1、北京写字楼市场主流客户需求分析http:/ 房地产门户-搜房 2004-03-02 10:06:00.0市 场 经 济 条 件 下 ， 需 求 是 引 导 市 场 发 展 的 根 本 动 力 。 早 期 北 京 写 字 楼 市 场 的 发 展 ，主 要 源 于 中 国 改 革 开 放 政 策 ， 不 断 涌 入 的 外 资 公 司 对 位 于 成 熟 商 务 区 ， 可 租 赁 使 用的 办 公 场 所 的 需 求 。 经 过 近 十 五 年 的 发 展 ， 北 京 写 字 楼 市 场 已 成 为 亚 太 地 区 房 地 产市 场 的 重 要 组 成 部 分 。 目 前 ， 北 京 有 优 质
2、 写 字 楼 约 520 万 平 方 米 ， 共 计 约 130个 项 目 ， 为 数 千 家 机 构 提 供 了 办 公 场 所 。 这 些 写 字 楼 项 目 主 要 分 布 在 CBD、 中 关村 、 金 融 街 等 三 大 热 点 商 务 区 。 上 述 商 务 区 在 发 展 背 景 、 支 柱 产 业 以 及 政 府 相 关 支持 政 策 等 方 面 各 具 特 色 ， 导 致 区 域 写 字 楼 客 户 在 需 求 现 状 及 未 来 发 展 趋 势 等 方 面 存在 较 大 区 别 。 CBD 及 东 部 城 区 CBD 及 东 部 城 区 是 北 京 涉 外 资 源 最 集
3、中 的 地 区 。 根 据 世 邦 魏 理 仕 公 司 抽 样 调 查 ，该 区 域 写 字 楼 用 户 中 ， 外 资 机 构 所 占 比 例 高 达 70%以 上 。 在 行 业 分 布 方 面 ， 主 要集 中 于 IT 通 讯 、 贸 易 、 顾 问 咨 询 、 传 统 制 造 业 、 金 融 保 险 投 资 等 行 业 ， 没 有 绝 对 性发 展 行 业 。 区 域 写 字 楼 市 场 以 租 赁 为 主 ， 但 2003 年 ， 建 外 SOHO 的 入 市 ， 为 区 域写 字 楼 销 售 市 场 的 渐 热 拉 开 序 幕 。 区 域 写 字 楼 市 场 的 租 赁 客 户
4、以 外 资 机 构 为 主 ， 在 需 求 方 面 的 主 要 特 点 如 下 ： 1、 对 拟 租 写 字 楼 的 位 置 、 外 观 、 楼 宇 硬 件 设 施 (电 梯 、 空 调 )以 及 物 业 管 理水 平 等 要 求 较 高 。 尤 其 是 SARS 之 后 ， 环 保 成 为 写 字 楼 用 户 的 关 注 点 ， 有 无 四 管 式空 调 ， 以 及 新 风 量 等 衡 量 楼 宇 内 空 气 质 量 的 硬 指 标 成 为 许 多 租 户 决 策 的 主 要 因 素 。 2、 能 承 受 的 租 金 水 平 相 对 较 高 。 CBD 区 域 及 东 部 城 区 的 写 字
5、 楼 租 金 水 平 在 北京 是 最 高 的 。 多 数 租 户 能 承 受 的 租 金 水 平 在 USD3035/月 /平 方 米 使 用 面 积 (含物 业 管 理 费 )， 相 对 高 于 其 他 商 务 区 。 3、 通 过 专 业 代 理 机 构 办 理 写 字 楼 租 赁 事 宜 。 因 区 域 写 字 楼 租 户 多 为 跨 国 公 司 的海 外 分 支 机 构 ， 有 使 用 专 业 代 理 机 构 服 务 的 惯 例 ， 与 市 场 上 较 活 跃 的 一 些 外 资 房 地产 顾 问 公 司 已 建 立 长 期 服 务 关 系 。 由 于 以 外 资 企 业 租 户 为
