1、xx 广场谈客套路十大步骤第一步：开场白开场白（占整个谈客成功率的 70）好的开场白能拉近和客户的关系，第一时间让客户放松警惕，卸下防卫；第一时间了解客户的需求，三分钟成老友，取信客户，创造氛围，进而可以给客户选择合适的房源。主要包括：拉关系，赞美，摸底（浅摸）等。注意点：1.声音要洪亮，语调要轻松上扬。2.见客第一时间要热情，微笑和热情能感染客户。3.赞美和摸底要联系到一起，一般赞美可以间接的摸底。4.赞美要真诚，要发现客户独特的优点。5.交流过程中，肢体语言传递 55%的信息，语调传递 37%，语言传递 8%，所以要利用好三拍三拖。6.开场白时间一般在三分钟左右，太短则虚假，太长则没机会拉
2、关系。收集成交条件：a购买动机（为什么买房）：由小大，换环境，户型，舒适，投资。b购买实力（为推房源摸底铺垫）：1.一次性付款还是贷款；2.打算首付多少买房子；3.在哪儿工作？c其他的：1.想要几室的，几口人住 ？ （摸面积）2.想换个大面积的您现在住多大的？3.换环境那您原来住哪儿啊？4.投资。开场白的过程中，只要客户不提房子，自己千万不要提房子，使劲的和客户聊天，引导客户，激发客户的购买欲望，在为客户创造购买动机的过程中，让客户多说自己少说。拉关系、赞美：要求三分钟成老友，认可你的人才会接受你的产品，赞美要发自内心，要贴切、诚恳、不要过于夸大，要善于发现客户身上的闪光点：（1）夫妻俩一起来
3、，通过赞美妻子：大哥，您真有福气，娶个好太太，一看大姐就是个内助，知书达理，所以大哥事业才会这么成功。 通过妻子赞美丈夫：大姐，您真有福气，找了个好老公，一看大哥就是个用心的人，有家庭责任感的人，你们感情一定很好。（2）一家三口人来，在夫妇面前一定要赞美小孩，例如可爱、虎头虎脑，活泼。（3）一大家子来，要赞美家庭和睦。（4）男士要赞美：有家庭责任心，事业成功，成熟稳重。（5）女士要赞美：年轻、漂亮、有气质、会打扮、服饰、美容、化妆等。（6）老人,长寿，面善，面向有福气。注意事项：（1）逢人减岁，遇物增钱：（2）赞美要真诚，用眼神，语调来表现。赞美的范围有：外表、内涵、气质、风度、职业、家庭、爱
4、好、思想、言谈举止、衣着、饰物、财富、专业、学校、籍贯、经历等。在简单接触以后可通以下语句引导比如：客：你们的房子多少钱一平方？主：我们的房子都是一户一价，户型不同，楼层不同价格都不一样；客：均价多少啊？主：(1)说实话，因为确实不一样，您需要多大面积，什么楼层都不知道呢，均价真的意思不大。您买房也是件大事，肯定得了解全面了。咱现在买房子不是买个水泥框架，看姐的气质就知道，是很注重生活品质的。您这边请，我简单给您介绍一下我们中央花城的整体规划，买不买没关系，咱得把该知道的都知道了，这样咱也不白来一趟啊(2)房子的价格是由品质决定的，一分钱一分货。一会儿我帮您算一下，您这边坐一下。 （以此为借口
5、，慢慢引导）摸底：简单了解情况，方便后期销售的针对性。您想买个什么样的房子？想大体在哪个区域选？造势：第一时间造势，制造紧迫感，便于后期逼定。比如：1.姐，您怎么才来那？2.不好意思，我们客户太多了，嗓子有点儿不舒服。3.不好意思，我们太忙了，让您久等了。4.您要是考虑的话，我只能说遗憾，因为您今天定不下来恐怕就没有房子了。洗脑：灌输客户买房是种投资行为，买的是一种生活方式（改变观念，同时要有目的性） 。1、您好！大哥，我叫-（双手向客户递上名片） ，很高兴认识您啊。2、大哥，看您这么面熟啊，是不是以前来过啊3、看您走着过来的，在这附近住？4、天气挺冷的，秘书，赶紧给大哥倒杯水啊！5、想考虑个
6、多大面积的房子呢6、您就在这附近住，怎么才过来看房子呢？7、您是想看个多大面积的房子呢？哦，三室的房子是我们这边卖的最快的户型了。8、哦，104 平方的呀，今天上午就定出去 2 套，好像是王主任的一个客户。为了给孩子上学，将来还可以养老，现在生意都不好做，给自己置办个固定资产，更可以规避风险。大哥，你这边请，我给你说说咱小区的具体情况.第二步 沙盘介绍大哥，咱们中央花城不仅位置处于新城中心地段，同时又拥有合理的内部规划，咱社区致力于打造一个低密度、高绿化、高人文素质的社区 。这是咱们社区的规划，咱们社区共占地 120 亩，分三期建设，前两期是住宅，三期是 6 万平米的商业，目前已经跟家乐福签订
