1、I图书分类号密级毕业论文关于房地产业与经济的关系THERELATIONSHIPBETWEENTHEDEVELOPMENTOFTHEREALESTATEINDUSTRYANDECONOMY班级12房管2班学号20121512223学生姓名学院名称管理学院专业名称房地产开发与经营指导教师2015年11月27日徐州工程学院学位论文原创性声明本人郑重声明所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用或参考的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标注。本人完全意识到本声明的法律
2、结果由本人承担。论文作者签名日期2015年1月27日徐州工程学院学位论文版权协议书本人完全了解徐州工程学院关于收集、保存、使用学位论文的规定，即本校学生在学习期间所完成的学位论文的知识产权归徐州工程学院所拥有。徐州工程学院有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的纸本复印件和电子文档拷贝，允许论文被查阅和借阅。徐州工程学院可以公布学位论文的全部或部分内容，可以将本学位论文的全部或部分内容提交至各类数据库进行发布和检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。论文作者签名导师签名日期2015年11月27日日期年月日摘要本文阐述了江苏省房地产与经济的关系以及研究两者关系的现实意义
3、，房地产业已经成为江苏乃至我国的经济主体，随着经济的日益壮大，房地产在社会中的地位更加凸现出来。它的发展带动了其他相关产业的发展，从而更加促进了社会经济的发展。再加上政府相关政策的逐步放开，房地产企业必将在更加广阔的国内外资本市场上进行运作，形成畅通而牢固的资金链，为企业的高速发展提供更加强劲的动力。但是如果房价过高势必会带动相关产品价格飞速上涨，这样就很容易引起通货膨胀。所以就要运用政府对房地产进行宏观调控。其次企业方面也应该规范自身的管理和营销模式，消费者也要冷静面对房地产业并规范自己的消费行为。关键词房地产经济关系ABSTRACTTHISTEXTHASEXPLAINEDREALESTAT
4、EANDECONOMICRELATIONANDREALISTICMEANINGOFRELATIONOFTHETWOOFRESEARCHOFJIANGSUPROVINCE，THEREALESTATEHASALREADYBECOMETHEECONOMICMAINBODIESOFJIANGSUANDEVENOURCOUNTRY，WITHGROWINGSTRONGERDAYBYDAYECONOMICALLY,THEPOSITIONOFTHEREALESTATEINTHESOCIETYISSHOWNESPECIALLYOUTFURTHER。ITSDEVELOPMENTHASDRIVENTHEDEVELO
5、PMENTOFOTHERRELEVANTINDUSTRIES,THUSPROMOTEDTHEDEVELOPMENTOFSOCIALECONOMYFURTHER。INADDITION,THEUNLOCKINGGRADUALLYOFGOVERNMENTSRELEVANTPOLICIES,ENTERPRISEWILLOPERATEONBROADERDOMESTICANDINTERNATIONALCAPITALMARKETTHEREALESTATE,FORMTHEUNBLOCKEDANDFIRMFUNDCHAIN,OFFERMOREPOWERFULMOTIVEFORCEFORHIGHSPEEDDEVE
6、LOPMENTOFENTERPRISESBUTIFTHEROOMRATEISTOOHIGHCERTAINLYWILLDRIVERELEVANTPRODUCTCOSTSTOGOUPATFULLSPEED,ITISINTHISWAYVERYAPTTOCAUSETHEINFLATIONSOWILLUSETHEGOVERNMENTTOCARRYONMACROADJUSTMENTSANDCONTROLSTOTHEREALESTATESOON,SECONDLYTHEENTERPRISESHOULDSTANDARDIZEONESOWNMANAGEMENTANDMARKETINGMODEANDCONSUMER
