1、1第二 资产评估的基本方法一、单项选择题1、资产评估三大方法中的评估方法是指( )。A、一套方法体系B、多种评估方法的集合C、一条评估思路D、一条评估思路与实现该思路的各种评估方法的总称测试答案：正确答案：D 答案解释：评估方法是实现评估目的的手段，三大方法中每一种评估方法都有各自的一条评估思路，围绕着这条思路，又具有不同的评估方法，例如：市场法是在一种评估思路下的若干具体评估方法的集合，可分为两大类：直接比较法；类比调整法。 2、题 2运用市场法时选择三个及三个以上参照物的目的是( )。A、使参照物具有可比性B、便于计算C、排除参照物个别交易的偶然性D、容易得出评估值测试答案：正确答案：C
2、答案解释：运用市场法评估资产价值，参照物价不仅是参照物功能自身的市场体现，它还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响，为避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。 3、题 3用市场法评估资产的正常变现价值时，应当参照相同或类似资产的( )。A、重置成本B、市场价格C、清算价格D、收益现值测试答案：正确答案：B 答案解释：运用市场法评估资产价值，是通过利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值。 4、题 4市盈率乘数法主要适用于( )的评估。A、不动产B、无形资产C、生产设备D、企
3、业价值2测试答案：正确答案：D 答案解释：价值比率法主要适用于企业价值的评估，市盈率是一个价值比率。 5、采用收益法评估资产时，各指标存在的关系是( )。A、资本化率越高，收益现值越低B、资本化率越高，收益现值越高C、资产未来收益期对收益现值没有影响D、资本化率和收益现值有影响，但影响不大测试答案：正确答案：A 答案解释：资本化率和收益现值成反比，资本化率越高，收益现值越低，资本化率越低，收益现值越高。 6、用物价指数法估算的重置成本是( )。A、复原重置成本B、更新重置成本C、可以是复原重置成本，也可以是非复原重置成本D、既非复原重置成本，也非更新重置成本测试答案：正确答案：A 答案解释：用
4、物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本。 7、下列有关经济性贬值的说法中，正确的是( )。A、经济性贬值是指因外部环境变化引起的价值贬值B、经济性贬值主要是由技术进步导致的C、经济性贬值可以采用修复费用法来估算D、经济性贬值额一般应以设备的重置成本乘以经济性贬值率获得测试答案：正确答案：A 答案解释：由技术进步的结果导致的贬值是功能性贬值。修复费用法是估算实体性贬值的一种方法。 8、资本化率又称( )，它是决定评估价格的最关键因素。A、收益化率B、还原利率C、贷款利率D、借款利息测试答案：正确答案：B 答案解释：资本化率又称还原利率，它是决定评估价格的最关键因
5、素。 9、3评估某企业，经专业评估人员测定，该企业未来 5 年的预期收益分别为 10 万元，12 万元，10 万元， 13 万元，16 万元，并且在第六年之后该企业收益将保持在 20 万元不变，资本化率和折现率均为 10%，该企业的评估价值最接近于( )万元。A、124B、154C、171D、247测试答案：正确答案：C 答案解释：该企业的评估值 1/29856/1_29856_12_1.JPG 10、评估某企业，经专业评估人员测定，该企业未来 5 年的预期收益分别为 10 万元，12 万元，10 万元， 13 万元，16 万元，并且在第六年至第二十年该企业收益将保持在 20 万元水平，资本化
6、率和折现率均为 10%，该企业的评估价值最接近于( )万元。A、178B、200C、227D、247测试答案：正确答案：A 答案解释： 1/29856/1_29856_13_1.JPG 11、某收益性资产，经专业评估人员测定，第一年预期收益为 10 万元，以后每年递增 1 万元，假定资本化率为 10%，该资产的评估价值最接近于( )万元。A、100B、110C、150D、200测试答案：正确答案：D 答案解释： 1/29856/1_29856_14_1.JPG 12、某收益性资产，经专业评估人员测定，第一年预期收益为 10 万元，以后每年递增 1 万元，假设折现率为 10%，收益期为 20 年
