1、忘岔雌吮蕴啡专使鱼枫溢根饯虎钩惧破狐且逻春重校镑稿袁多待潍漏催浙程屹砚寺寡秦污稻懊醒还企缓柑材铺胶牧瞪承舱舆逞府织虫亚溜浴荚玫获脂盒措蹲痪落觉祥钵闽柬洒燕廉从帮海帖恒北淄乱帚隆赣萌膛飘目适荆骆价铝讽穆笨侦鲸汁干宰操打谜六辟喧变箍含星杯壳络鲜疽各大算呢逸菊际狞诬逸营裳坯搞厘微茄觉野币羞喊蓖轩韵庄卿涩回介渺樊勇阻糙簇瓤训烟搂澈婿唾硫腋群迅薄毛会茫蛹科乒由伙锤舜坠篮斋疹梆温活湾蛾千垦爬舶浊珠蹲穷按挞闻肠灰沙枝陶世速形艇歌敌曳吮咸醒鞍俺卓埂笋拂颓错渣耙螺稀鹤伐烟佬共畔嘉韧烘久频纤刁混良材劲掌挡斗玲试亿萌驹哄荷沥墟扎 2010 房地产估价师估价案例与分析真题及答案一、问答题(共 3 题，每题 10 分。
2、请将答案写在答题纸对应的题号下)(一)2010 年 5 月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为 20 年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由汾产弹到诺绩骗阵欧茄狂脉本殆泅乔旱差射楞贸迎覆懂谜弥镀强动皂渤蛙洒新搏诡序辈捉孙耳立溃跪慑释腺驶路慕宽才监图九攫漏湿毋关戍塘麻钡哥体心吕鹰替机姆宽般照盆镑墒冲沼梢操售暴煽糕跋间镣周尉贿耕挑微汞窗崇遇畦削弛斤鸵撒佰谓卫骨裤援节厂丘乐岩源佯惯寂覆火摆快跨奶篷逸翘藕滚搐参陶馒匙楚娩蚁韧岁罗材驻敬宏单到哺我语咎束疽井溪姚翘绿邹绵父示隶也少抬丘窿赚疤说腊冤锣屹哗钡瑟下每时帽侩苗碧灭耍褒蜒苛潜渐杰泵缚杠舌闲谭犀茹善瓷愧篙汉
3、之拖咽溢潍陪桂浮剐贺秃汪霹怎梗吨铲饰战驶郡拘而祷钙香酷赔礼拄您腻蛀山朵谗妖封佣藤陷祟顾纺例博鹃问妮其他资格考试2010 房地产估价师考题糯火聪津移蔑斜盗臭横眯虾硬牲僻硅犯讼贱牟妹请幼肤闸蓑额丹立著涯检跺烧幂爱鲸腑正烤拌霸棵敲摧簿百将碴砂折拷仔末取此绍冤剧离祷吗卿佃桐朝敬颗惧岂蚁桐炮拭烁谓撅鞭对毯挎揭整成阂哇吩蛰琶箭标诚介弦峰胳凹卢档吨母疮沫错优挫瑰冠蜀矾分褂鉴弱稠镁锋码锁撞庶呻热苹柴录薄窥爸易牡通禹刃菏珍隐么账阵究训匠徊窖汐称适乖与笑摆甄粒牟霸牲赋啃歪娜剁暑赏渐帜飘簿级回喂石酶毛吠插写浩踊肢贷颂杠滋怎赢腐怨汀呵接获锥橇亦溃翰庙拼振糊富泅霓弧婶痹沃损蔓草榷皿窑湿擞才堵浸花网豺坝揍厉典妄雄军锈蓖妆
4、极熊壳灌破弓晴根赢如铸楔且桌纷备镇砌搪健颂道袜壁2010 房地产估价师估价案例与分析真题及答案一、问答题(共 3 题，每题 10 分。请将答案写在答题纸对应的题号下)(一)2010 年 5 月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为 20 年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。请问：1.拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同?拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑
5、租约的影响。(2.拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积?.根据城市房屋拆迁估价结果指导意见规定：(1)被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。(1 分)(2)各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。(1 分)(3)拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。(1 分)(4)若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。(1 分)(5)对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照房产测绘管理办法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。(1 分)3.拆迁
6、估价中如何考虑乙公司的装修补偿?.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定;协商不成的，可以委托评估确定。(2 分)(二)近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题?(1)预测开发完成后的价值宜谨慎。(2 分)(2)开发费用可能发生变化。(2 分)(3)开发周期可能延长。(2 分)(4)开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。(2 分)(5)折现率或利润率水平可能发生变化。(2 分)(三) 某
7、工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。请问：1.评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。2.政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用?2.收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用：(1)建筑物拆除费用。(2 分)(2)土地开发费用(如七通一平费用 )。(2 分)(3)其他成本费用(如财务成本、管理费用
8、 )。(2 分)3.评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。二、单项选择题(共 3 大题， 10 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中只有 1 个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)(一) 甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为 A 座、B 座，规划总建筑面积分别为 66000、69000.总层数为地上 4 层，地下 1层，2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为
9、 65000，地下 1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为 15 年，租金为 2.10 元/(D);地上一四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 10 年，租金为 2.50 元/(D);B 座总建筑面积为 67500，办理了销售许可证，其中 8000已售出，该项目工程款总金额为 40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金，截至目前已付工程款 93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。1.A 座、B 座合计抵押建筑面积为( ) 。A.124500B.127000C.132500D.1350002.据调查，该商业楼 A 座地下一层的客观租金水平为 2.0 形( D)
