1、南充市主城区商业住宅价格变化影响因素分析专业：经济学 学号:xxx 姓名：xxx指导老师：xxx摘要：随着我国经济的不断发展，房地产热愈演愈烈，房价也不断上涨。自2003年以来，中央政府针对房地产热相继出台了许多的措施和政策，抑制了房地产热，同时也使房地产市场更加健全。本文对 2013年南充市商业住宅市场供求现状进行分析，截取 2003-2013年南充市商业住宅成交均价数据，对南充市商业住宅价格变化的趋势进行描述性分析，同时，通过回归分析得到影响南充市主城区商业住宅价格变化的主要因素，并以此推断未来三年南充市主城区商业住宅价格的变化情况。关键词：南充市 商业住宅 价格变化趋势1 引言随着我国经
2、济的不断发展，房地产热也愈演愈烈。自 2003 年以来，为了控制房地产的发展，中央政府密集的出台了许多措施和政策。在 08 年和 09 年上半年，由于国际金融危机，房地产陷入了低迷，但由于国家出台的一系列宽松的财政、金融和税收政策，再加上房地产市场的刚性需求以及强烈的改善性投资型意愿，房地产市场迅速的由低迷转向繁荣，导致房价快速上涨。2009 年底，国家进一步加强对房地产市场的宏观调控，2010 年 1 月 10 日，国务院办公厅下发了关于房地产市场平稳健康发展的通知，发出了房产泡沫警示的通知，紧接着，2010 年 4 月 14 日，国务院又发布了新国四条和新国十条。2011 年，国务院发布了
3、国八条，取消了首套房贷利率优惠，紧接着又上调人民币存贷款基准利率和银行准备金率，并下达了限购令，这一系列措施使得 2011 年成为房地产行业进入一场酷似温水煮青蛙的长痛期，房价过快上涨势头基本得到遏制。2012 年 1 月 30 号，国务院总理温家宝主持召开国务院第六次全体会议，温家宝表示，要巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给，做好保障性住房建设和管理工作。国家继续采取了一系列的限购限贷的政策，这使得 2012 年全年房地产开发投资增速创近年来次新低，国家政策实施效果良好。而如今已是 2013 年，在上月
4、的 20 日，国务院发布了新国五条，对房地产市场进行了新的一系列调控，成为十年内的第九次房地产调控措施，8 天后，国务院办公厅发布了关于继续做好房地产市场调控工作的通知，诸如，“提高房价上涨过快城市第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”和“对执行限购政策措施不力的地方政府进行约谈和问责”等更严格、更细致楼市调控措施出台。这一系列措施一方面继续限购限贷抑制房地产热，但另一方面也对房地产稍稍放宽，被业内人士成为“温柔的一刀”。因此 2013 年的房地产是继续保持下滑趋势的萧条，还是可能反弹都成为我们关注的热点。南充作为四川的一个二线城市，房价主要的变化和国家的房地产市场的变化走势大同小异，国家出台
5、的相关政策对南充的影响比较显著，但也有所差异。在 2011 年南充市的房地产正如其他一线城市一样陷入了萧条之中，房地产销量出现大幅度下滑，即使是在金九银十，秋季房销会等传统热销季也依旧低迷。到了 2012 年初，房地产市场依旧保持上年的低迷，然而在一个季度之后，由于大量房地产投资商的转型，对二三线城市的大量投资，使得南充房地产市场逐步回暖，2012 年年尾成交价格还出现了翘尾，现今国家又颁布了新的国五条，因此南充市商业住宅市场现状以及未来的发展都是我们关注的。本文运用理论分析与实证分析、定性与定量相结合的研究方法，运用所学专业知识，重点讨论了南充市主城区的房地产行业的现状，并对南充市主城区房地
6、产市场 2003 年至今的房地产价格进行分析，总结了南充主城区房地产价格的变化规律，对南充市未来房地产价格的走势进行预测，这些都是对南充市的房地产市场的健康发展是非常有意义的。2 文献综述2.1 国外文献综述国外早期的研究主要从需求角度对房价进行分析，Manki 和 Weil 研究了美国 20 世纪 70 年代住宅价格的上升，他们发现二战之后生育高峰期出生的一代人进入购房阶段是导致房价上升的主要原因。并预测剩余低谷期出生的一代人将在 20 世纪 90 年代进入购房阶段，这将导致住宅价格的剧烈下降。Geoff Kenny(1999)使用了协整技术来估计爱尔兰住宅市场自我均衡机制的范围,实证分析了