6、 主 ， 区 域 写 字 楼 市 场 未 来 的 租 赁 吸 纳 受 世 界 经 济 发 展 形 势影 响 较 大 。 进 入 2003 年 下 半 年 后 ， 全 球 各 主 要 地 区 的 经 济 均 出 现 了 良 好 的 复 苏 势头 。 美 国 摩 根 大 通 公 司 估 计 ， 第 三 季 度 全 球 新 兴 市 场 经 济 平 均 增 幅 达 到 8.7%，为 1994 年 以 来 的 最 高 速 度 。 经 济 专 家 普 遍 认 为 ， 2004 年 ， 世 界 经 济 复 苏 步 伐 将明 显 快 于 今 年 ， 发 达 国 家 和 发 展 中 国 家 经 济 前 景 普
7、遍 看 好 。 国 际 货 币 基 金 组 织 预 计 ，明 年 世 界 经 济 将 增 长 4.1%， 比 今 年 的 3.2%高 出 0.9 个 百 分 点 。 此 外 ， 未 来 几 年 ，中 国 政 府 将 逐 步 实 现 加 入 WTO 的 有 关 开 放 承 诺 ， 可 以 预 见 ， 外 商 投 资 经 济 在 华 将 迎来 新 的 发 展 契 机 。 受 此 影 响 ， 未 来 外 资 机 构 在 CBD 及 东 部 地 区 的 写 字 楼 需 求 呈 上升 趋 势 。 2003 年 下 半 年 ， 在 CBD 及 东 部 地 区 的 外 资 金 融 保 险 公 司 写 字 楼
8、 需 求 出 现明 显 上 升 迹 象 ， 美 国 友 邦 保 险 公 司 的 扩 租 、 加 拿 大 永 明 保 险 公 司 在 长 安 街 华 夏 银 行大 厦 租 赁 2600 平 方 米 写 字 楼 、 信 诚 人 寿 落 户 东 方 广 场 ， 租 用 面 积 6000 平 方 米等 等 充 分 体 现 了 这 一 发 展 趋 势 。 另 一 方 面 ， 随 着 中 央 电 视 台 东 迁 步 伐 的 临 近 ， 许 多关 联 企 业 ， 如 广 告 公 司 、 节 目 制 作 公 司 及 一 些 新 兴 传 媒 行 业 公 司 也 会 在 CBD 及东 部 城 区 寻 找 新 的
9、办 公 场 所 。 在 购 买 需 求 方 面 ， 尽 管 2004 年 CBD 及 东 部 城 区 将 有 很 多 优 质 写 字 楼 项 目 进 入销 售 市 场 ， 如 财 富 中 心 、 华 贸 中 心 、 佳 程 广 场 等 。 但 出 于 控 制 国 家 风 险 、 以 及 财 务在 现 金 流 方 面 的 管 理 要 求 ， 跨 国 公 司 的 海 外 机 构 在 当 地 购 置 办 公 场 所 的 可 能 性 仍 较小 。 该 区 域 主 流 客 户 仍 将 主 要 通 过 租 赁 方 式 使 用 办 公 物 业 。 金 融 街 商 务 区 金 融 街 写 字 楼 市 场 的
10、客 户 以 大 型 国 有 金 融 、 电 信 、 证 券 、 保 险 企 业 和 其 他 大 中 型国 企 为 主 。 根 据 世 邦 魏 理 仕 公 司 所 进 行 的 抽 样 调 查 ， 客 户 以 内 资 企 业 为 主 ， 所 占 比例 为 92.6%； 且 写 字 楼 客 户 所 占 比 例 最 高 的 三 种 行 业 分 别 为 金 融 保 险 和 投 资 、IT 通 讯 高 科 技 及 顾 问 咨 询 业 ， 三 者 在 金 融 街 地 区 写 字 楼 客 户 中 所 占 总 比 例 之 和 为75.4%， 其 中 金 融 保 险 和 投 资 业 客 户 约 占 金 融 街 写
11、 字 楼 客 户 的 一 半 ， 充 分 反 映 了 金 融街 地 区 以 金 融 业 为 核 心 行 业 的 特 点 。金 融 街 是 北 京 写 字 楼 销 售 市 场 最 为 活跃 的 区 域 。 购 买 优 质 写 字 楼 的 客 户 主 要 以 国 内 大 型 机 构 为 主 ， 尤 其 是 购 买 大 面 积整 层 写 字 楼 的 客 户 ， 且 金 融 机 构 买 家 居 多 。 例 如 ： 太 平 洋 保 险 公 司 、 深 圳 发 展 银 行 、中 国 贸 促 会 分 别 购 买 远 洋 大 厦 部 分 楼 层 、 中 国 证 监 会 购 买 富 凯 大 厦 部 分 楼 层
