1、房价疯涨是实体经济开始没落的标志 .3用市场补偿机制消除拆迁之恶 .4房地产价格数据是最大的谎言？ .6租房论者谨防站着说话不腰疼 .10征收高端房消费税不能抑制房价 .12约束卖地地价会更高 .14维持土地招拍挂制度有前提 .1778 家央企退出房地产是真是假？ .19央企地王与二次房改互为因果推动房价继续上涨 .22中国房地产完全复制新加坡模式 .24何须经济适用房？ .27谁反对物业税？ .29房地产民生的根本是政府是否肯出让土地红利 .32两会前房地产新政呼之欲出 .36香港政府楼市调控政策如同痒痒挠 .39央企应该彻底退出商业房地产市场 .41地王秀场猫腻多双簧频频上演 .43海南省
2、真想降房价吗？ .45地方政府应该吐出部分土地收益 .47“新拆迁条例”有绥靖之嫌 .49征收物业税切不可忘记三大前提 .51房地产政策十分明确对货币不要抱侥幸心理 .53房地产是中国经济的鸦片 .55保障房与普通商品住房不可兼得 .58江浙退房潮与海南炒房潮并不矛盾 .60江浙退房潮与海南炒房潮并不矛盾 .62类金融衍生品在房地产市场大行其道 .64房地产市场需要进行两大替换 .66二套房贷与改善型住房之间的暗门被关上 .68物业税一定会开征也必须要开征 .69能够平抑自住性住房市场房价的是保障房与二手房 .71中国式的金融杠杆支撑房地产泡沫 .75地方政府暗中获大利 .77投机政策酝酿出投
3、机市场 .79房地产市场三重境界：消费、投资与恐慌 .81收紧二套房贷固然重要 釜底抽薪之术还在于发展实业 .85从降低房地产资金杠杆入手全面挤压资本市场泡沫 .87发住房券是羊毛出在羊身上 .93房地产没有挤走当前消费挤走了未来消费 .95傍上了大款就说没大款 .97放弃控制土地靠租房市场调控房地产业 .100“农地入市”能解困高地价吗？ .102黄金是面照妖镜：用金价比房价没涨纸币大跌 .104炒房如炒股：粮草未动概念先行 .108二套房贷优惠政策躲躲闪闪是为了推卸责任 .109汤臣一品不孤单豪宅将成财富削骨刀 .111狂炒温州土地期权价格将让民间财富化为泡影 .114二次房改不如一次土改
4、 .115可怕的暴利囤地胜过囤黄金 .117房改不改根十次房改也无用 .121楼市金七银八铜九铁十 .125房价疯涨是实体经济开始没落的标志2009-9-20 解放日报据中国证券报统计，目前国内住房总价值可能超过 90 万亿元，也就是超出GDP 近 200%。而城市居民需要花掉近 22 年的工资(不吃不喝)才能买一套房。我们要对火爆的房地产市场保持足够的警惕。在现有的经济模式中，还没有一种模式的成功是靠房地产撬动的。相反，在房价到达疯狂之巅时，往往意味着某种模式的失败。如上世纪 90 年代的日本和次贷危机之前的美国。房地产不具备引领经济整体向上的创新能力。是的，我们可以建低能耗住宅，可以建高科
5、技住宅，但迄今为止，人类还没有发生类似于互联网革命式的住宅革命，将住宅领域的经济效率提升推进至每个行业、每个领域，而以往的蒸汽机、火车、电报、石油等都起到了与互联网相似的作用。恰恰相反，房地产高涨之时说明产业高峰期已过，企业创新能力处于低谷。美国 1929 年之前经历了数十年的创新高峰期，后期楼市大涨，到 1929 年股市崩溃，楼市崩溃在 1932 年，引发股市雪崩。下移 80 年，到 2000 年，美国互联网泡沫崩溃之后，房地产市场开始疯狂，最后激发出让所有人震惊的次贷危机。日本同样如此，到上世纪 80 年代，日本企业的创新能力挖掘殆尽，而日本国民的生活也通过国民收入倍增计划走入均衡，此时，
