1、物权法讲义注意物权法与合同法、担保法的关系衔接：物权法与合同法 、 房地产管理法 、 土地管理法 、 土地承包法取代：物权法与担保法:担保法彻底被废特了！补充：物权法与司法解释注意：历年真题答案的修正；详看 07 年司法考试大纲中的真正考点。第一部分 物与物权一、物权的概念和种类物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益用权和担保物权。 （物权法2）转变传统观念：物权不再一定是对世权，现在承认不对抗第三人的物权的。（没有登记的动产抵押权）物权的种类1、物权法定主义：类型固定和内容固定第五条 物权的种类和内容，由法律规定。基本原理：与物权法抵触的，只是不发生物权法上的效
2、力，不排除其他效力。2、物权的体系自物权所有权（考点：建筑物区分所有权、相邻关系、共有制度）他物权用益物权（建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、典权【习惯法】 ）担保物权（抵押权、质押权、留置权）占有所有权：最完全的物权，他物权的产生的基础。用益物权：客体为不动产，支配的是物的使用价值。担保物权：客体为动产、不动产、权利，支配的是物的交换价值。 二、物的概念和种类（一）物的特征1、非人格性例外：尸体、捐献器官、假牙。2、有体物例外：无形的自然能量，电、热、光波、有线电视讯号等。3、可支配性4、独立性例外：一个物上成立多个物权建筑物区分所有（70）多个物上成立一个物权财团抵押（
3、180）【物权法】第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 【物权法】第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。EG: a.下列选项中那些能成为民法上的物：商标、空气、镶在人嘴里的假牙、 地上的假牙b.网络游
4、戏中的帐号被黑客盗窃，虚拟财产被窃取，网民要求网络商归未果，还后起诉要求赔偿。1、我国不承认虚拟财产，不是物权法上所说的物。2、救济途径：玩家应该对网络商主张违约责任没有尽到保护义务。3、我国也保护第三人侵害法定财产权之外的合法利益。4、法理角度：社会进步与法律稳定性之间矛盾的解决。（二）物的分类1、主物与从物单独为一物；对主物发挥辅助效用；为同一主体所有2、原物与孳息第二部分 物权效力一、排他效力物权的排他效力是指同一个物上不能成立两个所有权，或成立两个在内容上存在矛盾的权利。（1）不相容之排他A、所有权 VS 所有权B、以占有为内容的用益物权 VS 以占有为内容的用益物权 (2)相容性排他
5、A、所有权 VS 他物权B、担保物权 VS 担保物权二、优先效力1、物权之间的优先效力相容之排他例外：法定抵押权、留置权优先于意定抵押权2、物权优先于债权的效力（1）破除债权（2）优先受偿（3）例外：买卖不破租赁、海商法上的优先权、工资债权。三、追及效力（一）含义：物在召唤主人（二）限制：善意取得四、物上请求权的效力必考：物权的保护物权的民法保护方法：确认产权、返还原物、恢复原状、排除妨碍、损失赔偿。 。（一）物权的确认：本质上是一种确认的诉权。（二）物权请求权：返还原物、排除妨碍、消除危险。（三）债权请求权：损害赔偿、恢复原状。注意：物上请求权与债权之债请求权的区别a.过错：有过错才有责任。
6、物请权不要求妨害人有过错；债请权要求加害人主观有过错。b.损害：物请权不要求实际损害；债权之债需要有损害才赔偿。c.时效：物请权不适用诉讼时效；债权之债适用诉讼时效。第三部分 物权变动李建伟语:“登记“是权利登记,非合同登记一、基于法律行为的物权变动（必须公示）公式： 合同公示物权变动 注意：两种不同的物权变动模式1、公示作为物权变动的要件EG:不动产买卖中的登记、不动产抵押合同中的登记登记和交付是权利生效的要件不是合同生效要件。登记、交付对合同效力无影响，因此不登记不代表合同无效仅影响物权变动效力。【物权法】第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或
7、者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2、公示作为对抗第三人要件动产抵押权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、机动交通工具登记只是作为对抗第三人的要件，即使不登记也发生物权变动效力。答案修正：03 年卷三/8 二、非基于法律行为的物权变动（无须公示，公示只是处分的要件）（一）类型：1、判决、裁决：2、征收【物权法】第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 3、继承【物权法】第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
8、 4、建造【物权法】第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 （二）后果：事实完成则物权变动，未登记前不得处分。【物权法】第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。 （合同本身是有效的）三、物权变动的公示原则公示原则：物权变动必须以一定外部可查知的方式表现出来。背景知识：物权变动模式的理论基础 直接支配即可享有的利益 请求他人协助方可享有得利益 支配权：对世权：物权 请求权：对人权：债权 物权法定：使一切人得了解自己负何种义务 合同债权意定物权公示：使一切人得了
9、解自己对谁负义务 债权不公示 物权变动须公示 债权变动不公示（一）不动产的公示：登记（实质审核）1、登记机关的统一【物权法】第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 2、登记机关的责任【物权法】第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 3、异议登记【物权法】 第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利
