1、 资产评估考试大纲 一、总论 （一）考试目的 通过对资产评估总论内容的考核，测试考生对资产评估基本理论和基础知识的掌握和运用情况。考察考生运用资产评估基本理论和基础知识解决资产评估问题的能力。 （二）考试基本要求 1.掌握以下内容： （ 1）资产评估的基本概念、基本要素和特点； （ 2）资产的概念、分类和特点； （ 3）资产评估价值类型及其划分标准； （ 4）市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）的定义、两者之间的关系； （ 5）明确市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值 ）在资产评估中的意义和作用； （ 6）交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设的内涵和实质； （ 7）各种评估
2、假设使用范围及约束条件； （ 8）资产评估中的预期收益原则、替代原则、供求原则、贡献原则、评估时点原则等经济技术原则及其应用领域。 2.熟悉以下内容： （ 1）资产评估中价值和价格的区别； （ 2）市场价值以外的价值（非市场价值）的主要价值形式； （ 3）资产评估一般目的与特定目的的内涵和两者的关系； （ 4）资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用； （ 5）资产评估中的 独立性、客观性和公正性等工作原则； （ 6）资产评估与会计的联系与区别，熟悉资产评估与审计的联系与区别。 3.了解以下内容： （ 1）资产评估的作用； （ 2）资产评估的分类。 （三）要点内容 1.资产评估及其基本组成要素
3、和特点 （ 1）资产评估。资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 （ 2）资产评估的基本组成要素由以下内容组成：一是评估 主体，即从事资产评估的机构和人员，他们是资产评估工作的主导者。二是评估客体，即被评估的资产，它是资产评估的具体对象，也称为评估对象。三是评估依据，也就是资产评估工作所遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及取费标准和其他参考依据。四是评估目的，即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途它直接或
4、间接地决定和制约资产评估的条件，以及价值类型的选择。五是评估原则，即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。六是评估程序，即资产评估工作从开始准备到最后 结束的工作顺序。七是评估价值类型，即对评估价值的质地规定，它对资产评估参数的选择具有约束性。八是评估方法，即资产评估所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径。九是资产评估假设，即资产评估得以进行的前提条件的假定说明等。十是资产评估基准日，即资产评估的时间基准。以上基本要素构成了资产评估活动的有机整体。 （ 3）资产评估特点。理解和把握资产评估的特点，有利于进一步认识资产评估的实质，对于搞好资产评估工
5、作，提高资产评估质量具有重要意义。一般来说，资产评估具有市场性、公正性、专业性和咨询性的特点。 市场性是资产评估的一个突出特点。资产评估是适用市场经济需要和要求而产生的专业中介服务活动，其基本目标就是根据资产业务的不同性质，通过模拟市场对资产价值做出经得起市场检验的判断和报告。 公正性也是资产评估的一个显著特点。公正性是指资产评估行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。资产评估是站在独立客观的立场上对资产的价值发表专家的意见。 专业性和咨询性同样是资产评估的一个显著特点。首先，从事资产评估服务的应是一批不同类型的专家及专业人士并形成专业化分工，使得评估活动专家化和
6、专业化；其次，评估人员对资产价值的估计判断都是建立在专业技术知识和经验的基础之上；再次，尽管资产评估是一些专家行为，评估结果是一种专家意见，但是，资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力，从性质上讲，属于咨询而不是定价。 2.资产及其基本特征 资产是一个具有多角度、多层面的概念，既有经济学中的资产概念，也有其他学科的资产概念，评估人员应明确作为评估对象的资产的确切含义。经济学中的资产是泛指特定经济主全权拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源 。也有将其表述为特定经济主体拥有或控制的，具有内在经济价值的实物和无形的权利。 会计学中的资产是指过去的交
7、易或事项形成并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。会计学中的资产主要指的是企业中的资产，这是资产评估对象中的重要组成部分，但资产评估对象或资产评估中的资产并不完全局限于企业中的资产。 资产评估中的资产或作为资产评估对象的资产，其内涵更接近于经济学中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而外延则包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。 资产具有以下基本特征： （ 1）资产必须是经济主体拥有或者控制的。 （ 2）资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。 （ 3）资产具有市场交换
8、价值。 3.资产的分类 （ 1）按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。 （ 2）按资产构成和是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产。 （ 3）按资产能否独立存在分类，可以分为可确指的资产和不可确指的资产。 （ 4）按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为经营性资产 和非经济性资产。 （ 5）按企业会计制度及其资产的流动性分类，可以分为流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等。 4.资产评估中的价格与价值 在资产评估中资产的价格和价值是被如下定义和规定的：在资产评估中，价格一般是指在特定的交易行为中，特定的买方（或）卖方对商品或服务的交换价值的认可，以及提供或支付的货币数