6、由于币值原因，日本资产泡沫疯涨而后崩溃，消灭了日本多余的货币。疯狂的房地产市场是货币失衡的产物。如格林斯潘所说，货币自从上世纪 70 年代脱离黄金之锚后就开始走向泡沫之路，早在 2000 年底，全球虚拟经济的总量就达 160 万亿美元,其中股票市值和债券余额约为 65 万亿美元。如此庞大的资产规模，不是体现在次级债领域，就是体现在外汇市场，总要找到一个发泄的渠道。房地产就是最好的泄洪口。房地产兼具消费与投资双重功能，可以吸引消费与投资两方面的资金，吸引的资金量足够多。而中国证券报统计出的国内住房总价值可能超过 90 万亿元，这样的计算即便不失误，也不算太准确。因为GDP 是实实在在的财富，而房
7、地产的财富大部分人是不能兑现的。还是以日本为例。1990 年，日本土地资产总额为 2400 万亿日元，而美国全国的土地资产额约为 600 万亿日元，日本是美国的 4 倍，但日本财富不可能等于美国的 4 倍。从 1985 年到 1990 年，东京的商业用地价格上涨了 3.4 倍，住宅用地上涨了 2.5 倍，大阪的上涨幅度更大，商业用地上涨了 3.9 倍，住宅用地上涨了 3 倍。出租市场不可能弥补如此高的房价，当利率稍有上升，市场开始恐慌，当更多的投资客要求兑现时，市场崩溃。日本房地产市场大幅上升是低息政策与美国威逼日元升值的结果，这导致日本国内货币发行量过大，长期扭曲的货币度量之下，日本房地产市
8、场的泡沫反映的是日元在国内贬值。市场准确地反映出了这一印像。实体经济的提升，来自于企业效率的提高，来自于稳定的货币市场，而不能系于投资品市场。房地产市场疯狂是一剂清醒剂，提醒我们实体经济的复苏还有待努力。用市场补偿机制消除拆迁之恶2010-4-3 南方都市报金钱难以弥补拆迁制度之恶，但在底线社会中，金钱能够部分减少恶劣的程度。而用市场化的补偿机制，可以最大限度的消除迁拆之恶。今年 3 月 3 日，武汉 69 岁的王翠云老人因抗拒拆迁，活埋而亡，事后家属获得“800 平方米还建房、60 万补偿款”。3 月 27 日，92 岁的连云港市东海县黄川镇村民陶兴瑶，与儿子陶惠西共同自焚。儿子死亡，老人重
9、伤。目前家属与官方已达成赔偿协议，对陶惠西死亡赔偿 90 万元。这些抗拒拆迁者既是不幸的，又是幸运的，他们获得的经济赔偿超过普通标准。请读者先不要急着抗议我把生命与 90 万的金钱等同齐观，现实是，很多人连被等量齐观的机会都没有。从 2003 年到 2009 年，媒体报道的十桩强制拆迁案例中，两人没有说法，几十人被捕，处罚从判处死刑到刑事拘留；一人缓刑；较为特殊的是 2004 年湖南嘉禾陆水德等拆迁户从楼上投掷石块以“暴力抗法”和“妨害公务”的罪名被逮捕，后被释放，并获得国家赔偿。大多数拆迁户，或因为暴力抗法，或因为妨害公务罪，或因为故意伤害罪而被捉将官员里。可见，近年多数抗拒拆迁者受到法律的
10、严惩。拆迁条例之所以恶规难除，不外乎地方政府与开发商、拆迁者试图从房地产市场中获取暴利。拆迁者试图以低价甚至零价格获得土地收益，而拆迁户希望获得与投资品价格相等的收入补偿，按照市场价格进行拆迁房交易。由于中间存在的巨大的上百倍的价格落差，每每发生拆迁户以命相搏的惨剧。用市场补偿机制可以部分消除拆迁之恶。对于拆迁户而言，如果拆迁条例能够满足他们的资产价格的要求，那么条例就可以变成公平的博弈平台，也许并不那么恶。这是被许多学者所痛斥的法律经济分析的方法，充满了功利主义的色彩，但在缺乏底线的社会中，却令人惊奇地充满了正义与公平的光辉。就连我们一向视为恶规的拆迁条例等，也成为维护拆迁户基本权利的工具。
11、上文所述的连云港市陶兴瑶父子，为了维权，托人买了拆迁方面的法律书籍，此后，他们维权只有一句话，没有拆迁证不能拆房。他们哪里知道，一些地方连处于底线的拆迁条例都无法遵守没有拆迁症，他的房子、其他村民的房子还是被强拆了。如果没有自焚案，连云港强拆在多如牛毛的拆迁案中，连水花都不会溅起一个。1 月 29 日在国务院法制办官方网站全文公布的国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)(以下简称征求意见稿)，具有市场补偿机制的雏形。按照第十八条、第十九条、第二十条等条款，被拆迁者可以得到市场化的补偿价格。如“被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定