7、SSHOULDBECALMINTHEFACEOFTHEREALESTATEANDNORMACONTENTMENTONESOWNCONSUMERBEHAVIORTOOKEYWORDSREALESTATEECONOMYCONCERN徐州工程学院毕业论文I目录绪论21江苏省房地产行业与经济发展的现状11房地产业推动经济发展512江苏省房地产与经济发展存在的问题6121商品房价格持续上涨，住宅价格涨幅较高6122房价过高会抑制经济的有效运行7123房价过高带动相关产品价格高升，产生泡沫经济92房地产行业和经济协调发展的对策分析21合理房价，提高政府调控力度1122提高企业竞争力，创新企业文化精神133
8、对房地产和经济发展的展望31房地产和经济发展的展望1832房地产市场的发展战略19结论1致谢2参考文献321绪论房地产业【】又称房地产开发，经营和管理业。它是指从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性行业。它包括了房地产生产、流通和消费过程的各项经营和管理业务。在我国，房地产业虽还是一支新兴的行业，却已经成为目前发展最快、最热门的行业之一。由于它涉及的行业广泛，所以由它所带动的其他相关经济也得到了相当大的发展。房地产业已日益成为经济发展的重要支柱并继续发挥着其重要的作用。自20世纪90年代以来，随着我国房地产业的兴起，特别是政府政策的进一步开放与发展，使得房地产行业日益活跃，蓬勃发展起来，房地
9、产开发对于经济发展的影响也越来越大。而江苏省的房地产业也于20世纪80年代中期开始发展起来了，到目前已具备了一定的规模和实力，这一发展为江苏省的建设和经济环境的改善做出了巨大的贡献。江苏省的房地产业同全国一样，经历了一个从起步、“过热”到平稳的发展过程。80年代中期是我省房地产业的起步阶段，直至80年代末，全省也仅有117家房地产企业，全年的开发投资金额还不足12亿元。90年代上半期房地产业开始崛起，年开发总量也扩张到百亿元以上，但是由于开发商对房地产投资高、开发周期长、风险大这些特点缺乏足够的认识，只被高利润所诱惑，致使房地产市场没有形成，却出现了争先恐后搞开发的局面【2】。供应量不断加大，
10、但是需求量却在不断萎缩，供求失衡让江苏省房地产发展跌入低谷，并出现了负增长。1997年以后江苏的房地产开始复苏。随着市场机制的逐渐建立，竞争环境的日益改善，房地产发展步入了成熟。2001年开始进入了上升期，全省房地产的增速回升到148。随着房地产市场的日益蓬勃，房地产也开始出现了独有的运行特征，路正南结合江苏房地产的发展认为其有以下特点1投资总量稳健增长，投资结构基本合理。2供销总量基本平衡。3价格总体上稳中有升。4房地产开发企业数量逐年增多。5资产负债率高、对银行业依赖程度高。6开发商土地储备多，存在土地闲置。针对这些我们发现房地产的发展还存在一定的问题，我们还不能完全的驾御房地产市场，这也
11、会使得这个市场的发育受到影响。因此如何正确认识房地产的作用，以进一步推动房地产市场的发展就成了必须讨论的问题了【3】。纵观整个房地产市场，其特有的产业链跨度大，产业高度化明显等特点使得它的附加产值很高。作为国民经济的支柱产业，房地产产业也很好的拉动了其相关产业的发展【4】。作为扩大投资规模的最大受益产业之一的钢铁工业，仅钢材产量就以15的速度在逐年增长。类似的产业还很多如水泥、电力、家电等常规产业。除此之外，由于房地产的异质性和消费机构的升级，物业管理、工程监理、徐州工程学院毕业论文3投资咨询、评估等新兴的、专业的服务性行业也随之应运而生。这些新兴行业的产生不仅使技术含量更加专业化，而且有利于
12、技术的创新。更增加了就业岗位，吸纳了大量的劳动力，从而缓解了国家的就业压力【5】。房地产业的迅速发展，在直接带动了相关产业发展的同时，更重要的是房地产业的增加值占国内生产总值的比重也在迅速扩大，对经济增长的贡献度也在不断提高。近几年来，我国国民经济增长率持续超过了7，而房地产发展的前提和基础正是经济的增长速度和质量。从2001年到2007年，江苏房地产产业的增加值从32674亿元增加到91778亿元，在第三产业中的比重也由95提高到117，作为第三产业的一个重要产业，它的快速发展同时促进了国民经济其他产业结构调整计划的实施。随着我国经济的起飞和持续繁荣，房地产业作为国民经济的基础性先导产业，它