9、额。价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。资产评估中的价值是一个交换价值范畴，它反映了可供交易的商品、服务与其买方、卖方之间的货币数量 关系。资产评估中的价值不是一个历史数据或事实，它只是专业人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的估计。 5.市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）及其划分标准 （ 1）市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）的划分标准有以下几个方面： 资产评估时所依据的市场条件，是公开市场条件还是非公开市场条件； 资产评估时所依据的被评估资产的使用状态，是正常使用（最佳使用）还是非正常使用； 评估时所
10、使用的信息资料及其相关参数的来源，使用的是公开市场信息数据还是非公开市场的信息数据 。 （ 2）市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）定义。资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上（隐含着资产正常使用、最佳使用或最有可能使用的要求）状态下可能实现的交换价值的估计值。 或者说评估资产价值依据的所有信息资料都来源于公开市场的资产评估价值结论是市场价值。 市场价值以外的价值也称非市场价值或其他价值。它并没有直接的定义，它是一系列不符合资产市场价值定义条件的所有价值形式的总称或组合，它包括了一系列具体的价值形式，例如，在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值、课税价值、清 算价值、特殊
11、价值等等。 在用价值是指作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现的情况。 投资价值是指资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。资产的投资价值与投资性资产价值是两个不同的概念，投资性资产价值是指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值。 持续经营价值是指企业作为一个整体的价值。由于企业的各个组成部分对该企业整体价值都有相应的贡献，可以将企业总的持续经营价值分配给企业的各个组成部分 ，即构成企业持续经营的各局部资产的在用价值。 保险价值是指根据保险合同或协议中规定的价值定义所确定的价值。 清
12、算价值是指资产处于清算、迫售或快速变现等非正常市场条件下所具有的价值。 课税价值是指根据税法中规定的与征纳税收相关的价值定义所确定的价值。 6.市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）在资产评估中的意义和作用 这种分类方法和概念界定有利于评估人员对评估条件与评估结果性质的认识，便于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了地说明其评估结果的确切涵义。这种分类方法及概念界定便于评估人员划 定其评估结果的适用范围和使用范围。 7.资产评估目的 资产评估的目的有资产评估一般目的和特定目的之分。资产评估一般目的包含着特定目的，而资产评估特定目的则是一般目的的具体化。 （ 1）资产评估一般目的。资产评估的一般
13、目的或资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。资产评估作为一种专业人士对特定时点及特定条件约束下资产价值的估计和判断的社会中介活动，它一经产生就具有了为委托人以及资产交易当事人提供合理的资产价值咨询意见的功能。不论是资产评估的委托人，或是与资产交易有关的当事人，他们所需 要的无非是评估师对资产在一定时间及一定条件约束下资产公允价值的判断。如果我们暂且不考虑资产交易或引起资产评估的特殊需求，资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。 （ 2）资产评估的特定目的。资产评估作为资产估价活动，总是为满足特定资产业务的需要而进行的，在这里资产业务是指引起资产评估的经济行为
14、。通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。 8.资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用。 资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）所决定的，它对评估 结果的性质、价值类型等有重要的影响。资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，同时它又是资产评估活动所要达到的目标。资产评估特定目的贯穿着资产评估的全过程，影响着评估人员对评估对象界定、资产价值类型选择等。它是评估人员在进行具体资产评估时必须首先明确的基本事项。 9.资产评估假设 （ 1）交易假设。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估
15、师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。 交易假设一方面为资产评估得以进行 “创造 ”了条件 ，另一方面它明确限定了资产评估外部环境，即资产是被置于市场交易之中。资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。 （ 2）公开市场假设。公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场假设的关键在于认识和把握公开市场的实质和内涵。就资产评估而言，公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强
