1、1文献综述（20_届）投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策研究2我国财政部于2006年发布了新的企业会计准则，并于2007年开始实施。作为金融危机冲击下较少的保持较快增长的经济大国之一，中国适度、谨慎地引入公允价值计量属性的会计准则国际趋同举措，备受全球关注。新准则中对计量模式进行了一定的拓展，引入了公允价值模式。公允价值被应用于多个领域中，同时也对房地产行业产生着重大影响。尤其是在新企业会计准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认后，投资性房地产以公允价值模式计量也越来越的多引起了理论界和实务界的关注。1公允价值相关研究虽然我国对公允价值的研究起步较晚，但是很多年前已经有学者
2、和专家对此问题开展了研究探讨。对公允价值的研究最早起始于美国。1967年12月美国会计原则委员会（APB）发布的1967年总括意见中要求企业对应付债务使用现值法进行摊销。这可能是现有会计文献中应用公允价值的最早记录。自SFAS107发布以来，大量的公允价值相关性文献开始集中于金融工具。我国20世纪90年代末开始介绍国外有关公允价值的研究成果。黄世忠（1997）教授详细介绍了公允价值在美国形成的原因背景以及发展状况，并以此为基础对公允价值的发展作了展望。表示“公允价值会计既对会计界提出了严峻挑战，同时，也为计量模式的完善和发展提供了契机。公允价值计量模式极有可能在下一个世纪的上半叶成为主流，历史
3、成本计量模式将逐步退出会计的历史舞台。”这为今后的学者开辟了一条新的道路。何国铨（2005）在中国证券报中谈到“在现行制度下，投资性房地产没有作为单独的一项资产反映，而是与企业自用房地产一样纳入固定资产或无形资产进行核算，这在一定程度上不利于反映企业房地产的实际构成情况及各类房地产对企业经营成果的贡献情况。”在对比企业会计准则投资性房地产和现有的会计准则后，他认为，新准则的特点除进一步规范投资性房地产的信息披露外，最大的突破在于引入公允价值计量的方法。2006年2月15日，“以公允价值（含其难点现值）为最大亮点”的新会计审计准则体系隆重发布，谢诗芬（2008）表示我国终于迎来了“公允价值会计的
4、春天”。还提出“公允价值会计符合社会历史发展规律,在我国采用现值和公允价值会计是大势所趋”、“否认现值和公允价值在我国的运用环境实质上就是自我否认我国的完全市场经济地位”、“会计造假与公允价值无必然联系”、“市场经济越发展，公允价值会计越重要”等观点已成共识。3然而，中国新会计准则从2007年正式实施到现在已经三年多了。在目前阶段，对新兴和转型市场经济制度环境下公允价值实施效果进行考察与分析，不仅对于中国公允价值会计准则建设具有十分重要的意义，也是完善国际财务报告准则的需要。国际会计准则理事会曾明确表示，公允价值国际准则的制定需要寻求新兴市场的帮助。徐劲（2008）指出房地产行业是最受新企业会
5、计准则影响最大的行业之一，并以义乌的小商品为例，分别从小商品城、房地产企业会计核算和企业损益确认三方面详细阐述了新准则对投资性房地产企业的影响。宁延金、季红（2008）着重分析了公允价值在我国投资性房地产业中的应用及影响，对投资性房地产中公允价值模式计量做了进一步的剖析，指出公允价值在我国房地产企业的企业资产结构、所有者权益、企业利润和税负的影响。殷爱贞、耿彦军（2008）对我国企业会计准则第号投资性房地产与国际会计准则第号投资性房地产在核算范围、后续计量模式的选择、公允价值的确定等方面的差异进行了比较，并为完善我国投资性房地产的会计处理提供一条可供借鉴的思路。马立群（2009）采用对比法分析
6、了成本模式和公允价值模式对投资性房地产计量影响利润的金额，指出投资性房地产持有期间以及出售投资性房地产期间影响利润的规律性，从而为企业选择适当的会计政策提供依据。陈虹（2009）通过分析引入公允价值计量投资性房地产的影响，结合新准则颁布后我国实务操作的现状，对投资性房地产准则的完善提出了一些建议。2中国公允价值准则建设与实施后果作为金融危机冲击下较少的保持较快增长的经济大国之一，中国适度、谨慎地引入公允价值计量属性的会计准则国际趋同举措，备受全球关注。曲晓辉、肖虹（2010）参加2010年专题学术研讨会后在文章中做了观点综述，表示“在第九届会计与财务问题研讨会”中，与会代表们一致认为，一方面，