12、、 华 夏银 行 购 买 北 京 国 际 金 融 中 心 部 分 楼 层 等 ； 此 外 ， 一 些 金 融 机 构 和 国 内 大 集 团 公 司 ，以 参 与 投 资 建 设 的 形 式 (直 接 参 与 或 其 关 联 公 司 参 与 )， 入 住 金 融 街 地 区 ， 如 交 通银 行 落 户 通 泰 大 厦 、 招 商 银 行 落 户 国 际 金 融 大 厦 、 中 远 集 团 落 户 远 洋 大 厦 ， 未 来 北京 商 业 银 行 将 落 户 金 融 城 等 。 这 些 大 单 客 户 的 购 买 需 求 呈 现 以 下 特 点 ： 1、 购 买选 择 带 有 比 较 浓 厚
13、的 行 政 决 策 色 彩 ， 国 家 机 构 改 革 中 新 机 构 的 产 生 直 接 促 成 大 面 积写 字 楼 的 需 求 。 这 种 新 机 构 可 分 为 两 种 ： 一 种 是 伴 随 着 国 家 机 构 改 革 的 进 行 ， 产 生的 一 些 适 应 市 场 经 济 发 展 需 要 的 新 型 行 业 监 督 机 构 ， 如 证 监 会 、 保 监 会 、 银 监 会 以及 电 监 会 等 等 。 另 一 种 是 新 成 立 的 垄 断 行 业 国 有 大 公 司 ， 如 国 家 电 力 体 制 改 革 产 生的 五 大 电 力 公 司 、 中 国 电 信 、 中 国 移
14、动 通 信 等 等 。 2、 国 有 大 型 垄 断 行 业 机 构 入住 比 例 上 升 。 由 于 金 融 街 位 于 西 部 城 区 ， 与 国 家 各 部 委 办 公 地 点 相 邻 ， 且 交 通 连 接便 利 。 因 此 对 一 些 新 成 立 的 垄 断 行 业 机 构 颇 有 吸 引 力 ， 除 已 入 住 富 凯 大 厦 的 三 峡 电力 外 ， 国 家 五 大 电 力 集 团 之 一 的 大 唐 电 力 也 将 落 户 金 融 街 。 未 来 ， 金 融 街 写 字 楼 市 场 的 需 求 仍 以 国 内 客 户 、 尤 其 是 金 融 行 业 客 户 为 主 ， 一 些实
15、 力 雄 厚 的 在 京 中 央 直 属 企 业 将 会 成 为 未 来 新 兴 潜 在 大 单 买 家 。 另 一 方 面 ， 政 府 对区 内 金 融 企 业 未 来 可 能 实 施 的 行 业 性 扶 持 政 策 ， 将 会 带 动 区 域 写 字 楼 市 场 需 求 上 升 。2003 年 10 月 ， 西 城 区 为 促 进 金 融 街 的 发 展 ， 专 门 成 立 了 金 融 产 业 促 进 办 公 室 ， 同时 发 文 北 京 市 西 城 区 人 民 政 府 关 于 加 快 北 京 金 融 街 建 设 的 意 见 ， 表 明 区 政 府在 未 来 将 通 过 加 大 区 域 基
16、 础 设 施 建 设 投 资 、 为 区 内 金 融 企 业 提 供 购 买 /租 用 办 公用 房 补 贴 、 代 办 人 事 手 续 等 一 系 列 措 施 ， 以 加 快 北 京 金 融 街 建 设 ， 增 强 区 域 对 金 融业 的 吸 引 力 和 凝 聚 力 。 目 前 ， 这 一 政 策 对 区 域 写 字 楼 市 场 需 求 变 化 的 影 响 还 不 甚 明显 ， 但 表 明 地 方 政 府 对 金 融 街 的 未 来 发 展 非 常 重 视 。 但 是 ， 金 融 街 写 字 楼 市 场 的 潜在 需 求 在 未 来 会 出 现 一 定 分 流 ， 本 年 度 新 推 出