13、将成为未来发展速度快并且影响面广的支柱行业。加入WTO后，中国的房地产业更是融入了房地产全球化的浪潮中。作为建筑大省，经济全球化也为江苏的房地产带来了机遇和挑战。由于江苏具有较强的经济实力和区位交通，所以江苏的房地产市场有很大的潜力和发展空间。江苏省对于外商的吸引力更加凸显，外资和外企可能会扩大对江苏房地产业的投资。这一举动势必促进江苏房地产金融和保险业的发展，这也会有利于做大、做强、做优江苏房地产业。回望我国改革开放的30年，从大步改革、开放、发展再到变革，如今我国已融入到了世界经济一体化的发展格局中。在这个经济发展的繁荣时期，随着一系列调控政策的出台，房地产业正朝着一个协调、持续、和谐的发
14、展前景前进。江苏的国民经济继续保持在高位上稳定运行，从总体上来看，呈现出经济增长的协调性提高、结构改善、活力增强、效益和质量不断提升的良好发展态势。苏南经济发达地区的房地产市场已进入了稳定成熟期，苏中和苏北经济欠发达地区的房地产市场也进入了腾飞起步期，这样一个新时期对于江苏省房地产业快速发展的拉动和支撑作用将越来越明显。房地产业作为国民经济的敏感产业，它的发展需要坚实的经济基础，而房地产业一旦快速的发展起来也会带动市场经济得到快速的发展。那么房地产业的发展究竟是经济增长的“因”还是“果”呢【6】因此研究两者的关系也是有它的现实意义的1）能更好的正确认识作为国民经济的基础先导产业的房地产业在经济
15、发展中的作用，加快建设和完善江苏的房地产市场，以便促进国民经济的发展，从而更有利于江苏的发展和进步。2）建立更合理的市场和社会体制，发挥政府的宏观调控以达到房地产市场的最徐州工程学院毕业论文4优化。并掌握好供求两平衡，控制好开发商和消费者的关系，促进整个房地产市场机制的良性循环。3）维护公平竞争的市场秩序，引导房地产市场的健康发展。房地产作为江苏省的支柱型产业，在整个国民生产总值中占很大比重，发展健康的房地产来带动国民经济的发展。徐州工程学院毕业论文51江苏省房地产与经济发展的现状房价过高抑制市场经济的有效运行、价格上涨较快，存在着逐渐膨胀的泡沫。这些问题，单单是拿出其中随着社会的进步和经济的
16、发展，房地产业也在不断的更新和发展着，在经历了起步、“过热”到平稳的过程后，江苏的房地产业已经具备了一定的规模和实力，它为加快城市的建设，增强城市功能和改善经济环境做出了巨大的贡献。在新的经济形势下，为加快房地产业的进步发展和扩大其规模，这就要求进一步的加大加快投资【7】。从近十多年来起伏跌宕的发展来看，房地产业和经济发展之间还是存在一定的问题的。11房地产业经济发展改革开放以来，随着社会主义市场经济的不断进步和发展，房地产业作为国民经济的基础性和先导性产业也得到了空前的发展。自二十世纪80年代中期江苏省的房地产业开始发展起来，近十年的成长让它在众多行业中脱颖而出，一度成为经济发展中的主力军。
17、2001年我们国家加入了世贸组织，这就意味着我国对外开放的程度得到了进一步的提高。这对于江苏省的房地产市场来说，既是机遇，有是挑战。政策的开放和江苏的独特优势对于外商具有很大的吸引力，一方面随着外来的各类企业机构的增多，带动了房地产市场的飞速发展。另一方面外商的投资也使得房地产市场的越演越烈，增强了房地产市场的竞争力度。随后国家“十五”计划对房地产业又提出了新的目标，作为经济大省的江苏，在“十五”发展纲要中提出要大力推进城市建设，发展房地产业，使之与经济发展相适应。刚刚闭幕的党的十七大，首次将“住有所居”与劳有所得、学有所教、老有所养和病有所医并列为我国加快推进社会建设的重要目标。在全省国民经
18、济持续快速发展，城市化进程不断加快、经济国际化和新型工业化的趋势下，江苏省的居民收入、消费水平和需求稳步提高，构筑了房地产市场繁荣的社会经济基础。房地产业在国民经济和时会发展的地位和作用也日益突出。目前，江苏省的房地产增加值增幅高于全省三产和GPD增幅，这个比重还在不断增加。从2001年到2007年，江苏省的房地产增加值由32674亿元增加到91778亿元，年均增长149，增加的速度高于同期三产（136）和地区生产总值（139格持续上涨，涨幅较高、的一个，都是制约房地产市场从而制约整个国民经济发展的重要因素。下面将对这些问题作详细的分析【8】。121商品房价格持续）的增速，在地区生产总值中的比
19、重也提高了07，这充分体现了房地产作为支柱产业在国民经济发展中的作用和地位。当前，从总体上看江苏省的房地产业的发展还是健康有序的。但是，由于市场需求的偏大、住房供应不合理、部分地区的投资性和投机性购房增加，以及房徐州工程学院毕业论文6地产市场秩序不够完善等原因，导致了一些地方的住房价格过高，价格上涨过快。众所周知，房地产的价格过高势必会影响整个国民经济的发展。房地产具有必需品的特点，所以政府需要采取必要的政策措施来干预房地产市场。在许多发达国家，政府对于房地产市场的宏观调控是很有力度的。他们对房地产市场的干预大致分为数量干预和价格干预两种。比如香港特区政府对香港土地供给的控制，以此来控制房源。
