1、1墨江县 2014 年公租房建设项目调整方案及项目说明一、方案调整情况说明墨江县 2014 年公租房建设项目（一期）由于规划设计方案的调整变动和优化需要对已拟定指标进行调整，针对指标调整我局已于 2014 年 4 月 27 日向墨江县人民政府提交了关于进行指标调整的请示，并于 2014 年 4 月 28 日向县领导及建设局相关领导对申请调整指标的方案进行了简要汇报，会议认为申请调整的方案全为一室一厅的户型结构不满足墨江当地市场需求，要求在满足国家相关规范及保障房建设政策的前提下对方案进行修改，增加两室户型，尽量使一室户与两室户的配比达到 4:6。在 4 月 28 日会议精神的指导下，我局有对方
2、案进行了调整，并增加了两室户户型，于 4 月 29 日向建设局组织的专家团队进行方案汇报，会上专家团队认为新修改方案户型结构较合理，尤其是 18 层点式住宅户型比较好，认为新调整方案优于报规方案，但两室型户型与一室型户型的配比比例为 1:1，没有达到 6:4，希望开发公司组织设计单位再提供一个两室型户型比例居多的方案以供政府决策。根据墨江县政府及有关部门的要求，我局于 4 月 27 日提交了两个比选方案，后经认可认为方案二较合理，方案二存在如下优点：11 层板式住宅公摊面积较少； 11 层板式住宅改造后可形成 4 室两厅的格局，各空间尺寸比较合理；方案二中二室型户型居多，比例可达 70%以上。
3、现对 4 月 27 日提交的方案二做详细介绍说明。二、调整方案相关指标 联珠镇回回冲片区1、墨江县 2013 年联珠镇回回冲公租房建设项目（一期）新方案指标2联珠镇回回冲公租房建设项目（一期）新方案指标序号名 称 单位数量一期规划用地面积 亩 55.37（36913.48m）一一期净用地面积 m 32554.87二 总建筑面积 m 82995.951、地下建筑面积 m 23468.93A、夹层建筑面积 m 5649.1B、人防建筑面积 m 5303.72其中C、地下停车库面积 m 12516.112、地上建筑面积 m 59527.02A、住宅建筑面积 m 50876.78B、配套公共服务设施
4、m 8650.241、配套商业 m 4879.992、老年活动中心、物业管理 m 1803、社区卫生服务用房 m 604、生鲜超市 m 3005、社区服务用房 m 1206、社区公共厕所 m 65.67、文体设施用房 m 300其中8、幼儿园 m 2744.65三 建筑占地面积 m 6525.41四 建筑密度 20.00%五 容积率 1.74六 绿地率 35.50%七 总户数 户 1016机动车位 个 418八 停车位 非机动车位 位 123032、墨江县 2014 年联珠镇回回冲公租房建设项目（一期）指标及对比情况表墨江 2013 年公租房建设项目（一期）指标调整对比表序号名 称 单位报规指
5、标 初设批复指标 新方案 新方案指标与报规指标对比新方案指标与初设指标对比一 一期规划用地面积 亩 55.45 55.37 55.37 一期净用地面积 m 32569.74 32554.87 32554.87 二 总建筑面积 m 104004.27 86141.45 82995.95 -21008.32 -3145.51、地下建筑面积 m 31291.94 28675.98 23468.93 -7823.01 -5207.05A、夹层建筑面积 m 7981.75 5365.79 5649.1 -2332.65 283.31B、人防建筑面积 m 3979.09 1200 5303.72 1324
6、.63 4103.72其中C、地下停车库面积 m 19331.1 22110.19 12516.11 -6814.99 -9594.082、地上建筑面积 m 72712.33 57465.47 59527.02 -13185.31 2061.55A、住宅建筑面积 m 64123.66 48418.77 50876.78 -13246.88 2458.01B、配套公共服务设施 m 6057.37 5907.49 8650.24 2592.87 2742.751、配套商业 m 7934.96 6793.1 4879.99 -3054.97 -1913.112、老年活动中心、物业管理m 200 20
7、0 180 -20 -203、社区卫生服务用房m 66.4 66.4 60 -6.4 -6.44、生鲜超市 m 331.98 331.98 300 -31.98 -31.985、社区服务用房 m 132.79 132.79 120 -12.79 -12.796、社区公共厕所 m 75 75 65.6 -9.4 -9.47、文体设施用房 m 330 330 300 -30 -30其中8、幼儿园 m 2531.3 3054.21 2744.65 213.35 -309.56三 建筑占地面积 m 7338.3 6373.51 6525.41 -812.89 151.9四 建筑密度 22.50% 19