16、制或不受限 制的条件下进行的。 在资产评估中，市场是有范围的，它可以是地区性市场，也可以是国内市场，还可以是国际市场。关于假设中的公开市场可以是区域的、国内的或国际的。 （ 3）持续使用假设。持续使用假设也是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。持续使用假设又细分为三种具体情况：一是在用续用，二是转用续用，三是移地续用。 在用续用指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。 转用续用则是指被评估资产 将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用胜任，调换新的胜任继续使用下去。 移地
17、续用则是说被评估资产将在产权变动发生后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用。 （ 4）清算假设。清算假设是对资产似进入的市场条件的一种假定说明或限定。具体而言，是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。 10.资产评估经济技 术原则 （ 1）预期收益原则。预期收益原则是以技术原则的形式概括出资产及其资产价值的最基本的决定因素。资产之所以有价值是因为它能为其拥有者或控制者带来未来经济利益，资产价值的高低主要取决于它
18、能为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少。预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。 （ 2）供求原则。供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。尽管商品价格随供求变化并不成固定比例变化，但变化的方向都带有规律 性。供求规律对商品价格形成的作用力同样适用于资产价值的评估，评估人员在判断资产价值时也应充分考虑和依据供求原则。 （ 3）贡献原则。从一定意义上讲，贡献原则是预期收益原则的一种具体化原则。它也要求资产价值的高低要由该资产的贡献来决定。贡献原则主要适用于构成某整体资产的各组成要素资
19、产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。 （ 4）替代原则。作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有相同使用价值和质量的商品，具有不同的交换价值或价格，买者会 选择价格较低者。当然，作为卖者，如果可以将商品卖到更高的价格水平上，他会在较高的价位上出售商品。在资产评估中确实存在着评估数据、评估方法等的合理替代问题，正确运用替代原则是公正者资产评估的重要保证。 （ 5）评估时点原则。市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。为了使资产评估得以操作，同时，又能保证资产评估结果可以被市场检验，在资产评估时，必须假定市场
20、条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，它为资产评估提供了一个时间基准。资产评估的评估时点原则要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就 是评估基准日的资产价值。 上述经济技术原则是资产评估中的基本部分，在具体资产评估中还可能适用其他经济技术原则。 11.资产评估与会计和审计的区别 （ 1）资产评估与会计计价以及相互利用的情况只是在特定的条件下才能够发生或成立，在大多数情况下，两者的区别是明显的。 会计是一项以记账、算账和报账为基本手段，连续地、系统地反映和监督企业生产经营、财务收支及其成果的一种社会活动。会计计价主要是确定出可靠、谨慎的资产、负债及收益的会计信息，服务于企业、政府和社会。
21、反映和监督是会计的基本职能。资产评估是 一种价值判断活动，它主要服务于资产交易和交权变动。资产交易和产权变动要求资产评估必须遵循公开、公正和公平的原则，估测出资产的公允价值。公正客观的评估和咨询是资产评估的基本职能。 与会计可靠、谨慎地确定资产、负债及收益的服务宗旨相一致，会计记账和算账中的资产确认和计价主要以历史成本为依据。与资产评估为资产交易及产权变动服务的宗旨相一致，在资产评估中的资产确认和评估主要是以效用和市场价值为依据。 会计中的资产计价方法主要彩核算方法。资产评估中的资产价值评估除了可以利用核算方法外，还广泛应用预期收益折 现方法、市场售价类比方法等多种技术方法。 会计计价的基本目
22、标是为企业管理、会计核算和会计信息披露服务。资产评估的基本目标是为资产交易和产权变动服务。 （ 2）资产评估与审计虽同为专业服务性质的活动，但双方既相互区别，又相互联系。它们的区别主要为： 审计是在现代企业两权分离背景下产生的旨在对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断，具有明显的公证性特征。资产评估是在市场经济充分发展，适应资产交易、产权变动的需要，旨在为委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断，具有 明显的咨询性特征。 审计人员在执业过程中，要自始至终地贯彻公证、防护和建设三大专业原则，而资产评估人员在执业过程中则必须遵循供求、替代、贡献、预期等基本经济原
23、则。 审计工作是以会计学、税法及其他经济法规等知识为专业知识基础，而资产评估的专业知识基础，除了由经济学、法律、会计学等知识组成外，工程技术方面的知识，也是其重要的组成部分。 审计主要是对会计报告的审计，为保证会计信息的公允可靠，审计对业务的处理标准，特别是资产的计价原则与会计是同一的，例如历史成本。而资产评估自始至终坚持以市场笔资产 的效用为资产价值判断的依据。资产评估在资产计价原则、输出数据原则及技术标准等方面与审计有着质的区别。 二、资产评估的基本方法 （一）考试目的 通过对资产评估基本方法内容的考核，测试考对对资产评估基本方法内涵、使用前提、具体方法的掌握和运用的情况，考核考生对资产评
24、估各类基本方法和具体方法的应用能力。 （二）考试基本要求 1.掌握以下内容： （ 1）市场法的基本涵义与基本前提； （ 2）市场法运用的基本步骤； （ 3）市场法中的直接比较法和类比调整法中的具体方法，如现行市价法、功 能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法、成本市价法、市场售价类比法和价值比率（倍数）法等的运用及其适用条件和使用要求； （ 4）收益法的基本涵义和基本前提； （ 5）收益法中收益额、折现率和收益期限三个基本参数的内涵、实质和估测方法； （ 6）收益法中各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求； （ 7）成本法的基本涵义； （ 8）成本法中重置成本、实体贴性贬值、
