嘉定老居住区物业管理综合情况的调研报告.doc

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资源描述

1、1关于嘉定老居住区物业管理综合情况的调研报告一、引言物业是指房屋以及与之相配套的设备、设施和相关场地。物业管理是指业主或者委托的其他人对物业以及区域内与物业相关联的共同事物进行管理和维护的活动。物业管理是我国住房私有化的产物,是 90 年代中期产生的一个新兴行业。1992 年,我区成立了第一家物业公司上海广厦物业管理有限公司。经过十多年来政府、企业、业主和社会各方不懈努力,我区住宅小区管理取得了一定的成效。主要表现为:全面改革了传统的房屋管理体制,初步建立了物业管理的市场机制,切实加大了为民办实事力度,逐步推进了住宅小区综合管理。但是随着我区经济社会迅速发展,人民群众对住宅小区综合管理和物业服

2、务的要求也越来越高。如何搞好住宅小区的物业管理,解决老百姓反映热难点问题是我们各级政府和社会相关方面(单位)研究的课题。根据市委完善民生政策措施、力促和谐社会建设的要求以及关于加强居住区物业管理的工作精神,嘉定镇街道区人大代表工委组织部分人大代表对我区老居民住宅小区的物业管理基本情况进行工作调研。二、调研目的、方法和过程(一)调研目的通过对我区物业管理、老住宅小区居住环境、业委会运作等调查,为区政府有关部门解决物业管理中存在的热难点问题提供第一手资料,为政府有关部门安排解决民生民需实事提供依据,使我区城市发展和管理上一个新的台阶,为构建和谐社会奠定良好基础。(二)调研对象、方法和内容调研对象:

3、基层群众、业主委员会成员、业主代表、物业公司负责人、社会各界人士。2调研方法:本次调研采取问卷、电话访问、个别访谈、实地察看等方法。共发放 调查问卷 100 份,人员采取随机抽样形式。电话访问由访问者在所查看物业公司的物业任务单上随机抽取。个别访谈对象,主要是物业管理公司经理、业主委员会成员、居委干部和业主代表。调研内容:重点围绕物业公司的行风建设、老式住宅居民区的生活环境、业主委 员会运作、街坊基金的亏损、物 业 管理费的收缴等五个方面。另外,还包括老居民区人民群众关心的物业管理中热点问题、老百姓急需政府部门帮助解决的物业管理中的历史遗留问题。(三)调研过程5 月下旬,街道区人大代表工委建立

4、了由街道区人大代表工委主任、5 名区人大代表等组成的调研小组,拟订了调研提纲。自 6 月上旬开始,主要对老住宅小区的物业管理现状展开调研。调研过程中,听取了区房地局有关部门对我区居住区物业管理的工作汇报;走访城南小区、迎园十坊、菊园嘉富三个老式住宅居民小区;实地察看了广厦物业公司、明达物业公司、万涓物业公司、嘉定区房屋修理应急中心物业服务状况;召开群众座谈会 8 个(参加人员 71 人次),个别访谈 18 人次,收集群众意见 35 条,电话(随机)征求业主意见 7 人次,检查物业工作台帐 18 本;发放问卷100 份。广泛听取各个方面对我区(尤其是老居住区)物业管理的意见和建议。三、我区物业管

5、理基本情况据统计,我区现有住宅小区 250 多个,建筑面积 1100 万平方米(见表 1)。目前已成立业主委员会的住宅小区有 226 多个,占符合成立条件住宅小区总数的 92%。本区经过工商登记、取得物业管理资质的企业近 147 家:其中注册在嘉定、在嘉定从事物业管理的企业 55 家;注册在外区,在嘉定从事物业管理的企业 15 家,其中骨干企业有上房、万科、金地、东湖等。3目前我区物业行业从事管理、保安、保洁、 维修、绿化养护等人员近3500 人。表 1 全区居住用房分类、特征、分布区域、总面积、总量等统计表名 称 特 征 分 布 区 域 户 数(户) 总面积(万 M2)总 量(%)里弄住宅

6、一层或二层/平房/70 年代以前(保障型) 嘉定镇街道街道、娄塘镇、 南翔镇等 4000 10 1售后公房 80 年代以后开发、 80M2 以下(改善型) 嘉定镇街道、新城路街道、 南翔、安亭、黄渡镇等 35555 160 14商品住宅(早期)90 年代以后开发、120 M2 以下(基本型)嘉定镇街道、新城路、真新街道、工业区、南翔、安亭、黄渡镇等30790 200 19商品住宅(晚期)90 年代末以后开发、90 M2 以上(舒适型)嘉定镇街道、新城路、菊园新区、真新、江桥、工业区、安亭、黄渡镇等55555 500 45农民集中住宅90 年代末以后开发、90 M2 以上(舒适型)马陆、安亭、朱

