1、- 1 -钦州市物业管理办法（征求意见稿）第一章 总 则第一条 为了规范我市物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业等各方合法权益，营造良好的生活和居住环境，促进社会的和谐稳定，根据中华人民共和国物权法 、国务院物业管理条例 、 广西壮族自治区物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条 本市行政区域内的物业管理及其监督、指导活动，适用本办法。第三条 市人民政府房产行政主管部门负责本市行政辖区内物业管理活动的统一监督、指导及管理工作。县、区人民政府（管委会）房产行政主管部门负责本行政辖区内物业管理活动的监督、指导及管理工作。住房和城乡建设、规划、市政管理、公安、质量技术监
2、督、价格、人防、环境保护、人口与计划生育、卫生防疫、工商、民政等有关部门按照各自职责，共同做好物业管理活动的相关监督管理工作。第四条 县、区人民政府（管委会）应当加强对物业管理工作的领导和组织，实行综合治理，将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制；建立与之相适应的资金投入与保障机制；制定和落实现代物业服务业扶持政策；建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平；同时建立物业管理协调机制，协调解决物业管理重大问题。街道办事处（镇人民政府）应当明确负责物业管理的部门和人员；对物业管理工作进行具体指导、协助和监督
3、；协调物业管理与社区管理、社区服务，开发建设单位与前期物业服务企业，业主与物业服务企业等关系；落实旧物业小区、拆迁安置房小区管理工作；在县、区人民政府（管委会）房产行政主管- 2 -部门的指导下，做好辖区内物业管理活动的监督管理工作。社区居（村）民委员会应当协助和配合街道办事处（镇人民政府）开展物业管理相关工作。第五条 县、区各有关行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）应当向业主和相关单位公布投诉受理方式，按职能分工，履行职责，及时调解处理好物业管理纠纷，依法调查处理违法违规行为。业主、业主委员会、社区居（村）民委员会和物业服务企业等相关单位和个人有权对物业管理区域内的违法违规行为投诉举报。第
4、六条 街道办事处（镇人民政府）应当会同县、区人民政府（管委会）房产行政主管部门建立由司法部门、公安机关、价格行政主管部门、市政管理行政主管部门、民政部门、社区居（村）民委员会、市政公用设施经营单位、业主委员会、物业服务企业、开发建设单位等参与的物业管理协商会议制度。物业管理协商会议由街道办事处（镇人民政府）负责召集，协调处理物业管理活动中出现的业主自治、业主委员会换届改选、物业移交、公共利益、危害预防、社区共建等事项。第七条 本市建立物业服务第三方顾问与评估制度。人民政府房产行政主管部门、业主自治组织、开发建设单位、物业服务企业等可以委托物业服务第三方顾问与评估机构，开展物业管理区域划分、业主
5、自治活动、物业项目交接和查验、物业项目招投标、物业服务等级评定和费用测算、物业服务质量评估等活动。物业服务第三方顾问与评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，不得出具带有虚假内容、误导性陈述或重大遗漏的评估报告。物业服务第三方顾问与评估制度的实施办法由市人民政府房产行政主管部门负责另行制定。第八条 本市实施物业诚信管理，建立物业管理诚信档案，将物业服务企业、项目负责人、企业从业人员、业主及物业使用人等列入诚信档案，物业管- 3 -理诚信档案具体办法由市人民政府房产行政主管部门负责制订实施。第九条 对交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损，房屋产权单位或者售房单位因客观原因未实施物业管
6、理的老旧物业小区，县、区人民政府（管委会）应当结合危旧房和棚户区改造以及城市环境综合整治工作，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，改善老旧物业小区综合环境，逐步实施物业管理。第十条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，调处行业内部争议，定期发布物业服务市场信息，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。鼓励从事物业管理研究的专家和物业管理相关专业技术人员加入物业管理行业协会。第二章 物业管理区域第十一条 实施物业管理的物业小区应当进行物业管理区域划分。物业管理区域由县、区人民政府（管委会）房产行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）共同划分。第
7、十二条 物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围，综合考虑物业的共用设施设备、社区建设和便于业主大会（业主委员会）开展相关活动等因素划分。有下列情形之一，且在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下，可以划定为不同的物业管理区域：（一）被城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇公共水体等分割成不同组团的；（二）可以明显区分为住宅、商业等不同物业管理形态的；（三）配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同组团的。分期开发建设或者二个以上开发建设单位共同开发建设的物业小区，配套- 4 -设施设备无法分割并独立使用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用