7、好了意向，等咱们商业一起来，就可以享受到家门口购物的便利。咱们社区是由 9 栋楼合围中间 27 亩的中心景观花园而成，目前咱们销售的最好的是 8 号楼楼王，独享前边 27 亩景观花园视野，117 米超大楼间距，开阔视野，不会遮挡每一缕阳光，咱们社区最尊贵的位置，您看一下，这就是咱们 8#楼王前的一个近 30 亩地，中心景观大花园，共投入 3500 万元。整个中心由两个广场，一个中心水系，一个羽毛球场和绿化草地组成。首先，由南门进入，映入眼帘的是咱们欧式景观的巩墙，它是由大通道与亲水广场相连接，亲水广场上设置亲水平台，类似于咱们现在在凤鸣湖上见到的亲水平台。亲水广场的侧面是一个非常大的休闲娱乐广
8、场，闲暇之余、工作之余可以在这里散步，玩耍，让自己工作的压力得到很好的释放，更好的享受生活，更好的追求高品质的生活。广场上设置了旱喷，景观设置非常优美典雅，独具风格。紧邻两大广场的是咱们社区的中心景观水系，并且采用现代国际水平进行水循环处理，每天都保证了水溪清澈，让心情更加舒畅，水溪旁单独设置了一个儿童游泳水池，水深 2030公分，充分保证了水质与安全，儿童可以在这里嬉戏，东边区域将会初步设置羽毛球场，附近共建设两大花架，闲暇之余用于休息，乘凉的好去处。中央花城的中心景观初步建设，将与杭州绿城景观施工方进行合作，目的是提升项目的档次，品质，打造高端社区住宅。让尊贵的业主享受更好的生活，安一个舒
9、适的家。而且（说实话）中心景观的投入建设就是为了咱们现在隆重推出的 8#楼王位置而建的，所以说，中心景观的投入建设也是可以看出咱开发商建设好房子的决心，建设好社区的信心。买这样的房子，你可以放一万个心。而且咱们开发商在威海、杭州、开化开发多数高端别墅洋房，所以说，更加注重细节，更加注重做社区的景观环境，花同样的钱肯定要买楼王的位置，肯定要买一个社区，对吧。咱们同时推出的还有 8 号、9 号楼的门市，沿商业步行街，在新城的核心商圈之中。大哥，现在黄河路作为贯穿薛城、市中的次干道，宁显示商业性质更浓厚的商业性通道，同时紧靠政府在新城规划的唯一一条商业步行街，所以咱们的商铺处于新城最繁华的地段，也方
10、便咱们购物，是一个出则繁华、入则宁静的高端社区。再就是现在买房子是要住一辈子的，一个好的物管十分重要。因为大家都知道咱们买的是房子住的是物业，所以咱们开发商不仅注重建设好房子，更是十分重视物管，所以咱们社区是至信自己成立的物业公司，降低居住密度便于服务业主。咱们公司更实在入住率尚未达到的情况下大量投入资金，在社区外围设有远红外线监控，内部 24 小时电子巡更，社区内设有闭路电视监控，单元门设有电子眼，充分保证您的生活安全无忧，住的舒心放心。所以咱们社区无论是地段还是户型、环境、配套、物业都是最适合您的，今天看好您就直接定下来。第三步 初次逼定和摸底初次摸底：贯穿于赞美声中，摸出客户身份，现在的
11、居住情况、工作单位及个人喜好等，为沙盘介绍及房源包装地奠定基础。再次摸底，关键是让客户产生信赖感，鼓励客户讲述更多的购房原因及对本社区的看法，为后期的具体问题解决埋下伏笔。注意摸底离不开赞美的语言，同时要把握客户的需求面积和经济实力 。1、摸什么a 需求一家几口人住（几室）考虑多大的 几层的 什么位置的考虑环境 配套 物业（传递买点）买房的动机B 资金实力一次性还是贷款；贷款的话，首付、月供准备多少本人做什么工作，对象工作，目前月收入；父母做什么工作（退休的话，原来作甚么）几个兄弟姐妹（父母出钱愿不愿意）现在有没有小孩，在哪上学（学校知道实力）C 现在住什么样的房子自己的(多大，几层，什么时候
12、买的 )租的（多大，租金，位置等）D 外地人：来多长时间，工作，为什么来，是否定居注意证明客户财产的东西（男：车、手表、腰带;女：车、包、鞋、首饰、穿着打扮、皮肤等）注意：切忌机关枪、连环炮式发问；忌口气生硬，其实摸底和逼定是贯穿于谈客的始终，但在给客户展现出社区的规划后，客户是有些情绪变化的，开始真正的谈客状态，并且开始对社区有感觉，所以在这个环节要给客户建立成交意识。2、摸底方法赞美式摸底（气质 在哪工作）敞开式摸底（开车来的 住哪里）封闭式摸底（只为做铺垫）选择式摸底（住的挺好，为什么换房）前提：和客户拉关系 表现自己的专业，以专业征服客户第四步 户型介绍多讲生活细节，生活享受，感染客户