7、桥、华亭、方泰 11250 180 16.5别墅住宅 90 年代末以后开发、140 M2 以上(豪华型) 南翔、江桥、新城路 2500 50 4.5合计 1100以上数据分析,里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭户占我区居民家庭总户数的 50%左右,因此,解决我区老居住区物 业管理的问题是我们工作的重点。四、老居住区物业管理存在的主要问题及原因分析为具体了解和掌握业主对物业管理行业的意见,调研小组发放问卷调查 100 份,回收 98 份,有效问卷 95 份,随机调查结果如下:将近 63%的居民认为,居住的小区各方面很一般,其中有 10%的居民认为很不满意。表 2 对目前居住小区满意率的情况

8、统计表问卷题目 选 项 百分比(%)1、非常满意 02、满意 26.6你对目前居住的小区各方面还满意吗?3、一般 63.444、不满意 10%其中,居民反映最突出的问题是小区环境差、保安不到位、街坊基金严重亏损、 业委会作用发挥不够、物业管理费收支矛盾突出等,分析上述问题的产生原因,主要是以下几方面因素:(一)物业管理体制尚未完全理顺主要表现在:一是本区物业管理工作机制尚不健全。物业管理是一项系统工程,有 较强的综合性和区域特点,涉及房地、建设、规划、环卫、公安、消防等多个部门,有时各种矛盾会交织在一起,为此光靠行政主管部门难以协调各方,难以发挥对居住物业的管理、协调、指导、监督等作用,许多工

9、作还停留在应付上级检查、突发性矛盾的应急处理上。社会、政府、业主对物业企业在物业管理中侵犯业主权利的行为,缺乏有效的制约措施,如小区保安管理,小区的案发率不与物业公司经营好坏挂钩;二是物业管理没有从真正意义上纳入社区管理范围。不少居住小区内居委会、物业公司、业 主委员会三方各自为政,缺乏沟通、协调渠道,遇到矛盾和问题经常出现相互埋怨、指责,或一推了之的现象;三是对小区内违法装修、违法搭建等行为处置难度大。 物业管理条例中早就明确规定了业主的禁止行为,并 规定了相应处罚办法,但是在处理违法行为时,有关部门却缺乏有效办法,甚至不作为。房地、 规划与市政部 门都有其执法职能,但由于职责尚欠明确,不同

10、程度地存在推诿扯皮现象,物业公司行使的权力仅仅是制止,不能“ 强制” ,而居委会又没有管理职能,造成违法建筑年年拆,却年年还在增。(二)历史遗留问题没有及时解决据统计,76%的业主认为居住区的环境差,历 史遗留问题多。主要表现在:一是老居住区建设较早,大多数都建造于 80 年代以前,当时规划标准低,开发 企业见缝插针,因此造成绿化少、没有停车场地、住宅密度高;二是老住宅区中尚存在着相当数量的不成套公房,没有单独的煤卫设施。有的售后公房居住面积小,所以有一定经济条件的住户都另买住房,留下5的老住宅除出售外,大多数都用于出租,如桃园、叶池社区,出租户占居住总数的 30%以上。外来人员的生活习惯还

11、不能适应城市化生活的要求,乱扔垃圾的现象随时可见,卫生状况不尽人意;三是小区出入口多,没有公共的停车库,加上保安管理不到位, “三车”失窃现象时而发生,老百姓怨声载道;四是公共设施老化,如路灯不亮、下水道管径细经常发生堵塞等。图 1 老居民区存在的普遍问题老居民区存在的普遍问题60%98%0%76%10%0%20%40%60%80%100%120%1:环境差 2: 收费低 3: 保安不到位物业业主68%(三)物业管理市场化机制尚不成熟主要表现在:一是物业管理尚未真正形成市场准入机制。由于前期开发的商品房维修基金归集不到位,老旧小区物业管理收费标准太低等因素,使物业 管理招投标工作很难实施,致使

12、市场化运作机制尚不成熟,难以实现真正意义上的物业管理双向选择。因此,目前企业规模小、管理水平差、服务 方式落后、管理人才缺乏已经成为阻碍我区物业管理正常发展的瓶颈。老居住区物业管理中没有一家品牌企业,本地企业除广厦物业近几年在搞规模经营外,大多数物业企业停留在过去房管所或开发商附属的模式中苦心经营,企业经营收入还是以物业管理费和过去存量房租金为主。企业对 如何服务好业主研究不深,特别是对物业管理中专业化服务6保安、保绿、保 洁这三个方面兴趣不大,且服务质量差,已引起广大业主的反感。据统计,68%的业主认为居住区的保安不到位。究其原因:客观上,老居住区环境差,物业收费标准低,收取的保安费不够支付