7、住宅市场的供给和需求关系。结果表明：收入增加会引起住宅需求的增加和价格的上涨。 对于房地产供应方面的研究，国外大量学术研究发现，地价是房价的一个重要组成部分。这是因为土地周边的设施等经济基本面因素都将会反映在土地价格和房屋价格当中。Davis 和 Palumbo（2008）通过研究 19842004 年间美国 46 个大城市的房屋价格及成本，发现这些城市的土地价格平均上涨了32，占到同期房屋价格上涨幅度的一半。Grimes 和 Aitken（2010）也发现土地价格对房地产的供应弹性（supply elasticity）有显著影响，说明土地成本是影响开发商供应数量的重要因素之一。国外学者研究的
8、房地产市场发展过程中的相关影响因素和泡沫理论都是分析房地产市场的重要成果，具有很重要的借鉴意义。2.2 国内文献综述国内一些学者对于房价的影响因素的分析大多基于供求关系。价格理论认为市场中的价格实际上是供给曲线与需求曲线焦点所对应的均衡价格，而所有影响房产价格的因素都是通过影响供求关系进而发生作用的。李晨（2010） 运用因子分析法对全国 15 个大中城市进行研究，认为经济因素是影响房价的第一主因子 。李清书（2010）探索了地产热的原因，认为中国经济的平稳发展是房地产投资增多和房价上涨的的根本性因素。闫磊（2011）应用 19972008 年面板数据对影响房地产价格的各种因素进行实证分析得出
9、，房地产价格与年末总人口数量成正比，且关系显著， 而且，人口总数和人口结构会影响到住房需求。付博、王绩明、吴金剑（2010）认为社会人口结构对房产需求有很大影 响，老龄化社会对房产的需求将减少。城市人口数量与住房价格呈正相关,城镇人口中 20 49 岁这个年龄段的购房者是住房需求的主要部分,这部分人口的变化是影响房价波动的关键。潘再见 (2008)基于 PW 模型的扩展分析，并进行实证分析，证实了房地产价格与存款利率正相关。众多 学者对央行加息与房价关系进行分析认为加息会延缓部分房产需求，一定程度上起到稳定房地产 价格的作用。昌忠泽（2010）认为房地产业不应该作为支柱产业来发展，政府要严格控
10、制土地管理制度，开征物业税和空置税。王锦瑜（2011）对我国房价与银行贷款的实证 分析表明，房价构成了银行贷款的单向 Granger 原因。房价上涨会刺激人们保价增值的购房需求和开发需求，增加对银行信贷的需求，长期会促使银行贷款利率的提高。相反，在物价同时上涨 时，房地产商就会把增加的成本转嫁给消费者，同样会造成房价的上涨。程大涛（2010）则从中国住房的供应体系进行分析和设想，对中国从责任性到社会性住房政策，到雏生型政策进行分析说明，认为住房政策目标的实现主要取决于住房的供应体系。章海珍（2011）立足于宁波地区实际，以 2008 年以来的房价波动情况为阶段划分依据，从房地产价格变化趋势入手
11、，得出宁波地区房地产价格受经济增长影响并呈现正相关。李学清（2011）就陕西及西安房地产市场运行的基本数据为基准，对房地产变化趋势进行了严格的实证分析和经验检验，认为房地产市场泡沫的形成主要是由市场经济管理者政府压力、普通民众买房压力造成的。陈向阳、陈日新（2012）以广州市为例，运用调查和统计年鉴数据以及据此整理的大量图表，根据城市房地产经济学理论和城市房价在短期的刚性热点，进行了定性和经验上的定量分析，得出广州市房价的空间分布梯度曲线由 CBD 向城市边缘递减且有两级拐点。张祎敏（2012）利用 31 个省、自治区、直辖市 2004-2010 年的面板数据，对影响房地产价格因素进行了实证分