7、国际趋同下的中国企业会计准则在实务中得到了平稳有效的实施，为进一步趋同与完善奠定了良好基础；另一方面，市场条件不完善、准则限制条件严格、相关指引缺失以及会计计量理念转变困难、后续计量中的公司会计政策选择的机会主义等，是当前影响中国公允价值应用的主要因素。会议中还讨论到公允价值确定的可靠性问题、公允价值与业绩波动关系问题、公允价值与利润操纵问题等，是监管部门和投资者在公允价值会计准则实施后所面临的主要难题。所以，研讨会代表们建议，应该在尊重国情基础上坚持审4慎的态度，积极稳妥地对公允价值予以推广使用。3新准则中的投资性房地产及公允价值计量模式相关分析研究31投资性房地产相关概念房地产是土地和房屋
8、及其权属的总称。在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权，房屋是指土地上的房屋等建筑物及其构筑物。投资性房地产，就是指为赚取租金或资本增值，又或者两者兼有而持有的房地产，新会计准则规定，投资性房地产包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物三种。311新准则中的投资性房地产随着我国经济发展和投资观念的转变，企业将房地产作为一种投资手段逐渐成为一种普遍的经济现象，房地产市场迅速发展。鉴于投资性房地产具有高收益、高风险的特征，为了顺应我国经济发展潮流，财政部于2006年2月发布了企业会计准则第3号投资性房地产。根据准则规
9、定，企业投资性房地产的后续计量，可以选择成本模式或公允价值模式，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。新准则制定以后，投资性房地产与自用和作为存货的房地产区别开来，单独作为一种资产核算和反映，柳计鸣（2010）认为这更加清晰的反映企业所持有的房地产的构成情况和盈利能力。公允价值在我国的研究和应用进入了一个崭新的阶段，它也是当前备受瞩目的一个会计热点话题。企业执行新准则后对投资性房地产后续计量方式的不同选择将会对企业产生不同的影响。312投资性房地产的计量模式新准则规定在我国投资性房地产有成本模式和公允价值模式两种计量方式。一般来讲，投资性房地产以成本模式计量，只有企业存在确凿
10、证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续取得的前提之下，才可以对投资性房地产采用公允价值计量模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件1投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常指投资性房地产所在的城市。2企业能够从活跃的同类或类似市场所得房地产的市场价格及其他相关信息。33投资性房地产公允价值计量模式5投资性房地产准则的出台以及公允价值计量模式的引入，体现了国内会计准则和国际会计准则的趋同，也适应了我国经济发展的客观需要，是我国新会计准则的重大变化。但上市公司极少数使用公允价值模式计量，说明存在着问题，有着不同方面的原因，相关人士也对此进行了分
11、析研究。331我国投资性房地产会计的现状及原因国际会计准则在金融危机中遭到质疑。面对华尔街全面崩盘，美国政府使出浑身解数，寻找原因和解救方案，最终认为是会计准则中公允价值计量原因所致。2008年10月3日美国国会通过的7000亿美元救市法案中授权美国证监会停止使用这一实施多年的最重要的会计准则。10月15日，欧洲议会和欧盟成员国政府同样决定修改欧盟现行会计准则中有关按市值计算资产价值的规定，以帮助金融机构更好地应对当前的金融危机。紧随其后，直接采用国际准则的国家和地区，如澳大利亚和我国香港也相应公布了上述规定。但与各个积极推动公允价值计量的国家相比，我国受金融危机的影响并不是那么大。就投资性房
