1、- 1 -Nursing Home Industry in China中国养老产业若干问题圆桌会议谈话张松伦- 2 -今日讨论话题p 养老地产p 精神养老与养老文化p 会员制p 医养结合p 异地养老p 运营管理- 3 -热点之一：养老地产土地性 质国有出 让 土地国有划 拨 土地 集体建 设 用地服 务主体适老住宅 老年公寓 异地互 动医 疗 或 长 期照 护 机构服 务特色更 类 似普通住宅的性 质，更确切地称之 为 涉及老年的 项 目。对 象：活力老人及健康自理老人。 特定 为 老年人 设计的有 较为 完善管理服 务 的住宅及公寓产 品， 设计 方面 严格按照老年 设计规范 执 行， 满
2、足生活自理老人居住要求的必要 软 硬件 设 施。对 象：健康自理的老年人。 这类 建筑脱离了住宅性质 ，更 类 似医院、酒店式公寓的 类型。对 象：异地养老、旅游、介助老人、介 护 老人、失智老人。 优势土地使用 权，房屋所有权 明晰，可以正常 销 售有可能拿到资 源性土地打包地 块 出让 配套服务 灵活土地成本 较 低土地 选择 机会不多土地成本 较低土地 选择 机会不多有 时 可以 结合新 农 村建设劣 势 土地成本 较高权 益不明确配套服 务 必 备投 资 回收期 长商 业 介入机会 风险较大- 4 -养老地产（中国式的以房养老）哑铃的两端和中端：销售 + 持有 是现今中国养老的主要模式
3、销售什么，持有什么，究竟该怎么做，是所有地产公司和险资公司一直纠结的问题之一民政部解读养老地产：目前我国的养老房地产公司一般从打包拿地，将房屋建好以后大部分销售，少部分持有但不管理，再变身另一个物业公司去经营，可按非赢利企业来运作，享受一些优惠政策。像老年人活动中心、医院、健康管理中心都可以有优惠政策配套。- 5 -养老地产 销售 +持有模式：需要精准配套 p 国家 “ 十二五规划 ” 提出大量发展医疗健康和养老产业，正式把医疗健康和养老产业捆绑到一起，即 “ 打包 ” ，在用地审批上可以得到政府的认可，即允许 “ 挂羊头卖狗肉 ”p 在此基础上，大量房地产公司由 “ 招拍挂 ” 拿地建商品房
4、和政府要求配套的公益性医院、养老公寓等p 但是养老社区的配套需要精准设计方能有效运营，例如卫生医疗、文化设施、家政服务等对于房地产业来说既陌生又无吸引力p 养老地产最终将华丽转身或痛苦蜕变成为养老服务，通过物业的持有和品牌的建立，从长期看是有稳定利润空间的- 6 -养老地产 销售 +持有模式：需要精准配套- 7 -又一场管办分离的大戏： 亦喜亦忧p 社会养老服务体系建设 “ 十二五 ” 规划 （征求意见稿） ：到 2015年，每千名老年人拥有养老床位数将达到 30张；五年间将增加日间照料床位和机构养老床位 300万张，实现养老床位总数翻一番；改造 30%的现有床位，使之达标。全国老年人日间照料
5、中心将实现城市社区基本覆盖，农村社区半数以上覆盖。看来国家和全社会都要 “ 大打出手了 ” 。 “ 管和建 ” 的问题有钱投入就行，以后的 “ 办 ” 的问题呢？p 政府的算盘是设民营 “ 承包 ” 和 “ 委托 ” 两类两种形式，即建房后，由专业机构承包，交承包费后自负盈亏。有的是按比例分配收益，有的是约定固定管理费用，或者直接体现为房租。在这一模式下， “ 政府成了收房租赚钱的人 ” ， 而 保险、房地产等也将大量效仿，将成为收租人。p 合适的房子，合适的租户，合适的管理者，合适的租金，却没有合适的市场土壤，怎么才能保证这场大戏演下去，大家看到的是我国医疗的改革仍在泥潭中步履蹒跚- 8 -
6、养老地产发展的三个导向概念：先期以房养 “老，后期养老创牌，协同发展。以 经营为导 向l 选 址是 规 划的先决条件 客户消费特征与需求 服务内容设计 经营导向型建筑设计 建设成本分析 服务成本分析 定价策略 融资渠道“ 以房养老 ” 为导向l争取 资 源性商 业 地 产 及其养老配套。l先期以养老房地 产 盈利 补给健康 养老服 务 的 亏 损 。l 后期以 健康养老服务形成品牌，促进养老地产l全程通 盘 考 虑 养老社区的 规划、 设计 、运 营 和 连锁发 展等，走房 产 与物 业 共 赢创 新之路。以 刚 性服 务为导 向l打造针对养老刚性的医疗服务、康复服务、护理服务和介护服务技术体系；l打造标准化养老服务体系；l打造针对活跃长者的精神文化和社会参与养老体系；l健康管理服务始终贯穿其中- 9 -养老地产与养老服务运营的配置关系核心区 项目城市成熟区城市近郊新城区城市 远郊区风 景度假区医 疗 康复 专业护 理 介 护 型 介助型 自理 活 跃 - 10 -养老住宅功能的八种需求居住康复亲子交流娱乐教育休闲投资核心区项目城市成熟区城市近郊或新城区城市远郊区 风景度假区 各老年地产类型对应老年人群需求度老年住宅八大功能
