1、第 1 页 共 32 页第一部分 市场分析篇第 2 页 共 32 页第一章 区域住宅底商市场调研调查项目包括：金第 NOLITA、花市枣苑、远洋得邑三个项目。一、个案市场调查表个案基本情况调查表项目 位置 总建面 指标特征 装修 经营模式 投放时间金第NOLITA广渠门内大街 36 号，东二环路西侧，临路 10000板式住宅楼地下一层至地上二层。 毛坯 对外 一期2002/5花市枣苑 东花市大街 118 号，瓷器口东北侧临路 20000 塔式住宅楼地上一层至地上二层 毛坯 对外 2001/9远洋得邑 广渠门立交桥东北侧，临二环路 10000 塔式住宅楼地下二层至地上三层 毛坯 公司 待定富贵园
2、 广渠门内大街，东花市南里，临 路 30000 塔式回迁楼地下一层至地上三层， 塔楼之间有裙楼相连 毛坯 待定 待定第 3 页 共 32 页个案销售情况调查表项目 价格 销售面积 行业范围 购买特征 销售情况金第NOLITA地下一层5000， 地上一层18000，地上二层 1500090-330 服装专卖店、首饰店、家具店、 美容美发店 投资性购买，经营者 自购一期售完，与住宅同期销售，二期还剩330 平米 3 套，110 平米 2 套，90 平米 1 套花市枣苑 16000300-1000以上大型配套 大型企业购买，投资性购买，经营者自购 剩余 3000 平米远洋得邑 待定 待定 发展型企业
3、、办事处、私营公司 中小公司、商住 未开始销售富贵园 一期地下一层 5000， 地上一层25000一期小面积 200 一期为社区配套服务店 经营者自购一期销售一半，还有5 套第 4 页 共 32 页二、市场分析及特点描述 1、 市场现状大部分已建项目无底商规划，一方面原因由于早期开发项目规模普遍较小，且一些项目的地理位置不适于商业的需求及发展；另一方面原因是由于南城一直不是商业集中的热点地区，底商的市场租售有较大压力，致使区域底商市场未有较大供量。但随着南城重点交通的建设，此前令投资商止步不前的破旧形象目前正以惊人的速度发生着重大变革。众所周知，居民小区是滋养商业最好的“温床” ，由广安大街改
4、造所带动的各危改小区的兴建不仅改善了当地居民的居住环境，同时也吸引了相当一批北京其他城区的居民来此定居。消费能力大大提高。再加之政府“发展南城，建设南城”的政策导向作用，使得更多投资商聚焦南城。2000 年以后，底商市场逐渐活跃，各开发商开始意识到底商市场存在着巨大的潜力。在对本地区住宅底商市场的调查中发现，区域市场内大部分在建项目均在规划中加入了底商概念，区域住宅底商市场未来两年内供量达到十万平米以上，按照时间划分，预计 2003 年底将有至少四个项目的约三至五万平米底商进入市场，2004第 5 页 共 32 页年以后，进入市场约有四至五万平米供量。2、 规划特点目前区域市场在建项目的住宅底
5、商一般都规划于项目临街一侧塔楼或板楼的一至三层中，一些项目为了扩大底商面积，还会将两楼之间连通或做成裙楼，如本案。底商一般规划有地上或地下车位，以保障商家以及顾客的停车需求。3、 销售特点在销售过程中，屏弃了底商只能整售（租）的一贯销售手法，采取了小面积分割、低总价的销售手法，更利于市场上中小型房地产投资者的进入。4、 面积特点第 6 页 共 32 页金第 NOLITA 底商整体建筑面积 10000 平米，采用按单元分块方式推向市场，主力面积为 330 平米，目前底商部分还未完全投入使用，剩余面积达 1500 平米。花市枣苑的商业楼建筑面积约 20000 平米，目前销售良好，剩余面积均为 10
6、00 平米以上。远洋得邑底商建筑面积为 10000 平米，目前尚未正式销售。各项目住宅底商规划面积逐年放大，一些项目的底商面积甚至达到了整体项目可售面积的十分之一以上。单位面积的小型化分割，也是近年区域市场仍至北京市场的整体趋势。5、行业特点目前金第 NOLITA 底商经营种类及行业基本已有定向，主要是服装、首饰、精品等小店铺，类似新街口等商区，由于其紧邻马路，无任何停车位置，因此较为适合此类步行购物场所。而花市枣苑则是除了餐饮业，涵盖了其他多种行业。就我项目前期底商的销售来看，主要是服务于社区，如洗衣店、餐厅、美容美发等，既可对外经营，也可满足社区居民日常需求。第 7 页 共 32 页6、购
7、买特点购买方是经营方占据主导，也有一定数量的投资型买家。7、装修标准无装修，均为毛坯房状态对外出售。8、销售价格目前底商成交价格地下部分在 5000 元左右，地上部分在 1600025000 元之间，而 2000 年以前，市场价格约为 8000 元左右，同期底商销售价格比同项目的住宅销售价格上浮比例大增。在价格方面南城的店铺丝毫不逊色于东、西和北部城区，每平米建筑面积的价格可达到人民币 15,00023,OOO 元。价格预测商铺的投资者往往更注重于地理位置、商业氛围、未来发展等因素，这些因素对销售价格起着决定性作用。NOLITA 的银行按揭为五成十五年，花市枣苑为一次性付款。第 8 页 共 3
8、2 页第二章 地区经济模式第一节 区域经济特征分析通过对本案周边方圆 5 公里版块市场经济现状调查，版块周边经济形式可细分为：区域特征经济、市政配套经济以及零散型经济。一、区域特征经济1、 行业类型：第 9 页 共 32 页1） 家居建材装饰业；2） 汽车销售、汽车美容和汽车修理等3） 大型商场4） 零散小店2、 商业用房特点：1） 尚未形成规模、形成区域特色；2） 交通条件有所改善，两广路开通，货流客流量增加； 3） 拥有大量的停车位、和大面积的库存空间，方便大量货流存储和出行；4） 紧邻大型居住社区，有发展空间。3、 区域特征经济的形成：1） 南城长期聚集有大量的外来人口，个体小商品经济气氛浓郁；2） 崇文门商业区影响及未来大都市商街的形成，将会带动此区域的商业氛围，有形成步行街的条件。第 10 页 共 32 页二、市政配套经济发展趋势：1） 供量较少，需求增大。现有物业不能满足租赁需求，制约都市配套经济的快速发展。随着南城改造，市场需求大量商业用房。2） 旧城改造后，区域形成强大的购买力和聚集的人气，需求更加丰富的现代生活配套设施。此类配套为区域近些年形成的新型配套，是体现南城都市生活配套的重要组成部分，但集中程度和丰富程度相对南城人口数量明显不足。三、零散经济1、 行业内容