8、.60% 20.00% -0.025 0.004五 容积率 2.23 1.77% 1.74 -0.49 1.7223六 绿地率 35.60% 35.60% 35.50% -0.001 -0.001七 总户数 户 1016 1016 1016 0 0八 机动车位 个 473 479 418 -55 -61停车位非机动车位 位 1454 1454 1230 -224 -22443、墨江县 2014 年联珠镇回回冲公租房建设项目（一期）新方案户型配比表户 型 配 比 表（新方案）序号户型名称户型结构建筑面积()套内面积()阳台面积()套公摊()标准层公摊()一层公摊()顶层公摊()套数(套)户型比例
9、(%)两室户型数量合计1A-1型两室一厅一厨一卫一阳台 52.94 44.21 0.93 6.86 84 8.27 2A-2型两室一厅一厨一卫两阳台 48.62 41.50 2.92 6.29 88 8.66 3A-1a型一室一厅一厨一卫 48.62 37.32 0.00 6.14 24.84 33.59 26.97 4 0.39 6B-1型两室一厅一厨一卫一阳台 52.79 44.21 0.93 7.65 132 12.99 7B-2型两室一厅一厨一卫两阳台 51.59 41.50 2.92 7.17 126 12.40 8B-2a型起居合用一厨一卫一阳台 26.96 22.03 1.12
10、3.81 24.84 47.92 26.97 6 0.59 43012C1型两室一厅一厨一卫一阳台 57.83 46.52 2.31 9.00 284 27.95 13C2型一室一厅一厨一卫一阳台 41.22 32.99 1.82 6.41 144 14.17 14C3型一室一厅一厨一卫一阳台 41.58 33.29 1.82 6.47 140 13.78 15C3a 型一室一厅一厨一卫一阳台 38.63 30.83 1.82 5.98 4 0.39 16C4型一室一厅一厨一卫一阳台 37.03 28.96 2.31 5.7658.20 78.23 40.32 4 0.39 284714合计
11、1016 100.00 所占户型比例：71.42%54、墨江县 2014 年联珠镇回回冲公租房建设项目（一期）新方案户型面积表套数 比例面积（平方米）新方案 新方案50（以上）-60（以内） 626 61.61%45（以上）-50（以内） 92 9.06%40（以上）-45（以内） 284 27.95%40 以内 14 1.38%合计 1016 100%5、墨江县 2013 年联珠镇回回冲公租房建设项目（一期）新方案户型类别统计表套数 比例面积（平方米）方案二 方案二两室房 714 70.28%一室房 296 29.13%起居共用房 6 0.59%合计 1016 100.00%6 下南二片区1
12、、 墨江县 2014 年下南二片区公租房建设项目（一期）新方案指标下南二片区公租房建设项目（一期）新版指标序号 名 称 单位 数量一期规划用地面积 亩 41010.33(61.52 亩)一一期净用地面积 m 39491.22 二 总建筑面积 m 92064.67 1、地下建筑面积 m 25215.99 A、夹层建筑面积 m 4284.49 B、人防建筑面积 m 3815.80 其中C、地下停车库面积 m 17115.70 2、地上建筑面积 m 66848.68 A、住宅建筑面积 m 53414.04 B、配套公共服务设施 m 13434.64 1、配套商业 m 9411.60 2、物业管理 m
13、 200.55 3、社区卫生服务用房 m 66.85 4、生鲜超市 m 334.24 5、社区服务用房 m 133.70 6、社区公共厕所 m 58.00 7、文体设施用房 m 334.24 8、幼儿园 m 2748.18 其中9、值班室 147.28 三 建筑占地面积 m 7166.04 四 建筑密度 0.18 五 容积率 1.69 六 绿地率 0.38 七 总户数 户 1060.00 机动车位 个 450.00 八 停车位非机动车位 位 1337.00 72、 墨江县 2014 年下南二片区公租房建设项目（一期）指标及对比情况表下南二片区 2013 房公租房建设项目（一期）指标调整对比表序
14、号名 称 单位 报规指标 初设批复指标新方案 新方案指标与报规指标对比新方案指标与初设指标对比一期规划用地面积 亩 58.60 61.52 61.52 一一期净用地面积 m 38004.38 39491.22 39491.22 二 总建筑面积 m 131348.63 112788.35 92064.67 -39283.96 -20723.68 1、地下建筑面积 m 49612.09 45587.89 25215.99 -24396.10 -20371.90 A、夹层建筑面积 m 5123.77 4878.66 4284.49 -839.28 -594.17 B、人防建筑面积 m 3714.95
