1、第 1 页，共 24 页【全程策划系列文件之一】房地产项目开发流程节点 主要阶段主要工作内容主办部门工作内容土地获取阶段土地信息收集 现状图规划设计条件现场踏勘了解周边配套情况了解该区域未来规划情况土地初判了解地块的上市方式和土地款了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况了解当地的房地产市场状况汇报土地初判结果土地深判 可行性研究报告深判结果寻找合作资金研究并确定融资方式项目招商报告（前期阶段）明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）引资（商业计划书）合作实施（实施阶段）第 2 页，共 24 页节点 主要阶段主要工作内容主办部门工作内容投标、摘牌投方案标投经济标拍卖挂牌获取土地 签订土地出让合
2、同 确定用地图、桩点坐标、用地条件用地规划许可证土地出让合同出让金、交易费交费证明确权企业投资项目备案建设用地规划许可证原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）土地出让合同核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图交费证明1：500现状地形图3份（反楼座）详规办理土地证土地出让合同交费证明建设用地规划许可证地籍图4份（薄膜图）土地登记申请书土地确权来源证明文件申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明土地抵押贷款土地获取阶段第 3 页，共 24 页节点 主要阶段主要工作内容主办部门工作内容规划设计阶段区域市场调研1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、
3、项目周边竞争性楼盘调查3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）项目定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定市场定位、客户定位、产品定位、价格定位经济测算项目发展报告设计前期明确产品设计思路明确设计院选择标准制定设计组织计划第 4 页，共 24 页节点 主要阶段主要工作内容主办部门工作内容方案设计组织方案与设计院选择与合同签订制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订规划方案结合成本测算的研讨及确定彩色总平面图（含经济指标）送规划预审修建性详规成果详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）建筑平、立面
4、功能效果及成本测算的研讨及确定彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）建筑方案报建图景观概念方案设计及确定指标确认阶段项目成本指标确定项目考核指标确定年度考核指标调整规划设计阶段第 5 页，共 24 页节点 主要阶段主要工作内容主办部门工作内容施工图设计组织施工图设计院的选择与合同签定制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）结构方案及设备选型研讨及确定地质勘察报告施工图成果综合管网方案设计景观扩初及施工图设计景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化规划设计阶段第 6 页，共 24 页节点 主要阶段主要工作内容主办部门工作内容开工开盘建设工程规划许
5、可证规划方案及市政方案送审建筑方案送审取得许可证现场工程放线施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择建设工程规划许可证规划局批复的项目总平图及电子文件首层平面图按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告施工单位配合做记录、现场保护移交施工单位第 7 页，共 24 页节点 主要阶段主要工作内容主办部门工作内容施工许可证建设用地规划许可证建设工程规划许可证天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上）建设项目年度投资计划（当年计划）施工图审查质量监督登记表安全措施安全施工措施登记表交费各
6、专业会签单销售许可证营业执照资质证书国有土地使用证或建设用地规划许可证年度投资计划(项目备案)建设工程规划许可证建设工程施工许可证公用基础设施配套证明获取前期物业备案证明基础工程形象部位达到正负零及图象文件获取面积计算成果表项目总平面图获取商品房网上销售数据录入合格证明开工开盘第 8 页，共 24 页节点 主要阶段主要工作内容主办部门工作内容企业投资项目备案规划成果大配套开工准备移苗，组织清除地面上下障碍物，为施工提供现场临水、临电临水、临电平整场地施工组织方案招投标、签订合同土建施工单位的公开招标及合同备案施工图会审组织监理、施工单位一起对图纸会审会同设计院进行会审，签定会审记录设计交底质量监督手续环卫、环保等相关手续开工开盘第 9 页，共 24 页节点 主要阶段主要工作内容主办部门工作内容开工开工施工放线规划验线桩基施工桩基检测开槽（办理各种手续，组织协调环卫、市容等政府部门）地基备案、材料报送监督站、联系组织验收人员准时参加基础施工基础验收备案基础处理竣工结算开工开盘第 10 页，共 24 页节点 主要阶段主要工作内容主办部门工作内容项目亮相前准备推盘策略确定确定外部资源项目推广定位确定项目核心识别系统确定亮相前项目知识培训分卖场设立开工开盘
