1、 四、土地增值税督察操作手册 （二）全国税务系统督察审计规范（ 1.0版） 【业务描述】 检查和评价税务机关对土地增值税、房产税、车船税、土地使用税、契税 等 纳税 申报审核和 征收的 合法性、合规性 。 【资料归集】 1房地产项目登记相关资料 。 2土地增值税纳税申报表 。 3土地增值税清算申报表 。 4开发项目情况报告表 。 5可扣除项目金额确认表 。 6分类型清算扣除项目确认表及相关附表等 。 7金税三期系统中关于房产税、印花税和土地使用税的相关资料。 8其他信息资料。 【疑点提示】 1未按规定向企业下达土地增值税清算通知书；下达土地增值税清算通知书后，未督促企业在规定时限内进行清算。
2、2符合分期清算条件的项目未要求纳税人进行分期清算。 3对不符合核定征收土地增值税的纳税人，超范围核定征收土地增值税。 4未对土地增值税税前扣除项目及开发成本的合法性进行审核。 5对销售尾盘行为的纳税人未按规定征收土地增值税。 6房产税源登记不准确：有税源登记未认定税种、税源与入库差异过大、有房产税入库未做房产税税源登记、房屋契税入库房产税源未增加。 7未征或少征收非住宅购房人产权转移书据印花税。 8清算或注销建筑项目印花税征收不足。 9土地使用税源登记不准确：有税源与入库差异过大、有房产税入库无土地使用税申报、耕地占用税入库一年后土地使用税未增加、土地契税入库次季度土地使用税未增加、有土地使用
3、税入库未做土地税税源登记。 【方法和路径】 1内部信息比对分析 （ 1）查询金税三期系统土地增值税入库情况，核实是否存在未区分房地产 类型，采用同一预征率征收土地增值税的问题。 （ 2）查阅税务机关对房地产开发企业项目管理档案、台账和相关征管资料，核实项目管理是否到位，符合分期清算条件的项目未要求纳税人进行分期清算，是否存在达到清算条件未下达清算通知书进行清算情形，或符合可清算的情形，未作出评估，未确定清算时间；核实清算税款是否及时组织入库。 （ 3）审核以核定方式清算土地增值税的，核定征收率是否不低于预征率且原则上不得低于 5%。 （ 4）提取土地增值税征收方式为核定征收的纳税人名单，核实是
4、否存在核定征收率低于预征率的问题；核实是否通过主管税务 机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税；核实是否符合可以实行核定征收的条件；核实是否存在全部采用核定征收方式或核定征收比例过大的问题。 （ 5）查阅土地增值税清算资料，核实税务机关是否对清算项目进行审核；审查土地增值税税前扣除项目及开发成本的合法性审核的相关文书，核实是否存在税务机关土地增值税管理不到位的问题。 （ 6）借助被督察单位住建部门外网筛查预售许可证发放 3年以上，查询房地产开发项目已转让面积与可转让面积建筑面积占比，核实是否符合清算条件。 （ 7）核实清算后再转让房地产的房地产项目是否进行 土地增值税后续管理，是
5、否存在纳税人按预征率、直接使用清算时实际税负率申报的问题。 （ 8）查询金税三期系统，核实是否存在有房产登记信息未认定房产税鉴定纳税人的问题。 （ 9）查询金税三期系统中有房产登记信息且已认定房产税鉴定，但某一年度内入库房产税税额与房产税税源登记年应纳税额的差额大于或小于万元的情况。 （ 10）核实是否存在有房产税入库而房产税税源未登记的问题。 （ 11）核实是否存在房屋契税申报纳税记录的下季度，房产税税源登记未增加，或者自用房屋房产税当季度纳税额小于或等于上季度纳税额的问题。 （ 12）查询 金税三期系统中契税申报表数据，与印花税数据核对，核实是否存在未按规定征收印花税的问题。 （ 13）查
6、询金税三期系统建筑业工程项目注销登记表建筑业工程项目情况登记表数据，与印花税数据核对，核实是否存在未按规定征收印花税的问题。 （ 14）查询金税三期系统，核实是否存在缴纳房产税（剔除个人出租住房）而同期无城镇土地使用税申报的纳税记录的问题。 （ 15）查询金税三期系统耕地占用税纳税申报表中批准占地时间满一年后，土地使用税当季度纳税额小于或等于上季度纳税额的情况。 （ 16）查询金税三期系统土地契税纳税，且当月 无耕地占用税纳税记录，土地使用税当季度纳税额小于或等于上季度纳税额的纳税人。 （ 17）查询金税三期系统有土地使用税入库，且未登记土地使用税税源信息。 （ 18）查询金税三期系统，核实是
7、否存在已授予印花税票代售许可的单位未在协议期内按期结报代售印花税的问题。 2外部信息比对分析 【政策法规依据】 1中华人民共和国印花税暂行条例 （国务院令第 11 号） 2中华人民共和国土地增值税暂行条例（ 国务院令 第 138 号） 3中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 （国务院令 第 483号 ） 4财政部关于印发中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则的通知（财法字 1995 6号） 5财政部关于对 1994 年 1月 1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知（财法字 1995 7号） 6财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字 1995 48 号）
8、 7财政部 国家税务总局 国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知（财税字 1995 61号） 8国家税务总局 国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知 （国税发 1996 4号） 9国家税务总局 建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知（国税发 1996 48 号） 10国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复（国税函 1999 112号） 11国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复（国税函 2000 687号） 12财政部 国家税务总局关于中国信达等 4家金融资产管理公司税收政策问题的通知（财税 2001
9、 10 号） 13国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知（国税函 2002 615号） 14财政部 国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知（财税 2003 141 号） 15国家税务总局关于武汉宝安房地产开发有限公司缴纳土地增值税的批复（国税函 2003 922号） 16国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知（国税函 2004 938号） 17国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知（国税发 2005 82 号）第一条第二项 18国家税务总局 财政部 国土资源部关于加强土地税收管理的通知（国税发 2005 111 号） 19 财政部 国家税务总局关于土地