8、的，可以划定为不同的物业管理区域。第十三条 开发建设单位在办理商品房预（现）售许可前，应当向物业项目所在地街道办事处（镇人民政府）以及县、区人民政府（管委会）房产行政主管部门提出划分物业管理区域的申请，并提交以下材料：（一）物业管理区域划分申请表； （二）国有土地使用证或者相关土地使用批文；（三）建设用地规划许可证和用地规划红线图；（四）建设工程规划许可证和规划总平面图；（五）物业管理区域内专有部分的数量、面积和用途，以及除专有部分外共用部分的情况；（六）法律、法规规定或主管部门需要提供的其他材料。第十四条 规划行政主管部门在出具的用地、建筑、市政工程规划设计要点中，应当对物业管理区域内车库、
9、车位、公共场所、设施设备等用途及权属进行明确。国土资源管理部门在组织编制国有土地使用权招标拍卖挂牌出让文件时，应当明确物业管理区域内车库、车位、公共场所、设施设备等用途及权属，并在国有土地使用权出让合同中进行约定。开发建设单位在办理商品房预（现）售许可前，应当根据国土使用权出让合同、规划设计要点以及法律、法规规定，制定预（现）售方案，明确如下内容：（一）车库、车位的位置及权属；（二）公共场所的位置、名称、用途及权属；（三）共用设施设备的位置、名称、用途及权属；（四）法律、法规以及主管部门规定的其他内容。物业管理区域内成片栽植阔叶乔木的地面停车场，经规划行政主管部门核- 5 -定为绿地面积的，属
10、于全体业主共有。第十五条 开发建设单位应当将预（现）售方案的内容及下列材料在物业管理区域中明示，并作为商品房买卖合同的附件：（一）前期物业管理招投标中标信息；（二）物业管理区域平面图、地理位置及四至界限及建筑物总面积;（三）物业管理区域内专有部分的数量、面积和用途，以及除专有部分外共用部分的情况；（四）地下室、底层架空层、天台的面积等共有部位的面积及权属；（五）物业服务用房和业主委员会用房的面积及位置；（六）其他需要明示的场所和设施设备。第十六条 新建物业时开发建设单位应当配置符合使用标准的物业服务用房和业主委员会用房。物业服务用房建筑面积不少于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积千分之二，
11、且不少于八十平方米。业主委员会用房按照不低于二十平方米配置。物业管理区域内的物业服务用房的具体位置和面积应当在规划部门审批的总平面图及建筑方案图中载明，并在办理商品房预（现）售许可之前予以确定。分期开发建设项目，若先期交付部分未规划有物业管理用房的，应当配备临时物业管理用房，临时物业管理用房建筑面积不少于已交付部分建筑面积千分之二，且应当符合物业服务用房使用标准。物业服务用房、业主委员会用房属全体业主共有，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何组织和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。第十七条 已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由物业所在地县、区人民政府（管委会）房产行政主
12、管部门会同街道办事处（镇人民政府）依法征- 6 -求相关业主意见后确定物业管理区域，并予以公告。第十八条 物业管理区域划分后，需要分立或合并的，应当形成区域调整方案，并经物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。调整方案应当对调整后物业管理区域的道路、绿地、共有部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定。第三章 业主、业主大会与业主委员会第十九条 业主在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，同时也应当履行法律、法规规定的义务。业主可以依法委托物业使用人行使业主权利，履行业主义务。物业使用人在物业管理中的权利、义务由业主和物业使用人双方通过租赁合同或者其他协议方式
13、进行约定，但不得违反法律法规以及本办法和管理规约的有关规定。物业使用人违反法律、法规以及本办法和业主管理规约的规定，相关业主应当承担连带责任。第二十条 业主应当依据法律、法规、业主大会议事规则、管理规约等，以实名方式参加业主自治活动，行使权利，履行义务。第二十一条 市人民政府房产行政主管部门负责制定并公布成立业主大会及业主委员会工作流程指导规则。第二十二条 根据物业管理区域的划定，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，
14、接受业主的监督。只有一个业主或者业主人数在二十个以内，且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。按照本办法规定设立业主代表大会的物业小区，由业主代表大会履行业主- 7 -大会议事规则规定的职责。非业主代表的业主可以列席业主代表大会会议。业主大会及业主代表大会依法通过的决定对全体业主具有约束力。第二十三条 符合首次业主大会成立条件的，开发建设单位应当按照物业所在地街道办事处（镇人民政府）的要求依法报送筹备首次业主大会会议所需的资料。保障性住房物业小区可根据其房屋所有权权属状况，成立业主大会，或由所在地街道办事处（镇人民政府）负责组织物业使用人、社区居
15、（村）民委员会及相关部门成立物业管理委员会，履行业主大会相关职责。首次业主大会会议的筹备经费由开发建设单位按照总建筑面积的一定比例承担，具体比例由市人民政府房产行政主管部门另行制定。开发建设单位应当在办理物业小区房屋初始登记前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处（镇人民政府） ，由业主大会筹备组使用。筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。第二十四条 划定为一个物业管理区域的分期开发建设的物业小区项目，先期开发部分符合法定条件的，
