1、广东丰顺锦江美景城一期底商促销及招商方案2006 年 12 月 一、背景一期住宅 300 余户交房基本完成，多数业主赶在年前进行装修，争取年后入住。提供给此部分群体满足日常生活需要的社区配套商业应该相应跟上，此时，一期底商推出时机已到。在新区商业氛围不成熟的大环境下，怎样快速消化一期底商，盘活资金，是本阶段的重中之重。针对项目地处新区，商业环境冷清的情况，必须运用切实有效的促销活动及招售并举的方式，在短时间内去化一期底商迅速回笼资金，并以此带动二期遛房的顺利推出。二、客群分析有意向购买商铺的客群有：大部分是有外地收入的本地人、本地自营生意人以及一部分公务员。本阶段商铺促销方案应该重点针对此部分
2、群体进行展开。三、商铺发展抗性1、项目周围配套设施不成熟；2、项目对面丰顺中学半封闭管理，校内社区商业配套成熟，分流店面消费群体；3、项目一期底商单价高，银行按揭较难办；4、一期住宅业主尚未完全入住，店面消费群体较薄弱；5、新区商业氛围不成熟。四、经营业态1、业态选择根据项目地处新区以及商铺主要服务一期住宅业主的策略，选择业态主要把握以下几点原则：项目地处新区，商业氛围冷清，目前尚无租金市场；主要为本地较知名较有实力的自营小百货商家；适当考虑专业化商街模式（如建材、家具等） ；消费对象为项目一期住宅人群以及居住在新区的居民；根据以上三点，本项目经营业态主要为：（1）沿街主力店主要设置在沿街的店
3、面，如 3#、5#的底商。亮点在于引进专业餐饮商家（丰顺当地较少有成规模的餐饮机构） 、实力较雄厚的超市连锁、药店连锁、建材超市或家具超市等，形成区域亮点，增加项目吸引力；一方面可以提升整体商业品质，形成市场影响力；另一方面能够有效创造新区的租金市场以及提升商铺的租金水平。 （2）内街便利店主要设置在面向小区的店面，引进本地自营的中型小百货商家，如理发店、电信缴费网点、裁缝店、早餐/夜宵店等，方便小区居民的日常生活需求。2、招商方式由于项目地处新区，商业氛围不成熟，商铺尚无租金市场，如果以常规的收取租金方式招商，效果不明显，甚至可能造成商铺冻结的情况。因此，在目前新区商业冷清的大环境下，要进行
4、项目一期底商的招商，必须适当运用优惠政策以吸引商家的关注并促进其进驻。考虑到实际情况，一期底商租金控制在 10-20 元/之间。（1）预交保证金，免租半年。1、商家只需要预先交纳 3000-5000 元之间的进驻保证金，免收租金半年。2、半年后，商家每三个月交纳一次租金及管理费。3、如果进驻商家交纳保证金时一次性交纳半年租金，则免租期延长至一年。4、租赁合同到期后，商家如不继续租用，可终止合同，开发商全额退还保证金。5、合同期未满，如果商家要退租，开发商退还其交纳的余下部分租金，保证金作为违约金归开发商所有，不予退还。（2）一次性交纳租金，免租一年。1、商家一次性交纳 3 年租金，从第四年起，
5、免收一年租金及半年管理费。2、一次性交纳租金的商家，享有优先挑选一间备选商铺位置的资格。3、租赁合同最少年限为 5 年。3、经营方式（1）返租经营购买商铺的业主拥有商铺产权，但不直接进行自主经营，签订合同，全权委托开发商经营管理，业主只收取每年相应的投资回报金额，则开发商拥有约定年限里的商铺经营权、管理权及收益权。（2）自主经营由购买商铺的业主自行经营店面，自负盈亏，定期交纳商铺管理费。五、促销方案（一）购铺提前返还投资收益方案推广主题： 旺铺抢购，提前收益。时间： 2007 年 1 月起策略： 用提前返还购铺业主前三年的投资回报收益的方式，即隐性降价，用短期的资金回报吸引意向客户的购买。前提
