1、虹 桥 开 发 区 写 字 楼 市 场 浅 析虹桥开发区写字楼市场浅析虹 桥 开 发 区 写 字 楼 市 场 浅 析虹桥开发区写字楼市场浅析1. 虹桥开发区概况1.1 区域界定虹桥经济技术开发区，东起中山西路，西至古北路，南接虹桥路，北临仙霞路。图 11：虹桥开发区区域界定1.2 区域规划虹桥经济技术开发区占地面积 0.65 平方公里，建筑用地 31.09 公顷，绿化用地 19.54 公顷，道路用地 14.39 公顷。规划建造展览展示场地30 万平方米，办公楼 30 万平方米，宾馆饭店 30 万平方米，商住楼30 万平方米，配套设施及外国驻沪领事馆 30 万平方米。图 12：虹桥开发区区域规划
2、配 套 设 施商 住 楼办 公 楼展 览 场 地宾 馆绿 化 用 地道 路 用 地建 筑 用 地资料来源：上海中原研究咨询部虹 桥 开 发 区 写 字 楼 市 场 浅 析1.3 功能定位虹桥开发区的发展目标是强化虹桥地位，拓展虹桥功能，将虹桥涉外贸易中心建设为以会展、商业、商务等现代服务业为主导功能的服务长三角的 SCBD(城市中央商务区副中心)地区。并推出“依托虹桥、发展长宁、建设大虹桥商贸区”的发展战略，把虹桥开发区再次推上历史舞台，给了开发区强化功能、积聚优势和重新拓展的好机遇。今后将继续以商务贸易为主、商业为辅凸现涉外经贸与商务主导功能，建成现代服务业集聚区。1.4 区域现状虹桥开发区
3、距离虹桥国际机场 15 分钟车程；区域内有近 30 多条交通路线；延安路高架直通沪宁、沪杭高速公路；中山西路、天山路、古北路以及虹桥路等主要交通要道，共同构筑了虹桥开发区便利的交通网络。虹桥开发区内有虹桥友谊商城、万都购物中心商场以及百盛购物中心等大型商业设施，积聚了众多的餐饮休闲娱乐品牌，极大地满足了区域内对于商业娱乐的需求，近年来已经形成了非常浓郁的商业休闲氛围。2. 虹桥开发区写字楼市场状况虹桥开发区作为上海早期写字楼的集中地，区内已建及在建写字楼共15 幢。本文对于销售情况及销售价格的内容着重分析了 4 个在建项目，对于其他部分的分析将以 11 幢已建成物业为主。表 21：虹桥开发区写
4、字楼列表物业名称 物业地址 档次 总办公面积（万平方米） 开业时间万都中心 兴义路 8 号 甲级 9 2002 年远东国际广场 仙霞路 319 号 甲级 10 1999 年国际贸易中心 延安西路 2200 号 甲级 3.3 1993 年世界贸易商城 延安西路 2299 号 甲级 7 1999 年新虹桥中心大厦 娄山关路 83 号 甲级 4.76 1999 年虹桥上海城 遵义路 100 号 甲级 8 2001 年仲盛金融中心 仙霞路 8 号 乙级 3.22 1996 年协泰中心大厦 遵义路 88 号 乙级 3.1 1992 年安泰大厦 遵义路 107 号 乙级 2.97 1998 年东方国际大厦
5、 娄山关路 85 号 乙级 4.7 1997 年太阳广场 仙霞路 88 号 乙级 7.23 1995 年资料来源：上海中原研究咨询部虹 桥 开 发 区 写 字 楼 市 场 浅 析2.1 供求状况虹桥开发区目前区内投入使用的 11 幢写字楼中甲级写字楼共有 6 个，乙级写字楼有 5 个。无论是甲级写字楼、乙级写字楼均为涉外物业，为该区域内积聚了一大批外资企业提供了条件。目前区内可使用办公面积为 63.28 万平方米，入住率为 92左右；其中甲级写字楼可使用面积为 42.06 万平方米，入住率为 92左右。表 22：虹桥开发区甲级、乙级写字楼供求对比物业档次 个数（个） 可租赁办公面积 （万平方米
