1、万科 A 偿债能力分析企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。（一）短期偿债能力分析1.流动比率2008 年年末流动性比率= = =1.76流 动 负 债流 动 资 产 ,902.664,53712009 年年末流动性比率= = =1.92流 动 负 债流 动 资 产 ,849.268,05731322010 年年末流动性比率= =205521000000/129651000000=1.59流 动 负 债流 动 资 产分析：万科所在的房地产业 08 年的平均流动比率为 1.84，说明与同类公司相比，万科
2、09 年的流动比率明显高于同行业比率，万科存在的流动负债财务风险较少。同时，万科 09 年的流动比率比 08 年大幅度提高，说明万科在 09 年的财务风险有所下降,偿债能力增强。但 10 年呈下降状态，说明公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定。2.速动比率2008 年年末速动比率:= =流 动 负 债存 货流 动 资 产 ,902.664,5371,54.98-2.13,=0.432009 年年末速动比率:2= =流 动 负 债存 货流 动 资 产 ,849.268,057,305.2-94.3130,2=0.592010 年年末速动比率:= =（205521000000-33300
3、0000）/129651000000流 动 负 债存 货流 动 资 产 =0.56分析：万科所在的房地产业 08 年的平均速动比率为 0.57，可见万科在 09年的速动比率与同行业相当。同时，万科在 09 年的速动比率比 08 年大有提高，说明万科的财务风险有所下降，偿债能力增强。10 年，速动比率又稍有下降，说明受房地产市场调控影响，偿债能力稍变弱。3、现金比率2008 年的现金比率=（货币资金+交易性金融资产）/流动负债=19978285900/64553721902=30.95%2009 年的现金比率=(23001900000+740471)/68058279849=33.8%2010
4、年的现金比率=37816900000/129651000000=29.17%分析：从数据看，万科的现金比率上升后下降，从 08 年的 30.95 上升到 09年的 33.8，说明企业的即刻变现能力增强，但 10 年又下降到 29.17，说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。（二）长期偿债能力分析1.资产负债率2008 年年末资产负债率= = =0.674资 产 总 额负 债 总 额 9,721.01,365880432009 年年末资产负债率= = =0.670资 产 总 额负 债 总 额 4,829.3137,6057922010 年年末资产负债率= =161051000000
5、/215638000000=0.747资 产 总 额负 债 总 额分析：万科所在的房地产业 08 年的平均资产负债率为 0.56，万科近三年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财务风险较低。此外，09 年的负债水平比 08 年略有下降，财务上趋向稳健。10 年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。2.负债权益比2008 年年末负债权益比:= = =2.07所 有 者 权 益 总 额负 债 总 额 ,481.2038,59302009 年年末负债权益比:= = =2.03所 有 者 权 益 总 额负 债 总 额 ,45.0745,081239201
6、0 年年末负债权益比:= =161051000000/5458620000=2.95所 有 者 权 益 总 额负 债 总 额分析：万科所在的房地产业 08 年的平均负债权益比为 1.10。分析得出的结论与资产负债率得出的结论一致,10 年万科的负债权益比大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。3.利息保障倍数2008 年年末利息保障倍数:4= = =10.62利 息 费 用息 税 前 利 润 6.42657,3 .,532.0,382009 年年末利息保障倍数:= = =16.02利 息 费 用息 税 前 利 润 3.0457,682 .,0.98,61422010 年年末利息保
7、障倍数:= =24.68利 息 费 用息 税 前 利 润分析：万科所在的房地产业 08 年的平均利息保障倍数为 3.23 倍。可见，万科近两年的利息保障倍数明显高于同行业水平，说明企业支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少。已获利息倍数越大，说明偿债能力越强，从上可知，已获利息倍数呈上升趋势，万科的长期偿债能力增强。总结:万科房地产的流动比率低，说明其缺乏短期偿债能力。现金流量比列逐年增高，说明其当期偿债能力在逐渐增强，资 产 负 债 率 较 高 ， 股 东 权 益 比 率较 低 ， 也 说 明 公 司 偿 债 能 力 较 差 。 但 公 司 利 率 保 障 倍 数 较 大 ， 其
8、 支 付 利 息 的能 力 较 强 。 万科 A 营运能力分析一 、 万科基本情况介绍：万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至 2003 年 12 月 31 日止，公司总资产 105.6亿元，净资产 47.01 亿元。 1988 年 12 月，公司公开向社会发行股票 2,800 万股，集资人民币 2,800 万元，资产及经营规模迅速扩大。1991 年 1 月 29 日本公司之 A 股在深圳证券交易所挂牌交易。1991 年 6 月，公司通过配售和定向发行新股 2,836 万股，集资人民币 1.27 亿元，公司开始跨地域发展。19
9、92 年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993 年 3 月，本公司发行 4,500 万股 B 股，该等5股份于 1993 年 5 月 28 日在深圳证券交易所上市。B 股募股资金 45,135 万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997 年 6 月，公司增资配股募集资金人民币 3.83 亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000 年初，公司增资配股募集资金人民币 6.25 亿元，公司实力进一步增强。公司于 2001 年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司 72%的股份转让
10、予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002 年 6 月，万科发行可转换公司债券，募集资金 15 亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于 1988 年介入房地产领域，1992 年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止 2002 年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003 年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到 16 个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。二、万科 A 营运能力分析营运能力体现了企业运用资产的能力, 资产运用效率高, 则可