20、虽然我国的房地产行业已渐成规模，但是由于历史的原因，人们还不能驾驭整个市场，目前房地产行业存在的下列问题，仍让人对行业的生存环境产生担忧。12江苏省房地产与经济发展存在的问题江苏省的商品住宅销售价格仍在继续上涨，全省的住宅价格一路高涨，而且还有越演越烈的势头。据有关调查和资料研究显示，房价上涨的主要原因之一是成本的推动，土地价格的高速增长、建材的涨价和品质提高等方面。如6月份，全省的房地产开发企业购置土地面积比仅增长了92，但是土地成交价款同比幅度增加竟高达634。从全省成交地均价来看，买平方米单价同比增长了近50，因此土地价格的大幅度增长带动了房地产成本的大幅度增加。商品房价格上涨过快的另一
21、个重要的原因是经济发展和消费增长支撑房价提升。经济得到了高速的发展，势必带动居民收入的提高，这就促进了居民的消费水平和消费需求的提升。因此消费者对于商品住宅的附加功能也更加看重，主要体现在对住宅环境、小区配套、技术含量等的要求【9】。需求的提高不可避免的再次引起了房价的相应提升。炒作的带动则是房价上涨的第三个原因【10】，开发商抓住消费者买涨不买落的消费心理，发布不实信息来制造紧张气氛，再加上一些不规范的销售行为，促使消费者追涨房价。商品房价格的上涨表现很明显，从1998年的158938元上升到2004年的265141元，累计增加了1000多元，而2004年的同比增长率为207，比年平均增长率
22、的两倍还多。再看2007年的一季度，在全省的13个省辖市中，除宿迁市同年下降了61，其他12个市都保持不同程度的增长。苏南地区的房价更是一路飙升，苏中、苏北地区房价涨势也很凶猛，其中泰州、连云港、徐州和盐城四个城市的涨幅均超已过了10的控制目标。现如今部分地区房价每平米过万的情况已不在罕见，这高速地涨幅真可以用史无前例来形容了。业内专家指出，认识房地产市场运行是否健康的重要依据是可支配收入的动态增长状况。也就是说如果房价上涨快于可支配收入增长，就表明繁荣的房地产市场缺少可靠的持续的购买力支持，那么房价自然不会在高价上维持太久。例如2004年江苏商品房销售价格增长速度大大高于同期城镇居民可支配收
23、入的实际增幅，这就预示着局部地区蕴藏着房地产过热的现象，当然这一现象是不可以持徐州工程学院毕业论文7续的。其实近几年来，政府出台的一系列针对房地产市场的宏观调控措施可谓严厉，而然江苏省乃至全国的房地产业投资依然居高不下，商品房的价格依旧在上演高飙态势。“十一五”期间，尽管政府通过各种房地产强力措施和新政策，试图改变房价上涨的局面，但是市场普遍的预测确是未来市场价格只涨不跌。事实上消费者对市场的预测才是致使房价上涨的核心内容。122房价过高会抑制经济的有效运行总的来讲，虽然随着经济的发展与居民收入增加，房价理所应当上涨，但是当房价过高的时候，它势必会影响经济的发展。因为房地产业作为推动国民经济发
24、展的支柱产业，是中国经济增长的重要因素，理应得到大的发展，所以长久以来我国一直在鼓励发展房地产业。随着房价的升高，房地产行业成了人人垂涎的高利润行业，于是大量的资金涌入到了房地产业，致使其他部门投资乏力，资源得不到合理的分配。长此以往，这势必影响到我国的经济持续稳定增长，也将会对中国产业结构的调整和经济增长方式的转变带来不利影响。而且房地产行业并不是一个技术含量很发高的行业，虽然投入大量的资金，但是不见得会带来科技的大发展，这样自然会影响整个社会的科技进步和综合能力的增强。房价过高在另一方面也抑制了消费者的其他消费需求，我国还处于发展中国家，面对房子这个必需品，很多人不得不放弃对其他方面的消费
25、来面对高房价。随着房价的持续上涨，社会消费能力和消费水平得不到提高，这与我国扩大内需的要求是相违背的【11】。央行资料表明中国最终消费占GDP比重从上个世纪80年代的62已经下降到了2005年的521，居民的消费率也从1991年的488下降到了2005年的382，这都达到了历史的最低水平。就在中国居民的消费率持续下降的同时，世界的平均消费率已达到了7879，这一比较是何等的悬殊啊【12】。由此可见房价过高对其他消费需求的影响有多大，如果房价不高，人们就可以在旅游，受教育，买车等其他方面进行消费，从而形成内需，经济自然也就走上了正轨。2006年以来，政府的宏观调控在房地产方面几乎没什么效果，房地