13、保安人员和保安管理费用,引起保安不到位;主观上,有的物业公司管理水平差,对保安人员管理不严,保安人员缺乏责任心,引起工作不到位。部分小区虽安装了监控,但保安人员擅自离岗、漏岗,更不用说做监控值班记录了。二是物业管理收支矛盾难以做到完全市场化。老小区物业收费标准低、收缴率低,不少物业公司收支难以平衡,入不敷出,从而降低服务标准,引起业 主不满,从而陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务,业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。目前老居住区物业管理费收费标准最低的(每户按大、中、小套三种标准收取,大套 7.5 元/月,中套 6 元/月,小套 4.5 元/月。保安、保洁费每户分别按 3 元-6 元/月标准收

14、取。就是商品住宅每平方米收费 0.23 元/月,这在全市范围内也是最低的,而且近 10 年标准没有提高,而职工的平均工资在逐年提高。例:温宿路 16 弄小区共有 134 户居民。如果用四班三运转物业保安管理工作方式,至少用 4 个人,按人均费用 1.5 万元/年,每年物业保安人头费要 6 万元。小区物业管理费标准 4.5 元/月,就算每月足额收缴,即 1344.5127236(元),那么这 52164 元缺口谁来付?这样的小区由谁愿意管?于是出现撤走了保安人员现象发生(如叶池小区)。在调研过程中,我们了解到物业企业和居民群众对物业管理费这个问题有完全不同看法(见图)。物业公司主要观点:一、我市

15、最低工资标准从 90 年代末 420 元提高到现在 750 元,几乎翻了一翻,可是物业管理费却近 10 年来没有增长过,因此,物业管理费有必要进行调整。二、物业管理企业在市场经营中,地位不平等。其他企业可以根据成本提高自己的产品价格,而物业管理费的提高却受到计划经济模式控制。物价部门不松7口,永远也解决不了。从某种意义来说,政府把部分责任转嫁到物业企业身上。关于业主不交物业管理费的主要原因,我们也进行了问卷调查,结果是:认为维修不及时占 34%;收费不合理占 30%;生活困难交不起占 21%;服务态度差占 15%。从图分析,要提高物 业 管理费标准,让老百姓多出钱,困难很大。业主不交物业管理费

16、的另一个原因是动迁居民,据叶城物业公司反映,在工业区南区动迁户不交物业管理费(达 800 多户)已经成为多数动迁户从众行为,动迁户不交物业管理费的主要理由是:都是农民安置,北区农民集中居住区物业管理费由政府或集体补贴,所以我们也不交。工业区南区安置的房屋都是可以上市的商品房,而工业区北区安置的房屋是不可以上市的农民住宅,虽然在安置中都用房屋或货币结算,但性质是完全不同的。图 2 物业公司和居民群众对物业管理费偏低这个问题的看法 物业公司员工工资在涨,物业管理费却不增长,你说怎么办?2%40%8%97%10% 3%63%27%0%20%40%60%80%100%120%A:重新选聘物业公司 B:

17、降低服务水平 C:物业公司自行消化 D:提高物业费标准物业业主(四)街坊基金亏损现象严重街坊基金是售后公房特有的基金,按售后公房每平方提取 20 元标准归集在街坊基金中,主要用于交纳路灯电费、道路维修、绿化养护、下水道的疏通和公共设施改造。街坊基金是固定的基金,除 1999 年以前国家对街坊基金本金以高出银行储蓄 5%利率作 为补充外,街坊基金几乎没有8增值渠道。就是有其他收益,如汽车停放收费,也基本用于弥补保安人员费用不足。10 多年来街坊基金只有支出,没有进帐,加上街坊基金使用很规范,所以我区 80%的售后公房小区面临着 亏损,亏损最大的小区接近100 万元。例:桃园小区街坊基金每年固定费

18、用,交纳路灯电费、道路维修、绿化养护、下水道的疏通和部分保安人员费用(不含设施改造,按 2006 年价格标准计算),应为 20 万元。在没有增值渠道情况下,2007 年亏损总额已达 70 万元,2008 年将达 90 万元,以次类推街坊基金亏损将会越来越严重。按照物业管理条例第十一条规定:业主大会履行决定专项维修资金使用、续 筹方案,并监督实施职责;第十二条规定:专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 23 以上通过。如果街坊基金减少亏损,那只有经物业管理区域内全体业主的三分之二以上同意通过,那么业主大会才能履行专项维修资金续筹方案。调查显示:在对如果街坊基金