11、以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力:（一）短期资产营运能力1.存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性, 控制失败会导致成本过度, 作为万科的主要资产, 存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货的周转率逐年下降若该指标过小, 则发生跌价损失的风险较大,但万科的销售规模也保持了较快的增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必要保证, 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重大幅上升, 存货结构更加合理。因此, 存货周转率的波动幅度在正常范围, 但仍应提高存货管理水平和资产
12、利用效率, 注重获取优质项目, 加快项目的开发速度, 提高资金利用效率, 充分发挥规模效应, 保持适度的增长速度。2.应收账款周转率。7 年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升( 见表) , 原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。年份 2006 2007 2008 2009应收帐款周转率13.90 16.00 23.76 28.073.长期资产营运能力固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致, 说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率, 同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低
13、, 该指标( 见下表) 近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降, 但其毛利率, 应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小, 万科要提高6总资产周转率, 必须改善存货的管理。年份 2006 2007 2008 2009总资产周转率0.62 0.69 0.60 0.57总结:万科的资产营运能力较强, 尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀, 堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多, 存货管理效率下降较为明显, 因此造成了总资产管理效率降低, 管理层应关注存货的管理。万科 A 获利能力分析一 、 万科基本情况介绍：万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，以房地产为核
14、心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至 2003 年 12 月 31 日止，公司总资产 105.6亿元，净资产 47.01 亿元。 1988 年 12 月，公司公开向社会发行股票 2,800 万股，集资人民币 2,800 万元，资产及经营规模迅速扩大。1991 年 1 月 29 日本公司之 A 股在深圳证券交易所挂牌交易。1991 年 6 月，公司通过配售和定向发行新股 2,836 万股，集资人民币 1.27 亿元，公司开始跨地域发展。1992 年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993 年 3 月，本公司发行 4,500
15、 万股 B 股，该等股份于 1993 年 5 月 28 日在深圳证券交易所上市。B 股募股资金 45,135 万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997 年 6 月，公司增资配股募集资金人民币 3.83 亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000 年初，公司增资配股募集资金人民币 6.25 亿元，公司实力进一步增强。公司于 2001 年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司 72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002 年 6 月，万科发行可转换公司债券，募集资金 15 亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资
16、金实力。公司于 1988 年介入房地产领域，1992 年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止 2002 年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003 年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到 16 个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。二、万科 A 获利能力分析盈利能力关系投资者的回报, 是债权人收回债权的根本保障, 是企业至关重要的能力。1. 营业收入分析营业收入是企业营销能力的综合反映, 是获利能力的基础, 也是企业发展的根本。从下表可见, 珠江三角洲及长江三角洲
17、地区是其利润的主要来源。企业7初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主, 以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。2009 主营业务收入 净利润比例 结算面积比例珠江三角洲区域 27.03% 37.16% 25.08%长江三角洲区域 32.38% 36.46% 26.06%京津以及地区 32.01% 18.77% 36.34%其他 8.58% 7.60% 12.52%2. 期间费用分析期间费用是企业降低成本的能力, 与技术水平, 产品设计, 规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用
18、增长率有所降低的 3 年间, 销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外, 还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见, 管理费用的增长幅度不小, 良好的管理关固然是企业发展的核心, 但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾, 银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此, 万科在存在大量借款的情况下, 其财务费用却为负数, 管理层应注意提高资金利用效率。各项目增长幅度表年份 2006-2007 2007-2008 2008-2009主营业务利润 57.01% 39.04% 56.79%营业费用 66.48% 55.99% 41.83%管理费用 43.17% 0.48%
