1、新旧物业交接资料1、资料交接 原物业管理企业撤管前，应当向业主委员会移交下列： （1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等原竣工验料； （2）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料； （3）物业质量保证文件和物业使用说明文件； （4）业主及房屋面积清册； （5）物业管理所必需的其他资料。 新的物业管理企业接管物业前，业主委员会应当将以上资料移交给新物业管理企业。资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可，若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。2、设备交接 新的物业管理企业承接物业时，应当与原物业管理企业共同对物业共用部位、共用设施
2、设备进行查验。查验时，业主委员会应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字。新的物业管理企业和原物业管理企业对查验结果存在争议的，应当在查验记录中载明，并明确解决办法。3、费用交接原物业管理企业撤管时，应当在业主委员会的组织下， 将预收的交接之日后的物业管理服务费、代收的各种能源费、押金，以及代管的专项维修资金等移交给新的物业管理企业。业主委员会或原物业管理企业应将依法属于业主的物业管理用房移交给新的物业管理企业。4、物业管理用房业主委员会或原物业管理企业应将依法属于业主的物业管理用房移交给新的物业管理企业。备注： 前期物业服务
3、合同期限届满或依法终止，原物业管理企业不得以业主欠交物业服务费 为由拒绝办理交接；原物业管理企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业管理企业和业主委员会应通过司法途径解决，不得强行接管。业主委员会、原物业管理企业及新选聘物业管理 企业的交接工作应依法进行。 二、新旧物业交接时的几个问题 新旧物业交接时矛盾重重，交接过程复杂，时间长，造成小区管理混乱，业主断水、断电或 者小区垃圾满地，甚至会发生暴力流血事件。 物业管理条例虽然规定小区过半数的业主 同意，其所占面积也超过半数的情况下，可以更换物业公司，但实际操作起来困难重重：一 来能拿到二分之一业主同意票已经并非易事，二来新老交接，老物业平和退出小区
4、更难，而 新物业强行进入法律又不允许，甚至面临法院不受理此类案件的尴尬。 新旧物业公司交接难主要体现在三点：1、相关设施移交难 根据物业管理条例 （以下简称条例），物业管理用房等房产的所有权属于业主， 但由于在房地产开发建设和登记产权时， 大部分登记的是开发建设单位， 而目前又没有法规 规定这部分产权如何移交给业主。如物业管理用房，即使旧物业管理公司同意移交，但在接 管初期， 旧物业公司对物业管理用房进行过装修， 投入了一部分的费用， 需要旧的物业公司、 新的物业公司、业委会进行协商，增加了新旧物业交接的难度。2、物业资料移交难 根据条例，建设单位应当向物业公司移交以下资料： （1）竣工总平面
5、图，单体建 筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料（2）设施设备 的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用等技术资料； （4） 物业管理所必须的其他资料。 要求物业企业应当在前期服务合同终止时将上述资料移交给业 委会。 虽然条例对交接内容有规定，但是比较笼统，不能充分地将日后新物业公司顺利开 展公作所需要的资料（如财产记录、设备情况和客户资料等）涵盖在内。另外，由于大部分 前期物业公司都是由开发商选聘或者自己组建的物业公司， 开发商不按规定向物业公司移交 相关资料，旧物业公司也就无法在交接时提交完整资料。3、相关费用处理难 （1）物业管理费账
6、目管理杂乱。旧物业不能详细公布业主交费情况，而一些物业管理 中的费用该支付的没有支付，该公布的不公布，造成收入和费用混乱，又没有监督机构对支 出进行监管，比较混乱，在新物业交接时，各管理项目费用理不清，不能顺利接管。（2）代收费用的差额问题。如很多老小区，在初始阶段没有一户一表，旧物业公司义 务为居民代收水电费，出现的差额费往往由物业公司承担，这样在交接时，对于差额部分如 何来妥善解决，原有物业公司的权益又如何来保护，解决不好这些问题，新旧物业交接时就 容易产生纠纷。 （3）物业费欠缴。现在，物业费收缴率普遍不高，好一点的到 90%，而很多维持在 70%， 一些老小区还不到 40%。这样，新旧
7、物业交接时物业费的纠纷就成为一个很大障碍。旧物业 公司在物业费的问题没有解决前，让其退出是很难的。（4）其他费用，如前期停车费、一些经营性收益的问题也影响了新旧物业交接的顺利 开展。 新旧物业交接难的法律原因 1、法律规定不完善。从条例规定看，有关业主换物业公司的规定在条例中比 较少，物业公司不移交有关事项的法律责任的规定。 2、政府对物业公司交接监管不力。 目前， 政府对物业公司交接工作的监管力度是远远不够的。 做好物业公司交接的监管， 政府有关部门要做交接的具体指导、防止新老物业的冲突、有关事项的宣传等工作。而从目 前的情况看， 政府在物业公司交接中的作用尚不明显。 我国法律关于物业交接的
8、规定本身就 少，在这种现实条件下，政府的指导和监督就尤为重要。 备注：问：谁能决定选聘物业？ 答：不同阶段有所不同，在入住前和业主大会成立前的物业选聘由开发商组织实施，业主大 会成立后由业主大会授权业主委员会决定组织实施。开发商或业主大会授权的业主委员会应 当在组织承接验收活动前 10 个工作日，将有关情况书面告知社区所在地的社区居委会和街 道办事处。 问：选聘新物业公司后，旧物业合同还有效吗？ 答： 无论是开发商还是业主大会换物业都要依法选聘。 也就是说应先解除与原物业公司的物 业管理服务合同后，方可组织新物业公司接管。物业合同一般分为定期和不定期两种。定期 合同有 1 年也有两年、3 年的
9、，新物业公司上岗执勤必须要等旧合同结束方可；不定期物业 合同一般规定“合同到业主大会选聘新物业并在新物业合同生效之后为止”等类似内容。 问：新老物业公司承接验收如何操作？ 答：开发商、业主大会和原物业公司要做好承接验收前的准备工作，并及时书面通知新物业 公司进行承接验收。新物业公司应当在接到通知后 15 个工作日内做出书面回复并与开发商 或业主大会约定承接验收时间。在约定时间内，开发商、业主大会或原物业公司应先做资料 交接：将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和其他有关资 料移交给新物业公司。资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可；若有未移交部分，由 双方列出未移交
10、部分的清单，确定移交时间并签字认可。资料交接完毕后是现场交接：新物 业公司应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收， 注明设备现状及接管时间。 开发商 或业主委员会应对查验接管过程进行记录，并存档备查。交接证明应由交接双方、相关单位 盖章及现场参加人员签字。 开发商、业主大会授权的业主委员会及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、停车等安全防范岗位，维护物业管理区域的正常秩序。 问：查验过程中发现有设备、资料等不合格的情况，该如何处理？ 答：物业项目经查验不合格的，开发商应进行返修并商定时间复验。经查验合格的，新物业 公司应当在 5 个工作日内签署查验合格凭证， 并及时签发承接文件。 新老物业公司交替时发 现不合格的情况待定。 交接双方应当制作物业查验记录。 物业查验记录一般包括房屋质量查 验记录、 设施设备查验记录和环境工程查验记录， 双方可以根据物业的具体情况设计查验记 录表。查验记录表应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验人签字、查验结论、 存在问题、返修意见、跟踪结果等。业主有权要求调阅查验记录。问：原物业公司何时退出？拒不退出的怎么办？ 答：原物业公司拒不移交物业管理用房和有关资料的， 新选聘的物业公司应与业主委员会协 商或通过司法途径解决，不得非法强行进驻物业管理区域。