26、产业甚至在逆向发展，主要表现在一是住宅投资逆宏观调控而在加速增长。二是全省的贷款放慢的同时，房地产贷款却继续保持过高增长。三是整体物价升幅回落但是房价仍保持高位增长。其实这种资金推动型的房地产热主要是由于社会充足的资金与暴力结合而产生的。可以说，房地产已经成为政府宏观调控的最大难题，而且它这在套牢中国的经济。控制这一现在只能从控制房地产入手，但是经济运行的“上”还是“下”都受房地产的巨大影响，所以控制的策略不能硬只能软。政府在宏观调控经济政徐州工程学院毕业论文8策的制定和实施中的最大约束因素就是经济增长对房地产的过度依赖。那么究竟是什么因素使得经济对房地产有如此大的依赖呢一、增长机制。由于地方
27、政府受到了GDP增长业绩的压迫，不得不刺激房地产行业来增加和加快引进各类外资在短时间内创造GDP的飞速增长。二、公共投资金融机制。房地产的活跃特别是因它的发展而带动起来的土地增值在很大程度上为地方政府进行了建设融资；房地产上涨的部分和土地升值的部分为地方政府增加了额外收入，而正是这种额外收入支持这地方政府，特别是城市的政府迫切地需要基础性建设，这就更离不开房地产业了。三、部分人快速致富的机制，也就是一些想要借助房价上涨来获取高利润的人。众所周知房地产市场是个利润很高的产业，很多人都想依靠它来发财致富，所以房价一旦上涨，势必有些人就依靠这个来谋取其中的暴利。正是这三种机制的依赖使得政府的政策正对
28、性欠佳，对房地产一度采取了暧昧的态度。如此一来就导致了投资热的持续化，使得投资和消费比例关系失衡的结构性问题更加严重【13】。当然我们国家已经预示到了这些风险的存在，并不断出台了一些政策来加以防范、解决和控制房价的过快增长这一现象，相信在政府和社会各方面的全力努力下，房价一定能得到有效的抑制，从而使之回归到理性的增长速度，以带动其他相关产业的快速发展，拉动内需，促进社会经济又好又快的发展【14】。123房价过高带动相关产品价格高升，产生泡沫经济房地产业的特有性质使得它与其相关产业之间的关系变的相当敏感，房价的飞速上涨，必然也会带动其相关产品价格的飞速上涨，这样一来就极容易引起通货膨胀，从而形成
29、经济泡沫，一场经济危机就不可避免了。何为泡沫房地产泡沫又是什么中共鹤岗市党校的张红对此做出了以下解释其实所谓的房地产中的泡沫现象就是指土地和房屋价格极高，使其违背了使用价值，虽然表面上价值升值很快和很高，但实际上很难得到实现，就此形成了一种表明的虚假现象15。我们都知道房地产业具有关联性强，行业跨度很大的特点，一旦它得到了持续过热的发展，那么它的相关产业如钢铁、电力、运输和能源等一系列产品就会被带动起来。它们的价格一旦飞速上涨，这就很容易引起泡沫经济。当这种泡沫不断壮大，就像气球一样，最后必然会破灭。随着这些关联行业的重创，房地产行业的繁荣也就终结了，社会的正常经济秩序就会被打乱。纵观历史，曾
30、在美国、日本和东南亚、香港产生的三次泡沫经济，对世界经济造成的损失是不可估量的。同时也为人们留下了宝贵的经验教训美国的房地产泡沫最终导致了一场世界经济大危机；日本的房地产泡沫使日本丧失了十年的发展；而在东南亚和香港的房地产泡沫中，更是有十多万的百万“富翁”转眼间徐州工程学院毕业论文9变成了百万“负翁”。根据各发达国家的经验表明房地产的大发展要以工业化和城市化基本完成的为前提和基础，因此房地产是工业化和城市的结果。在工业化和城市化过程中，过度强调房地产不仅会阻碍工业化和城市化的进度，还会很容易产生房地产泡沫。在这个过程中把房地产作为经济增长的发动机，没有一个发达国家或地区会这么做的。三次泡沫经济
31、的起因正是因为它们在工业化过程中过度的依赖房地产，遭遇了严重的经济危机后，重化工业竞争力的提高也面临这巨大的障碍16。房地产业既是一个高资本的产业，有是一个技术含量低、高耗能的行业。所以过早过度的依赖房地产，还会阻碍技术的推动和延缓转变经济的增长方式。仔细研究，发现最近几年的经济增长并不是建立在城市化快速发展的基础上的，而是建立在过热的房地产市场和过高的房价之上的。由于过高的房价将会明显的抑制人口城市化过程，所以我国城市化的进程是在不断的放慢。波房地产中介的诚信度坠入谷底。渣打银行发布的研究报告认为相比较与其他亚洲国家而言，中国房地产市场早已出现泡沫现象。这也是渣打银行首次发表如此的言论，一般
