的，还应分项目进行核算，出具分项目的决算报告。不可以串移开发成本。4、票据的合法合理合规性：根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据的类别：a.如果对方单位是经营性企业（建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司） ，就必须提供税务局监制的发票；b.如果对方是行政机关（房屋土地局、规划局等）或政府行政管理机构（质检站、测绘站、消防局、市容管理等） ，应提供行政事业性收据。c.如果是征地及拆迁补偿费用，要有证明该项费用
12、发生的书面凭证（合同协议、收据） ，应具备对方单位或个人签章要件。d.对于其他的白条和收据不能作为确定支出及扣除项目的凭证。5、开发成本中的各项明细项目的划分核算，应直接按照土地增值税暂行条例和土地增值税暂行条例实施细则中的规定进行对应，前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用这四项费用，按实际发生额据实扣除。明细核算不规范或没有明细核算，有下列情况之一的，税务机关可对所列四项开发成本的扣除额，9在土地增值税清算时可采取按分类房产单位面积建安造价表核定扣除额的方法。 （1）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；（2）提供的开发成本资料不实的；（3）虚报房地产开发成本的；（4）清算项
13、目中的这四项费用，每平方米建安成本扣除额，明显高于制定的分类房产单位面积建安造价表中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由无法举证的。分类房产单位面积建安造价表核定扣除额的核算方法：首先先将清税项目的房屋类型与分类房产单位面积建安造价表中的房屋分类进行对照，确定适用的核定建安造价。其次，用核定建安造价乘以房屋清算面积，确定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的扣除金额。(三)、房地产开发费用房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的10金额。其他房
14、地产开发费用，按地价使和开发成本金额之和的 5计算扣除。财务费用中的利息支出不能按清算项目计算分摊或不能提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用，以取得土价和开发成本计算的金额之和的10进行计算扣除。利息支出按照国家银行公布的不同类别不同时期的利率，以金融机构利息结算单为依据。超过上浮幅度的部分利息、超过贷款期限的利息部分、加罚的利息都不允许扣除。金融机构证明，是指各类银行、保险公司及经中国人民银行批准从事金融业务的非银行金融机构。包括国家专业银行、区域性银行、股份制银行、外资银行、中外合资银行、以及其他综合性银行；包括全国性保险企业、区域性保险企业，股份保险企业、中外合资保险企业，以及其他专业性保险企业；还包括城市信用社、农村信用社、各类财务公司以及其他从事信托投资、租赁等业务的专业和综合性非银行金融机构。企业间的借款等利息不允许扣除。（四）、与转让房地产有关的税金转让房地产时缴纳的城市维护建设税、教育费附加、印花税、政府税费。列入管理费用印花税，不再重复扣除。