12、，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格”，为了防止中介机构听命于拆迁方，强调“地方政府房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定”，“房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地确定被征收房屋的房地产市场评估价格，对出具的估价报告的合法性、真实性和合理性负责”。可以得到市场价补偿，就意味着被拆迁者可以得到资产价格的上涨红利。比如，深圳某中心城区市场价每平方米 2 万元人民币，那被拆迁者就可以得到同等价格，而不是以往给予城市居民的砖头水泥价格的补偿，给予农村居民征地的青苗钱补偿。新的征求意见稿还考虑到房地产作为投资品种的增值空间，而以往的征地与拆迁条例则是赤裸裸的掠夺。无
13、怪乎国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)遭到空前的抵制，迟迟难以出台。对于违规强迁、不拆者同样可以通过经济处罚的方式，使其不敢轻易违规。诺贝尔经济学奖获得者加里贝克认为：当潜在的违法者认为 PDU 时就会开始违法。这里 D 指违法者预期的违法后被发现并处罚所带来的成本，P 指违法者预期的违法后被发现并处罚的可能性，U 指违法者预期的从违法中取得的收益。要使法律得到最大限度的遵守，我们必须尽可能使上述不等式不成立。由于违法者预期的从违法中取得的收益通常是一定的，我们必须努力提高 PD 的值。用大白话解释，就是尽量增加违法成本，那些可能逃过法律监管的漏网之鱼的成本，由被监管到的违法者来承担。
14、地方政府或者开发商强迁得到的收益是 2亿元人民币，那么，惩罚就决定不能低于 2 亿，胆大违规者也会思之再三，不敢轻易伸出强拆之手。功利主义的经济学，在现实的利益博弈中大有用处。合法、阳光的博弈，充满了法治与市场的精神，在这点上，法理与市场定价在本质上一致，市场功利与法律的尊严并不矛盾。房地产价格数据是最大的谎言？2010-4-2 新京报面对两个数据国家统计局 2 月 25 日公布的 2009 年全国 70 个大中城市房屋销售价格上涨 1.5%，和国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组 3 月底发布的 2009 年全国住宅平均价格同比上涨为 25.1%，为 2001 年以来最高舆论几
15、乎一面倒地选择了相信后一数据。原因是国家统计局的数据离真相太远。统计数据失真并非新闻，但离谱到公然挑战天下人的智商，则是统计者毫无责任心的标志。好的统计数据可以让真相浮出水面，糟糕的统计数据是谎言的最好掩护。国家统计局的数据之所以失真到荒唐的程度，是因为统计人员责任心不强、企业一贯做假。国家统计局沿用了一贯的房价调查方法，数据由开发商统计上报。可见开发商上报的数据注水严重，如果可能，开发商也许会把房价做成负数。统计局未能把关，导致注水数据横行。最能反应某些统计人员丧失责任心的事件是，在 1.5%的数据引起广泛质疑后，3 月 5 日统计局召开内部座谈会，据参会人士透露，尽管国家统计局数据遭到了强
16、烈质疑，但各地方统计局负责人均表示该区域统计工作属于科学准确，目前房价统计方法沿用超过 10 年，已经经过了验证，导致统计局长大光其火。房价统计数据无法取得专业人士的信任，在 2009 年 1.5%的数据出炉后，又彻底失去了公众的信任。不仅房价，城镇职工平均工资统计方法沿用上世纪 50 年代制订的方法，统计范围包括城镇国有单位、集体单位和股份合作、联营、有限责任公司、股份有限公司、外资和港澳台商投资单位。不包括私营单位、个体工商户和灵活就业人员。现有各类人员约三亿人，统计的仅为一点三亿！因此，出现了大量的工资被增长现象。房价统计与城镇职工平均工资从方法上来说是拿来怀旧的，从效果上来说是用来打激