19、亏损后,你愿意重新筹集的认识上(表 3)愿意筹集的人数只有 26%,距全体业主三分之二(67%)以上业主同意的要求相差太远,显 然要每户业主出资来续筹街坊基金困难很大。表 3 街坊基金亏损后,你愿意重新筹集意向统计表问卷题目 选 项 百分比(%)1、我愿意 262、不愿意 133、随大流 49如果街坊基金亏损后,你愿意重新筹集吗?4、不表态 12(五)业委会队伍的专业素质不高在当前解决物业管理中最难的问题是什么?调研中我们从四个方面提出问题:1、两项基金的归并;2、物业管理费的等级收费;3、业委会不能有效地代表业主大会办事;4、街坊(维修)基金的筹集。调查结果:业委会不能有效地代表业主大会办事

20、和街坊(维修)基金的筹集成为居民群众心目中最难解决的问题。 (下图 3)9图 3 目前解决社区物业管理中最难的问题目前解决社区物业管理中最难的是:31.25%31.25%21.90%15.63%A: 维修基金的筹集 B:业委会不能有效地代表业主大会办事C: 物业管理费的等级收费 D:二项基金归并关于(维修)基金的筹集上面我们已经讨论过,这里我们主要分析业委会不能有效地代表业主大会办事。分析原因主要是:一、业委会地位问题。它不光要代表全体业主行使业主的权利,同时还代表全体业主维护业主的利益。二、 业委会成 员专业素质问题。缺少房屋保养和维修,资金使用和管理方面的专业人才。特别是业委会主任如果不懂

21、物业方面的专业知识,就很 难代表业委会或全体业主说话。我们从问卷中了解到:你对你小区业委会工作满意吗?满意的占 27%;不 满意的占 2.1%;一般的 70%;不知道 0.9%。这里要说明的是,这次问卷的 对象中业委会成员占很大的比例,如果是一般业主,打分的结果就不得而知了。因此怎样选好业委会成员,提高 业委会成员办事能力,是我们在当前在社区管理中应该认真思考的问题。五、近年来政府所做工作及取得的成效近几年来,区政府及有关职能部门围绕物业管理条例,结合我区实际, 围绕居民群众反映突出的问题,采取一系列措施,取得了一定成效。具体体现在:1、加大旧住宅整治力度,全面落实住宅“平改坡 ”综合改造。今

22、年我区将加大旧住宅综合整治作为提升物业管理水平的基础工作,并创新观念,规范管理,完善房屋修缮标准,力争建立与时代相适应的,具有我区特色10的居住房屋修缮和管理的长效机制。年内将结合新城建设的总体工作部署,突出嘉定老城区综合改造,力争完成 30 万平方米房屋综合“ 平改坡”项目,并加大旧住宅综合整治力度,共排定了 60 多万建筑面积的住宅进行综合整治,总计投入资金 1600 多万元。2、设立售后公房的补贴。区房地部门会同区地区办向区人民政府提出专题报告,要求区政府参照周边区对售后公房给予管理费补贴的模式,切实提高售后公房为主的住宅小区的管理水平。3、扩大物业管理社区党建的试点工作。区房地局在认真

23、总结新成路街道的试点经验基础上,在有条件的街道、镇继续开展物业管理社区党建联建工作。今年确定嘉定镇街道、南翔镇、安亭镇为物业管理社区党建工作的街道、镇, 继续深化物业管理社区党建工作。4、今年 7、8 月开展物业管理优质服务“双月 ”竞赛活动。活动自 7 月1 日到 8 月 31 日,将包含物业管理技能大比武、 “抗高温、送清凉”便民服务、防汛防台四级响应演练及实战等项目,倡导优质服务,旨在深化物业管理优质服务内涵,加快提高物业管理行业职工技能,提升物业管理行业人员服务水平。5、配合市有关部门关于加强住宅小区综合管理三年行动计划(2007-2009)在我区的贯彻落实,力争区里建立住宅小区 综合管理联席会议制度,做好小区综合管理的各项工作。总的来说,我区的物业管理趋势向好。在近几年行风测评中,群众满意度高于全市平均水平。物业管理中较好的企业有广厦、明达、磊成等,这些公司的主要成绩是以业主利益为重,认真做好自己服务工作,在经济和社会效益方面取得双赢。我们认为:嘉定的物业管理虽然存在着一定问题,群众意 见较多,但是领导重视,社会各方面为解决这些问题有成功的案例,而且取得了突出成绩,所以我们应予充分肯定。六、关于加强我区物业管理工作的建议

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