1、鸿禾公寓中国城全程策划书吴清治目录：项目总论一、项目基本情况二、项目模式与合作方式三、项目可行性报告的总论第一节市场研究与方案构思一、项目市场研究（一）本市房地产市场走势分析（二）本市本小区内房地产市场走势分析（三）项目临近地段房地产市场走势分析二、项目环境分析（一）地块环境分析（二）土地性质综述（三）项目地段的优劣分析（四）结论三、项目的市场定位（一）项目市场细分（二）楼盘概念的导入（三）目标市场（四）项目市场定位第二节项目方案策划一、规划设计方案（一）规划设计目标（二）项目投资经营方案（三）项目开发建设方案（四）项目营销方案（五）物业管理方案（六）物业管理的前期介入（七）管理费的确定（八）
2、具体对本小区物业管理的建议第三节项目不确定性分析一、项目投资估算及资金筹措计划二、盈亏平衡分析三、敏感性分析四、风险规避和控制措施五、项目效益评价六、结论与建议一、项目基本情况海口“国用（ 2002 ）第 01 01895 号”地块落于被誉为海口五大最有发展前途的地产板块之一的“金三角板块”的迎宾大道 90-1 号，用地性质为商住用地， 用地现状为部分临时建筑， 用地面积为 3174 平方米。 东接 “永安大世界” ，距迎宾大道 300 米，与海南师范学院隔路相望；南临“中国城”演艺中心，西靠海口市琼山区城西镇镇政府；北距南海大道 400 米，与“海南师范学院学生公寓”相邻。海口“国用（ 20
3、02 ）第 01 01895 号”由海南天鸿实业投资有限公司投得，总地价为 144 万元。市规划局已经批准了该项目的建设用地， 并给出了红线与规划设计要点， 本地块目前已经拆迁完毕。该地块实际已满足“五通”条件。二、项目模式与合作方式本项目由本公司独资开发，项目的经营方式为：住宅部分全部销售。三、项目可行性报告的结论本项目总投资为 800 万元（含贷款利息）万元，自有资金为 300 万，向银行借贷 400 万元。经分析研究，本项目主要经济指标是：本项目住宅销售部分：小高层的得房成本为 1200 元 / 平方米，住宅售价为1500-1800 元 / 平方米。 住宅部分利润总额为 400 万元，
4、税后利润为 283.9万元， 投资利润率为 23.66% ， 总投资利税率 50% ， 资本金利润率 35.50% 。住宅全部投资的税前净现值 258.09 万元，内部收益率为 42% 。由上面所列数据可分析：本项目住宅部分利润总额较大，投资利润率也较高，其全部投资和自有资金投资内部收益率均大大超出行业的基准收益率8% ，累计盈余资金较多，因此，住宅部分经济效益较好，方案可行。第一章市场研究与方案构思项目市场研究一、海南房地产市场走势分析：海口市又称椰城，处于热带滨海，热带资源呈现多样性，富于海滨自然特色风光景观。 1988 年海南建省办经济特区，海口市成为海南省省会，是全省政治、经济、科技、
5、文化中心，交通邮电枢纽。海口市处于华南经济开发带的前沿位置，毗邻港澳台、东南亚，是连接大陆本土和东南亚的枢纽，对发展华南经济圈的区域合作和外向型经济有着得天独厚的地理优势。近几年来，海口市跨入了“中国城市综合环境实力 50 强 ” “中国城市投资硬环境40 优” 行列， 被世界卫生组织和国家卫生部确定为全国唯一的世界健康城市试点， 并荣获 “中国优秀旅游城市” 、 “全国城市环境综合整治十佳城市” 、 “全国卫生城市、国家环境保护模范城市” 、 “全国园林绿化先进城市” 、 “全国造林绿化十佳城市”等一系列荣誉称号。 2002 年，海口、琼山两市合并。1 自然概况位海口市位于东 110.10
6、-110.41 北纬 19.32 -20.5 ， 地处海南岛北部，北濒琼州海峡，隔 18 海里与大陆本土最南端海安镇相望，东面与文昌市相邻，南面与文昌市、定安县接壤，西面邻接澄迈县。海口市东起大致坡镇老村，西云至西秀镇拨南村，两端相距 60.6 公里；南起大坡镇五车上村，北至大海，两端相距 62.5 公里。 面积海口市陆地规划总面积 2304.84 平方公里，其中农业用地 1756 平方公里，建设用地 363 平方公里，未利用土地 153 平方公里；海域面积 830 平方公里，海岸线 131公里。 人口 2003 年底，海口市常住人口 166.92 万人，其中秀英区 30.31 万人，龙华区