17、素提振民众信心的。国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组公布的数据未必完善，如 2008 年的房价基数使用中国统计年鉴的数据，事实上用是就是不太靠谱的国家统计局的数据。但因为中国指数研究院的数据采集范围广泛，在各重点城市进行数据的实时跟踪，国土资源部进行了多次调研，还参考了各市建委的房屋成交数据，因此虽略有弊端，但大致能反映房地产的市场情况。而报告今年没有刻意避讳地价与房价的关系，更增加了信用程度。报告坦承，“房价与地价二者呈现较大的相关性”，35 个重点监测城市的居住地面地价和住宅价格相关系数达到 0.848，去年全国重点监测城市的地价房价比均值达到 31.29%。有人认为，统计
18、数据失真是技术原因造成的，如对一年数据进行平均，消除特征变化等。这一原因只占很小一部分，事实上，从统计部门公布的技术手段上并没有太大的过失，离谱的数据本质原因只有一个，就是基础数据失真。这是失范社会的顽疾，存在于上市公司报表、存在于个税统计等等方面。了解社会的失信软肋，统计数据有必要进行本土的诚信化调整。统计局长马建堂表示，以后房价数据既要靠房地产企业填报，也要靠统计人员的现场调查和依靠行政记录，以确保数据来源更加准确。除了同比外，使用基数比较法，使房地产市场数据统计更加科学。我国有政府行政部门的真实的统计数据，却从未成为有效的“公共资产”。如潘石屹所建议的房管部门登记的合同房价，就是真实有效
19、的购房价格，即时性、真实性全部具备。目前存在的问题是一些地方数据不公开，二是各地统计口径不同，有的“住宅成交价格”包括了经济适用房，有的则不包括。这对统计局而言不是太难的事，只要下令各地统一标准，信息公开，加上特征价格法统计，则房地产数据离真相不会太远。房价数据失真，实际上是社会失信、企业失信、政府部门无责任心诸症合一。统计部门一直强调改革，希望尽快见之于行动，体现在数据上。中日房地产根本不同在哪里?2010-4-1 广州日报网上流传“房地产崩盘时间表”，显示中国地产走势与 1991 年日本崩盘前颇为相似。按照这份时间表，中国房地产 2011 年就该崩盘。中日房地产看着挺相似，本质也有一定的接
20、近之处，如资产泡沫化推动房地产价格节节上升，房地产成为信贷过程中最重要的抵押品，因此房地产与信用体系、与实体经济血肉相联。目前的中国房地产市场与崩溃前的日本房地产市场相比，无论从租售比、还是房价收入比，都能证明房地产主要成为投资品种，而不是消费品种，因此房地产价格才能脱离收入的约束，扶摇直上。因为大多数人把房地产视作对抗通货膨胀的有力武器，而房地产作为投资品，成为财富重新分配的主要工具之一。所有的投资者都相信，房地产价格不会下跌，是最有保障的投资品种。但是，中日房地产市场有根本不同，原因是两国的汇率政策与宏观经济政策有本质不同。从理论上说，人民币并非自由兑换货币，因此人民币汇率一直在窄幅区间内
21、浮动，全球金融危机后再度与美元直接挂钩，无论国际压力如何，中国岿然不动。这就使得人民币汇率升值导致的资产泡沫不至于在全球一枝独秀。货币泡沫吹大全球房地产泡沫，如果泡沫崩溃，没有多少地方能够逃过劫难。从 2008 年的数据看，“金砖四国”中莫斯科的房价最高，排名世界第二，均价达到 20853 美元/平方米。从 2000 年开始，莫斯科房价如火烹油，2001、2002两年年均涨幅约为 17%左右，2003、2004 两年，年均涨幅超过 30。到 2006年，均价同比上涨近一倍达到 4000 多美元。印度最大的商业城市孟买 2008 年荣膺全球第十贵的城市，平均房价水平达到 9163 美元/平方米。