25、功能性贬值和经济性贬值的涵义； （ 9）重置核算法、价格指数法、功能价值类比法、规模经济效益指数法等具体估算重置成本的方 法的运用； （ 10）各种贬值的估测方法； （ 11）掌握市场法、收益法和成本法之间的关系。 2.熟悉以下内容： （ 1）市场法中可比因素及其内在要求； （ 2）收益法的实施步骤； （ 3）每类评估方法中各种具体方法之间的逻辑关系和应用关系； （ 4）选择和运用各种评估方法基本要求和需要考虑的各种条件及参数。 3.了解以下内容： （ 1）成本法的适用范围； （ 2）统计分析法的运用步骤； （ 3）批量评估方法原理和适用范围。 （三）要点内容 1.市场法的基本涵义与基本前提
26、（ 1）市场法的基本涵义。市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 （ 2）市场法的基本前提。通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：其一是要有一个活跃的公开市场，其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 2.市场法运用的基本步骤 （ 1）选择参照物； （ 2）在评估对象与参照物之间选择比较因素； （ 3）指标对比、量化差异； （ 4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异； （ 5）综合 分析确定评估结果。 3.市场法中的直接比较法 市场法中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一
27、基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。它包括但并不限于以下具体评估方法（具体方法的名称可能并不完全统一），如现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等。 （ 1）现行市价法。当评估对象本身具有一败坏市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值 。 （ 2）市价折扣法。市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表
28、达为： 资产评估价值 =参照物成交价格 （ 1价格折扣率） （ 3）功能价值类比法（类比估价法）。功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别。其计算公式分别为： 资产价值与其功能呈线 性关系的情况，通常被称作生产能力比例法： 资产评估价值 =参照物成交价格 （评估对象生产能力 参照物生产能力） 资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法： 资产评估价值 =参照物成交价格 （评估对象生产能力 参照物生产能力） （ 4）价格指数调整法（物价指数法）。价格指数调
29、整法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为： 资产评估价值 =参照物成交价格 （ 1+物价变 动指数） 或：资产评估价值 =参照物成交价格 定基价格指数 （ 5）成新率价格调整法。成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新高调整估算出评估对象的价格。其计算公式为： 资产评估价值 =参照物成交价格 （评估对象成新率 参照物成新率） 直接比较法直观简捷，便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。参照物与评估对象要达到相同或基
30、本相同的程序，或参照物与评估对象的差异主要体现在某一明显的因素上，例如新旧程度或交易时间先后等。 4.市场 法中的类比调整法 类比调整法是市场法中最基本的具体评估方法。该方法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，该方法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。 类比调整法具有适用性强，应用广泛的特点。但其对信息资料的数量和质量要求较高，而且要求评估人员具有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。因为，类比调整法可能要对参照物与评估对象的若干可比因素进行对比分析和差异调整。没有足够的数据资料，以
31、及对资产功能 、市场行情的充分了解和把握，很难准确地评定估算出评估对象的价值。 在具体操作过程中，类比调整法中使用频率较高的有成本市价法、市场售价类比法和价值比率（倍数）法等具体评估方法。 （ 1）成本市价法。成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。用数学式表达为： 资产评估价值 =评估对象现行合理成本 （参照物成交价格 参照物现行合理成本） （ 2）市场售价类比法。市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等 方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种方法。其基本数学表
32、达方式为： 资产评估价值 =参照物售价 +功能差异值 +时间差异值 + 交易情况差异值 或：资产评估价值 =参照物售价 功能差异修正系数 时间差异修正系数 （ 3）价值比率（倍数）法。价值比率法则主要适用于整体企业的评估。价值比率法是以参照企业或并购安全企业的价值比率，如市盈率作为乘数（倍数）法。价值比率法则主要适用于整体企业的评估。价值比率法是以参照企业或并购安全企业的价值比率，如市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与 评估对象（企业）的相关参数相乘估算评估对象（企业）价值的方法。以市盈率作为价值比率为例，用数学式表达为： 被评估企业评估价值 =评估对象（企业）收益额 参照物（企业）市盈率 5.
