一期底商促销及招商方案.doc

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资源描述

1、广东丰顺锦江美景城一期底商促销及招商方案2006 年 12 月 一、背景一期住宅 300 余户交房基本完成,多数业主赶在年前进行装修,争取年后入住。提供给此部分群体满足日常生活需要的社区配套商业应该相应跟上,此时,一期底商推出时机已到。在新区商业氛围不成熟的大环境下,怎样快速消化一期底商,盘活资金,是本阶段的重中之重。针对项目地处新区,商业环境冷清的情况,必须运用切实有效的促销活动及招售并举的方式,在短时间内去化一期底商迅速回笼资金,并以此带动二期遛房的顺利推出。二、客群分析有意向购买商铺的客群有:大部分是有外地收入的本地人、本地自营生意人以及一部分公务员。本阶段商铺促销方案应该重点针对此部分

2、群体进行展开。三、商铺发展抗性1、项目周围配套设施不成熟;2、项目对面丰顺中学半封闭管理,校内社区商业配套成熟,分流店面消费群体;3、项目一期底商单价高,银行按揭较难办;4、一期住宅业主尚未完全入住,店面消费群体较薄弱;5、新区商业氛围不成熟。四、经营业态1、业态选择根据项目地处新区以及商铺主要服务一期住宅业主的策略,选择业态主要把握以下几点原则:项目地处新区,商业氛围冷清,目前尚无租金市场;主要为本地较知名较有实力的自营小百货商家;适当考虑专业化商街模式(如建材、家具等) ;消费对象为项目一期住宅人群以及居住在新区的居民;根据以上三点,本项目经营业态主要为:(1)沿街主力店主要设置在沿街的店

3、面,如 3#、5#的底商。亮点在于引进专业餐饮商家(丰顺当地较少有成规模的餐饮机构) 、实力较雄厚的超市连锁、药店连锁、建材超市或家具超市等,形成区域亮点,增加项目吸引力;一方面可以提升整体商业品质,形成市场影响力;另一方面能够有效创造新区的租金市场以及提升商铺的租金水平。 (2)内街便利店主要设置在面向小区的店面,引进本地自营的中型小百货商家,如理发店、电信缴费网点、裁缝店、早餐/夜宵店等,方便小区居民的日常生活需求。2、招商方式由于项目地处新区,商业氛围不成熟,商铺尚无租金市场,如果以常规的收取租金方式招商,效果不明显,甚至可能造成商铺冻结的情况。因此,在目前新区商业冷清的大环境下,要进行

4、项目一期底商的招商,必须适当运用优惠政策以吸引商家的关注并促进其进驻。考虑到实际情况,一期底商租金控制在 10-20 元/之间。(1)预交保证金,免租半年。1、商家只需要预先交纳 3000-5000 元之间的进驻保证金,免收租金半年。2、半年后,商家每三个月交纳一次租金及管理费。3、如果进驻商家交纳保证金时一次性交纳半年租金,则免租期延长至一年。4、租赁合同到期后,商家如不继续租用,可终止合同,开发商全额退还保证金。5、合同期未满,如果商家要退租,开发商退还其交纳的余下部分租金,保证金作为违约金归开发商所有,不予退还。(2)一次性交纳租金,免租一年。1、商家一次性交纳 3 年租金,从第四年起,

5、免收一年租金及半年管理费。2、一次性交纳租金的商家,享有优先挑选一间备选商铺位置的资格。3、租赁合同最少年限为 5 年。3、经营方式(1)返租经营购买商铺的业主拥有商铺产权,但不直接进行自主经营,签订合同,全权委托开发商经营管理,业主只收取每年相应的投资回报金额,则开发商拥有约定年限里的商铺经营权、管理权及收益权。(2)自主经营由购买商铺的业主自行经营店面,自负盈亏,定期交纳商铺管理费。五、促销方案(一)购铺提前返还投资收益方案推广主题: 旺铺抢购,提前收益。时间: 2007 年 1 月起策略: 用提前返还购铺业主前三年的投资回报收益的方式,即隐性降价,用短期的资金回报吸引意向客户的购买。前提