7、44.99 万人，琼山区 39.28 万人，美兰区 52.34万人。户籍人口 139.19 万人，其中秀英区 24.92 万人，龙华区 37.88 万人， 琼山区 34.60 万人， 美兰区 41.80 万人。 户籍人口中非农业人口 76.05万人，农业人口 63.14 万人。气候海口市地处低纬度热带北缘，属于热带海洋气候，春季温暖少雨多旱，夏季高温多雨，秋季多台风暴雨，冬季冷气流侵袭时有阵寒。全年日照时间长，辐射能量大，年平均日照时数 2000 小时以上，太阳辐射量可达 11 到12 万卡。年平均气温 23.8 ，最高平均气温28 左右，最低平均气温 18 左右。2 基础设施空港：海口美兰国
8、际机场为我国大空港之一，距海口市中心市区 25公里，按国际民航组织制定的 4F 级标准修建。海口市现有海南、南方两家基地航空公司。 共开通航线 228 条， 其中国内航线 221 ，国际航线 7 条， 日进出航班 150 多架。 2003 年旅客吞吐量达 602.9 万人次。海港：海口市现有秀英港、新港两个主要港口，万吨级泊位 2 个，千吨级泊位 18 个，开通到广州、北海、湛江、海安和越南下龙湾等城市的定期客运航线，以及通往新加坡、香港、深圳等城市的不定期客运航线；货运可直接通往国内沿海沿江各主要城市，并可通往新加坡、日本、和香港等国家与地区。铁路： 2002 年 12 月建成通车的粤海铁路
9、是我国第一条横跨海峡的铁路通道，北起广东湛江市，通过琼州海峡抵达海口市，属国家级干线，设计输送能力为年输送货物 1100 万吨、开行旅客列车 9 对。海口站是粤海铁路和海南省境内第一大客运站，位于海口市滨海大道西端，处在旅游休闲胜地西海岸与盈滨半岛之间，交通十分便利。公路：海口市以加快城市交通建设推动交通运输业发展作为带动城市发发展的重要手段，构架以东西、南北向主干道为骨架的贯穿主市区、连接全岛的地面交通网络。电力：海口地区电力供应充足，目前 110KV 及以上变电站 17 座，主变容量、年供电量、售电量分别达到 160 万千伏安、 17 亿千瓦时、16 亿千瓦时，电力供应富余，供电可靠率已达
10、到 99.8% 。供水海口日供水能力已达 80 万吨，水资源充足。排污： 海口目前污水处理采用高负荷活性污泥处理工艺， 日处理污水 30万吨，是全国污水处理率较高城市。电信： 2003 年末程控电话交换机总容量 109.25 万门，市内固定电话用户 73.13 万用户， 其中住宅电话 52.79 万户； 固定电话普及率达 43.8% ；城市公用电话 9.25 万部；移动电话用户 67.4 万户；计算机互联网络用户27.22 万户。邮政：海口邮政可与全国 31 个省、市的愈万个储蓄网点办理通存通兑业务。3 社会经济发展状况生产总值： 2003 年海口市生产总值完成 238.18 亿元。其中，第一
11、产业增加值完成 26.10 亿元，第二产业增加值完成 79.75 亿元，第三产业增加值完成 132.33 亿元。一、二、三产业结构比例为 10.9 ： 33.5 ： 55.6 。旅游：海口是海南旅游的集散地，是首批“中国优秀旅游城市” ，热带海岛旅游资源十分丰富，四季如春，自然景观和人文景观异彩纷呈。主要景点有琼州大地震遗址 (海底村庄 )、石山火山群地质公园、东山湖热带野生动物园、东寨港红树林国家级自然保护区、玉龙泉国家森林公园、西海岸带状公园、 热带海洋世界、 万绿园、 热带森林博览园等。 2003 年接待游客 394.04万人次，旅游总收入 32.42 亿元。金融：海口已形成中央银行、国
12、有独资银行、股份制商业银行、农村信用社、信托投资公司、国际租赁公司、外资银行、非银行金融机构为主的多元化金融体系。 2003 年末金融机构本外币各项存款余额 663.32 亿元，本外币各项贷款余额 639.88 亿元。证券股票发展迅速，全省共有证券经营机构 8 个，全部在海口，证券营业部 36 个。文教海口市 2003 年末共有中小学校 658 所， (含 108 所民办学校和 153 个初小或教学点 )。海口市具有现代化规模的图书馆、博物馆，广播和电视覆盖率为 100% 。医疗： 海口市 2003 年年末共有卫生医疗机构 (含社会医疗机构 )642 所，其中医院、卫生院 133 个，卫生防疫