13、突出各户型的优点，放大客户感兴趣的地方户型图上标好尺寸，方便谈客和客户135 平方大哥您看，这是我给您推荐的 135 平方的三室两厅一厨两卫经典户型，也是咱们这里卖的最好的户型。这是上北下南的方位，首先从入户门进入是一个非常宽敞的客厅，有 40 多平方，入户门旁可以放一个鞋柜，客厅里可以放一个舒适实用型的沙发，对面放一个影视墙，同时为您预留好了音响的位置，逢年过节可以跟亲朋好友唱唱歌，或假日时跟家人看看电影；客厅联通一个超大的阳台，阳台赠送 50 公分的花池，同时赠送一半面积，每天下班后可以在阳台上喝喝茶，看看风景。旁边是主卧，附带一个 70 公分的飘窗，可以放一些植物花卉，净化空气，主卧里可
14、以放一个 2 米 2 的床，对面放一个壁挂电视，每天看完电视后就可以直接休息了，非常方便，而且主卧带有独立卫生间（可以改作衣帽间） 。两个次卧在北侧，同样带有 70 公分的飘窗，可以给小孩子放玩具或书籍。东北角是厨房，餐厨一体化非常实用，北侧赠送一个近 6 平方的北向阳台，卫生间同样连接一个平台，可以放一台洗衣机，洗衣服用。咱们这个户型南北通透间间通风户户采光，同时您是花 135 的钱住的是 148 的房子，舒服又实惠，看好您今天天就定下来。117 平方大哥您看，这是我给您推荐的 117 平方的三室两厅一厨一卫经典户型，也是咱们这里卖的最好的户型。这是上北下南的方位，首先从入户门进入是一个非常
15、宽敞的客厅，有 40 多平方，入户门旁可以放一个鞋柜，客厅里可以放一个舒适实用型的沙发，对面放一个影视墙，同时为您预留好了音响的位置，逢年过节可以跟亲朋好友唱唱歌，或假日时跟家人看看电影；客厅联通一个超大的阳台，阳台赠送 50 公分的花池，同时赠送一半面积，每天下班后可以在阳台上喝喝茶，看看风景，这才叫生活呢，平时也不要光忙着工作，也要享受生活是吧。旁边是主卧，附带一个 70 公分的飘窗，可以放一些植物花卉，净化空气，主卧里可以放一个 2 米 2 的床，对面放一个壁挂电视，每天看完电视后就可以直接休息了，非常方便。两个次卧在东侧，同样带有 70 公分的飘窗，可以给小孩子放玩具或书籍。西北角是厨
16、房，餐厨一体化非常实用。咱们这个户型三室朝阳间间通风户户采光，是最适合您的户型了，舒服又实惠，看好您今天天就定下来。第五步 逼定1 准：建立在水到渠成的过程中，要多和客户交流，忌讳易言之谈，抓住问题。要深化，包装楼盘，性价比分析（环境、配套、发展前景、投资角度）谈客要求：短、平、快谈效率，谈投后再逼，把客户炒热再逼，善于把握客户成交信息，把握火候。a 客户不断询问房子具体情况，提许多针对性问题时，即购买信号。b 提打折时，即成交信息c 客户抽烟时，犹豫时，帮他下决心坦克要有预见性，想得到什么结果就引导客户按自己思路来定。2 逼定分假逼、真逼a 假逼：看完后就逼，逼出问题，一次次解决，在逼出问题
17、，直到没问题b 真逼：客户都认可的情况下真逼，不要畏惧，要站在客户立场上，替客户考虑c 逼客户时多用肢体语言，适度拍打客户，用最有效的工具落实到行动，拿出合同。要身份证，写名字。签单后再恭喜他，给特吃定心丸。假设成交，那合同来比。填写公共部分，客户不反对的情况下让其签字收款。客户拒绝的情况下，把问题逼出来，提起解决。2 稳表现出不紧不慢，无所谓的态度。不要紧张，逼定时语速要慢，表情要自然放松。面带微笑，处处替客户考虑，让客户急而不急3 狠客户不交钱的理由只能说明工作没到位，客户对房子还有异议，要有强烈的成交意识，运用引导性语言。（1）回家和家人商量问题-商量专题（解决办法：主动问商量哪方面的问
18、题，针对问题一一解决；（其实商量的问题无非有：位置、价格、小区内部配套、社区周围配套、有无产权、户型、面积大小等等）（2）再看看，比较比较问题-楼盘比较专题（3）价格太高了，要优惠-价格高专题（分清客户是真的嫌价格高，还是心理左右） 、优惠专题（4）要多层不要小高层问题-多层与小高层的对比专题（5）首付款不够- 下定决心后再筹钱，很多时候首付不够只是借口，说明诚意度不够；（6）位置偏（7）医院注意：（1）逼定力度一定要狠，一定敢于和客户要钱，一定要认识到现在劝他买房是对他好；（2）注意不要干逼，在客户有问题的情况下一定要解决问题后直接跟着逼定。（3）在逼定不成后要学会逼封，逼封封后还要学会转逼
19、定；（4）无论客户诚意度到哪一步一定走到这一步，把逼定养成一种习惯；为你的付出要结果、为客户好才更要逼定；说辞：（1）您看，您的首付款没问题，月供更没有问题，走，我带您去二楼转账；（ 2）您看咱的设计是一梯两户的，在小高层里边不太常见了，居住是最舒服的，走，我带您去二楼刷卡。（3）帅哥，您看您女朋友这么喜欢这套房子，买不买不就看你了吗？是吧？哈哈。 。 。 。反正这套房子，你们小两口住，没有压力，并且居住也很舒服。走，我带您去二楼转账；（4）叔叔，您看，这套房子对您来说，还真合适，面积大小合适，并且没有什么负担，走，我带您刷一下卡，直接定下来就行了。（5）叔叔，您看您孩子挺喜欢这套的，并且首付