32、情况下，在中国境内拥有大量固定投资的外资银行都习惯于对国内市场做些乐观的预测。但是这次渣打却给了相反的看法，可见，中国的房价是真的很高了。人民币的升值加速，也会对国内经济产生重大的影响。从其他国家的发展不难看出，一个国家的货币升值，则会推动股票和房地产市场资产价格上涨。人民币作为亚洲货币走势的龙头老大，它的升值会引起其他国家资金的大量涌入，还将对国内经济产生更大的冲击。在现行的政府政策下，虽然那些国外游资不被允许大规模的进入国内，但是他们会在政策允许的范围方式下悄悄进入。房地产无疑就是这一突破口，房价的上涨早已成为诱发“通货膨胀”现象的一大因素。目前，房价的一路上涨和人民币的升值，银行房贷资金
33、的过高和房地产投资人群的过多，所有这些都和日本与东南亚和香港房地产泡沫爆发前的情况相似，这就提醒我们现如今的房地产市场形势严峻，不容乐观，我们一定要防止再次出现房地产“泡沫”的事件。所以相关部门应该尽快的对这逼人的形势进行跟踪分析，采取一定措施来避免发生泡沫破灭的情况。徐州工程学院毕业论文10第二章房地产和经济协调发展的对策分析21合理房价，提高政府调控力度在前面的章节中我们一再强调房地产在国民经济中的地位，那么一个国家或者地区的是否景气，就在于房地产业的是否景气。保持房地产业的良性循环的重要性就不必多言了。鉴于金融业与房地产业之间有着密切的关系，金融这一杠杆在政府对房地产的调控中表现出了重要
34、的作用。我国首次利用金融等手段对房地产业进行调控，是早在上世纪90年代，那次是针对我国东南沿海地区和部分城市的房地产过热现象，国务院批转了关于加强固定资产投资宏观调控具体措施这一通知。政府加强对房地产的宏观调控标志着我国对宏观经济形势能力的掌控能力又上了一个新的台阶17。那么如何运用好调控政策来应对这一次的房地产热浪潮，是摆在政府、金融、房地产界的一个现实问题。因地、因时置宜地制定相应的政策，才能使宏观调控的效果达到最好。针对江苏房地产发展的现状，我们应积极采取以下对策一、改善供应结构，完善住房保障体系。完善住房保障体系是在经济社会快速发展要求下的当务之急，由于最近几年来，城市的建设所需要的资
35、金越来越多，所以城市政府靠出让土地来获得基础建设资金需求的依赖也越来越大。如此一来各大城市对于经济适用房的建设力度就越来越小了。这就要求政府出台相关政策，来合理的安排经济适用房的建设规模，争取对各个地方每年建设经济适用房的数量提出明确要求。当然对于销售对象也要严格控制，尽量调整采用定向供应的方法。另一方面，政府力争制定相应的鼓励政策来发展廉租住房，在提高廉租房建设力度的同时加大廉租住房的供应范围，由此来保障最低消费收入人群。就南京来看，近十年来，南京的经济适用房的建设每年都占到住宅建设总量的6070，随着城市建设的加快和居住条件的改进，在不同时期对不同对象就经济适用房可以采取不同的供应方式和不
36、同的价格策略。南京市的经济适用房的开始是起于1990年，在市政府的组织下，相关单位建设了11万平方米住房，解决了1637户人均住房面积在2平方米以下的特困户住房问题。1993年1995年，经济适用房建设中心受市政府的委托，又先后建设了虹桥新寓等7个住宅小区，此次建设解决了13万多户人均住房在4平方米以下的困难住户。1995年1998徐州工程学院毕业论文11年，全市又建成了115万平方米的安居房，除了一些特供对象以外，其他住户全为中低收入家庭。南京房市的日益活跃，经济适用房是功不可没的。眼下经济适用房的供应政策正面临着一系列的新问题，据悉，首先的新问题就是政府很难承受向中低收入的家庭提供面广量大
37、的经济适用房。所以南京政府在重新细分了住房供应对象的基础上，又采取了区别供应的策略。仅中低收入家庭，政府又根据家庭双职工最低工资标准来细分为中等收入家庭和低收入家庭，住房状况又以人均住房面积8平方米为界划分为达标家庭和未达标家庭。这样经济适用房就可根据这供应对象的划分来分配18。就政府而言，目前采取了以下两种方式来改善经济适用房的建设1建设部分廉价住房来供给低收入困难家庭。通过在城郊地区选择相对价格低廉的建设用地来降低建筑成本，再加上减免税费等政策，60平方米左右的中小型套房，房价就可以控制在1600元以内。而且单位无力补贴的部分政府还可以承担一部分。2建设部分微利房来供应给住房尚未达标的家庭