12、地产而言，在制定新会计准则时，不仅要顺应我国市场经济发展的现状与国际准则趋同，但并没有完全直接采用国际会计准则，也充分考虑了我国特殊的经济环境与会计环境，严格规范了公允价值计量模式的前提条件，以使得我国在金融危机中安全渡过。何颖越（2010）也提出欧美各国对国际金融危机的对策修改公允价值计量，我国在这样的环境下，投资性房地产计量模式是应该国际趋同还是固守不变这样一个问题。在之后文章中明确指出，新准则提出的投资性房地产是财务会计的发展，是不能倒退的。从全局思考，从会计的中外发展史可以看出，公允价值计量模式和成本计量模式都有一定的优势和缺陷，虽然在金融危机后，我们也不能使历史倒退，回到成本计量模式
13、，但二十一世纪将是公允价值与历史成本相互补充、并存的时代。332投资性房地产公允价值计量模式的思考直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少，允许企业对投资性房地产进行公允价值计价的准则变动对上市企业的整体影响很小（王磊等，2009）积极地探讨，主要从客观角度总结了许多影响企业选择公允价值计价的因素（裘宗舜等，2009）。彭飞（2010）认为客观因素制约影响了小部分上市公司对公允价值计价模式的选择，而更主要的原因在于上市企业管理层基于自身利益的考虑做出了不变更计价模式的选择。后文对此观点进行论证,并对管理层如何进行计价变更决策展开具体分析，对为何采用公允价
14、值计价模式的上市企业数量很少的现象给出解释。他表示虽然投资性房地产变更为公允价值计价模式能为其带来巨大的积极效应，但上市企业采用公允价值对投资性房地产计价的总体数量仍很有限。一方面6是由于客观因素的制约，但更主要的原因是由于上市企业管理层出于最大化自身利益的考虑而偏向于仍采用原成本计价模式。姚振飞（2010）表示公允价值计量有历史成本无法比拟的优点，但同时存在一些不利因素阻碍公允价值在投资性房地产中的应用。在我国运用公允价值模式的大环境尚未完全成型，运用公允价值计量模式还面临着许多障碍。他认为上市公司冷淡公允价值有以下几个方面的原因第一，公允价值取得困难，可操作性低。第二，公允价值计量对公司业
15、绩影响较大。公允价值在投资性房地产的应用有助于真实地反映房地产资产的价值。第三，公允价值计量对税收调整有影响。投资性房地产采用成本模式进行后续计量，每期需对投资性房地产计提折旧或进行摊销，计入“其他业务成本”，可以作纳税抵减，减少当期所得税而企业如果采用公允价值进行后续计量，不再对投资性房地产计提折旧或摊销，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值，这将丧失税前扣除效应，尤其是在投资性房地产价值持续上涨的情况下，还会增加公司的递延所得税负债，这种会计处理可能会增加公司应交所得税，将导致企业现金流出量的增加。333投资性房地产公允价值计量模式的发展对策在公允价值计量模式引入房地产企
16、业的实践中，仍然存在很多问题。唐东升（2010）教授提出如下策略首先，公允价值模式应与历史成本模式平等的作为企业可以选择的计量方法，与国际会计准则接轨，配合金融市场改革开放。国际会计准则倾向于企业优先选择公允价值模式，只有在特例的情况下，企业首次取得一项投资性房地产时，企业才采用成本法模式计量。其次，在公允价值具体计量方法上，适时制定我国单独的公允价值计量准则，解决新准则实施和运用过程中面临的计量难题。再次，指引第三方房地产专业评估机构进行评估计量。国内经济正处于转轨时期，市场经济发展不成熟，房地产市场波动相对较大，应该谨慎地运用公允价值模式计量。引入第三方房地产评估机构，能增加公允价值计量的
17、独立性。建议上市公司聘请经过有关部门认定的专业房地产评估机构，对投资性房地产进行独立评估，企业不能自己评估或聘请房地产经纪机构以及其他非专业评估机构，避免人为操纵企业利润。最后，上市公司应充分规范披露投资性房地产的信息。公开透明的信息披露是遏制企业利润操纵的最有效办法，企业应分类披露主要投资性房地产的区位、面积、初始价值、同类房地产的市场价格及其他相关信息。选用成本法计量的企业，应该披露投资性房地产的公允价值信息和增值情况；选用公允价值模式计量的企业，应该披露确定投资性房地产时所聘请的评估机构、评估方法、证据来源及重要假设等要素。刘运国，易明霞（2010）从投资性房地产层面说明，按公允价值计量