12、析。贺京同、徐璐（2011）基于行为经济学理论，对我国房地产市场主体的决策过程和市场运行机制进行理论及实证研究后发现，我国房地产市场主体行为受货币幻觉、过度信心、片面信息、供给垄断等行为因素显著影响。昌忠泽（2010）认为信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大根源。丁任重（2010）认为国家的宏观调控力度越大，市场反弹压力越大，宏观调控和房价之间存在矛盾现象，而要实现有效的调控的思路是，增加楼市有效供给，完善住房发展模式，转变住房观念。于雄壮和林建浩（2010）则从房地产价格的决定机制和泡沫的形成机制进行模型分析。利用 1996 到 2007 年的省级面板数据分析，得出建
13、筑成本、贷款规模和开发商的市场势力是房价持续上涨的驱动因素，而其中政府的金融支持可以解释为房价上涨的六成。 2.3 文献述评对于房地产价格变化，国外主要从需求关系开始分析，研究需求对于房地产价格的影响，后来又引入价格决定机制模型，对房地产价格进行研究，而国内则主要是从供给的角度进行分析，研究政府、银行、开发商三方的行为对于房地产价格的影响。通过对文献的阅读了解，可见，是供给和需求共同决定了房地产价格的走向，因此，本文也将从供给和需求两方面入手来分析房地产价格的变化趋势。3 南充市房地产市场现状3.1 2013 年南充市主城区房地产市场供给情况按照南充市城市发展规划和房地产现状，将南充房地产划分
14、为顺庆主城区、市政新区、顺庆西华华凤、顺庆滨江大道、嘉陵蚂蝗堰、嘉陵汽车城、高坪安汉广场、高坪江东大道八大板块，以便于细分房地产市场，进行更加精准的市场研究。其中，高坪江东大道区域和顺庆西华华凤区域为新兴区域。未来预计将发展北部新城板块、清泉坝板块。本文主要研究的是南充市主城区房地产市场的变化趋势，即顺庆嘉陵高坪三区。 在本文将通过 2013 年南充市主城区土地市场的供应和商品房市场的供应两方面来分析南充市主城区的供给现状3.1.1 南充市主城区用于商业住宅建设的土地供应现状3.1.1.1 2013 年南充市主城区用于商业住宅的政府土地供给在 2013 年 1-11 月，南充市主城区用于商品房
15、建设的土地供给块数在 9 月最多，为 34 块，在 10 月最少，为 1 块。就供给亩数来看，则在 5 月达到全年供给最多，为 1408 亩，10 月则为最少 66 亩。图 1：2013 南充市主城区政府用于商业住宅建设土地供给量3.1.1.2 2013 年南充市主城区用于商业住宅建设土地成交量 2013 年 1-11 月南充市主城区用于商业住宅建设的土地成交量在 10 月达到最大，为 36 块，但成交亩数在此月却并不高，为 953 亩，可能是由于金九银十的原因，房地产商也在加大开发量，因此土地成交块数上升。而成交亩数最高点则出现在 6 月成交面积为 1646 亩，块数为 22 块。图 2：2
16、013 年南充市主城区土地成交量3.1.1.3 南充市主城区用于商业住宅的土地供需对比南充市主城区土地成交量 2013 年 1 月极低，如图 3 所示，在 2 月则表现出需求大于供给，这反映开发商加大投入，而这时恰好也是楼市每年的传统淡季，在 3 月，需求开始减弱，供给大于需求，但在 4 月，开发商再次加大投入，成交量也出现一个较大的上升。5 月，为南充楼市的一个旺季，而此时土地供应面积全年最高，成交数量却剧降。随后的三个月，则一直表现为供不应求，直到“金九银十”，这是每年的销售旺季，而在今年的土地市场表现为 9 月的供不应求，和 10 月的供给全年最低，11 月则再次复苏。图 3：2013
17、年南充市主城区用于商业住宅建设土地供应供需对比图截止到 2013 年 11 月 31 日，南充市主城区土地供应量为 7571 亩，成交量为 7492 亩。2011-2013 年，南充市主城区商业住宅建设土地供应量以及成交量都在逐年上升,如图 4，2011 年供给量为 1467 亩，成交量为 779 亩，2012 年供给量为6138 亩，成交量为 2794 亩。2013 年供给量增长率为 23%，成交量增长率为168%，2012 年供给量增长率为 318%，成交量增长率为 258%,在这两年均表现出供过于求，这是由于国家宏观政策调控的影响，与南充楼市在 2011 年陷入低迷是相符的，而在 201