17、北 三 环 沿 线 的 写 字 楼 项 目 如 富 安 国 际大 厦 ， 已 将 目 标 客 户 锁 定 大 型 内 资 机 构 ， 此 类 项 目 的 入 市 ， 将 会 成 为 金 融 街 写 字 楼项 目 的 新 竞 争 对 手 。 中 关 村 地 区 近 年 ， 随 着 中 关 村 科 技 园 区 的 发 展 ， 该 地 区 写 字 楼 市 场 形 成 了 以 高 科 技 企 业 为 主要 客 户 群 的 区 域 发 展 特 色 。 根 据 世 邦 魏 理 仕 公 司 进 行 的 抽 样 调 查 ， IT、 通 讯 和非 IT 类 高 科 技 企 业 所 占 办 公 面 积 比 例 达
18、 到 60%以 上 ， 其 他 行 业 的 比 例 均 在 10%左 右 或 以 下 ， 表 明 IT 高 科 技 行 业 已 成 为 该 区 域 经 济 发 展 支 柱 。 此 外 ， 区 域 写 字 楼推 广 方 式 以 出 售 为 主 ， 是 典 型 的 销 售 市 场 。 目 前 ， 民 营 及 股 份 制 高 科 技 企 业 是 区 域写 字 楼 市 场 的 主 要 用 户 ， 未 来 需 求 变 化 与 区 域 产 业 经 济 发 展 密 切 相 关 。 自 2003年 下 半 年 ， 国 家 及 地 方 政 府 针 对 中 关 村 科 技 园 区 的 进 一 步 发 展 实 施
19、了 一 系 列 积 极 促进 措 施 ， 主 要 包 括 ； 海 淀 新 区 北 扩 计 划 、 中 关 村 科 技 园 区 管 理 体 制 改 革 方 案 的 出 台 、 以 北 京 市 代 市 长 王 岐 山 、 科 技 部 部 长 徐 冠 华 、 教 育 部 部 长 周 济 共 同 挂 帅 、吸 纳 了 企 业 家 柳 传 志 、 邓 中 翰 的 新 一 任 中 关 村 科 技 园 区 管 理 层 的 走 马 上 任 。 这 些 政策 信 号 体 现 了 国 家 、 地 方 各 级 政 府 对 未 来 中 关 村 发 展 的 高 度 重 视 及 支 持 ， 也 预 示 着中 关 村 的
20、发 展 将 进 入 突 破 性 阶 段 ， 逐 渐 完 成 商 贸 到 研 发 的 转 型 。 由 此 带 来 的 对 写 字楼 市 场 需 求 的 刺 激 作 用 是 不 容 忽 视 的 。 一 方 面 ， 研 发 机 构 或 大 型 跨 国 公 司 研 发 部 门域 写 字 楼 市 场 需 求 将 上 升 ， 例 如 ： 2003 年 一 些 大 型 跨 国 公 司 如 IBM 公 司 在 上 地的 研 发 部 门 扩 租 、 Intel 公 司 的 研 发 部 门 落 户 中 关 村 地 区 。 另 一 方 面 ， 高 科 技 需 要高 投 入 的 带 动 ， 未 来 市 场 需 求 中
21、 ， 银 行 、 担 保 公 司 、 风 险 投 资 基 金 等 金 融 行 业 企 业所 占 比 例 会 上 升 ， 这 类 客 户 租 金 承 受 能 力 高 ， 对 楼 宇 外 观 、 硬 件 条 件 要 求 也 较 高 。中 关 村 金 融 中 心 理 想 国 际 大 厦 等 新 建 优 质 写 字 楼 就 是 为 此 类 客 户 度 身 定 制 的 项 目 。总 的 来 看 ， 在 世 界 经 济 形 势 好 转 、 外 商 在 华 投 资 额 逐 年 增 长 的 良 好 宏 观 经 济 条 件 下 ，加 上 中 央 、 地 方 各 级 政 府 对 北 京 三 大 商 务 区 发 展 的 重 视 和 支 持 ， 未 来 北 京 写 字 楼 市场 的 总 体 需 求 呈 上 升 趋 势 ， 需 求 层 次 较 丰 富 。 因 此 ， 不 同 档 次 、 不 同 区 位 的 写 字 楼项 目 应 根 据 自 身 资 金 实 力 、 团 队 运 作 水 平 以 及 项 目 区 域 经 济 发 展 特 点 ， 通 过 准 确 的市 场 定 位 ， 在 竞 争 中 获 取 市 场 份 额 。