19、42.82%3. 主营业务利润及利润构成分析主营业务利润率分析: 由下表可见 , 06- 09 年销售毛利率逐渐增长。 07 年根据市场供需两旺, 房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期, 企业调高了部分项目的售价, 项目毛利率明显增长。08 年净资产收益率为近年来最高点, 效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入, 具有稳定性和较强的抗风险能力, 抹平了行业波动带来的影响。年份 2006 2007 2008 2009销售净利润 8.36 8.5 11.45 12.79销售毛利润 20.09 22.51 25.75 28.72利润构成分析: 由上表可见, 万科主营业务利润呈上升趋势,
20、 其中房地产业务为其主要来源, 毛利率保持稳定的增长态势, 而物业管理业务获利能力有待加强。2006 年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长, 同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。4. 盈利能力指标8(1) 资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势( 见下表) 。说明企业盈利能力不断提高。年份 2006 2007 2008 2009资产净利率 4.65% 5.13% 5.65% 6.14%净资产收益率 11.31% 11.53% 14.26% 16.25%( 2) 经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动
21、幅度较大, 说明现金流缺乏稳定性, 存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致, 因此, 万科应加强现金流的管理, 降低市场风险, 提高运作效率, 保证业务开展的灵活度。例如, 08 年, 加强对项目开发节奏的管理, 加快销售, 对不同的采用不同的租售策略, 进一步消化现房库存, 加快项目资金周转速度 ; 09 年贯彻“现金为王”的策略,调减全年开工和竣工计划, 以减少现金支出, 都取得了不错的效果。年份 2006 2007 2008 2009经营指数 0.62 1.19 -2.73 0.34每股收益 07 年的大幅下降是由于 06 年实行了 10 增 10 的股票股利政策, 因此,
22、实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势, 在不断增资的情况下, 仍能保持一定的每股收益, 说明万科有较强的获利能力。09 年行业平均每股现金流量为 0.404。该指标偏低, 主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大, 其次, 反映了万科获取现金能力偏低。年份 2006 2007 2008 2009每股现金流量 0.26 -1.06 0.46 0.23总结:万科拥有较强的获利能力, 且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年, 万科一直保持了很高的盈利水平, 除了市场强大需求外, 说明其拥有很高的管理水平和决策能力, 另外, 规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。万科
23、A 财务报表综合分析一 、 万科基本情况介绍：万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至 2003 年 12 月 31 日止，公司总资产 105.6亿元，净资产 47.01 亿元。 1988 年 12 月，公司公开向社会发行股票 2,800 万股，集资人民币 2,800 万元，资产及经营规模迅速扩大。1991 年 1 月 29 日本公司之 A 股在深圳证券交易所挂牌交易。1991 年 6 月，公司通过配售和定向发行新股 2,836 万股，集资人民币 1.27 亿元，公司开始跨地域发展。1992 年底，上海万科城市花园项目正式启动，
24、大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业9务，万科开始进行业务调整。1993 年 3 月，本公司发行 4,500 万股 B 股，该等股份于 1993 年 5 月 28 日在深圳证券交易所上市。B 股募股资金 45,135 万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997 年 6 月，公司增资配股募集资金人民币 3.83 亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000 年初，公司增资配股募集资金人民币 6.25 亿元，公司实力进一步增强。公司于 2001 年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司 72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房
25、地产公司。2002 年 6 月，万科发行可转换公司债券，募集资金 15 亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于 1988 年介入房地产领域，1992 年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止 2002 年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003 年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到 16 个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。二.杜邦分析原理介绍杜邦分析法，又称杜邦财务分析体系，简称杜邦体系，是利用各主要财务比率指标间的内在联系，对企业财务状况及经济
26、利益进行综合系统分析评价的方法。该体系以净资产收益率为龙头，以资产净利率和权益乘数为核心，重点揭示企业获利能力，资产投资收益能力及权益乘数对净资产收益率的影响，以及各相关指标间的相互影响作用关系。杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为：净资产收益率=资产净利率*权益乘数资产净利率=销售净利率*资产周转率净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数三杜邦分析数据。杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为：净资产收益率=资产净利率*权益乘数资产净利率=销售净利率*资产周转率净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数杜邦分析10主营业务收入7,504,969,755-全部成本6,202,75
27、6,893+其他利润200,022,269-所得税375,655,681流动资产140,886,939,320+长期资产7,383,409,016主营业务成本5,494,621,235营业费用293,290,365货币资金17,917,618,442短期投资0长期投资3,905,290,692固定资产1,999,879,587总资产收益率0.7878%X权益乘数1/(1-0.68)=资产总额/股东权益=1/（1-资产负债率）=1/（1-负债总额/资产总额）x100净资产收益率2.94%主营业务利润率15.0111%X总资产周转率0.0525%=主营业务收入/平均资产总额=主营业务收入/(期末资产总额+期初资产总额)/2期末:148,395,955,757期初:137,507,653,940 净利润1,126,579,449 /主营业务收入7,504,969,755 主营业务收入7,504,969,755 /资产总额148,395,955,757