20、您出也没问题，他自己还月供也没有压力，所以直接定下来就行了。1 俗话说：爱一个人就要全清投入，这正如买房子，好房子是值得投2 了解房子从朋友开始，选择房子从地段开始，定房子从性价比开始3 俗话说：好马配好鞍。好的小区就该有与之相配的物业4 追求全新的生活方式，比其他一切都重要，中央花城将是您全新生活的起点5 价格重要，但质量更重要；现在花钱买，就是捡以后的便宜6 有一种人有实力没眼光，一种人有眼光没实力，而您是既有实力又有眼光7 什么都好，什么问题都没有，喜欢为什么不定8 人的健康是由环境及决定的，不仅是自然环境，还有人文环境9 我不敢说你今天不买就没有了，但我敢说，你下次过来未必还有你满意的
21、房子10 买房子需要眼光和勇气，要敢于提前消费，用将来不值钱的钱买不断升值的房地产。第六步 保值升值目的：告诉客户现在是买房子的最好时机，而且现在买我们的房子最能升值保值了。我们的房子不仅可以保值更可以升值，尤其是新城，市政府重点规划的黄金地段，中央花城处于核心绝版地段。方法：根据产品的客户群体不同，分析问题的角度不同，来这里买房子的都是经济实力强、看重地段升值潜力的人。我们可以利用区位优势，以及独一无二的周边配套谈升值潜力。您考虑来考虑去 ，无非就是考虑买房值不值，像您生意做的这么成功，真的很羡慕。在社会阅历方面，您是我的老师，有机会一定向你请教，但是在选房子方面，我学的是房地产专业，在房地
22、产行业也做了两年了，多少有点心得与您交流。买房无论自住还是投资，都是一种投资行为，因为至少也要四五十万的资金，不像您买一件衣服，不喜欢可以送人、丢掉。既然是投资，那么一定要考虑投资回报。在目前的各个投资渠道中，购房是回报率最高，风险性基本没有的一种投资方式。也可以说是零风险投资，为什么这么说呢？咱们可以做一下简单的比较。首先；分析现在市场政策，针对近期国家出台的各项政策做详细分析，稳定客户心理，取得客户信任。 （政策针对的人群为投资和投机性客户，利率调控的是二套三套需求，保证第一次购房者利益，房价走势是根据市场决定的，分析一线和二线三线城市区别。 ）随着通胀压力逐渐加大，老百姓开始考虑如何使得
23、手上的现金和存款保值增值，目前市面上的投资理财工具和产品不少，但是真正适用和有效的很少。现投资方式主要有：银行，黄金，股票，民间借贷，房产第一：钱存银行。这老百姓最常用的理财方式之一，老百姓大都认为他是最安全的，还有点利息。虽然收益不高，觉得踏实。不可否认！钱存在银行表面上看是最安全的，不会被偷也不会亏。大哥！难道你真认为不会亏吗？告诉你：银行存钱绝对亏本，负利率在这几年应该不陌生吧（活期存款 0.36、个月定期存款 2.25 半年定期存款 2.50、年定期存款 2.75） ，奶越来越稀，钱越来越不值钱，钱存银行就像阳光下的冰块，是逐渐融化。而且目前为应对金融危机，政府加大向市场投放货币的力度
24、，增加流动性，但通胀预期加剧。一般像您这样有眼光的人，不都在拼命向银行借钱，谁还存银行啊？买房子多好啊，首付 30%就行，剩下的都是银行贷款，像您这样有眼光的人还有谁把钱存银行？看好了，定下来就行。第二：黄金。盛世买古董乱世买黄金，黄金是一种避险工具，增值功能弱于保值功能。现在的黄金价格已被炒得高，从楼市撤出大量的资金疯狂炒金，几千万上亿的买进黄金，金价一涨立马就抛出。所以，普通人现在买黄金风险太高。第三：炒股。大哥！你炒股吗？（有点！）你买股票啊！大哥的投资意识非常强，炒股也不是一般百姓做的啊！这段时间股市不错吧？大哥，您对股票投资应该很了解吧。股票交易周期长，交易手续较复杂。买股票风险极大
25、，它可以让你一夜间百万富翁也可以让你倾家荡产。第四：民间借贷：民间借贷在咱们这边兴起的时间不长，但是由于看到这种方式的高回报，发展迅猛。一般这种方式都是建立在中间人的信用担保，中间人选择对象的实力与信用的基础上。法律并不保护这种借贷关系，甚至定义是违法，在没有法律的保护下，怎么能维持这个东西运作下去。一旦某一个中间环节出问题，就会倾家荡产！这可是一场赌局，是万万不能做得。第五：房产。房产具有不可转移、不可磨灭、安全的特性，可住、出租、抵押、转让，易于快速变现，而且现在房地产开始回暖，马上就会出现大幅度涨价，是最安全收益最高的投资方式。所以一定要买房投资。刚才给您说的那个客户就是把前两年赚的钱拿