22、从今年 2 月份的数据看，东亚一线大都市的楼价仍在不断膨胀。各城市不同区位的楼价拉差很大，每平方米人民币 3 万、5 万元只是东亚一线大都市房价的起步价。东京首都圈的公寓（相当于国内的洋房产品）均价为 64.2 万日元/m2，平均每套单位价格为 4535 万日元，约人民币 5 万元/m2，平均 352 万元一套住宅。新加坡私宅（相当于我们所说的商品房）的价格一般都在 1000 新元/平方尺（约人民币 53000 元/m2），与政府盖的组屋的价格相差较大，在市中心区一般是 40 万70 万新元一套，约人民币 200 万350 万元左右。首尔的一套90 平方米的普通住房大约 4 亿到 5 亿韩元左
23、右，约人民币 3 万元/m2，250 万到320 万元左右一套。台北市平均房价在 3 万元/m2 左右。韩国建设部 2006 年的一份统计数据表明，过去三年，被政府指定为“七大泡沫”地区的年平均房价上涨率，最高为年租金上涨率的 21 倍。中国国内一线城市豪宅泡沫更明显，目前，北京、上海一些豪宅已达到每平方米 10 多万元的天价，而这个价格也是东亚一线大都市的最高楼价水平。目前，东京中心区域楼价在人民币 6.1 万元/m2左右，还没有达到泡沫经济破灭之前的最高价格 12 万元/m2。中国房地产泡沫威胁大，并不是因为绝对价格最高，而是房价收入比过高，说明收入不高，保障住房不足，而房地产市场成为少数
24、富者的财富增值游戏。受此诱惑，中等收入阶层搜索箱底每一分钱投入到房地产狂欢中。中国尚未完成工业化与城市化进程，一旦崩溃，对于社会的影响将大于日本、韩国等国。目前全球逐渐协同退出宽松的货币政策，如果中国房地产市场年崩溃，全球经济明年必然二次探底。这是小概率事件。中国不会重蹈日本的覆辙，通过贬值和升值制造泡沫、挤破泡沫。1985 年 9 月，美、德、法、英、日五国财长和央行行长在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，使美元对主要货币有秩序地下调，以解决美国巨额的贸易赤字。从签约时的 1 美元兑 250 日元到 1987 年，最低到达 1 美元兑 120 日元，不到三年的时间里，美元兑
25、日元贬值达 50%。为保护企业，日本央行将贴现率由 5%下调至 2.5%，导致日元价格扭曲。1987 年 2 月，美国又号召 7 国财长在法国巴黎卢浮宫召开会议，达成了制止美元进一步贬值的谅解，日本这一协议被称为卢浮宫协议。此后日元发生了一定幅度的贬值，日本央行又多次调整贴现率至 6%的水平。日元升值预期，与政府人为抑制低率保护企业的做法，使得日本成为泡沫之国，房地产飙升，是经指数狂涨。中国政府绝不会轻易放任人民币汇率大幅升值，去年已经通过融资与再融资撇去股市泡沫，要求保障型与中小套型普通商品房供地占土地供应的 70%，试图以保障房解除房地产泡沫危机。以中国目前拥有的外汇储备与外汇政策，以房地
26、产市场的演变，房地产 2011 年崩溃不靠谱。中国房地产主要风险是，货币发行继续过剩导致房地产投资愈演愈烈，原本应该进入基建与工业的投资纷纷进入房地产；税费不改革导致地方政府与开发商、投资客成为利益共同体，任何刺破房地产泡沫的行为都会受到既得利益者有力的阻挠。中日房地产同是货币泡沫的产物，不同之处是，中国货币泡沫不会走日本老路，中国房地产主要风险是地方财政支撑，是既得利益不可或缺的财富分配品种。租房论者谨防站着说话不腰疼2010-3-15去年参加第一财经头脑风暴谈房价，有个 20 几岁的女孩表示愿意无房裸婚，与男友共同创业买房，赢得现场一片掌声。掌声是冲着女孩子的骨气去的。在今年全国两会上，温家宝总理政府工作报告首次提出“盘活租赁市场”，倡导住房租赁消费。而全国工商联主席黄孟复表示，高房价跟普通老百姓根本就没有关系，大学毕业生租 40 平米的房子结婚生子就挺尊严的。此论得到不少代表委员的响应。在 2 月的广东两会上，广东省政协委员、佛山市委书记林元和