6、:1、购买商铺的业主必须与开发商签定返租合同 ,经营方式为返租经营。 (详细方式见上“经营方式” )2、预先估计商铺投资回报率。假定投资回报年限为三年,商铺总售价为 M。根据投资回报率依次为第一年 4%、第二年 5%、第三年 6%,则前三年的投资回报收益:4%M、5%M、6%M。3、本司与开发公司确定一次性抵扣的投资回报收益额度。4、本司销售部确定一期底商本阶段推出的备选店面位置,其中 3#、5#楼底商来访者较多,可适当考虑。主要流程:事宜 执行单位 备注传达促销信息 本司 从来访客户、致电、DM 通知详细促销信息意向客户签定购房合同、三年返租合同本司、美景在总房价里一次性抵扣前三年的投资回报

7、收益,即 4%M+5%M+6%M=15%M,商铺总售价的 15%。前三年商铺经营 美景统一招商、统一经营、统一管理、统一收益。定期收取业主的商铺管理费。第四年之后经营 美景业主可根据商铺经营状况选择收回经营权进行自主经营,或者继续以收取投资回报收益的方式进行返租经营。(二)过年购铺抽大奖促销方案推广主题: 购铺送礼,红包连连,惊喜过年!时间: 2007 年 2 月 1 日至 20 日策略: 用购买商铺即可参加抽奖的活动,主要是针对在外工作的回乡人士的销售,用新年购商铺抽大奖的形式,吸引并促进其快速下定。前提:1、本司与开发公司确定抽奖的奖项设置,如购商铺送额度不等的优惠赠送或折扣以及具体促销金

8、额。2、促销金额直接从售价中扣除或抵扣,开发公司无须另外拨款。3、本司确定一期底商本阶段推出的备选店面位置。主要流程:事宜 执行单位 备注传达促销信息 本司 从来访客户、致电、DM 通知详细促销信息确定奖项等级及数目 本司、美景一等奖:购铺赠送 8888 元过年红包(二名)二等奖:购铺赠送 6666 元过年红包(四名)三等奖:购铺赠送 3333 元过年红包(八名)意向客户签订购房合同 本司、美景业主交纳完定金或者全部房款之后,到销售中心进行抽奖,每一位均有获奖的机会,奖项幅度不等。业主领取过年红包 美景业主凭抽奖小票、购房合同、付款发票以及个人有效身份证明到地产公司办公室领取红包。此环节必须在

9、业主切实交纳完定金或房款之后实施,保证资金流通。业主领取过年红包 本司、美景此环节也可考虑:抽奖赠送的金额直接在售价里一次性抵扣,即隐性打折,无须另外增加促销费用,利于资金流通。(三)以租代售促销方案推广主题: 预付定金,旺铺归您!时间: 2007 年 1 月起策略: 用以租代售的方式,主要是针对经营户的销售,降低其经营门槛,促进其快速下定。前提:1、本司与开发公司确定一期商铺租金,目前尚无租金市场,租金按老区市场价预估,定价不宜过高。2、本司确定一期底商本阶段推出的备选店面位置,其中 3#、5#楼底商来访者较多,可适当考虑。主要流程:事宜 执行单位 备注传达促销信息 本司 从来访客户、致电、

10、DM 通知详细促销信息意向客户下定金 本司、美景 付总房款的 40%作为购房定金 业主签订租赁合同 美景合同期约为一年至三年,一次性付清一年租金。业主自主经营 美景 期限为一年至三年。业主自主经营商铺,自负盈亏,定期交纳商铺卫生费。业主签定购房合同 本司、美景租赁合同期满后客户如有意购买此商铺,则可交纳剩余房款(总房款减去定金和已交租金),并与开发商签订正式购房合同。终止租赁合同 美景若客户无意购买,则开发商向客户返还开始交纳的购房定金。其中租金不予退还。结束语以上是本司对锦江美景城一期底商的促销及招商方案,由于时间仓促,尚有需要改进之处,请见谅!更深层次的具体执行方案,在本方案提交之后,由现场项目总监与美景公司上级领导进一步商讨并最终确定,谢谢!企划部2006-12-21

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