7、，该资产的评估价值最接近于( )万元。A、140B、160C、180D、197测试答案：正确答案：A 答案解释： 1/29856/1_29856_15_1.JPG 413、同一资产的重置成本与其现行市价及其收益现值是( )关系。A、独立B、并列C、替代D、等同测试答案：正确答案：C 答案解释：资产重置成本与资产的现行市价及收益现值存在着内在联系和替代关系。 14、下列各项中，构成资产重置成本的耗费应当是资产的( )。A、实际成本B、社会平均成本C、个别成本D、加权平均成本测试答案：正确答案：B 答案解释：采用成本法评估资产，确定形成资产价值的耗费是必须的，并且应体现社会或行业平均水平。因此，构
8、成资产重置成本的耗费应当是资产的社会平均成本。 15、某被估资产购建于 2000 年，账面原值为 10000 元，当时该类资产的价格指数为 85%，评估基准日该类资产的定基价格指数为 170%，该被估资产重置成本是( )元。A、10000B、20000C、15000D、5000测试答案：正确答案：B 答案解释：重置成本资产的账面原值价格指数 资产的账面原值(评估基准日价格指数资产购建时的价格的指数)100% 10000(170%85%)100%20000(元) 16、与评估对象完全相同的参照物资产 6 个月前的成交价格为 10 万元，半年间该项资产价格上升了 5%，则最可能的评估值是( )万元
9、。A、11B、12.5C、10.5D、10.8测试答案：正确答案：C 答案解释：评估值10(1+5%)10.5(万元) 17、5复原重置成本与更新重置成本相比较，采用相同标准的是( )。A、价格水平B、材料消耗C、设计水平D、规模和技术测试答案：正确答案：A 答案解释：复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。因此，复原重置成本与更新重置成本采用相同标准的是价格水平
10、。 18、复原重置成本与更新重置成本之差等于( )。A、超额营运成本B、超额投资成本C、功能性贬值D、经济性贬值测试答案：正确答案：C 答案解释：功能性贬值复原重置成本一更新重置成本 19、下列影响因素中属于功能性贬值的影响因素是( )。A、社会需求下降B、市场价格变化C、新工艺新材料运用D、银行利率变化测试答案：正确答案：C 答案解释：功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。 20、一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法往往会比采用重置核算法估算的重置成本( )。A、高B、低C、相等D、无法比较测试答案：正确答案：A 答案解释：价格指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，确定的是复原
11、重置成本，而重置成本法既要估算复原重置成本又要估算更新重置成本，因此，对一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法往往会比采用重置核算法估算的重置成本高。 6二、多项选择题二、多项选择题(每题的备选答案中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。)题 1应用市场法进行资产评估必须具备的前提条件是( )。A、需要有一个充分发育活跃的公开市场B、必须具有足够数量的参照物C、可以收集到被评估资产与参照物可比较的指标和技术参数D、必须是与被评估资产相同或相类似的全新资产E、参照物与被评估资产的功能相同测试答案：正确答案：A(0.25 分)B(0.25 分)C(0.25 分)E(0.25
12、分) 答案解释：通过市场法评估资产要有一个活跃的公开市场，公开市场上要有可比的资产及其交易活动，这是两个最基本的前提条件。参照物与评估对象在功能上要具有可比性，而不是要求相同或相类似的全新资产，因此 D 选项不正确。同时，参照物通常应选择三个以上，也应当可以收集到被评估对象与参照物可比较的指标和技术参数。 2运用市场法评估任何单项资产都应考虑的可比因素有( )。A、资产的功能B、市场条件C、交易条件D、资产的实体特征和质量E、资产所处的地理位置测试答案：正确答案：A(0.25 分)B(0.25 分)C(0.25 分)D(0.25 分) 答案解释：运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素有资产的功
13、能、资产的实体特征和质量、市场条件、交易条件。 3运用市场法评估资产要求参照物与评估对象面临的市场条件应具有可比性，具体包括( )。A、用途B、供求关系C、性能D、竞争状况E、交易条件测试答案：正确答案：B(0.33 分)D(0.33 分)E(0.33 分) 答案解释：运用市场法评估资产要求参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。 47在运用市场法时，应注意参照物的成交价格并不仅仅是参照物功能自身的市场体现，还要受( )等因素的影响。A、交易双方的动机B、参照物的生产成本C、参照物的交易时限D、交易双方的地位E、交易双方的要求测试答案：正确答案：A(
