1、 柳州市 北部生态新区中房绿景棚户区 改造项目 实施方案 二一八年六月 目 录 第一章 编制依据 . 1 1.1 指导思想 . 1 1.2 基本原则 . 1 第二章 项目实施背景及必要性 . 3 2.1 项目实施背景 . 3 2.2 项目实施必要性 . 6 第三章 项目概况 . 8 3.1 改造范围 . 8 3.2 改造规模 . 8 3.3 安置方式 . 8 3.4 安置规模 . 8 3.5 项目实施模式 . 9 第四章 拆迁补偿方案 . 10 4.1 补偿依据 . 10 4.2 安置方式 . 10 4.3 补偿方案 . 10 第五章 项目总投资及项目预算 . 13 5.1 估算依据 . 13
2、 5.2 项目投资概算 . 13 5.3 资金筹措 . 20 5.4 项目预算 . 20 第六章 项目组织与管理 . 22 6.1 项目组织实施管理 . 22 6.2 项目资金管理 . 22 6.3 项目风险管理 . 22 6.4 项目建设进度 . 23 第七章 采购方式 . 24 第八章 效益分析 . 25 8.1 社会效益 . 25 8.2 经济效益 . 25 8.3 环境效益 . 25 1 第一章 编制依据 1.1 指导思想 以改善棚户区群众生产生活环境为目的，尊重群众意愿，把维护人民群众根本利益、解决人民群众最关心、最直接、最迫切的问题作为工作出发点和落脚点，按照国家、自治区、市推进城
3、中村改造工作的决策和部署，统筹规划、精心组织、积极稳妥地推进城中村改造，切实改善城中村居民的居住环境，使更多群众共享改革和城市发展成 果。 1.2 基本原则 1以人为本，尊重民意原则 项目改造要充分尊重群众意愿。确定的安置补偿方案，需广泛征求群众意见，以群众满意不满意作为项目是否实施的依据。 2统筹兼顾，城乡共同发展原则 坚持全面规划、整片改造、合理布局、城乡统筹发展的原则，从城中村全体群众最关心、要求最迫切的工作入手，推进人性化安置，合理安排拆迁补偿，妥善解决遗留问题，切实维护好群众的合法权益，实现好、维护好、发展好城中村村民的最根本利益。 3政府主导，市场运作原则 发挥政府的组织引导作用，
4、在政策和资金等方面对棚户区改造工作给予积 极支持；注重发挥市场机制的作用，充分调动棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与棚户区改造。 1.3 编制依据 1中华人民共和国预算法； 2中华人民共和国政府采购法； 2 3中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定； 4国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见（国发 2015 37 号）； 5国务院办公厅关于政府向社会力量购买服务的指导意见（国办发 201396 号）； 6财政部关于印发 的通知（财综 201496 号）； 7 财政部关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知财预 2017 87 号； 8
5、住房城乡建设部办公厅关于做好城中村摸底调查的通知（建办保函 2015 559 号）； 9广西壮族自治区人民政府办公厅关于政府购买服务的实施意见（桂政办发 2014 30 号） 10广西关于加快推进我区政府购买服务工作有关问题的通知（桂财综 2015 33 号）； 11柳州市人民政府办公室关于政府购买服务的实施意见（柳政办 2014174 号）。 3 第二章 项目实施背景及必要性 2.1 项目实施背景 2.1.1 建设背景 柳州市，位于广西壮族自治区中北部，地处北纬 2354 2603，东经10832 110 28之间。东与桂林市的龙胜县、永福县和荔浦县为邻，西接河池市的环江毛南族自治县、罗城仫