6、） 已租赁办公面积 （万平方米） 入住率甲级 6 42.06 38.72 92乙级 5 21.22 20.17 95资料来源：上海中原研究咨询部可以看出，虹桥开发区写字楼的入住率都比较高，除万都中心和远东国际广场由于自身体量较大而略有空置之外，其他物业基本维持在95左右，一方面是由于该区域的办公氛围良好，另一方面也与该区域新增写字楼的供应匮乏有关。另外区域内存在两种极端的现象：超高品质高租金入住率高，如国际贸易中心；租金低入住率高，区域内乙级物业品质并不逊色，同时又具有租金优势，因此相对来讲，区域乙级物业的入住率更高。表 23：虹桥开发区写字楼入住情况档次 物业名称 入住率万都中心 85远东国
7、际广场 90国际贸易中心 100世界贸易商城 95新虹桥中心大厦 95虹桥上海城 95甲级甲级平均入住率 92仲盛金融中心 95协泰中心大厦 95安泰大厦 95东方国际大厦 95太阳广场 95乙级乙级平均入住率 95资料来源：上海中原研究咨询部从在建物业的销售情况来看，目前虹桥开发区在售写字楼物业主要有4 个，分别为盛高国际大厦、嘉麒大厦、现代广场和同诠大厦，其中盛高国际大厦和嘉麒大厦为甲级写字楼。这四个写字楼物业均位于仙霞路沿线区域，无论是交通还是商业环境都非常优越，加上这些物业虹 桥 开 发 区 写 字 楼 市 场 浅 析自身品质优良，因此市场认可度都比较高，去化速度比较快。表 24：虹桥
8、开发区在售写字楼物业名称 物业地址 上市面积（万平米） 上市套数 （套） 已售套数 （套）盛高国际大厦 仙霞路 137 号 3 114 93嘉麒大厦 古北路 666 号 2.17 55 3现代广场 仙霞路 369 号 5.41 641 18同诠大厦 古北路 678 号 1.68 88 81资料来源：上海中原研究咨询部2.2 租售价格2.2.1 租金水平从租金水平上来看，虹桥开发区甲级写字楼平均租金在 0.7 美元/平方米天左右，而乙级写字楼平均租金则保持在 0.5 美元/平方米天左右；从物业管理费上来看，甲级写字楼与乙级写字楼相差无几，甲级写字楼略高于乙级写字楼，这表明，虽然有甲级、乙级之分，
9、但这些物业的管理服务水平上却没有太大的差距。表 25：虹桥开发区写字楼租赁情况档次 物业名称 租金（美元/ 平方米/天） 物业管理费（美元/ 平方米/月）万都中心 0.75 3.45远东国际广场 0.7 2.8国际贸易中心 1 租金的 5世界贸易商城 0.7 3.8新虹桥中心大厦 0.65 3.45甲级虹桥上海城 0.5 3仲盛金融中心 0.55 2.7协泰中心大厦 0.35 3安泰大厦 4.5（元） 30（元）东方国际大厦 0.5 3乙级太阳广场 0.5 2资料来源：上海中原研究咨询部由于虹桥开发区的乙级写字楼在品质和物业管理水平上，与甲级写字楼相差不大，因此无论是其租金水平还是入住率情况，
10、都比全市平均水平要高。由于其他写字楼区域的快速发展以及浦东国际机场的建成使用，使得虹桥开发区的 CBD 地位严重下滑，甲级写字楼租金水平明显低于全市平均水平。相比具体板块的租金水平也明显不如，仅高于徐家汇区域的租金水平。表 26：虹桥开发区与上海整体租赁市场比较区域 乙级租金（美元/平方米/天） 甲级租金（美元/平方米/天）上海 0.35 0.82虹 桥 开 发 区 写 字 楼 市 场 浅 析虹桥开发区 0.5 0.7资料来源：上海中原研究咨询部图 27：上海各区域甲级写字楼租金走势0.40.50.60.70.80.912004.06 2004.07 2004.08 2004.09 2004.