13、机构 16 个，妇幼保健院 ( 所、站 )6 个；卫生医疗机构拥有病床 5258 张，其中医院、卫生院拥有病床 3919 张；卫生技术人员 8394 人。（ 1 ）房地产历史回顾提起海南的房地产， 人们马上就联想到 20 世纪 90 年代初海南房地产泡沫时代： 原报建筑面积 1600 多万平方米， 积压空置商品房 700 多万平方米，闲置土地 18000 多公顷，沉淀资金 800 亿元人民币。这些“烂尾楼”工程95% 集中在海口、 三亚、 琼山三市， 70% 以上都是靠银行贷款兴建，占据着城市的中心位置，成本高，由于投资主体、投资方式和资金来源情况相当混乱，以及市场行为不规范等因素导致经济关系
14、和权属关系极为复杂，绝大多数开发商都无力续建，十年来严重制约着海南经济的发展。（ 2 ）房地产复苏经国务院批准，海南省于 1999 年 8 月开始大规模地处置积压房地产的试点工作。 截至 2002 年底， 处置工作初见成效， 全省共有 444 宗 “烂尾楼”工程申报了处置方案，涉及原报建面积 1339 万平方米，占“烂尾楼”工程总量的 83% ；已有 214 宗、 592.74 万平方米的工程复工续建，占总量的37% ，其中 81.4 万平方米已竣工。这部分房产均价在每平米 1000-2200元之间。据省建设厅统计数据表明， 2000 年至 2004 年，我省商品房开发类型以住宅为主， 平均占
15、 79.26% ， 其中普通住宅占 66% ， 别墅高档公寓占 34% 。尤其是 2004 年，住宅占到 83.91% ，住宅占据商品房开发主导地位，与市场实际需求相吻合，表明我省的商品房开发结构基本合理。同时，商品房的供求也呈现出基本平衡。 2000 年至 2004 年，全省商品房竣工面积为 363.1 万平方米，而同期销售面积达到 412.9 万平方米。其中 2004 年商品房销售面积为 125.76 万平方米，比竣工面积 105.31 万平方米大。 据统计， 我省新建商品房空置率已从 2000 年的 63.3 下降到了2004 年的 9.1 ，低于业内认可的 10 的警戒线。房价年均增长
16、 5.4% ，房地产业拉动 GDP 增长。省建设厅负责人认为， 2000 年以来我省商品房各年每平方米平均销售价格分别为 1979.8 元、 1910.1 元、 1789.5 元、 2122.8 元、 2405 元，年平均增长 5.4% ， 低于同期我省城镇居民年人均可支配收入和 GDP 增长幅度。商品房价格受积压商品房转化为经济适用房限价销售的影响 ,价格较低，走势平稳。商品房销售均价比全国 2750 元 / 平方米还低 345 元，海口市的商品房销售均价也远低于国内沿海地区城市平均价格。（ 3 ）房地产升温海口房地产的发展在 1993 1997 年到达谷底， 1997 2003 年开始自然
17、复苏。 2004 年我省房地产业增加值同比增长 16.9 ， 高于全省 GDP10.4 的增速，呈现出拉动 GDP 增长态势。 2004 年岛外人士购房用于旅游度假和作为第二居住地的达到 50 万平方米，占全省商品房销售面积的 40 以上。根据数据表明从 2004 年以来， 全国城市房地产的发展出现一个共同的现象，即由一个拐点引领，一个城市的房地产市场飞速进入上升期，这在省会城市和一些明星城市表现得尤其突出。合肥、长沙、南昌、西安都出现了这个现象。此判断可以从各大城市发展和房地产成长周期的角度进行解释和对比起来看，海口恰好处于一个具备房地产快速发展的必要因素的时期。第一个因素：重新制定高标准高
18、起点的规划；第二个因素：基建投入，包括马村港建设、粤海铁路开通、文昌卫星发射基地、海口至三亚轻轨、美兰机场（全国第 6 大空港）的建设；第三个因素：城市功能布局的调整，西边建设工业走廊药谷。通过城市规划对城市功能调整和城市地位改变与基建大量投入从而带来大量的投资热潮及置业热潮，这种必然趋势在中国其它城市房地产发展历程中都得到了验证，海口房地产正面临这种发展机遇。二、海口市琼山区房地产市场走势分析1 回顾与展望琼山区近几年楼市发展十分迅速，由南沙路、南海大道、龙昆南、红城湖组成的板块， 我们称为 “金三角” ， 该板块已逐渐形成了成熟的， 集商、 住、娱、乐、食为一体的现代都市生活核心地段，是海
