1、第二章 资产评估的程序与基本方法 第一节 资产评估的程序一、资产评估项目的接洽二、组建资产评估项目小组三、拟定资产评估的工作方案四、收集与资产评估有关的资料五、待评估资产的清查核实和实地查勘六、评估假设条件、价值类型及评估标准分析七、选择评估方法并进行估算八、编写资产评估报告九、与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续,第二节 成本法一、成本法的概念复原重置成本、更新重置成本实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值 评估价值 = 重置成本-实体性贬值-功能性贬值- -经济性贬值 或：评估价值 = 重置成本成新率二、成本法的评估程序三、重置成本的估算方法 （一）重置核算法 （二）物价指数法资产重置成本
2、 = 资产原始成本（评估基准日同类资产定基 物价指数/资产购建时同类资产定基物价指数）,资产重置成本 =资产原始成本（1+物价变动指数） = 资产原始成本 环比价格指数a1a2a3an（三）功能价值法待评估资产的重置成本 =参照物的重置成本 （待评估资产的生产能力 参照物的生产能力）（四）规模经济效益指数法待评估资产的重置成本=参照物的重置成本 （待评估资产的生产能力参照物的生产能力）x 在运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估时，可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本。四、实体性贬值的估算,（一）观察法（二）使用年限法实体性贬值 =（重置成本-预计残值） （实际已使用年限 总使
3、用年限）实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率 资产利用率 = 至评估基准日资产的累计实际利用时间 至评估基准日资产的累计法定利用时间 五、功能性贬值的估算（一）功能性贬值的估算步骤（二）应用举例六、 经济性贬值的估算七、 成新率的估算（一）观察法（二）经济使用年限法,成新率 = 剩余经济使用年限 （实际已使用年限 + 剩余经济使用年限） （三）修复费用法 成新率 = 1 - 贬值率 = 1 - （修复费用重置成本）第三节 比较法 一、比较法的概念 评估价值 = 市场参照交易价格 + 评估对象优于参照交易物因素引起的价格差额 - 评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额 评估价值 =市场参照
4、交易价格 修正系数 二、运用比较法评估资产的程序 三、进行比较分析和调整的因素 时间因素、地域因素、功能因素、交易因素,第四节 收益法 一、收益法的概念 二、 收益法的评估程序 三、 收益法计算常用公式 （一）在年资产净现金流不变时 v = a（1+r）n-1/r（1+r）n v = a / r （二） 在年资产净现金流等额递增时 v = a1（1+r）n -1/r（1+r）n + + b（1+r）n-1/r2（1+r）n - bn/r（1+r）n v = a1 / r + b / r2 （三） 在年资产净现金流等比率递增时 v = a1（1+r）n-（1+g）n/（r-g）（1+r）n v = a1 /（r-g）,（四）预期资产将在评估基准日后第j年末以价格vj出售时 v = ai /（1+r）i + vj /（1+r）j i = 1，2，j vj = ax /（1+r）x -j x = j+1,j+2,n 四、预期资产净现金流的估算 五、折现率的估算 （一）市场比较法 （二）资本资产定价模型法 （三）加权平均资本成本法 六、收益期限的确定,
