1、房屋买卖合同网签备案、预告登记、预查封相关问题探讨山东泰中律师事务所 陈万金房屋买卖合同网签备案、预告登记、抵押预告登记、预查封是针对房屋交易、抵押、查封等处置过程而产生的，有的属于行政管理行为，如网签备案，有的属于房屋权利人自愿实施的行为，如预告登记、抵押预告登记，而预查封则属于司法行为。这些概念与行为之间具有一定的联系，厘清各概念的含义、区别及联系，以求在实践中灵活有效运用，达成自己的经济预期。一、房屋买卖合同网签备案房屋买卖合同根据其房屋状态类型，可以分为存量房买卖合同和增量房买卖合同，存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋（其性质为二手房），而增量房是指房地产开发商投资新建的商
2、品房，对二手房与新建商品房其买卖合同网签备案、预告登记、抵押预告登记、预查封等是有所不同的。（一）房屋买卖合同网签备案1、二手房买卖合同网签备案从各地实施的存量房买卖合同网上签约相关规定及实施流程看，二手房买卖合同网签是指买卖合同双方将自愿达成的房屋交易结果的主要内容如房屋状况、成交价格及成交方式等基本信息，通过房地产交易监管部门的网上签约系统录入备案，而对于买卖双方通过协商达成交易的其它内容，如违约责任、房屋的交付、权属转移登记等条款，交易监管部门并未录入，而且对于买卖合同的内容房地产交易监管部门不不予干涉。2、增量房合同网签备案在增量房买卖合同（通常称为商品房买卖合同）中，合同一方当事人是
3、房地产开发企业，另一方为购房人。从各地商品房网签的实践看，网上签约即是将买卖（或者预售）合同的签约过程及签约内容通过房地产交易监管部门的网上系统完成，并予以备案。网上签订商品房合同后，合同自签订时成立，签约方若要解除合同，必须双方签订新的协议并向且房地产管理部门提出申请才可以取消网上买卖合同。从以上网签流程可以看出，增量房买卖合同的网签实际上是一种房屋买卖合同内容的网络备案，主要是房地产监管部门基于规范市场、保证交易安全和保护购房人利益的目的，对房地产开发商的约束。（二）房屋买卖合同网签的法律效力 无论是存量房买卖合同的“网签”还是增量房买卖合同的“网络备案”，其本质上都是一种通过网络进行的行
4、政备案。依据城市商品房预售管理办法第 10 条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起 30 日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。网签及其备案不具有创设权利的功能，其目的是为了方便管理者的管理、监督和服务。作为一种程序性事实行为和行政法律制度，这种备案具有公示、确认和管理的功能。二、预告登记（一）房屋预告登记及其法律性质房屋预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商
5、把已出售的住房再次出售或者进行抵押。物权法第 20 条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”建设部第 168 号令颁布房屋登记办法第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。因此，预告登记是买卖合同当事人的协商约定的结果，既可以预告登记，也可以不预
6、告登记，行政管理部门不予干涉，而网签具有一定的行政管理功能，具有一定的强制性。实践中，对于预告登记因为是为了保护购房人的权利，对卖房人并无益处，而且预告登记还要费时费力费钱，因此除非购房人坚持要求预告登记，否则卖房人是不会主动要求办理预告登记的。理论上，预告登记应当既可对尚未建成的房屋（在建工程）进行预告登记，亦可对已经建成竣工但尚未办理房屋权属证的房屋进行预告登房屋权属证记，还可对已经办理房屋权属证的二手房买卖进行房屋权属证。但是实际操作中，对于只是交纳了很少部分购房款的房屋买卖合同主管部门能否给予办理预告登记值得研究，另外对于没有进行网签的房屋买卖合同主管部门能否给予办理预告登记也存在争议