26、出来投资房产，为自己的钱上个保险。他说买房子是无风险有保障有回报的好买卖。大哥！你也不缺房子住，这次投资肯定也是想为自己辛辛苦苦赚的钱，寻找最稳固的投资渠道，对吧？而购买不动产的交易风险却小的多，购买不动产还有两个最为重要的好处：一是因为可以自住，本身可以利用，有使用价值，你买一套 50 万的房子，首付 15 万实际上不仅使得这 15 万得以保值，顺带也将自己未来的收入 35 万一起保值了。（结合土地供求关系）而买房子是不用费神费力就可以轻松获益的好途径，可以帮你实现升值保值，为什么这样说呢，因为中国的特殊国情，人多地少，国家严守 18 亿亩的耕地红线，房子是依附土地而存在的，土地的稀缺性、不
27、可再生性、不可迁移性都决定着房子是一个越建越少的过程。国内房产专家均表示：中国的房地产市场就是土地市场。随着可建房的土地越来越少，政府地价越卖越高，房地产行业价值是越来越高的，所以您今天看好了别犹豫，直接定一套！就拿枣庄市场来说，全市总人口 500 万，随着经济的发展，城市化进程的加大，房子的需求量也越来越大。另外房子不单单可以消费，满足人们的居住需求，还可以出租、转让、抵押、变现等，满足人们的投资功能。另外，人们对房子的潜在需求在不断扩大。拿中国的需求来说：1、年轻人结婚用房增多。虽然现在很多父母有房子，但“新人新居”是一种观念；2、中年群体旧换新，小换大，随着城市的迁移，改善性住房时一种发
28、展趋势。3、随着人们对居住要求的不断提高，想改变居住环境，城镇化进程步伐加速，每年以 14.7%的步伐前进，4、今年毕业 500 万大学生，两两相对就得 250 万套房子，以最低一套 100 平方计算就需要两亿五千万平方米，就需要三十七万五千亩的土地啊！这仅仅是毕业的大学生而已！所以大哥，随着土地的越来越少，房价自然越来越高的！你今天看好了，就别犹豫直接刷卡定下来就行！（结合通货膨胀，人民币贬值）从另外一个角度上讲，就是面粉与面包的关系，你也感受到了大哥，近期通货膨胀的强度越来越大，都说厨房内油盐酱醋最能体现人民币的价值，以前一包醋 5 毛现在至少要 1 块。另外房屋建设成本也在增加，为什么会
29、有这么大的涨幅呢？用经济学来解释通货膨胀就是：当货币发行量超过所能购买的实物（包括人力）必然导致货币贬值引发通货膨胀，这是市场调节的结果。我们都知道买房可以升值保值，但不是所有的房子都具有同等的升值速度和升值空间，那什么样的房子升值空间和速度更大呢？只有“好房子”才具有大的升值速度和空间。好房子：好地段，良好内部外部环境，高品质的物业。投资房产首先要选择绝版核心地段；其次是好环境好配套，再就是好物业的房子。这样的房子才是真正有升值空间的好房子，绝对也是最合适您的。来我们中央花城看房子的客户都是看到了咱们这里的购买价值。好地段 （讲区域，讲沙盘，讲 8 号楼楼王位置）李嘉诚告诉我们：投资房产第一
30、看地段；第二看地段；第三还是看地段。我认为任何东西都可以复制，但是地段无法复制，您今天无论是投资还是自住都必须选择中心区域、配套齐全、交通方便又发展潜力的地域。大哥！您肯定非常认可咱这个地段吧。随着一个城市的发展，市中区往往都是逐渐衰败，而新城区都是政府重点发展并为之付出实际行动的区域，将来要形成未来的政治、经济、文化的核心，发展潜力巨大，咱都知道政府现在大力发展新城。新城的核心就是咱这里。您可以看一下新城的规划图好环境包括外部环境（自然环境、人文环境）内部环境（自然环境、人文环境）现在都说：没有健康一切为零。在 21 世纪的今天，更多的人除了要求房屋功能齐全、舒适外，更注重居住质量的提高。所
31、以衡量一个房子好坏境的标准除了地段、户型以外还要考虑周边环境、配套设施。健康是所有人都想要的，所以环境也是您居住必须要考虑的。（自己填充）外部环境：自然凤鸣湖、南方植物园、龙潭公园。人文实验学校、三中、八中、市政机关单位内部环境：自然27 亩大花园，植被，园林人文高素质业主 千金买房，万金选邻，您长期居住也要关注您的对门及邻居都是什么样的人吧，目前在咱们这里购房的都是像您这样注重生活品质的人，一般是周边政府机关人群，或者是生意比较成功的老板，再就是矿上的领导，都不是一般人啊。所以说好的人文环境造就的人也是不一样的，住在这里，让您的孩子从小就享受成功者的熏陶，对孩子今后的成长起到不可忽视的作用！