6、佬族自治县和宜州市，南接新设立的来宾市金秀瑶族自治县、象州县、兴宾区和忻城县，北部和西北部分别与湖南通道侗族自治县和贵州黎平县、从江县相毗邻。 柳州市总面积 18617 平方公里，其中市区面积约为 1016.75 平方公里， 2013年末建成区面积约为 237.42 平方公里。总面积 18618 平方公里 ，其中市区面积685 平方公里。 柳州作为大西南的交通枢纽和广西工业中心，规划至 2020 年，基本建成产业集聚、要素集聚、人口集聚的西江经济带龙头城市。提出了柳州 “一江两岸、一主三新、多点支撑 ”的城市发展格局，三大新区（柳东新区、柳江新区、北部新区）的规划格局。 “一主 ”代表了市中心
7、城区（主城区）， “三新 ”分别为柳东新区、柳江新区和北部生态新区。 北部生态新区涵盖沙塘镇、石碑坪镇、东泉镇等区域，规划以高新技术、休闲经济、高端服务等新型产业为主，即是集聚战略性新兴产业和城镇化发展人口的主要区域，又是柳州中心城区和汽 车城向北纵深发展的后备地。 4 图 2-1 北部生态新区区位图 但随着北部生态新区不断发展和城市发展空间的扩张，城市发展特定的历史遗留问题逐渐显现。生态新区城市建设用地紧张，为加快城镇化进程，只能不断向外扩张，原处于城市边缘的城乡结合部逐步被城市包围，渐渐演变为城中村。该部分房屋密度高、采光通风条件差， 房屋建筑缺乏规划、建设无序，建筑密度大，土地利用率低；
8、 村民居住环境差， 居住环境存在一定的治安和消防隐患；环境卫生、生活服务等公共配套服务设施缺乏，市政及公共配套设施不足。 项目改造范围涉及 2500 户 （ 7062 人 ）村民住房，项目区内的村民迫切希望改变现有居住环境，政府城市规划也需要改善城市形象和环境。加快推进城中村棚户区改造，稳步推进新型城镇化建设，是解决棚户区居民生存发展，提升城市5 品质等问题的关键。因此， 柳北区住房和城乡建设局提出实施 北部生态新区中房绿景棚户区改造项目。 2.1.2 政策规划背景 棚户区改造是重要的民生工程，是全面建设小康社会和实现现代化的重要方面与重要内容之一，党和政府十分重视棚户区居民的居住条件问题。
9、2016 年 3 月 25 日，财政部和住房部联合发布了关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知（财 综 2016 11 号）提出：各级财政部门要围绕国务院有关加快棚户区改造工作的要求，按照 “省级负总责、市县抓落实、中央适当补助 ”的原则，积极筹措资金，统筹安排，推进棚户区改造工作顺利实施。 2015 年 6 月 25 日，国务院印发了国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见（国发 2015 37 号）指出：各地区要抓紧编制 2015-2017 年城镇棚户区改造实施方案并抓好组织落实，加快棚户区项目建设，做好前期工作，简化程序，提高效率，并且要积极推进棚户区
10、改造货币化安置，缩短安置周期， 节省过渡费用，尽快让老百姓住上新房，享受更好的人居环境和物业服务。 中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要提出：加快城镇棚户区和危房改造。基本完成城镇棚户区和危房改造任务。将棚户区改造与城市更新、产业转型升级更好结合起来，加快推进集中成片棚户区和城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造，棚户区改造政策覆盖全国重点镇。完善配套基础设施，加强工程质量监管。 广西壮族自治区人民政府办公厅关于进一步加快推进城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设工作的通知 (桂政办发 2016 46 号 )提出，全面落实中央和自治区决策部署，以改