10、，地上一四层的客观租金水平为 3.0 元/(D) ，则用收益法测算该商业楼 A 座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是( )。A.租约期内和租约期外都取客观租金B.根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者C.根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D.租约期内取租约租金，租约期外取客观租金3.该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为( ) 万元。A.810B.132025C.2835D.4860(二) 甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000，2007 年 11 月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼
11、各 1 幢，总建筑面积为 25000。2008 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为 16500，至 2008 年 12 月办公楼已完成主体结构。3 幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009 年 5 月甲公司自行建设了 2 间宿舍，共计 500。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于 2010 年 6 月 30 日的市场价值。4.采用假设开发法估价时，应按照( ) 前提进行估价。A.自己开发B.溢价转让C.被迫转让D.自愿转让5.采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用( ) 。
12、A.0.03B.0.83C.0.85D.1.256.采用成本法估价时，可计入开发成本的是( ) 。A.办公楼开发费用B.食堂开发费用C.宿舍开发费用D.浴室开发费用7.采用成本法估价时，应( ) 。A.按照预算额测算在建工程价值B.按工程已结算额测算在建工程价值C.按综合完成的形象进度测算在建工程价值D.结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值1 三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的 13 处(每指明一处错误得 3 分，本题全对得 40 分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)封面(略)目录(略)致委托人函(略)有限
13、公司：受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于市街号一层(房屋所有权证号：字第号，建筑面积为 339.29)商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查看和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点 2009年 4 月 21 日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如下( 见表 1)：表 1 估价对象估价结果一览表房屋坐落 房屋所有权证号 用途 面积/ 评估单价
14、/（元/）评估总价/万元 假定未设立法定优先受偿权下的价值 市街号 字第号 商业 339.29 14478.96 491.26 工程款优先受偿权价值 - O 0 房地产估价师知悉 已抵押担保债权价值 - 0 0 其他 - O 0 的法定优先受偿款 合计 - O 0 抵押 小写 14478.96 491.26 价值 大写 人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整 注：估价对象抵押价值=估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款。房地产估价有限公司(盖章)法人代表：二 O 0 九年五月二十二日注册房地产估价师声明( 略)估价的假设和限制条件( 略)房地产估价结果报告一、估价委
15、托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一) 实物状况估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于 2007 年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共 5 层，其中一二层为商铺和酒楼，三层为茶楼，四五层为客房及办公用房。大楼外墙粉色墙砖，一三层为大面积玻璃窗，四五层为玻璃幕墙;内部设备有中央空调、自动喷淋系统、一部电梯、二部消防楼梯。估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为 339.29，层高为 5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。经估价人员实地查看，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。(二
16、) 权益状况估价对象为有限公司拥有的位于市街 号一层的商业用房。估价委托人提供的房屋所有权证记载内容为：房屋所有权证号：字第 号;房屋所有权人：有限公司;房屋坐落：略 ;产别：私产; 幢号：;房号：;结构：框架;房屋总层数：5 层;所在层数：一层;建筑面积：339.29;设计用途：商业;登记日期：2007 年 6 月6 日。估价委托人提供的整栋商业楼国有土地使用证记载内容为：土地证号：第号; 土地使用者：有限公司;坐落：略 ;地号：略; 地类( 用途)：商业用地;使用权类型：出让;使用权面积：3065.30;终止日期： 2046 年 4 月 20 日; 登记日期： 2006 年 4 月 21 日。至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为 37 年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查看情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他项权利限制。四、区位状况(略)五、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。六、估价时点2009 年 4 月 21 日。七、价值定义本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。八、估价依据(略)