32、好物业 高素质的品牌物业不仅是销售的亮点，更是升值的重要保障。我们自己的物业公司，为你提供细心周到的服务和高科技安防措施：远红外线边界防穿越系统、门禁一卡通、闭路电视监控、24 小时电子巡逻，确保你的人生财产万无一失。我们社区配套也很齐全，有健身广场、亲水平台、小孩游泳池等，让你的生活多姿多彩，舒适而享受。所以，我们中央花城以好地段，好环境，高素质的品牌物业给业主提供一流的生活环境，人们争相购买，并且因核心绝版地段，随着时间的流逝更显珍贵，是最能体现升值保值的。第七步 入市良机大哥，您既然想买房子，早买晚买肯定都得买。但，晚买不如早买，早买不如现在买，肯定现在买是最好时机，为什么这么说呢？一：
33、枣庄的房价受外界干扰很小，还是稳步上升，所以价格越来越高。1. 从枣庄新城的经济发展来看：现在的新城随着市政府的搬迁，已经是公认的环境最好，升值潜力最大，聚集高端人士的核心区域，是枣庄市重点发展的方向。2012 年枣庄总共投资 74.7 亿，新城区 32.43 亿，薛城、市中、峄城及高新区 42.27 亿，这足以说明枣庄市政府发展大新城的决心。新城是未来的发展方向，是一种发展趋势，各机关事业单位陆续已经搬来。俗话说的好，共产党的光辉向太阳，照到哪里哪里亮，所以跟着政府走绝对没错。现在新城刚刚进入轨道，周边配套在已经建好凤鸣湖，南方植物园，和高铁的基础上，现在龙潭公园，市民中心，双子座，中医院，
34、三中实验高中等等马不停蹄，不断完善新城城市功能，所以现在买是价格最低的时候，等以后全部建设好，再来新城买房子，不会再是这个价格了，看好今天就可以选一套。2. 从我们社区来看，我们现在卖的是楼王 8 号楼，和 2 号楼是 177 米楼间距，前不遮后不挡，前面是近 30 亩的欧式皇家园林，光这一点，已经是很稀缺的了。物依稀为贵，这样的房子是无价之宝，可遇不可求啊！再者，建房子不像做蛋糕，一个小时就完成了。任何房子从开始建到能够住进去，要经过楼花-期房- 准现房-现房四个阶段，每个阶段根据国家规定，都有 10%-30%的升值空间，而我们现在预售的是楼花阶段，也就是说价格最低的时候，以后随着资金的投入
35、的加大，社区的不断完善，现在想必您也已经看到了，社区 30 亩绿化现在正在做两个亲水平台和欧式拱形门，年底没什么意外就能全景呈现，环境是越来越好，而且最早期我们的现房都是机关事业单位团购的，5 年前，2 号楼市政公司团购的，3 号楼建委团购的，4 号楼是设计院团购的他们都是先提前预交 20 万，参与团购，当时团购价是 2800 左右，09 年三年前中医院团购 5 号楼他们几乎是全款付清，团购均价是 3070 元，现在也是团购机会，性价比很高，均价 3800 左右，后期随着大配套市政配套的不断完善，以及社区配套 30 亩花园的完善，后期价格越来越高，像 8 号楼楼王，您就是后期多花钱，准业主们也
36、不会卖啊，再说价格早已不是现在这个价格，所以今天看好了，就可以买套。机不可失失不再来！3. 从市场角度来看，需求量大于供应量。需求量的体现：（1 从新城的发展来看新城必定要发展成为一个大城市。大小城市最明显的区别就是人口数量的多少，现在经过前几年的积累，凤凰山西区和东区，金地，安桥，世纪凤凰城，等近十个社区，近一两年即将聚集大量人气的社区凯润，四季菁华和中央花城，所以说近 2 年形成 10 多万人口指日可待，新城区每年进行人口普查，人数越来越多。这增加的人口，吃可以吃饭店，但住不可能长期住酒店，所以大量人口的进入，迫切需要解决就是住房的问题，有钱的可定是买房子，没钱的肯定租房子，增大了新城房子
37、的需求量。 （2 政府提出口号农村进城化和城市现代化，所以每天会有部分经济实力好的农村人进入城市，同样的毋庸置疑，高科技人才和陆续搬来的机关事业人势必买房。(3 其他：换房的，以小换大的，以大换小的，改善型的，换环境的，换有暖气的，等等等等，因为新城是方向，是未来的 cbd，有眼光人士都会在新城定居。再看看供应量：房子是依附土地而建的，而土地本身有三大特殊属性，不可移动，不可复制，不可再生。这就决定了土地是盖少建少的，尤其是正在发展中，环境优美的，配套完善的土地更是寸土寸金的，可见现在土地的供应量不是年年少，而是日日少的。由此得出需求量大于供应量，导致供需矛盾加大，解决这一矛盾的唯一方法就是提