7、。（二）房屋买卖合同的“网签” 与预告登记的关系“网签”和预告登记制度都是在不动产物权尚未发生转移的时候进行的活动，且都发生在合同订立阶段。在作用上，两者都有效地防范了“一房二卖”，保护了购房人的利益，保障了交易安全。但“网签”和预告登记还是有区别的，是两种不同的法律行为，不能相互代替。从性质上看，不动产预告登记的权利性质是一种民事权利，是对购房人，“网签”则是一种具有行政性质的行为。预告登记具有使妨害其将来不动产物权变动登记的请求权所为处分无效的效力，预告登记介于债权与物权之间，兼有二者的性质。有的学者认为它是一种公示，为保全不动产物权之请求权的目的而设，具有若干物权效力的制度。从作用和效果
8、上看，预告登记主要是限制房地产交易出卖方的处分权利。房屋买卖合同的“网签”作为一种行政行为，其备案、公示、确认或网上备案，除非当事人在规定期限内共同申请注销或买受人自愿申请注销，“网签”的证明、确认效力将 是永久的。三、预查封预查封，是指对尚未在登记机构进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续。列入预备查封的房屋可以有：在建设中的房屋，已竣工但由于有关建房手续不完备有待补办的房屋，当事人购买后尚未进行权属登记的商品房屋等。这些房屋一旦由
9、登记机关核准登记产权，即视为同时转为正式的查封。依据最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知( 法发20045 号)第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：“（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。对于在房管部门没有办理房屋预登记的房屋司法院是不能进行预查封的，也就是说，房屋买卖合同登记备案或者预告登记是法院对该房屋进
10、行预查封的前提条件。四、一个典型案例综上，商品房（预售）买卖网签备案、预告登记、预查封与正式查封之间具有一定的联系，当法院对购房人已经签订预售合同并支付全部购房款的备案房屋进行预查封时，该预查封能否阻止购房人转移处分该房产呢？此时究竟查封住了什么财产，还是什么也没有查封住呢？下面的一个真实生效案例对大家具有很大启发。江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民初字第 18 号原告江苏马会置业有限公司。法定代表人王溯航，该公司总经理。委托代理人李郁祥，江苏高的律师事务所律师。委托代理人李友道，江苏高的律师事务所律师。被告郭明燕，女，汉族，无业。委托代理人刘艳春，江苏冠文律师事务所律
11、师。委托代理人万腊庚，江苏石城律师事务所律师。原告江苏马会置业有限公司（以下简称马会公司）诉被告郭明燕停止执行异议之诉纠纷一案，于 2010 年 1 月 7 日向江苏省扬中市人民法院起诉。2011 年 3 月，江苏省扬中市人民法院根据江苏省高级人民法院监督意见，将该案移送本院。本院于 2011 年 11 月 30 日立案受理，于 2012 年 3 月 1 日作出（2011）宁民初字第 43 号民事判决。宣判后，郭明燕不服，向江苏省高级人民法院提起上诉。江苏省高级人民法院于 2013 年 2 月 6 日作出（2012）苏民终字第 0098 号民事裁定，将本案发回重审。本院于 2013 年 3 月