14、0.33 分)C(0.33 分)D(0.33 分) 答案解释：运用市场法进行资产评估时，参照物成交价格的影响因素，主要有交易情况因素、交易日期因素、区域因素和个别因素，选项 A 和 D 属于交易情况因素，C 选项属于交易日期因素。 5构成折现率的因素具体包括( )。A、超额收益率B、无风险报酬率C、风险报酬率D、价格变动率E、平均收益率测试答案：正确答案：B(0.5 分)C(0.5 分) 答案解释：折现率是一种期望投资报酬率，它由无风险报酬率和风险报酬率组成。 6在确定折现率时，通常需参考的投资报酬率有( )。A、一般银行利率B、企业债券利率C、政府国债利率D、行业平均资金收益率E、金融债券利
15、率测试答案：正确答案：A(0.33 分)C(0.33 分)D(0.33 分) 答案解释：在企业价值评估时，折现率的选取为正常报酬率，而正常的报酬率通常以政府发行的国库券利率及银行储蓄利率作参照依据，故选 A、C 项；另外，随着我国证券市场的发展，行业平均资金收益率也可作为确定折现率的重要参考指标。 7成本法涉及的基本要素包括( )。A、资产的重置成本B、资产的有形损耗C、资产的功能性贬值D、资产的经济性贬值8E、资产的获利年限测试答案：正确答案：A(0.25 分)B(0.25 分)C(0.25 分)D(0.25 分) 答案解释：成本法的运用涉及四个基本要素，即资产的重置成本、资产的实体性贬值、
16、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值，资本的实体性贬值又称有形损耗。 8下列有关收益法参数的说法中，正确的是( )。A、运用收益法涉及的参数主要有三个：收益额、折现率和获利期限B、收益额是资产的现实收益额C、折现率是一种风险报酬率D、收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位E、收益额与折现率成反比关系测试答案：正确答案：A(0.5 分)D(0.5 分) 答案解释：收益额是指资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额，并且是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。折现率是一种期望投资报酬率，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。 9收益法中的收益额是指( )。A、资产未
17、来的预期收益B、资产的现实收益C、资产的实际收益D、资产的客观收益E、资产的永久性收益测试答案：正确答案：A(0.5 分)D(0.5 分) 答案解释：收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。在资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。资产评估中的收益额有两个比较明确的特点：其一，收益额是资产未来预期收益额；其二，收益额是资产的客观收益。 10收益法中的具体方法通常是按( )划分的。A、预期收益期限B、预期收益额的形式C、预期收益额数量D、折现率的高低E、折现率的构成测试答案：正确答案：A(0.5 分
18、)B(0.5 分) 9答案解释：针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，收益法分为有限期评估方法和无限期评估方法；针对评估对象预期收益额的形式划分，又可划分为等额收益评估方法、非等额收益方法等。 11收益法涉及的基本要素包括( )。A、被评估资产的实际收益B、被评估资产的预期收益C、折现率或资本化率D、被评估资产的总使用年限E、被评估资产的预期获利年限测试答案：正确答案：B(0.33 分)C(0.33 分)E(0.33 分) 答案解释：收益法是依据资产未来预期收益经折现或本金化处理来估测资产价值的，它涉及三个基本要素：(1)被评估资产的预期收益；(2)折现率或资本化率；(3)被评估资产取得