38、高房价。这就是为什么国家政府遏制房价，但是三四线城市房价稳步上升的原因，除此之外也是因为房价没有泡沫，都是刚性需求，这一点也是非常重要的原因。所以买房没有绝对低价，只有相对低价，而现在买永远是最佳时机。如果看好了，错过了，就要吃大亏了。相信我，不会错的，直接定就可以啊！4 从成本分析来看，影响成本的因素：土地成本，建安成本，营运成本，这三种成本不断上扬，所以现在买是最低的时候。（1 土地成本：土地的特殊性决定了土地的稀缺。尤其是中心地段的更是寸土寸金，再加上现在土地属政府直上直下管理，所有的土地必须实行招拍挂的形式才能售出，也就是说以前开发商只要有关系，就可以不花钱或花少花钱就能拿到很好的土地
39、，而现在经过拍卖的形式，谁出的钱多久给谁，这也从一定程度上增加了土地的成本，所以说现在的土地不是年年涨，而是月月涨，日日涨。说白了房价不下的原因，就是因为政府卖地才是真正的坐收渔翁之利者，土地经过那么多的措施，但土地成本依然不下。（2 建安成本：随着人们生活水平的提高，人们对居住的质量要求也越来越高。由以前的茅草屋，石头屋到红砖和水泥的砖混屋，再到框架结构的空心屋，最后到现在的框剪结构的防震，防水，隔水，保温的高层；由以前孤零零的房子到现在的园林，绿化，假山，一切智能化；由以前的多层到现在的告别爬楼梯的高层；由以前的视野近的只能看到自己的小院子到现在站在阳台上就可以俯视整个城市的风光；由以前的
40、普通玻璃到现在的双层中空塑钢窗；无论是房子的质量还是房子的整体品质都在不断的提升，再加上钢筋水泥的不断上涨，建安成本必然会不断上扬。（3 营运成本：人员工资不断的上扬，20 年前工人的工资每月 100 元就已经很高了，现在工人，一个大老师，一天就就得 300 元，而且工资不能拖欠，再加上办公宣传等其他费用都在上扬。二：活动配合最后一套法+调价法+ 机会活动法所以，您现在买是最佳时机，来身份证带来了嘛？我帮您填一下协议。 。 。第八步 价格合理 大哥任何商品的价格都是跟它的成本相结合的，而我们消费者都会考虑一个因素：性价比。任何商品的价格没有高与不高，只有值与不值，比如汽车，一辆奇瑞 QQ 与一
41、辆奔驰都是交通工具，但为什么价格有天壤之别呢？就是因为其中的配置不同，安全系数不同，使用的舒适度也不不同，正所谓：“一分钱一分货” ，所以，大哥我们买东西不能只看表面价格，更要考虑内在品质，买房子更应该如此！据数字统计人的一生有 70%的时间是在家中度过的，所以你现在买什么样的房子直接决定了你后期的生活方式和你家庭的幸福指数.一、 成本分析枣庄人都知道市政府在大力发展新城区，要把新城区打造成环境优美、配套齐全、功能完善的现代化城市新区，买房子肯定首选新城区，您也看到了新城区的房价参差不齐，因配套和档次不同价格各异，咱们中央花城是新城唯一一家低密度高绿化的社区，你买咱们的房子花的是小高层和高层的
42、价格，但买的却是多层的完美户型和舒适度。我们的成本和别的小区的成本也是不同的。咱可以进行以下简单分析。首先是地段，大哥，咱们之前都听说过李嘉诚说过这么一句话“买房子，第一看地段，第二看地段，第三还是看地段”可见地段的重要性，地段决定了价格，咱们中央花城是位于枣庄市新城区，政府重点发展的方向，是整个枣庄未来的核心地段，绝版地段，黄金地段，升值潜力巨大。今天你到新城看房子，先不说买不买，就这一点，大哥，我觉得你眼光非常超前，绝对看好了新城未来的发展，也绝对看好新城这边的居住环境。大哥，你应该也听说了，也看到了，光明大道是政府办公的主阵地，也是整个枣庄未来的政治，文化，经济交流中心，并且咱们小区紧邻
43、北边的额黄河路，黄河路是咱们市政府未来发展商业的的一条重要商业主干道，未来的新城可以说是“人聚物，物聚财”绝对让你享受到一站式的购物，一站式的便利。现在市中区房价每平方 5000 元左右的话，我觉得新城咱们中央花城的房子至少再高上 1000 元，卖到 6000 元一平方，再者，近期新城拍卖的低价是每亩地 200 万，在新城拿地的开发商就比市中区的开发商每亩地光土地成本上就要多花好几十万，这些都是成本，所以说地段决定价格，地段决定了未来的升值潜力。咱们现在可以看看，济南奥体中心旁边的房价是最高的，淄博新市政府旁的房价是最高的，所有一线，二线城市高铁旁边的房价也都是最高的。而咱们中央花城正是出于奥
44、体中心旁，拥有有高铁效应，凤鸣湖、龙潭湖、南方植物园、龙潭公园、巨山公园、九顶山公园等环绕的绝版地段。大哥，我相信新城周边的楼盘你也转了很多遍了，咱们中央花城一共 120 亩地，就拿出了 45 亩地来建绿化，斥资 3500 万打造皇家园林景观设计，咱们在社区是可以亲眼感受到，亲眼看到的，中央的景观绿化，水系，喷泉达到了 27 亩地，整体为简欧风格，花园有园林花架，有儿童戏水池，亲水平台，羽毛球场。这样的开发商在薛城老城没有，市中区没有，新城区也没有。而且这是咱们开发的二期，重点是打品牌，树口碑，大哥，现在新城的现房一共三家，舜天国际，凯润花园和咱们中央花城，现在我们的二期销售也十分火爆，我做房
