1、A 房 地 产 公 司 （ 一 般 纳 税 人 ） 拥 有 一 块 土 地 （ 营 改 增 后 取得 ） ， 原 价 5000 万 元 （ 未 进 行 开 发 ， 为 生 地 ） ， 现 该 地块 市 价 9000 万 元 ， A 公 司 欲 以 9000 万 元 的 价 格 转 让 给 B公 司 。一 、 直 接 转 让 土 地（ 一 ） 增 值 税A 公 司 计 算 销 项 税 额 ： 9000(1 10%)10%=818.18 万元通 过 对 营 改 增 后 相 关 政 策 的 梳 理 ， 截 止 到 本 文 发 稿 ， 国家 并 未 出 台 针 对 土 地 使 用 权 转 让 ， 计
2、算 销 售 额 能 否 扣 除 取得 土 地 原 价 的 相 关 规 定 。如 ： 国 家 税 务 总 局 公 告 2016 年 第 18 号 文 相 关 规 定 ， 房地 产 开 发 企 业 中 的 一 般 纳 税 人 销 售 自 行 开 发 的 房 地 产 项 目 ，适 用 一 般 计 税 方 法 计 税 ， 按 照 取 得 的 全 部 价 款 和 价 外 费 用 ，扣 除 当 期 销 售 房 地 产 项 目 对 应 的 土 地 价 款 后 的 余 额 计 算 销售 额 。18 号 公 告 也 只 是 针 对 房 地 产 开 发 企 业 中 的 一 般 纳 税 人 销售 自 行 开 发 的
3、 房 地 产 项 目 ， 并 未 规 定 转 让 土 地 使 用 权 也 可以 扣 除 土 地 价 款 计 算 销 售 额 。因 此 ， 从 目 前 的 政 策 来 看 ， 2016 年 4 月 30 日 后 取 得 的 土地 ， 转 让 时 ， 计 算 销 项 税 额 ， 不 得 扣 除 取 得 土 地 的 价 款 ，应 全 额 计 算 应 税 销 售 额 。（ 二 ） 土 地 增 值 税根 据 土 地 增 值 税 暂 行 条 例 第 二 条 规 定 ， 转 让 国 有 土地 使 用 权 、 地 上 的 建 筑 物 及 其 附 着 物 （ 以 下 简 称 转 让 房 地产 ） 并 取 得 收
4、 入 的 单 位 和 个 人 ， 为 土 地 增 值 税 的 纳 税 义 务人 （ 以 下 简 称 纳 税 人 ）根 据 国 税 函 发 1995 110 号 宣 传 题 纲 相 关 解 释 ， 对 取 得土 地 或 房 地 产 使 用 权 后 ， 未 进 行 开 发 即 转 让 的 ， 计 算 其 增值 额 时 ， 只 允 许 扣 除 取 得 土 地 使 用 权 时 支 付 的 地 价 款 ， 交纳 的 有 关 费 用 ， 以 及 在 转 让 环 节 缴 纳 的 税 金 。A 公 司 土 地 增 值 额 ： 9000(1 10%) 5000=3181.82 万元 ；增 值 率 为 ： 318
5、1.825000100%=63.64%应 纳 增 值 税 为 ： 3181.8240% 50005%=1022.73 万元 ；（ 三 ） 企 业 所 得 税A 企 业 应 缴 纳 企 业 所 得 税 ： (9000 5000 1022.73)25%=744.32 万 元 。（ 四 ） 契 税根 据 契 税 暂 行 条 例 第 一 条 规 定 ， 在 中 华 人 民 共 和 国境 内 转 移 土 地 、 房 屋 权 属 ， 承 受 的 单 位 和 个 人 为 契 税 的 纳税 人 。第 三 条 规 定 ， 契 税 税 率 为 3 5 ， 契 税 的 适 用 税 率 ，由 省 、 自 治 区 、
6、直 辖 市 人 民 政 府 在 前 款 规 定 的 幅 度 内 按 照本 地 区 的 实 际 情 况 确 定 ， 并 报 财 政 部 和 国 家 税 务 总 局 备 案 。根 据 财 税 2016 43 号 第 一 条 规 定 ， 计 征 契 税 的 成 交 价格 不 含 增 值 税 。B 公 司 应 缴 纳 契 税 ： 9000(1 10%)3 =245.45 万 元 。采 用 直 接 转 让 方 式 ， A 公 司 与 B 公 司 共 需 缴 纳 税 款 ：818.18 1022.73 744.32 245.45=2830.68 万 元二 、 “生 地 变 熟 地 ”后 再 转 让A 公
7、司 对 该 土 地 进 行 开 发 整 理 ， 投 入 建 设 费 用 100 万 元 。（ 一 ） 增 值 税A 公 司 计 算 销 项 税 额 ： 9000(1 10%)10%=818.18 万元（ 二 ） 土 地 增 值 税根 据 土 地 增 值 税 暂 行 条 例 第 二 条 规 定 ， 转 让 国 有 土地 使 用 权 、 地 上 的 建 筑 物 及 其 附 着 物 （ 以 下 简 称 转 让 房 地产 ） 并 取 得 收 入 的 单 位 和 个 人 ， 为 土 地 增 值 税 的 纳 税 义 务人 （ 以 下 简 称 纳 税 人 ）根 据 国 税 函 发 1995 110 号 宣
8、传 题 纲 相 关 解 释 ， 对 取得 土 地 使 用 权 后 投 入 资 金 ， 将 生 地 变 为 熟 地 转 让 的 ， 计 算其 增 值 额 时 ， 允 许 扣 除 取 得 土 地 使 用 权 时 支 付 的 地 价 款 、交 纳 的 有 关 费 用 ， 和 开 发 土 地 所 需 成 本 再 加 计 开 发 成 本 的20 以 及 在 转 让 环 节 缴 纳 的 税 金 。A 公 司 土 地 增 值 额 ： 9000(1 10%) 5000 1001.2=3061.82 万 元 ；增 值 率 为 ： 3061.825000100%=61.24%应 纳 增 值 税 为 ： 3061.
