1、土地资产处置方式及对矿业权价值的影响分析黑龙江省国土时代矿业评估有限公司 陆晓曦 沈永山随着世界矿业经济的膨胀式发展，矿山企业 IPO、增发、企 业购并、企业重组、资产置换、合资、合作及矿业企业抵押贷款等投融资 活动频频发生， 带来了矿业权价值评估业务的多元化，非 矿业权价款评估业务全面发展。作为矿业权评估机构和矿业权评估师如何为矿业权相关利益方提供公正合理地价值评估至关重要。土地是矿业权价值评估的一个重要资产要素，土地使用权价格及其摊销对矿业权价值影响较大。同时，根据国务院国有资产监督管理委员会关于印发中央企业资产评估项目核准工作指引的通知（国资发产权201071 号）文件的要求，在资产评估
2、项目核准中，要详细说明矿业权评估中与土地使用权的对接情况，做到土地资产与矿业权价值不重复计算。因此，正确认识 与土地资产密不可分的土地资产处置方式并对矿业权价值影响进行分析意义重大。一、目前合法的土地资产处置方式现阶段我国国有土地使用权处置方式主要有：出让、作价出资、授权经营、划拨、租赁 。矿业权 价值评估机构和矿业权评估师应正确理解处置方式的内涵，准确把握土地处置方式的实质，以便正确应用在矿业权评估中。土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权作价出资是国有企业改革中特有的一种土地处置方式，是指国家以一定年期的
3、国有土地使用权作为出资投入到改革后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有。企业 可依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押土地使用权。土地使用权授权经营是指国家将一定年期的土地使用权作价后，授权给特定企业进行经营管理，该企 业可以向其直属企业、控股或参股企业以作价出资（入股）或租赁方式配置土地， 这种方式有利于盘活企业土地资产，优化配置土地资源，但被授权企业必须接受授权部门的监督。土地使用权划拨是指政府以行政配置方式在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后，或者无偿地将国有土地使用权交付土地使用者使用的行为。土地使用权租赁是指土地所有者将土地的使用权、经营权在一定时期内租给
4、承租人使用并收取租金的行为。在计划经济年代，矿产品开发投资者以国家为主体，矿山企业土地使用权大多是以划拨方式取得。现阶 段市场经济条件下，多以出让方式供地，但同 时也存在对于国家控股的矿山企业采取授权经营和作价出资供地的形式。在矿业权评估时，不同的土地资产处置方式直接影响矿业权评估模型和矿业权价值。二、对矿业权价值影响方式分析及评估处理（一）以出让方式取得土地时，一是将土地使用权作为无形资产，土地使用权价格或折算土地使用权价格列入 DCF 评估模型中的现金流出量，二是将土地使用权价格或折算土地使用权价格摊销列入总成本费用。举例说明：一矿业开采企业，评估计算的矿山服务年限设定为 30 年，计算土
5、地使用权摊销价格应分以下几种情况分别考虑。1、当土地使用权年限大于评估计算的矿山服务年限时的处理如土地使用证证载年限为 50 年，土地使用权价格为 6000 万元。第一种情形，当矿山开采完成，矿山不可利用时，土地使用权价格应在 30 年内摊销完。列入每年总成本费用中的土地使用权摊销价格即为： 万 元限评 估 计 算 的 矿 山 服 务 年土 地 使 用 权 价 格土 地 使 用 权 摊 销 价 格 2036第二种情形，当矿山开采完成，矿山工业广场可转作他用时， 应将土地使用权价格进行折算后再将其在 30 年内摊销完。列入每年总成本费用中的土地使用权摊销价格即为： 万 元土 地 还 原 利 率土
6、 地 还 原 利 率土 地 使 用 权 价 格折 算 土 地 使 用 权 价 格 524013万 元限评 估 计 算 的 矿 山 服 务 年折 算 土 地 使 用 权 价 格土 地 使 用 权 摊 销 价 格 7305242、当土地使用权年限小于评估计算的矿山服务年限时的处理如土地使用证载年限为 20 年，土地使用权价格为 3000 万元。则以在评估模型中 3000 万元列入无形资产流出项，同时将土地使用权价格摊销价格 150 万元列入总成本费用。然后，预测 20 年后剩余 10 年的土地使用权价格列入更新资金计入流出项，并将预测的土地使用权价格摊销列入总成本费用。（二）土地使用权处置方式为授
7、权经营或作价出资方式时，应视同出让土地，参照出让土地评估处理方式。（三）土地使用权处置方式为划拨时，企业支付的各种征地补偿费，已计入企业无形资产账的，应计入评 估模型中的无形资产，并按矿山服务年限摊销。未 计入企业无形资产账的，也应视为出让土地，参照土地出让评估处理方式评估。（四）土地使用权处置方式为租赁时，租赁费不计入评估模型中的无形资产，直接将年租赁费作为费用计入总成本费用。三、结论建议1、矿业权价值评估要严格考虑土地的合法性。2、在矿业权价值评估中，要分清土地资产可能的处置方式。 设定不同的处置方式，矿业权价值计算方式不同。3、在矿业权价值评估中，要辨别土地使用年限和评估计算的矿山服务年限的关系，并且对矿山开采后的土地利用持续利用的可能性进行预测和判断。