45、地产行业也有三年了，从专业角度，舜天国际的景观投入每平方不到 10 块钱，因为你肯定也看到了，根本不需要来绿化，另外凯润花园的景观开发商也是控制在每平方 30-50 元，而咱们中央花城共投入 3500 万元，建面是 18 万平方米，合计每平方 200 元左右，按周边每平方 50 元，那也比周边楼盘每平方多花 150 元。而且，大哥，现在买房子不仅仅是买一个水泥框架，更重要的是社区以后的居住环境，这也是现在购房者重点考虑的因素之一。还有小区的中央景观占地近 30 亩，之前有开发商来这边考察参观，说正常情况下，在中央水系的东南，西南方向还可以建两栋小高层，但是咱们开发商从起初策划到后期的备案就早已
46、把这两栋楼给直接砍掉了。因此，咱们中央花城的居住密度最低，这也是很多客户选择在这里购房的原因。再有，大哥，咱们的户型设计也受到很多好评，为什么呢？因为我们的设计的户型南北通透，间间采光，户户通风，通透性非常好。这种设计在购房者看来是稀缺的，就周边几个社区来说，一方面是公摊大，另一方面是居住的舒适度明显大减。就拿公摊来说，大哥，你应该也知道，现在小高层、高层的公摊一般都是在 25%，而咱们的公摊是15%18%，相差 10%，如果现在是买 120 平方的话，就需要多花 12 平的钱，周边的社区按每平方 4500 元算的话，那也多花四五万呢。大哥，四五万可以给家里添补多少东西啊。另外，如果今天周边买
47、 140 平方的房子，在咱这边买120 平方左右的也就可以了，因为咱们的公摊小，得房率高。大哥，还有一笔账，现在新城区咱们周边的楼盘等到交房时都要收取 150 元-170 元每平方的配套费，凯润花园是一万九千八的配套费，咱们这边是免配套费的，只需要 3000 元的天燃气和 300 元的有线电视。今天你看的是 120 平方米的房子，按配套费 15000 算的话，这样一合计每平方 125 元，这个您也省了。大哥，现在买房子不仅考虑地段，环境，户型设计，另外，就是社区居住的物业，买的是房子，住的是物业，因此有一个好的物管十分重要，相信大哥，买房子是要住一辈子的，咱社区是咱至信自己的物业公司，现在小区
48、入住率未达到的情况下大量资金投入，咱们社区的保安每天早晨 7:00 的时候就已经在训练了，每天晚上 11 点还有人在巡逻，内部也安装了 24 小时电子巡更，社区外围设有红外线监控，社区内部内闭路电视监控，保证让你住的安全无忧，让你住的更加舒心安心。二、 楼盘对比总体来说，大哥，现在买房子重点考虑房子的性价比，现在，你在新城看房子，和咱们中央花城是同个地段，同个档次的就有一家凯润花园，看上去它的外墙做的挺上档次的，咱们社区的外墙也在做成咖啡色的弹性漆，前面我也给你说了两梯四户的公摊至少是 25%，公摊比咱们多了 10%，多花 12 平方的钱，多花 5.4 万，在咱们这里买 120平方就可以啦，现
49、在凯润花园小区的停车位，转让费到了一个 17 万，如果不买的话，相信后期停车都是个问题，楼间距你也看啦，咱们小区楼间距 4041 米之间，而凯润花园的是 1520 米之间，现在买房子楼间距也是重点考虑的，楼间距大了，肯定采光，通风好，住起来更加亮堂，更加舒适，还有你看的凯润花园的户型是一个“工”字型设计，户型朝向有东南，西南，东北，西北四个方向，这样居住的话户型南北不通透，而且大哥，你应该也看到了南向的客厅和东向的卧室是直接能够窥视的，私密性不是很好，所以说，大哥，对于虽然是同个地段，同个档次的小区，我觉得凯润花园和咱们中央花城是没有可比性的，真的是大哥你在中央花城买的房子绝对让你买的物有所值，今天看好直接定下来，你看你是刷卡还是现金。与凯润花园对比专题 大哥你说的凯润花园我具体不清楚，但是我有同事的客户之前在那边看过，听同事说他的客户这次来新城买房子最重要的是考虑小区的景观绿化和楼房居住的楼间距，重点考虑后期居住小区的物业管理等等，当时听他这么说，自己都觉得大哥确实是在追求品质，追求生活，追求完美，真是令人十分的惊讶，当然他说了一句很现实的话，买这套房子花钱可不是一笔小数目，因为毕竟自己也到了进入退休年龄段，所以当时来了咱们这里一共看了三趟，才下定