11、10 2004.11 2004.12 2005.01 2005.02 2005.03 2005.04 2005.05USD/M2/天 淮 海 中 路 南 京 西 路 人 民 广 场 小 陆 家 嘴 虹 桥 开 发 区 徐 家 汇资料来源：上海中原研究咨询部但是随着全市写字楼市场的持续升温，虹桥开发区良好的配套设施、成熟的办公氛围以及涉外经贸与商务主导功能不断延伸，近期区域办公市场出现明显的反弹，租金水平逐渐回升，逐步缩小与全市租金水平的差距。图 28：甲级写字楼租金水平对比单 位 ： 美 元 /平 方 米 /天00.10.20.30.40.50.60.70.80.92004.062004.07
12、2004.082004.092004.102004.112004.122005.012005.022005.032005.042005.05虹 桥 开 发 区 全 市资料来源：上海中原研究咨询部2.2.2 销售价格目前虹桥开发区在售写字楼物业的销售价格都在 20,000 元/ 平方米以上，平均价格为 22,000 元/ 平方米左右，比全市平均水平高出接近10,000 元。这是因为，一方面物业所在区域的地理位置优势比较明显，随着该区域功能的不断强化，以及交通商业配套设施的不断完善，都将促使本区域的地位上升；另一方面，物业本身的品质，也得到了不虹 桥 开 发 区 写 字 楼 市 场 浅 析断的提高
13、，办公环境和服务不断得到改善，能够体现良好的性价比。表 29：虹桥开发区在售写字楼物业名称 物业地址 均价（元/平方米）盛高国际大厦 仙霞路 137 号 24,000嘉麒大厦 古北路 666 号 48,000现代广场 仙霞路 369 号 26,000同诠大厦 古北路 678 号 20,000资料来源：上海中原研究咨询部2.3 小结虹桥开发区长期以来形成的办公氛围，至今影响深远，虽然该区域的物业品质无法与上海其他地区相媲美，但是其租赁状况依然呈现良好的发展态势，虽然区内甲级写字楼的租金水平稍低于全市甲级写字楼的水平，但是其乙级写字楼的租金水平却高于全市的平均水平。而在入住率上，区内甲级写字楼入住
14、率与全市平均水平基本持平，而乙级写字楼的入住率却远远高于全市的平均水平。虹桥开发区在售写字楼的总量虽然较低，但是区内在售写字楼的品质却比较高，因此销售价格也较之全市平均水平高出 10,000 元左右，并且区内销售状况良好。虹桥开发区的在售办公楼虽然价格高，但是其销售状况良好，说明市场对其认可度较高；同时，虹桥开发区的租金水平低于全市平均水平，但是其入住率却明显高于全市的平均水平，因此虹桥开发区的写字楼市场前景比较广阔，租金水平将继续上升，而入住率却能保持现有水平，因此为众多的投资者所青睐。3. 虹桥开发区写字楼客户群分析3.1 行业分类标准根据国家统计局对于行业划分的标准，我们划分了如下几种行
15、业分类：表 31：国家统计局的行业划分标准行业类别 行业特征高科技类 电子、通讯、软件开发、网络、生物、医药等建筑/ 地产类 建筑施工、工程设计、地产开发、物业管理等金融/ 投资类 银行、证券、基金、保险、投资公司等能源/ 化工类 石油、天然气、水利、电力、化工等文化/ 传媒类 文化、影视艺术、广告、传播、印务等物流/ 商贸类 仓储、物流公司、航运、船运、商业贸易等虹 桥 开 发 区 写 字 楼 市 场 浅 析咨询服务类 投资、工程、商务、管理类咨询公司、律师、会计、审计事务所等培训类 计算机、语言、专有技能培训等综合/ 其他类 食品加工、旅行社、美容、汽车制造、家具、纸业等资料来源：上海中原
16、研究咨询部3.2 行业比重从虹桥开发区写字楼入住客户所属行业比重图中，我们可以看出，物流商贸类企业成为虹桥开发区写字楼客户的主流，这主要是因为，虹桥开发区的定位就是大力发展涉外贸易，通过这种方式，带动整个上海市的经济增长；而在不断的发展过程中，虹桥开发区已经形成了比较成熟的商贸区，加上该区域良好的商业交通配套设施，浓郁的办公氛围，因此受到许多贸易型公司的喜爱。图 32：虹桥开发区写字楼入住客户所属行业比重0%5%10%15%20%25%30%35%40%综 合 /其 他 物 流 /商 贸 高 科 技 能 源 /化 工 咨 询 服 务 建 筑 /地 产 金 融 /投 资 文 化 /传 媒资料来源