19、预期收益的持续时间。 12收益法的基本前提条件是( )。A、未来收益可预测并可用货币计量B、承担的风险可预测并可用货币计量C、预期收益年限可预测D、历史收益已知E、具备可利用的历史资料测试答案：正确答案：A(0.33 分)B(0.33 分)C(0.33 分) 答案解释：收益法必须具备的前提条件是：(1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；(2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；(3)被评估资产预期获利年限可以预测。 13运用多种方法对同一资产进行评估，如果结果出现较大差异，最可能的原因是( )。A、应用前提不具备B、技术手段不具备C、分析过程有缺陷D、
20、职业判断有错误E、信息依据失真测试答案：正确答案：A(0.25 分)C(0.25 分)D(0.25 分)E(0.25 分) 答案解释：如果采用多种方法对同一资产进行评估，得出的结果出现较大差异，可能的原因有；(1)某些方法的应用前提不具备；(2)分析过程有缺陷；(3)结构分析有问题；(4)某些支撑评估结果的信息依据失真；(5)评估师的职业判断有误。 三、简答题101、选择资产评估方法应考虑哪些因素? _测试答案：正确答案：(1 分)就评估方法选择本身而言，实际上包含了不同层面的资产评估方法的选择过程，即三个层面的选择。其一是关于资产评估技术思路层面的选择，即分析三种资产评估基本方法所依据的资产
21、评估技术思路的适用性；其二是在各种资产评估技术思路已经确定的基础上，选择实现各种评估技术思路的具体评估技术方法；其三是在确定了资产评估具体技术方法的前提下，对运用各种具体技术评估方法所涉及经济技术参数的选择。恰当选择评估方法，既包含了对恰当选择评估技术思路，以及实现该技术思路的具体评估技术方法的要求，也包括了运用各种评估方法时对所涉及的经济技术参数的恰当选择。 为高效、简捷、相对合理地估测资产的价值，在评估方法的选择过程中应注意以下因素： (1)评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件，被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。根据上述条件，当资产评估的价值
22、类型为资产的市场价值时，可考虑按市场法、收益法和成本法的顺序进行选择。 (2)评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素制约。例如，对于既无市场参照物，又无经营记录的资产，只能选择成本法进行评估；对于工艺比较特别且处在经营中的企业，可以优先考虑选择收益法。 (3)评估方法的选择受各种评估方法所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集到的制约。每种评估方法都需要有充分的数据资料作依据。在一个相对较短的时间内，搜集某种评估方法所需的数据资料可能会很困难，在这种情况下，评估人员应考虑采用替代的评估方法进行评估。 总之，在评估方法的选择过程中，应注意因地制宜和因事制宜，不可机械地按某种模式或某种顺序
23、进行选择。但是，不论选择哪种评估方法进行评估，都应保证评估目的、评估时所依据的各种假设和条件与评估所使用的各种参数数据及其评估结果在性质和逻辑上的一致。尤其是在运用多种方法评估同一评估对象时，更要保证每种评估方法运用中所依据的各种假设、前提条件、数据参数的可比性，以便能够确保运用不同评估方法所得到的评估结果的可比性和相互可验证性。 四、计算题四、计算题1评估某收益性资产，评估基准日后的第一年的预期收益为 100 万元，经专业评估人员测定认为，其后各年该资产的收益将以 2%的比例递增，假定折现率为 10%，该资产的评估值为多少? _测试答案：正确答案：(1 分)运用等比级数收益现值法计算评估值：
24、 评估对象评估值年金(折现率-递增比率) 100(10%-2%) 1250(万元) 2被估资产在未来 5 年内的预期收益分别为 10 万元、12 万元、14 万元、16 万元、18 元，资产从第 6 年到第 10 年每年的收益均保持在 20 万元，第 10 年末资产拟转让，变现价约 100 万元，假定折现率为 10%，运用收益法估测资产的价值。 _测试答案：正确答案：(1 分)运用有限期收益现值法计算评估值(两种解法)： (1)逐年折现加和： 评估值100.9091+120.8264+140.7513+160.6830+180.6209+200.5645+20 0.5132+200.4665+200.4241+200.3855+1000.3855 9.091+9.9168+10.5182+10.928+11.1762+11.29+10.264+9.33+8.482+7.71+38.55 137.2562(万元) 1372562(元) (2)