38、。政府将通过规划建设用地和减免相关税费的方法来将开发商的利用掌控在8以内。尽一切可能的来帮助困难群众解决住房问题。二、完善二手房市场建设，引导住房梯度消费在很多发达国家二手房市场已经成为了住房的供应主体，在我国，上海等大型城市的二手房供应已经超过了新建商品住宅。随着政府对二手房关注度的提高和一些相关宽松政策的出台，致使在大多数城市二手房市场已日益活跃起来。据我爱我家南京公司对南京二手房市场的调查，明显看到今年三月份南京的二手房市场气氛很热烈，据我爱我家南京公工司市场部门经理舒莉莉介绍，三月的房源量比二月增加了208，客源量也来势凶猛，相比较二月份增长了6705，随着客源的大幅度增长，成交额自然
39、也在不断增长，市场相当活跃。完善二手房市场，推进存量住房的流转，一是可以增加住房供应，特别是存量房价格比较低，这就增加了中低价位住房的供应。这无疑对稳定房价和满足中低收入家庭的住房需求起着及其重要的作用。二是可以降低住房的空置率，从而提高住房资源配置率19。三是二手房的完善有利于人员的自由流动，在扩大人们自由择业范围的同时，使得人力资源的配置实现了最优化。四有利于人们选择距离自己工作地点较近的住宅，从而缩短了通勤距离，缓解了交通压力。可见二级市场的开放和完善已经成为了大势所趋，因此在降低二手房市场的收费标准和交易门槛，简化交易手续的前提下，应尽快的确定合理的税费和土地出让金比率，并对相关的机构
40、进行从业资格评定，从而选择出合适的中介机构来从事房地产中介活动成为了当务之急20。徐州工程学院毕业论文1222提高企业竞争力，创新企业文化精神随着我国住房制度改革的推进和深化，房地产企业也从无到有，从小到大，逐步迈向了社会市场经济的前台，其在主导投资方向的同时，对提高GDP和推动社会工业化和社会化建设起到了至关重要的作用。早在90年代以前，我国的住房是作为单位的福利制度，从未干涉过市场，因此那个并没有真正的房地产企业，只有施工单位，所以相比于其他第三产业，房地产的起步还是比较晚的。再加上最早投资房地产的多数是政府筹划或以合作的形势投入运营的，使得房地产企业不仅一、二级市场不规范，连其自身的组织
41、结构和经营运程都没有一个标准做参考。如此一来，烂尾楼、公共设施管理、物业管理等问题接踵而来，这就是房地产业的先天性不足。城市化进程的深入、住房制度的改革、中国的对外开放政策、21世纪全球经济结构进行的大调整，我国的工业化和城市化的过程在不断加快，这些都为我国的房地产业的飞速发展到来了新的挑战和机遇。房地产企业在这个背景下，在抓住发展机遇的同时，更是要认清自己的使命和责任房地产企业在担任好未来城市开发建设者这一伟任的同时，更是未来城市和地域空间的设计者。因此，房地产企业更是要坚持“以人为本”的经营理念，在投资开发的过程中做到少盲目，多理性；少炒作，多真诚，给消费者多带来一些实惠。在如何提升产品的
42、品质、降低成本、提升品牌和强化服务上多下功夫，千万不能被当前的较好发展形势所迷惑，只有不断创新，永不言弃，才能让房地产企业在激烈的竞争环境中立于不败之地。下面将从这几个方面入手来力争打造完善成熟的房地产企业一理性看待房地产市场实际上，最近这些年已经有大批的上市公司涉足了房地产行业，由于房地产行业的一度高调，导致很多上市公司纷纷进军房地产。这种仅仅因为表面的高利润所诱惑而导致企业的转型、转向和调整原有主业的做法，就带有较大的盲目性，这也就显示了企业缺乏长远的战略这一弊端。如今，在房地产景气指数持续上扬的同时，房地产行业即将成为部分企业转型的目标，一场涌入“房地产业的热潮”又将被掀起。从转型进入房
43、地产行业的企业来看，大多数都属于传统行业。如作为沪昌特钢的第一大股东宝钢集团上海五钢有限分公司日前就与西安高新技术产业开发区房地产开发公司签订了股权转让合同。此次签订一旦成功，它就将成为该公司的第一大股东。紧接着，沪上的另一家不锈钢企业浦东集团也与几个星期后发布公告，与上海几家房地产公司拟定实施超过8个亿的关联交易，来转向房地产行业。在受到传统行业追捧的同时，房地产业也受到了高科技企业的青睐。海星科徐州工程学院毕业论文13技作为民营高科技企业，日前就打算出资2500万元，与西安海星房地产开发有限公司、西安信托投资有限公司等三家单位共同设立西安海星科技投资置业有限公司，这次之后它将大步进驻房地产
44、市场。据了解，在江苏省的常州房地产市场的2002年全年的调查表明，在整个房地产市场走向强势的趋势下，众多的以往从未涉及过房地产的企业集团纷纷开始进入这个“热市场”。如江苏省电力苏源开发集团、高氏集团、浩源集团均已加卷入了这一热浪中。房地产投资真的就是“一本万利”吗2001年，房地产企业的业绩总体比上年大幅度下降了。2003年业绩继续下降，主营业务仅仅增长了114，而营业利润、税后利润、利润总额都在大幅度的下降，很多指标下降达到253021。有关专家指出，目前的房地产出现的“过热”现象存在着演变为泡沫经济的危险。而此时向房地产业转型的公司无疑将面对着较大的风险。尤其是那些完全脱离原有行业完全转型