17、：上海中原研究咨询部通过虹桥开发区与上海写字楼入住客户所属行业对比图，我们可以看出，咨询服务和文化/传媒等行业选择虹桥开发区的比重会低于全市水平，主要是由于该类行业对物业品质要求较高，而虹桥开发区的写字楼品质难以满足其要求。相反，物流商贸等行业更多看重性价比而乐于选择虹桥开发区，并形成一定的聚集效应。图 33：虹桥开发区与上海写字楼入住客户所属行业比重对比虹 桥 开 发 区 写 字 楼 市 场 浅 析0%5%10%15%20%25%30%35%40%综 合 /其 他 物 流 /商 贸 高 科 技 能 源 /化 工 咨 询 服 务 建 筑 /地 产 金 融 /投 资 文 化 /传 媒虹 桥 开
18、发 区 上 海资料来源：上海中原研究咨询部另外，值得一提的是，虹桥开发区的外资企业以及港澳台企业占据了很大的份额，其中日本、韩国企业居多，这与虹桥开发区以及古北新区的日本人、韩国人聚居有着息息相关的联系，而这一格局，势必支撑日后虹桥开发区的稳定健康发展。4. 虹桥开发区写字楼产品研究4.1 基本信息状况从虹桥开发区写字楼基本信息表中，我们可以看出，虹桥开发区写字楼的楼层数基本都在 29-37 层之间，最高的 55 层，最低的 22 层。它的标准层面积基本都在 1000-1500 平方米左右，基本符合现代写字楼对于标准层面积的要求；但是，由于虹桥开发区的写字楼建成时间较早，虽然得房率都能保持在
19、60-70左右，但是物业的缺陷同样存在，各种硬件配套设施相对不足，并且有些陈旧。虹桥开发区的写字楼的层高都相对较低，基本都在 2.4-2.7 米之间，这样就很容易给人一种压抑的感觉。相比之下，像万都中心这种较新的写字楼物业的品质还是优于其他区内物业的。表 41：虹桥开发区写字楼基本信息物业名称 标准层面积（平方米） 楼层数（层） 标准层高 （米） 得房率万都中心 1800 55 2.75 65远东国际广场 1500 31 2.4 67国际贸易中心 1400 37 2.5 70世界贸易商城 2000 30 2.6 60新虹桥中心大厦 1588 36 2.6 66虹桥上海城 1050 36 2.4
20、 70虹 桥 开 发 区 写 字 楼 市 场 浅 析仲盛金融中心 1100 30 2.6 63协泰中心大厦 954 29 2.5 66安泰大厦 1350 22 2.7 70东方国际大厦 1050 26 2.5 70太阳广场 1035 29 2.7 70资料来源：上海中原研究咨询部4.2 硬件配套状况从虹桥开发区写字楼硬件配套情况表中，我们可以看出，虹桥开发区的写字楼在电梯上多用日本进口电梯品牌，如三菱、日立、富士等，仅有国际贸易中心采用了美国 OTIS 电梯品牌。而在电梯配备上，除了万都中心、国际贸易中心、协泰中心大厦和安泰大厦的电梯配备，达到每部服务面积 5000 平方米的标准之外，其余甲级
21、写字楼的电梯配备明显不足，这也是早期写字楼的弊病。虹桥开发区的写字楼除了太阳广场，大都采用了中央空调的形式，而空调的品牌涵盖了大多数中央空调品牌，其中开利空调和约克空调更多的被采用。由于写字楼较老，现今较为流行的大金空调，只有国际贸易中心采用。车位较为充足，是虹桥开发区写字楼的集体特征，目前该区域尚未出现明显的车位紧张状况。但是各写字楼的车位月租金的水平差距却拉开得很大。仲盛金融中心的 300 美元/月的车位租金是虹桥开发区写字楼中最高的，该区域的车位月租金基本在 10002000 元/ 月左右，相对于全市其他写字楼集中区域价格明显偏低。表 42：虹桥开发区写字楼硬件配套情况物业名称电梯品牌电
22、梯数（部）电梯服务面积（平方米）空调形式空调品牌车位数（个）车位月租金万都中心 三菱 18 5000 中央空调 开利 400 $150远东国际广场 日立 12 8333 中央空调 约克 300 $260国际贸易中心 OTIS 9 3666 中央空调 大金 260 $120世界贸易商城 三菱 10 7000 中央空调 MCQUAY 534 ￥600新虹桥中心大厦 三菱 8 5950 中央空调 约克 / ￥1200虹桥上海城 日立 9 8888 中央空调 约克 231 $175仲盛金融中心 富士 5 6440 中央空调 富士通 / $300协泰中心大厦 OTIS 6 5166 中央空调 开利 80 $150安泰大厦 三菱 6 4950 中央空调 三菱 130 $200东方国际大厦 高仕达 2 23500 中央空调 约克 300 $150太阳广场 三菱 2 36150 分体空调 / / ￥700资料来源：上海中原研究咨询部4.3 小结通过对虹桥开发区写字楼的基本信息和配套的研究，可以看出，由于