10、增值税若干问题的通知（财税 2006 21号） 20财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知（财税 2006 141 号） 21国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发 2006 187号） 22国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知（国税发 2007 132号） 23国家税务总局关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知（国税函 2007 544号） 24国家税务总局关于未办理土地使 用权证转让土地有关税收问题的批复（国税函 2007 645号） 25国家税务总局 财政部 国土资源部关于进一步加强土地税收管理工作的通知（国税发
11、2008 14 号） 26财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税 2008 24 号） 27财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税 2008 137号） 28国家税务总局关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见（国税发 2009 85 号）（国税发 2009 85 号）第三条第一项规定 29国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发 2009 91 号） 30国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告（国家税务总局公告 2010年第 29号） 31国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税
12、发 2010 53号）第四条 32财政部 国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知（财税 2010 88 号） 33国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函 2010 220号） 34国家税务总 局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复（国税函 2010 347号） 35财政部 国家税务总局关于中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制有关税收问题的通知（财税 2011 116号） 36财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知（财税 2013 101号） 【整改建议】 1税务机关要严格各税种申报 审核和征收管理 ，做到应收尽收。 2督察中发现违
13、法、违规问题的，依相关规定对税务机关的有关负责人和直接责任人予以责任追究。 （二） 省局 地方税种管理业务督察具体方案 1.项目登记管理督察 【业务描述】 检查和评价税务机关落实房地产开发项目台账管理的合法性和合规性。 【所需资料】 1.土地增值税管理情况介绍及相关资料。 2.金税三期系统中的项目登记台账。 3.国土部门的土地出让、转让信息。 4.规划部门的规划许可信息。 5.建设部门的建筑中标信息、建筑施工许可证明。 6.房管部门的预售许可信息。 7.建设部门的竣工验收信息。 8.人防部门的验收信息。 9.房管部门销售信息。 10.当地房产部门的房产销售信息网项目信息。 【督察重点、方法及依
14、据】 （ 1）项目信息登记的完整性 方法路径 （ 1）取得国土部门的年度土地出让、转让信息，规划部门的年度规划许可信息、建设部门的年度建筑中标信息及建筑施工许可信息、房管部门的年度预售许可发放信息分析应列入督察年度台账的项目信息。 （ 2）查阅当地房产信息网项目销售信息。 （ 3）调取系统中至督察年度项目登记信息。 （ 4）筛选应列入督察年度台账应登记未登记的项目信息。 （ 5）对台账应登记未登记的项目信息进行调查验证。 政策依据 国家税务总局关于印发 的通知（国税发 2009 91 号）第六条：主管税务机关应加强房 地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用
15、权开始，按项目分别建立档案、设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。 （ 2）土地增值税清算项目定性不准确，符合分期清算条件的项目未要求纳税人进行分期清算 方法路径 （ 1）查阅当地房产网销售信息，看项目是否属于不同类型房地产项目，是否为分期开发。 （ 2）取得国家有关部门审批文件，审查属于分期开发的项目，是否以分期项目 为单位建立台账。 （ 3）属于不同类型房地产项目的项目，是否按标准普通住宅、普通住宅和非普通住宅等不同性质归集成本费用核算。 （ 4）对以上信息的审核可实地验证，是否准
16、确定位土地增值税清算项目，单位账务核算是否符合条件。 政策依据 （ 1）国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发 2006 187 号）第一条：土地增值税的清算单位，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 （ 2）国家税务总局关于印发 的通知（国税发 2009 91 号）第七条：主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳 税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入
17、、成本、费用。 （ 3）国家税务总局关于印发 的通知（国税发 2009 91 号）第八条：对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。 （ 4）国家税务总局关于印发 的通知（国税发 2009 91 号）第十七条：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项 目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。土地增值税清算应以项目为单位，且按不同项目分期归集收入、成本、费用清算。 （ 3）是否有应进行土地增值税清算而未进行土地增值税清算的项目 方法路径 （ 1）取得房管部门销售信息，筛选销售比例达到 100%的项目；