9、8240% 50005%=974.73 万 元 ；（ 三 ） 企 业 所 得 税A 企 业 应 缴 纳 企 业 所 得 税 ： (9000 5000 100 974.73)25%=731.32 万 元 。（ 四 ） 契 税B 公 司 应 缴 纳 契 税 ： 9000(1 10%)3 =245.45 万 元 。“生 地 变 熟 地 ”后 再 转 让 方 式 ， A 公 司 与 B 公 司 共 需 缴纳 税 款 ： 818.18 974.73 731.32 245.45=2769.68 万元三 、 变 土 地 为 股 权 后 再 转 股首 先 注 册 一 家 全 资 子 公 司 C， 注 册 资
10、金 10 万 元 ， 然 后A 公 司 以 该 块 土 地 使 用 权 增 资 入 股 C 公 司 ， 土 地 过 户 后 ，将 C 公 司 100%的 股 权 以 9010 万 元 的 价 格 转 让 给 B 公 司 。（ 一 ） 增 值 税以 土 地 使 用 权 作 价 出 资 入 股 ， 该 土 地 使 用 权 权 属 发 生 转移 ， 且 投 资 企 业 获 得 被 投 资 企 业 的 股 权 ， 是 有 偿 转 让 土 地使 用 权 的 行 为 ， 应 根 据 财 税 2016 36 号 文 附 件 1 第 十条 有 偿 销 售 不 动 产 、 无 形 资 产 的 规 定 征 收 增
11、 值 税 。A 公 司 计 算 销 项 税 额 ： 9000（ 1 10%） 10%=818.18万 元（ 二 ） 土 地 增 值 税根 据 财 税 20155 号 文 第 四 条 规 定 ， 单 位 、 个 人 在 改 制重 组 时 以 国 有 土 地 、 房 屋 进 行 投 资 ， 对 其 将 国 有 土 地 、 房屋 权 属 转 移 、 变 更 到 被 投 资 的 企 业 ， 暂 不 征 土 地 增 值 税 。第 五 条 规 定 ， 上 述 改 制 重 组 有 关 土 地 增 值 税 政 策 不 适 用于 房 地 产 开 发 企 业 。A 公 司 土 地 增 值 额 ： 9000(1 1
12、0%) 5000 1001.2=3061.82 万 元 ；增 值 率 为 ： 3061.825000100%=61.24%应 纳 增 值 税 为 ： 3061.8240% 50005%=974.73 万 元 ；（ 三 ） 企 业 所 得 税A 企 业 应 缴 纳 企 业 所 得 税 ： (9000 5000 100 974.73)25%=731.32 万 元 。（ 四 ） 契 税根 据 财 税 201537 号 第 六 条 规 定 ， 同 一 投 资 主 体 内 部 所属 企 业 之 间 土 地 、 房 屋 权 属 的 划 转 ， 包 括 母 公 司 与 其 全 资子 公 司 之 间 ， 同
13、一 公 司 所 属 全 资 子 公 司 之 间 ， 同 一 自 然 人与 其 设 立 的 个 人 独 资 企 业 、 一 人 有 限 公 司 之 间 土 地 、 房 屋权 属 的 划 转 ， 免 征 契 税 。（ 五 ） 股 权 转 让将 C 公 司 100%的 股 权 以 9010 万 元 的 价 格 转 让 给 B 公 司 。1、 股 权 转 让 不 涉 及 增 值 税 、 契 税 ；2、 由 于 土 地 是 最 新 评 估 价 入 股 增 资 ， 转 让 无 增 值 ， 不 涉及 土 地 增 值 税 。变 土 地 为 股 权 后 再 转 股 方 式 ， A 公 司 与 B 公 司 共 需 缴 纳税 款 ： 818.18 974.73 731.32 245.45=2524.23 万 元通 过 对 以 上 三 种 不 同 土 地 转 让 方 式 所 承 担 的 总 体 税 负 来 分析 ， 很 显 然 ， 第 三 种 转 让 方 式 ， 总 体 税 负 是 最 低 的 。