18、2 年，由于开发商的转型以及政策的放宽，政府供给和成交量都明显上升，但依旧供过于求，但到今年，本文截取的即时数据是 11 月 31日的成交量，已经发现，供给量与成交量几乎持平，可见本年的政府供给以及房地产商的投资几乎均衡，或者供不应求。但这些都是南充市主城区房地产市场升温回暖的表现。图 4：2003-2013 年南充市主城区用于商业住宅建设土地供需柱状图因此南充市主城区用于商业住宅建设土地供给情况就政府来看，供给数量是随着楼市的淡季旺季的交替而增减的，而就开发商而言，虽然成交量在不断波动，但总体情况成交量在不断上升。就整个市场而言，总是表现出供过于求。3.1.2 南充市主城区房地产市场商品房供
19、给情况3.1.2.1 南充市主城区商品房供给数量截止至 11 月 31 日，南充市主城区新增商品房住宅房源合计为 22162 套，新建商品房面积为 208.24 万平方米。如表 1，1 月-3 月，南充市主城区的商品房投资趋于低谷回落阶段，并且在 3 月达到最低阶段，这也是传统的低谷期。而 4 月、5 月，房地产市场回暖，并且在 5 月达到波峰，新推出 3557 套商品住宅房，面积为 30.57 万平方米，此后南充市主城区商品住宅房的投资供给便趋于平缓，同时有下降的趋势。表 1：2013 年南充市主城区新增商品房房源数量（单位：套）月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11新增商品房
20、供给（套）2935 2761 542 1586 3557 2075 2070 2449 2566 1621 2786（数据来源：南房网南房指数）从今年一季度新签约项目来看，南充市今年突出项目谋划、招大引强、科学促进、项目建设四大重点，项目引进、到位资金继续保持了高位增长的强劲势头。表明了南充城市化进程逐步加快，对应南充市 2013 年土地成交走势来看，1-3 月土地市场较为冷淡，而 3 月开始，南充市土地市场成交呈阶梯性上升趋势，量价齐升。这也间接的反应了南充市主城区房地产市场开发商的投资情况。南充市主城区商品房房源供给在近三年呈现出止跌回升的趋势，如图 5 所示。2011 年，南充市主城区商
21、品房房源供给在 1 月达到至高点，随后进入传统的萧条期，在 2 月到达最低位置，3 月开始回升，接着在 4-7 月进行小幅度的波动缓慢回升，并且在 8 月达到半年来的最高点，此后，又开始回落，在年末的时候出现翘尾。2012 年大致波动情况与 2011 年差别不大，最低点也出现在 2 月，在 4 月回升到一个高点，6 月、7 月、8 月则小幅度的有升降的波动，在 9 月达到一个高点，之后平缓的波动。同时，可以观察到 2011 年的整体供给情况，新增商品房房源数量多于2012 年于 2013 年的新增房源数量，而 2013 年的供给情况又比 2012 年的房地产市场乐观，由此可以推断，2012 年
22、是南充市主城区住宅房市场的萧条期，也是投资减少的一年，而 2013 年，南充市房地产市场则开始回暖，寒潮逐步消逝。图 5：南充市主城区 2011-2013 年各月新增商品房房源数量（单位：套）对比分析近三年商品房的供给，结合图 5、图 6。2011 年在新增商品房房源套数数量上供给量大于 2012 以及 2013 年，但在新增商品房面积上除去 10 月出现的全年至高点，与 2012 年相差无几，而 2012 年的变化情况与 2011 年的变化情况也出现趋同的现象。但 2013 年的供给情况却表现平平，比起前两年供给都更少。出现这种情况的原因可能是由于南充市主城区的住宅房趋向于销售小户型精品房，导致套数增多，而面积却没有增多的现象。但 12 月的数据还不能得到，因此也只能推断 12 月可能会出现年末的翘尾，或者是出现小幅度的下跌。但照目前的统计数据来看 12 月第一周的房价已经突破 5000，因此，年末出现翘尾的可能性较大。图 6：2011-2013 年南充市主城区新增商品房房源面积折线图（单位：万平米）