10、人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 4、预告登记（防止一物两卖，保护的使买受人的债权）【物权法】第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失
11、效。登记后了，仍然一物二卖的，物权不发生变动，合同仍然有效，赔偿违约责任。EG：甲出售房屋与乙，订立合同。邻居丙想扩大店面，于是向甲高价购买，并办理了过户登记手续。问：a.甲丙合同是否有效？合同有效b.乙向谁主张权利？不得向丙主张返还，债权不得对抗物权。只能向甲主张违约责任。c.如果房屋已经交付给乙占有，丙可否请求乙返还？可以，房屋应以登记为准。（二）动产的公示：交付（具体内容看教材！）交付现实交付：交付标的物观念交付：简易交付、占有改定、指示交付拟制交付：交付权利凭证（提单）四、物权公示的公信原则善意取得公信原则：交易中的第三人善意无过失地信赖公示，即使公示权利状态与真实权利状态不符，第三人
12、仍能取得物权。公信力的体现善意取得1、善意取得的要件(1) 动产和不动产 (两者都可以)注意：动产必须是占有委托物自愿（基于合同、共有关系而丧失占有）占有脱离物遗失物、盗窃物非自愿遗失物：权利人有回复权，但应补偿通过拍卖和公开市场购买的受让人。【物权法】第一百零七条 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。 盗窃物：
13、原则上不适用善意取得。(2) 占有人、名义登记人实施无权处分行为(3) 第三人为善意(4) 第三人支付对价(5) 第三人取得动产占有或者变更不动产登记考点：善意取得的扩张适用：抵押权、质权、留置权、用益物权均可适用。2、善意取得的后果(1) 所有权人 VS 处分人违约、侵权、不当得利竞合无权处分人甲把原价 5000 元的乙电脑卖了 8000 元，乙可就不当得利请求返还 8000 元价金。(2) 所有权人 VS 取得人物权排他性(3) 取得人 VS 处分人合同有效(不是效力待定，不得对抗善意第三人） 、支付价金只有合同有效这个前提存在，才能适用善意取得。法律所以强行规定合同是有效的。考点：善意取
14、得与无权处分的关系总结归纳：民法中的善意第三人保护规则1、善意取得（物权法106）【物权法】第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 2、表见代理（合同法49）【合同法】第四十九条 行为人没有代理权、
15、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。3、表见代表（合同法50）【合同法】第五十条 法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。第四部分 所有权一、所有权(政治敏感问题考的可能性不大)(一) 国家所有权 (二) 集体所有权 (三) 私人所有权二、共有(一) 按份共有1、外部关系对于第三人的权利：连带债权，可以单独行使物权请求权或者债权请求权。对于第三人的义务：连带债务，例如：饲养动物侵权；内部具有求偿权2、内部关系a.所有权：数人分份额的所有b.使用收益：按照份额
16、行使抽象份额而非具体份额（针对所有权的份额） 应有部分：法律上处分可以自由行使（担保法解释54）c.处分共有物之整体：2/3 份额以上的共有人同意保存行为：公有人皆可行使d.管理改良行为：2/3 份额以上的公有人同意e.管理费用：按份额分担f.分割：按比例分割，互负瑕疵担保责任考点 1：按份共有的内部关系：保存行为、改良行为、处分行为(不是按照人头）考点 2：按份共有中的份额(1) 份额的性质：所有权的份额(2) 份额的处分：设定担保、抛弃、移转(3) 优先购买权：注意：优先购买权冲突时的处理共有人 典权人 承租人(4) 分割请求权：实物分割、变价分割、作价分割(二) 共同共有1、情形：夫妻共
17、同财产、家庭共有财产、继承发生后财产分割前的遗产、合伙财产、推定共同共有2、内部关系所有权：不分份额地共有使用收益：共有人之间享有平等的权利和义务处分：须经全体共有人同意管理：保存行为和改良行为皆须全体共有人同意3、外部关系连带债权和连带债务第五部分 动产的取得一、先占无主物（具体内容看传统民法）二、拾得遗失物1、遗失物的界定2、拾得的后果(1) 妥善保管无因管理必要费用可求偿，但无报酬请求权（悬赏除外）无失主送交政府公告 6 个月收归国有考点：【物权法】第一百一十一条 拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的应当承担
18、民事责任。 (2) 未予返还主动：不能取得所有权；所得利益，属于不当得利被动：拒不返还侵权赔偿责任（返还赔偿损失）三、发现埋藏物、隐藏物比照遗失物处理四、添附（物权法没有规定）原则：两物合成新物，价高者得物，价低者有权补偿。1、附合：动产 VS 不动产 ：归属不动产权利人动产 VS 动产：归属价高的物之权利人；按价值成立共有。2、混合3、加工考点：所有权取得综合考察第六部分 不动产的两项制度一、建筑物的区分所有权建筑物区分所有权专有权：单元空间共有权：地基、电梯、管线、走廊等公摊面积管理权：业主自治的权利考点 1：小区绿地、道路。公用设施。露台与会所【物权法】第七十三条 建筑区划内的道路，属于
19、业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 考点 2：地下停车场的归属：合同约定，但先要满足业主需要。【物权法】第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 考点 3：业主的表决权【物权法】第七十六条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修
20、改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。考点 4：业主委员会与物业管理公司的关系【物权法】第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。考点 5：居民住宅商用的，遵循规约，并经利害关系的业主同意【物权法】第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 二、不动产相邻关系主体：相邻关系发生在两个或两个以上的不动产相互毗邻的所有人或使用人之