11、善城乡人居环境、促进房地产市场平稳健康发展为出发点和落脚点，坚持走以人为核心的新型城镇化道路，创新棚户区改造和农村危房改造的融资方式和运作模式，明确目标，落实工作职责，进一步加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，以及配套基础设施建设力度，满足城市居民住有所居、农村贫困群众安全住房需求，推动广西经济社会持续健康发展。 6 2.2 项目实施必要性 2.2.1 是改善居住条件，构建和谐社会的需要 北部生态新区中房绿景棚户区 具有环境差、安全隐患突出、基础设施配套不齐 全等诸多问题，而棚户区的老百姓大多数无力改善居住状况。改造后，被拆迁村民将自行选择购买商品房。商品房具有较好的环境，绿化及物业也相应配套完
12、善，将为原棚户区村民的居住条件带来显著的变化。棚改后，居民群众业余文化生活进一步丰富，百姓情操得到陶冶，棚改和人改实现了很好的结合，社会治安好转，棚改区群众的人身财产安全有了切实的保障。居住和生活条件的改善在提高老百姓生活质量的同时，也将增强社会凝聚力，促进社会的和谐发展。 2.2.2 是优化土地资源配置，促进土地集约化利用的需要 棚户区缺乏空间开发，土地利用率低，使宝贵 的国土资源得不到充分利用。当前随着经济的发展和城市范围扩大，需要更多土地用于发展经济，增加社会财富，拓展城市发展空间。而棚户区中的房屋，布局零散，多以低层房屋为主，不仅占用了大量的土地资源，造成土地资源的浪费，还对城市规划不
13、均造成了阻碍，进而影响新型城镇化的发展。本项目的建设，能归集土地，最大限度提高出让收益、显化土地价值，对于优化土地资源配置，提高项目区土地的集约利用水平，拓展柳州市城市发展空间具有积极作用。 2.2.3 是化解房地产库存，促进经济结构调整的需要 化解房地产库存是中央经济会议提出的 2016 年经济工作的主要任务之一，按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快群众市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。开辟新需求即加快群众市民化、支持群众购房，是快速消化过剩库存，促进住房市场稳健调整和发展的有效之策。棚户区改造能够拉动建筑业的发展，促进地区经济增长和增加
14、社会就业的机会，同时结合棚户区改造，以土地置换为依托，可以大力调整产业结构，加快发展现代服务业，优化产业结构，提高发展质量和效益。本项目采7 用产权调换安置（协议购房）方式，拆迁居民势必会就近购买住房，势必能 有效消化当地房地产库存，调整产业结构，有利于经济健康持续发展。 2.2.4 是体现社会公平，促进资源合理配置的需要 棚户区改造可以有效地解决低收入家庭的住房困难，体现了社会公平、公正。棚户区居民绝大多数都是低收入困难群体，经过棚户区改造，不仅可以改善居住环境和居住质量，而且还能拥有属于自己的房屋资产，特别是针对棚户区改造中部分低保户、特困户收入不高、经济条件较差的实际情况，采取切实有效的
15、措施实施救助，确保这部分人群能够有房住，从而享受到改革开放和经济发展带来的成果。多数普通居民享受到了高楼林立和城市的美化、 硬化、亮化和净化，提高了居民的幸福指数，体现了社会的公平与公正，增强了社会凝聚力。 8 第三章 项目概况 3.1 改造范围 本次改造涉及北部生态新区千亩湿地公园、江湾大道、北进路、古灵大道、柳长路、滨江路、 三合大道 七个项目，改造户数 2500 户 （ 7062 人 ）。 3.2 改造规模 本项目共涉及改造总户数 2500 户 （ 7062 人 ），棚改拆迁房屋面积约 36.42万，全部为集体土地上的改造。 表 3-1 改造规模一览表 序号 改造规模 单位 数据 备注 1 改造户数 户 2500 全部采取产权调换安置（协议购房）方式 2 改造人数 人 7062 3 拆迁房屋建筑面积 万 m2 36.42 集体土地 3.3 安置方式 全部采用产权调换安置（协议购房）方式。 3.4 安置规模 根据拆迁补偿方案， 改造的 2500 户 拟安置于柳州市沙塘镇 209 国道城投安置房南侧小区 、柳州市沙塘镇 209 国道 东侧中房绿景小区、柳州市跃进路 128号之一绿水云间小区、柳州市鹧鸪路 10 号柳韵华府小区、柳州市香兰大道宏桂香兰花园小区、柳州市北雀路 71 号北祥新居、柳州市前峰路 10 号中房锦江名邸小区、柳州市胜利路 9 号中房胜利小区 。