18、提供的会计信息比按历史成本计量提供的会计信息更具价值相关性，从而提高了会计信7息的决策有用性。按公允价值计量得出的信息能为企业经营管理人员、债权人、投资者等信息使用者提供更为相关的会计信息，避免因历史成本无法反映未实现利得或损失而做出错误判断，从而为他们的经营决策提供更有效的支持。除此之外，姚振飞（2010）对投资性房地产应用公允价值提出建议。第一，完善房地产市场信息，加快市场经济发展。活跃的市场是公允价值运用的基本前提，但是我国目前房地产缺乏完善的市场，价格及相关信息不健全。为了增强公允价值的公正和客观性，国家应采取有效措施，比如建立良好的交易环境、推行适当的优惠政策等。第二，加强公允价值模
19、式计量和信息披露的监管力度。第三，提高管理者及会计人员素质，加强职业判断能力。综上所述，可以看出，虽然目前我国已对公允价值进行了一定程度的理论探讨，但是在实证领域的研究还稍显匮乏，特别采用新会计准则后投资性房地产公允价值计量是一个比较年轻的课题，还需要更深入更广泛的研究和更权威的证据。本文在借鉴国内外相关文献的基础上对投资性房地产公允价值计量模式相关内容及其应用困境展开讨论与对策研究具有现实意义。8参考文献1财政部企业会计准则M北京经济科学出版社，20062财政部企业会计准则应用指南M北京中国财政经济出版社，20063黄世忠公允价值会计面向21世纪的计量模式J会计研究，1997124何国铨投资
20、性房地产公允价值模式影响深远J中国证券报，2005（5）5谢诗芬价值计量的现值和公允价值J上海立信会计学院学，2008（2）6徐劲投资性房地产准则对房地产企业的影响J商业会计，2008（4）7宁延金，季红浅谈公允价值在投资性房地产的运用及影响J商场现代化，2008，（33）8殷爱贞，耿彦军投资性房地产会计准则的国际比较J财会月刊理论版，2009（12）9马立群投资性房地产的计量模式对企业利润的影响J统计与决策，2009，（13）10陈虹投资性房地产的公允价值计量J企业导报，2009（6）11柳计鸣浅谈投资性房地产会计准则J科学之友，2010（12）12何颖越金融危机下对投资性房地产公允价值计量
21、模式的思考J财经视点，2010（2）13王磊投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析J会计之友（中旬刊），2009（1）14王瑞，王丽文价值模式对投资性房地产企业的影响J财会研究，2008（16）15裘宗舜，夏炎投资性房地产为什么不愿采用公允价值后续计量模式J金融与经济，2007（12）16征宇公允价值计量投资性房地产会计实务的思考J当代经济，2009（12）17彭飞上市企业投资性房地产公允价值计价模式的决策分析J工业技术经济，2010（8）18姚振飞公允价值在投资性房地产中的应用分析JJOURNALOFYUNNANFINANCEECONOMICSUNIVERSITY，2010（16）19唐东
22、升公允价值计量对我国投资性房地产的影响分析J中文核心期刊要目总览（贸易经济类核心期刊），2010（8）20刘运国，易明霞投资性房地产公允价值计量的价值相关性研究J税务与经济，2010（2）21FASBSTATEMENTOFFINANCIALACCOUNTINGSTANDARDSNO157FAIRVALUEMEASUREMENTSEB/OLHTTP/WWWFASBORG,SEP15,200622DIANAWWILLISFINANCIALASSETSANDLIABILITIESFAIRVALUEORHISTORICALCOSTEB/OLHTTP/WWWFASBORG/JSP/FASB/FASBCO
23、NTENT_C/NEWSPAGECID900000004180,200723BARTHMEFAIRVALUEACCOUNTINGEVIDENCEFROMINVESTMENTSECURITIESANDTHEMARKETVALUATIONOFBANKSJTHEACCOUNTINGREVIEW,199469924NICKFRENCHFAIRVALUETHENEWBLACKJJOURNALOFPROPERTYINVESTMENTFINANCE,200625NELSONKKFAIRVALUEACCOUNTINGFORCOMMERCIALBANKSANEMPIRICALANALYSISOFSFAS107JTHEACCOUNTINGREVIEW,19962