33、收益法基本的涵义与基本前提 收益法是指通过估测被估计资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从资产做主中将利求本的思路，即采用资本化和折现途径及其方法来判断和估算资产价值。它涉及三个基本要素：一是被评估资产的预期收益，二是折现率或资本化率，三是被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清晰地把握上述 三要素就成为能否运用收益法的基本前提。从这个意义上讲，应用收益法必须具备的前提条件是： （ 1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量； （ 2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量； （ 3）被评估资产预期获利年限可以预测。 6.收益法中
34、的收益额 收益额是适用收益法评估资产价值的基本参数之一。在资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。资产评估中的收益额有两个比较明确的特点：其一，收益额是资产未来预期收益 额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；其二，在许多场合下用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。收益额的上述两个特点是非常重要的，评估人员在执业过程中应切实注意收益额的特点，以便合理运用收益法来估测资产的价值。 7.收益法中的折现率 收益法中的折现率，从本质上讲是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。折现率就其
35、构成而言，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。无风险报酬率，亦称安全利率，一般是参照同期国库券利率。风险报酬率是指超过无风险报酬 率以上部分的投资回报率。 8.收益法中的收益期限 收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。 9.收益法中的主要技术方法 收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。从大的方面来看，收益法中的具体方法可以分为若干类，其一是针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，分为有限期和无限期的评估方法；其二是针对评估对象预期收益额的情况划分，可分为等额收益评估方法、非等额收益方
36、法等等。对于收益法中的主要技 术方法，考生应掌握各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求。为了便于学习收益法中的具体方法，先对这些具体方法中所用的字符含义做统一的定义。 P评估值 i年序号 Pn未来第 n 年的预计变现值； Ri未来第 i 年的预期收益； r折现率或资本化率 ri第 i 年的折现率或资本化率 n收益年期； t收益年期； A年金。 （ 1）收益不变。 在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式： P=A/r 其成立条件是： A.收益每年不变； B.资 本化率固定且大于零； C.收益年期无限。 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式： 这是一个在估价实务中经常运用的
37、计算公式，其成立条件是： A.收益每年不变； B.折现率固定且大于零； C.收益年期有 限为 n。 在收益年期有限，折 现率等于零的条件下，有以下计算式： P： An 其成立条件是： A.收益每年不变； B.收益年期有限为 n； C.折现率为零。 （ 2）收益在若干年后保持不变。 无限年期收益。其基本公式为： 其成立条件是： A.收益在 n 年（含第 n 年）以前有变化； B.收益在 n 年（不含第 n 年）以后保持不变； C.收益年期无限； D.r 大于零。 有限年期收益。其计算公式为： 其成立条件是： A.收益在 t 年（含第 t 年）以前有变化； B.收益在 t 年（不含第 t 年）以后
38、保持不变； C.收益年期有限为 n； D.r 大于零。 这里 要注意的是，收益 A的收益年期是（ nt）而不是 n。 （ 3）收益按等差级数变化。 在收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式： 其成立条件是： A.收益按等差级数递增； B.收益逐年递增额为 B； C.收益年期无限； D r 大于零。 在收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式： 其成立条件是： A收益按等差级数递增； B.收益逐年递增额为 B； C收益年期有限为 n； D f 大于零。 在收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式： 其成立条件是： A收益按等差级数递减； B.收益逐年递
39、减额为 B； C收益年期有限为 n； D f 大于零。 （ 4）收益按等比级数变化。 在收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式： 其成立条件是： A.收益按等比级数递增； B.收益逐年递增比率为 s； C.收益年期无限； D.r 大于零； E.rs0： 在收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式： 其成立条件是： A收益按等比级数递增； B.收益逐年递增比率为 s；巳收益年期有限； D.r 大于零； E.rs0。 在收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式： 其成立条件是： A收益按等比级数递减； B收益逐年递减比率为 8；C收益年期无限； D r
40、大于零； E rs0。 在收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式： 其成立条件是： A收益按等比级数递减； B收益逐年递减 d 率为 s；C收益年期有限为 n； D I，大于零； E 0s1。 （ 5）已知未来若干年后资产价格的条件下，有以下计算式： 其成立条件是： A.收益在第 n 年（含 n 年）前保持不变； B.预知第 n 年的价格为 Pn； C.r 大于零。 10.成本 法的基本涵义 成本法也是资产评估的基本方法之一。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。上述