19、口市楼市最旺的区域之一。2000 2004 年以来琼山区共有在售楼盘 108 个， 占全市总数的 25.66% ；其中 2004 年商品房销售面积为 125.76 万平方米，琼山区就占有了 32 万平方米。这一板块的东边直角线是海口城市中轴线龙昆南路，该路改造已经接近尾声，现已实现通车，这一地块的楼盘成为最大的受益者。从龙昆南路向南直达美兰机场，穿过琼山府城一带。而通向东边的路包括红城湖路，则将该板块和府城、海府大道连接起来。南大桥南边桥头的国兴大道西段，沿老机场穿过，老机场将开发成未来海口的城市之心地带，经过国兴大道达到海南广场以及江东地区，使该板块向东运动更方便快捷。从龙昆南路往北可以到达
20、金贸区，过世纪大桥直达海甸岛。南海大道是海口东西方向的重要交通要道，放射性的交通格局是该板块的显著特点。琼山区作为一个合成新区， 过去在一般人的眼中是 “江郎才尽三不管”之地，但是近几年，随着迎宾大道的改造，带动了“金三角”地带的房地产发展迅速，新楼盘层出不穷，人气十足，比较知名的有昌茂花园、皇家花园、耀江花园、四季华庭、亚洲豪苑、京江花园、金盘雅苑等。该板块各类生活配套完善，居民生活极为方便。该板块分布着众多的新闻单位、高等院校及重点中学，西侧是海南职业技术学院，向东过龙昆南路有海南师范学院，旁边有海南中学、海师附中等，教育网络比较完善。此外，还有电视台、 报社等多家新闻单位集中在这里。 该
21、板块的休闲娱乐业也发达，海口娱乐界最高水平的中国城及多家知名茶艺馆都聚集在此。南海大道一带具有发展品牌餐饮、汽车专卖、家私建材市场、旅游购物商城的广阔前景，是商家的必争之地。2 市场特点总体来看，琼山区楼市的特点与前面分析海口楼市的特点一样，这里也就不再重复了， 但琼山区楼市还有其他区域性特有的特点， 那就是其复合型、综合性的特点：从买家来看，琼山区楼市买家大致分为两大部分：一部分是琼山区原有的居民，另一部分是来自海南省下面县城与江浙一带的居民。从区域楼盘来看，琼山区楼有多种档次，多种类型。既有占地十几万平方米的大盘；同时也有大量中小规模、中低档次的楼盘。楼盘的价格也有很大的差别，既有高达每平
22、方 3000 多元的高档住宅，更有大量每平方米 1500 元左右的平价盘，能满足不同买家的需要。这种楼盘的类型的复杂性，没有任何其他区域能与之相媲美。3 结论自从 2003 年以来，海口市政府确定结合琼山并入海口的实际，此次规划在延续现行规划带状组团式结构的同时，提出了海口主城区用地空间布局为“一个中心、两个组团” ，并遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则，将围绕“城在花中，城在水中，城在林中”的规划目标，加强规划建设和环境保护， “做大、做强、做精、做美”海口，把海口建成人居环境一流的“国际性热带滨海生态花园城市”的城市发展思路。经过多方面的努力，最终确定了这个离机场距离最近、居民人口众
23、多、土地量充沛、与海口市中心距离适中的琼山区 ,作为南拓的主要对象。随着迎宾大道的顺利通车，海口市政府将对加大琼山区基础设施建设力度。将利用配套完善兼之有成片价钱低廉的土地，使得海南有实力的大开发商进驻琼山区，由此也使得琼山区这个房地产市场变得更加激烈，当然，这也使琼山区越来越被人们所喜爱。所以，在政府的大力支持， 琼山区的居住环境变得越来越好， 更有利于此小区的开发。三、项目临近地段房地产市场走势分析1 区位特点本项目位于琼山区 “国用 （ 2002 ） 第 01 01895 号” 地块， 东接 “永安大世界” ，距迎宾大道 300 米，与海南师范学院隔路相望；南临“中国城”会所，西靠海口市
24、琼山区城西镇镇政府；北距南海大道 400 米，与“海南师范学院学生公寓”相邻。该地块附近交通极为便利，本地块附近本来就是人流密集居住区， 附近的各种生活配套设施十分完善。 但这一带外来人口较多，治安形势比较严峻。迎宾大道是海口市唯一的一条最具有海南特色的景观大道同时也琼山区通往机场与市中心的主干道。其中迎宾大道因有海南师范学院，海师附中，海南中学等海南名楼而格外引人注目。随着迎宾大道的开通，更是令该路段沿线的房地产有了重新“洗牌”的机会， 。迎宾大道的楼盘分布较为集中，价格由北向南递减，根据楼盘分布特征可分为四个区。海口“国用（ 2002 ）第01 01895 号” 地块附近地段是迎宾大道楼盘分布较为密集的路段， 居住氛围浓厚，生活配套成熟，由北面往南海大道，通往金盘开发区与秀英区相联。迎宾大道的数盘得益于市政建设的多方面利好，如迎宾大道的扩建工程的完