12、 22 日立案受理后，依法组成合议庭，于 2013 年 5 月 9 日、2013 年 8 月 22 日公开开庭进行审理。原告马会公司的委托代理人李郁祥、李友道，被告郭明燕及其委托代理人刘艳春、万腊庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马会公司诉称：一、南京市栖霞区金马路 18 号钟山美庐某号房屋（以下简称 21 号房屋）所有权一直为马会公司所有，姜玉蓝从未取得 21 号房屋的所有权。1、21 号房屋为马会公司开发建设，所有权归马会公司所有。2、2007 年 10 月 12 日，马会公司与姜玉蓝签订商品房预售合同，马会公司将 21 号房屋预售给姜玉蓝，合同签订后，姜玉蓝一直未办理该房屋的权属登记
13、。3、2010 年 4 月 13 日，南京仲裁委员会作出裁决，解除了马会公司与姜玉蓝签订的预售合同，马会公司也已经按照裁决书的内容支付所有款项，因此该房屋已不可能过户至姜玉蓝名下，房屋所有权归马会公司所有。二、请求立即停止对 21 号房屋进行的处分和执行。依据郭明燕的申请，法院对讼争房屋进行了预查封，而 21 号房屋并未办理预购商品房预告登记，本案中，马会公司与姜玉蓝签订的预售合同已经解除，债权已经消灭，法院对此房屋继续采取预查封已经没有依据。现有证据充分表明 21 号房屋为马会公司所有，郭明燕不得请求法院对 21 号房屋强制执行。马会公司诉至法院请求判令：一、确认南京市栖霞区金马路 18 号
14、钟山美庐某号（含1、1、2、3 层）房屋归马会公司所有，并停止对此房屋执行（含撤销已经采取的预查封等措施）；二、诉讼费用由郭明燕负担。被告郭明燕辩称：1、2007 年 10 月 12 日，姜玉蓝与马会公司签订商品房预售合同，姜玉蓝支付了全部购房款购买 21 号房屋，已经实际取得 21 号房屋的所有权，商品房登记备案等同于预购商品房预告登记，涉诉房屋已经预登记在姜玉蓝名下。2、因姜玉蓝与郭明燕的民间借贷纠纷，江苏省扬中市人民法院（以下称简扬中法院）于 2008 年11 月 28 日、2009 年 11 月 25 日采取的查封措施合法有效。3、马会公司与姜玉蓝恶意串通通过仲裁裁决解除房屋预售合同，
15、是规避执行的行为。该行为排除了第三人债权受偿机会，损害了第三人的利益，是无效行为，且因马会公司与姜玉蓝恶意串通规避执行，目前姜玉蓝的执行案件已经由江苏省高院指定南京市中级法院执行，马会公司不享有诉权。综上，请求驳回马会公司的诉讼请求。经审理查明，2007 年 10 月 12 日，马会公司与姜玉蓝签订钟山美庐商品房预售合同一份，约定马会公司将 21 号（含1、1、2、3 层）房屋出售给姜玉蓝，房屋面积为 394.63 平方米，总价 5114437 元。此合同于 2007 年 10 月 16 日在南京市房产局办理了备案登记。同年 10 月 25 日，姜玉蓝作为借款人与中信银行股份有限公司南京分行（
16、以下简称中信银行南京分行）订立个人购房借款合同，借款金额 3059999 元，姜玉蓝以其购买的上述房屋提供抵押担保，马会公司作为保证人为该借款提供阶段性保证，马会公司承诺，对自本合同生效之日起至姜玉蓝就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将房屋他项权证及其他有关资料交中信银行南京分行持有之日止姜玉蓝的所有应付款项承担连带保证责任。至此姜玉蓝向马会公司付清了全部房款。2008 年 10 月 24 日，南京市房屋产权监理处出具南京市商品房初始登记证明一份，房屋权利人为马会公司，房屋坐落：栖霞区金马路18 号 21 号（含-1，1，2，3 层）。2009 年 5 月 8
17、 日，马会公司将涉案房屋权属登记资料（包括南京市房屋权属登记申请书、房屋测绘图成果图、发票、办理房屋所有权证须知）交给姜玉蓝。2008 年 11 月 28 日，因扬中法院受理郭明燕诉靖江市鑫蓝锻造制造有限公司、江苏蓝天齿轮有限公司、江苏鑫蓝机械制造有限公司、姜玉蓝、朱丽娜、王军借贷及担保合同纠纷一案，根据郭明燕的申请，扬中法院于 2008 年 12 月 1 日对 21 号房屋进行了预查封。该案在审理过程中，双方于 2009 年 1 月 16 日自愿达成调解协议，调解协议内容为：“一、靖江市鑫蓝锻造有限公司应偿还郭明燕借款本金 494 万元并赔偿郭明燕 50 万元（包括计算至 2009 年 1