41、评估思路可概括为： 资产评估价值 =资产的重置成本 资产实体性贬值 资产功能性贬值 资产经济性贬值 11.成本法中的基本要素 就一般意义上讲，成本法的运用涉及四个基本要素，即资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。 （ 1）资产的重置成本。简单地说，资产的重置成本 就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。 复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。 更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行
42、价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。 （ 2）资产的实体性贬值。资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产 的价值损失。 （ 3）资产的功能性贬值。资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资声的运营成本的超支额。 （ 4）资产的经济性贬值。资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。 12.重置成本的具体估测方法 （重
43、）重置核算法。重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产 所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。在实际测算过程又具体划分为两种类型，即购买型和自建型。购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程，购买的结果一般是资产的购置价，如果被评估资产属于不需要运输、安装的资产，购置价就是资产的重置成本。如果被评估资产属于需要运输、安装的资产，资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、 安装调试费以及其他必要费用构成，将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。自建型是把自建资产作为资产重置方式，它根据重新建造资产所需的料、工、费及必要
44、的资 金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。 （ 2）价格指数法。价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。其计算公式为： 重置成本 =资产的账面原值 X 价格指数 或：重置成本 =资产的账面原值 （ 1+价格变动指数） 式中，价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。定基价格指数是评估时点的价格指数与资产购建时点的价格指数之比，即： （评估时点价格指数 资产购建时的价格指数） 100% 环比价格变动指数可考虑按下式求得： x=（ 1+a1） （ 1+a2） （ 1+a，） （ 1+an） 100% 式中， x 为环比价
45、格指数； an 为第 n 年环比价格变动指数， n=1， 2， 3 n 。 （ 3）功能价值类比法。功能价值类比法是指利用某些资产的功能（生产能力）的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法（该方法亦有称之为类比估价法 指数估价法）。当资产的功能变化与其价格或重置成本的变化呈线性关系时，人们习惯把线性关系下的功能价值类比法称之为 生产能力比例法，而把非线性关系条件下的功能价值法称之为规模经济效益指数法。 生产能力比例法。生产能力比例法方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重
46、置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重量成本。其计算公式为： 规模经济效益指数法。通过不同资产的生产能力与其成本之间关系的分析可以发现，许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系，当资产A的生产能力比资产 B的生产能力大一倍时，其成本却不一定大一倍，也就是说，资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化，这是由于规模经济效益作用的结果。两项资产的重置成本和生产能力相比较，其关系可用下列公式表示： 推导可得： 公式中的 x 被称为规模经济效益指数，通常是一个经验数 据。 13.各种贬值的估测方法 （ 1）实体性贬值估测方法。 观察法。它是指由具有专业知识和丰富经
47、验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的实体性贬值率或成新率，从而估算实体性贬值：其计算公式为： 资产实体性贬值 =重置成本 X 实体性贬值率 或：资产实体性贬值 =重置成本 （ 1-实体性成新率） 使用年限法（或称年限法） 使用年限法是利用被评估资产的实际 已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率（程度），进而估测资产的实体性贬值。 使用年限法数学式表达为： 资产实体性贬值率
48、=实际已使用年限 总使用年限 资产实体性贬值 =（重置成本 -预计残值） 资产实体性贬值率 式中：预计残值是指被评估 资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，如残值数额较小可以忽略不计。 总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和，计算公式为： 总使用年限 =实际已使用年限 +尚可使用年限 实际已使用年限 =名义已使用年限 资产利用率 由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。 名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。名义已使用年限可以通过会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。实际 已使用年限与名义已使用年限的差异，