45、的企业，面对陌生的房地产市场，不仅业务跨度大，而且资金的初期所需的投资很是庞大，在这种情况下，一旦选择失误，其损失可想而知。一个企业如果只是为追逐市场的热点而进行结构调整，不仅会使阻碍企业的长期和健康发展，还会给企业的平稳发展带来很大的经营风险。二持续发展的经营观念在房地产也新兴的这些年里，低门槛的粗放式运作和高收益，使得原先不少做实业和其他行业的企业纷纷转向房地产，这些投资者在趁着社会住房制度改革，快速进入房地产行业，赚一笔就走。这些缺乏持久经营理念的企业，在实际操作的时候，仅仅是为项目而建设展开。其中有不少的企业为了避免日后维修的问题，纯粹以项目公司的方式运行，项目一旦结束，公司就马上解体
46、。既是有留下来继续存在的公司愿意花资金来打造自身的企业形象，却也很少为了售后服务和维修而认真负责。这种短期的盈利行为不仅扰乱了房地产市场，削弱了客户对企业的信心，更让企业不能关注于长远的规划。事实上，持续发展的经营理念，能帮助企业树立很好的客户口碑和组建企业的组织结构，从而获得良好的经济效益和社会效益。良好的口碑是一个成功企业的巨大无形资产，特别是房地产这样一种高价值，高品质的商品，持续良好的售后服务为树立企业的良好形象起了至关重要的作用。现如今，生活水平的提高使得人们更关注的是产品购买之后的品质保障，花大量的资金用于购买住房，自然更得关注其后的服务，所以想要打造超过同行业其他企业的利润就得秉
47、承持续发展的经营观念。中国建筑装饰协会第五届理会董事、首届中国建筑装饰百强企业峰会轮值主席、全国建筑装饰优秀企业家、苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司的董事长倪林徐州工程学院毕业论文14在用新思路推动装饰企业可持续发展22中发表言论，他表示要用体制、管理和技术创新来推动企业的可持续发展。金螳螂于1993年成立，在各界人士的帮助下，取得了很大的进步，作为民营装饰企业，正是时刻强调诚信意识，依靠质量占领了市场并赢得了客户，从而在社会上树立了良好的企业形象。企业成立十年来，每年都以超过30的增长速度递增，公司先后获得了五个全国建筑工程装饰奖、五个鲁班奖、12个江苏省优秀工程，自公司成立来，银行对公司的评
48、价一直是AAA级，它的发展在整个江苏都是引起高度的重视。从整个国内市场来看，装饰业的技术要求低，市场准入条件不高，所以致使装饰队伍鱼龙混杂。最低价中标、挂靠、转包等恶性竞争现在比比皆是。在这样一个恶劣的环境下，金螳螂这个百强企业与这些运作不规范、缺乏诚信的企业在同一起跑线上竞争，势必会影响和损害企业的利益。面对这些压力，金螳螂只有一条路可以选择，那就是奋发进取，“发展才是硬道理”，在发展中才能解决存在的问题。金螳螂把顾客的满意度作为确定企业信用等级的标准，通过不断向社会和顾客提供精良的品质和服务，扩大企业的知名度、树立企业的社会形象，在市场竞争中一再发挥企业的品牌优势，为金螳螂打造出一个美好的
49、明天。著名的小亚瑟技术咨询公司对481家欧美跨国公司的调查中表明，95的公司已经意识到了增强可持续发展对企业发展的重要性。可持续发展已经成为许多国内外知名企业制定发展战略而必须考虑的目标之一。他们都在认真思考可持续发展对于企业带来的挑战和机遇，争取在可持续发展的蓝图下实现公司的发展和利润的持续增长。三成熟完善的信息系统1全面综合的市场信息就向上面所提到的一样，最近十年是我国房地产市场最活跃的十年，也是开发企业发展的大好机会。但是目前房地产市场还大都是一窝蜂，不少企业在销售上的做法很缺乏市场定位和科学严谨的规划。盲目的追求高品味豪宅，大户型住房，在通过浮夸的广告将房价一味提高，最终大大超出了人们的实际购买能力范围，离大多数老百姓的要求越来越遥远。一个成熟的市场必然要根据需求的多层次来提供高低不同的各类可选商品，由此必然将会有市场本身调控出多种档次商品的企业。这就暴露出企业并没有意识到收集市场信息，对老百姓的需求、住房市场的供求信息、本身所处的竞争环境等都缺少全面的了解和分析，这就是信息的缺失。事实上，对于一个追求长远发展的企业来讲，全面而综合的市场信息决不是可有可无的。一旦企业掌握了这些信息，那么就可以进行科学严谨的可行性研究，徐州工程学院毕业论文15对整个项目进行合理的规划，并对开发的项目进行高低档次的分类，让企业在市场中找到适合自己的定位，从而发掘