18、月 20 日止的借款利息及其他被告造成郭明燕的所有损失），共计欠款 544 万元，定于 2009年 1 月 20 日前偿还 344 万元，于 2009 年 2 月 20 日前偿还 200 万元；二、如靖江市鑫蓝锻造有限公司有一期不能按上述期限履行还款义务，则郭明燕可就全部欠款申请法院执行，且靖江市鑫蓝锻造有限公司还应承担违约金 100 万元，并按月利率 2%向郭明燕支付自 2009 年 1月 21 日起计算的全部欠款利息；三、江苏蓝天齿轮有限公司、江苏鑫蓝机械制造有限公司、姜玉蓝、朱丽娜、王军对上述款项承担连带清偿责任”。扬中法院依据该调解协议出具了（2008）扬民二初字第 384 号民事调解
19、书，该调解书发生法律效力后，因靖江市鑫蓝锻造有限公司等被告未按调解协议履行，郭明燕于 2009 年 1 月 21 日申请立案执行。执行过程中，马会公司于 2010 年 9 月 10 日向扬中法院提出执行异议，主张讼争房屋归马会公司所有，应解除预查封措施。2009 年，南京市雨花台区人民法院（以下简称雨花法院）受理孙苏宁诉姜玉蓝民间借贷纠纷一案，该案在审理过程中，双方于 2009 年 6月 20 日达成调解协议，约定，姜玉蓝于 2009 年 7 月 15 日前给付孙苏宁借款 2962989 元，并支付自 2009 年 5 月 1 日起至实际给付之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算。案
20、件受理费减半收取 15252 元、保全费 5000 元，合计 20252 元，由姜玉蓝负担。后因姜玉蓝未按约履行，孙苏宁于 2009 年 8 月 10 日申请立案执行。2009 年 9 月 1 日，孙苏宁与姜玉蓝达成执行和解协议，协议内容为：一、因姜玉蓝现无偿债能力，自愿将其于 2007 年 10 月 12 日与马会公司签订的钟山美庐商品房预售合同项下座落于本市栖霞区金马路 18 号钟山美庐某号（含1，1，2，3 层商品房，未办证），该商品房建筑面积 394.63 平方米，合同价款为 5114437 元，作价508.6 万元以抵偿所负孙苏宁部分债务。其中，姜玉蓝为购买该项房产在南京中信银行办理
21、的按揭贷款，尚欠贷款本息 268.6 万元（含罚息）由孙苏宁负责偿还（实际抵偿债务为 240 万元），并由双方协助贷款银行及房地产管理部门办理解除抵押及房屋登记到孙苏宁名下的手续。二、自 2009 年 7 月 15 日前，姜玉蓝应给付孙苏宁借款 2962989 元，并支付自 2009 年 5 月 1 日起至实际给付之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算。案件受理费、保全费 20252 元及执行费由姜玉蓝负担。该项法律文书所确认债权、利息及诉讼、保全费，扣减上述240 万元，差额部分由姜玉蓝在 2009 年底前偿还孙苏宁。如姜玉蓝履行不能，将由执行法院继续强制执行。2009 年 9 月 7 日，雨花法院作出（2009）雨执字第 872 号民事裁定，裁定：姜玉蓝名下的坐落于本市栖霞区金马路 18 号钟山美庐某号（含-1、1、2、3 层商品房，未办证），该商品房建筑面积 394.63平方米的房屋所有权及相应的土地使用权归申请人孙苏宁所有；二、所有人孙苏宁应持裁定书在 30 日内到南京市房地产管理部门（或土地管理部门）办理产权过户手续。同日，雨花法院向南京市房产管理局、南京市国土资源局发出协助执行通知书。2009 年 9 月 28 日，中信银行股份有限公司南京分行（以下简称中信银行南京分行）向南京市玄武区人民法院（以下简称玄武法院）起诉