6、：1、购买商铺的业主必须与开发商签定返租合同 ，经营方式为返租经营。 （详细方式见上“经营方式” ）2、预先估计商铺投资回报率。假定投资回报年限为三年，商铺总售价为 M。根据投资回报率依次为第一年 4%、第二年 5%、第三年 6%，则前三年的投资回报收益：4%M、5%M、6%M。3、本司与开发公司确定一次性抵扣的投资回报收益额度。4、本司销售部确定一期底商本阶段推出的备选店面位置，其中 3#、5#楼底商来访者较多，可适当考虑。主要流程：事宜 执行单位 备注传达促销信息 本司 从来访客户、致电、DM 通知详细促销信息意向客户签定购房合同、三年返租合同本司、美景在总房价里一次性抵扣前三年的投资回报
7、收益，即 4%M+5%M+6%M=15%M，商铺总售价的 15%。前三年商铺经营 美景统一招商、统一经营、统一管理、统一收益。定期收取业主的商铺管理费。第四年之后经营 美景业主可根据商铺经营状况选择收回经营权进行自主经营，或者继续以收取投资回报收益的方式进行返租经营。（二）过年购铺抽大奖促销方案推广主题： 购铺送礼，红包连连，惊喜过年！时间： 2007 年 2 月 1 日至 20 日策略： 用购买商铺即可参加抽奖的活动，主要是针对在外工作的回乡人士的销售，用新年购商铺抽大奖的形式，吸引并促进其快速下定。前提：1、本司与开发公司确定抽奖的奖项设置，如购商铺送额度不等的优惠赠送或折扣以及具体促销金
8、额。2、促销金额直接从售价中扣除或抵扣，开发公司无须另外拨款。3、本司确定一期底商本阶段推出的备选店面位置。主要流程：事宜 执行单位 备注传达促销信息 本司 从来访客户、致电、DM 通知详细促销信息确定奖项等级及数目 本司、美景一等奖：购铺赠送 8888 元过年红包（二名）二等奖：购铺赠送 6666 元过年红包（四名）三等奖：购铺赠送 3333 元过年红包（八名）意向客户签订购房合同 本司、美景业主交纳完定金或者全部房款之后，到销售中心进行抽奖，每一位均有获奖的机会，奖项幅度不等。业主领取过年红包 美景业主凭抽奖小票、购房合同、付款发票以及个人有效身份证明到地产公司办公室领取红包。此环节必须在
9、业主切实交纳完定金或房款之后实施，保证资金流通。业主领取过年红包 本司、美景此环节也可考虑：抽奖赠送的金额直接在售价里一次性抵扣，即隐性打折，无须另外增加促销费用，利于资金流通。（三）以租代售促销方案推广主题： 预付定金，旺铺归您！时间： 2007 年 1 月起策略： 用以租代售的方式，主要是针对经营户的销售，降低其经营门槛，促进其快速下定。前提：1、本司与开发公司确定一期商铺租金，目前尚无租金市场，租金按老区市场价预估，定价不宜过高。2、本司确定一期底商本阶段推出的备选店面位置，其中 3#、5#楼底商来访者较多，可适当考虑。主要流程：事宜 执行单位 备注传达促销信息 本司 从来访客户、致电、
10、DM 通知详细促销信息意向客户下定金 本司、美景 付总房款的 40%作为购房定金 业主签订租赁合同 美景合同期约为一年至三年，一次性付清一年租金。业主自主经营 美景 期限为一年至三年。业主自主经营商铺，自负盈亏，定期交纳商铺卫生费。业主签定购房合同 本司、美景租赁合同期满后客户如有意购买此商铺，则可交纳剩余房款（总房款减去定金和已交租金），并与开发商签订正式购房合同。终止租赁合同 美景若客户无意购买，则开发商向客户返还开始交纳的购房定金。其中租金不予退还。结束语以上是本司对锦江美景城一期底商的促销及招商方案，由于时间仓促，尚有需要改进之处，请见谅！更深层次的具体执行方案，在本方案提交之后，由现场项目总监与美景公司上级领导进一步商讨并最终确定，谢谢！企划部2006-12-21