16、可以成立业主大会、选举产生业主委员会，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。第二十五条 县、区人民政府（管委会）房产行政主管部门在收到开发建设单位或者业主联名提出筹备业主大会书面申请后，应当及时告知并会同街道办事处（镇人民政府）筹备召开首次业主大会会议。街道办事处（镇人民政府）应当在收到人民政府房产行政主管部门告知后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。筹备组成员人数应当为单数。筹备组由业主代表以及开发建设单位代表、街道办事处（镇人民政府）代表、社区居（村）民委员会代表组成。筹备组组- 8 -长由街道办事处（镇人民政府）代表担
17、任。业主成员由街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生，业主成员不少于筹备组成员的三分之二。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处（镇人民政府）确定，并事先在物业管理区域内公告。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内公告。筹备组正式开展筹备工作前，街道办事处（镇人民政府）应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。第二十六条 筹备组成员应当符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职；（三）个人信用记录良好，无犯罪记录；（四）不存在索取、非法收受开
18、发建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；（五）无非法使用或者泄露业主资料的行为；（六）遵守临时管理规约，履行及时交纳物业服务费、专项维修资金等义务；（七）无违规装修、损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用性质等不当使用物业的行为；（八）无其他违反法律、法规、规章等行为。第二十七条 筹备组应自成立之日十五日内将工作职责在物业管理区域内公告，并自成立之日起九十日内，完成下列筹备工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；（二）拟订业主大会议事规则和管理规约草案，其中议事规则草案中应当明确是否设立业主代表大会、业主监事会，拟订业主小组划分方案草案；- 9
19、-（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；（五）确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案；（六）召开首次业主大会会议的其他筹备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。业主对公告的前款内容有异议的，应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见。筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复异议人。筹备阶段发生诉讼、复议的，诉讼、复议期间不包含在筹备期限内。第二十八条 业主大会、业主代表大会、业主委员会接受街道办事处（镇人民政府） 、社区居（村）民委
20、员会监督和指导。召开业主大会会议、业主代表大会会议，应当于召开七日前通知全体业主，并书面报告街道办事处（镇人民政府） 、社区居（村）民委员会。召开业主委员会会议，应当于召开前通知全体业主委员会委员，并书面报告社区居（村）民委员会。街道办事处（镇人民政府） 、社区居（村）民委员会接到报告后，应当组织专人列席会议参与指导，并对业主大会、业主代表大会、业主委员会会议进行监督。第二十九条 同一物业管理区域内有二幢以上房屋且业主户数超过三百户的，经业主大会同意，可以以幢、单元为单位设立业主小组，成立业主代表大会。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。设立业主小组，成立业主代表大会的，应当在业主大会议事规则
21、中明确业主小组、业主代表大会的成立条件、职责范围、工作规范等事项。业主代表大会由物业管理区域内各业主小组推选的业主代表组成。业主代表参加业主代表大会的，应当将所代表业主的书面意见呈交业主大会（业主委- 10 -员会） 。第三十条 业主小组议事由该业主小组推选产生的业主代表主持。业主小组范围内的全体业主共同讨论决定下列事项：（一）本小组范围内共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；（二）推选本小组参加业主大会的业主代表；（三）其他有关本小组范围内共有和共同管理的事项。业主小组做出的决定应当符合议事规则、管理规约的规定，并在做出决定后七日内向业主委员会备案。第三十一条 业主小组推选业主代表
22、，应当经本小组专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主代表应当为本业主小组内的业主，其资格条件、任期等参照业主委员会委员设置条件，在议事规则中规定。业主代表资格终止的，其受业主委员会或业主大会委托保管的相关资料应当在七日内移交给业主委员会。第三十二条 业主代表应当履行下列职责：（一）在业主代表大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见，出席业主代表大会会议；（二）组织开展本办法第三十条规定的业主小组议事权限所确定的活动，并将结果告知业主委员会；（三）向业主委员会传达本小组业主的有关意见和建议；（四）建立本小组工作档案；（五）议事规则规定的其他职责。第三十三条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主。业主委员会委员由业主大会选举产生。业主委员会设主任一名，副主任一至三名。业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员或业主代表：