15、 1344.00 3815.80 100.85 2471.80 其中C、地下停车库面积 m 40773.37 39365.23 17115.70 -23657.67 -22249.53 2、地上建筑面积 m 81736.54 67200.46 66848.68 -14887.86 -351.78 A、住宅建筑面积 m 66842.65 51021.78 53414.04 -13428.61 2392.26 B、配套公共服务设施 m 14893.89 16178.68 13434.64 -1459.25 -2744.04 1、配套商业 m 11056.85 10939.63 9411.60 -1
16、645.25 -1528.03 2、物业管理 m 246.25 201.60 200.55 -45.70 -1.05 3、社区卫生服务用房m 82.08 67.20 66.85 -15.23 -0.35 4、生鲜超市 m 410.42 336.00 334.24 -76.18 -1.76 5、社区服务用房 m 164.17 134.00 133.70 -30.47 -0.30 6、社区公共厕所 m 60.00 58.00 58.00 -2.00 0.00 7、文体设施用房 m 123.13 336.00 334.24 211.11 -1.76 8、幼儿园 m 2576.23 3958.56 2
17、748.18 171.95 -1210.38 其中9、值班室 174.76 147.28 147.28 -27.48 0.00 三 建筑占地面积 m 8029.01 7381.96 7166.04 -862.97 -215.92 四 建筑密度 21.13% 18.69% 18.15% -0.03 -0.01 五 容积率 2.15 1.70 1.69 -0.46 -0.01 六 绿地率 37.65% 37.65% 37.65% 0.00 0.00 七 总户数 户 1060 1060 1060 0.00 0.00 机动车位 个 659 659 450 -209.00 -209.00 八 停车位 非
18、机动车位 位 1635 1635 1337 -298.00 -298.00 83、 墨江县 2014 年下南二片区公租房建设项目（一期）新方案户型配比表户 型 配 比 表（新方案）序号户型名称户型结构建筑面积()套内面积()阳台面积()套公摊()标准层公摊()一层公摊()顶层公摊()套数(套)户型比例(%)两室户型数量合计1A-1型两室一厅一厨一卫一阳台 52.94 44.21 0.93 6.86 126 11.89 2A-2型两室一厅一厨一卫两阳台 48.62 41.50 2.92 6.29 132 12.45 3A-1a型一室一厅一厨一卫 48.62 37.32 0.00 6.14 24.
19、84 33.59 26.97 6 0.57 6B-1型两室一厅一厨一卫一阳台 52.79 44.21 0.93 7.65 110 10.38 7B-2型两室一厅一厨一卫两阳台 51.59 41.50 2.92 7.17 105 9.91 8B-2a型起居合用一厨一卫一阳台 26.96 22.03 1.12 3.81 24.84 47.92 26.97 5 0.47 47312C1型两室一厅一厨一卫一阳台 57.83 46.52 2.31 9.00 284 26.79 13C2型一室一厅一厨一卫一阳台 41.22 32.99 1.82 6.41 144 13.58 14C3型一室一厅一厨一卫一阳
20、台 41.58 33.29 1.82 6.47 140 13.21 15C3a 型一室一厅一厨一卫一阳台 38.63 30.83 1.82 5.98 4 0.38 16C4型一室一厅一厨一卫一阳台 37.03 28.96 2.31 5.7658.20 78.23 40.32 4 0.38 284757合计 1060 100.00 所占户型比例：71.42%94、 墨江县 2014 年下南二片区公租房建设项目（一期）新方案户型面积对比表套数 比例面积（平方米）方案二 方案二50（以上）-60（以内） 625 58.96%45（以上）-50（以内） 138 13.02%40（以上）-45（以内）
21、284 26.79%40 以内 13 1.23%合计 1060 100%5、 墨江县 2014 年下南二片区公租房建设项目（一期）新方案户型配比表套数 比例面积（平方米）方案二 方案二两室房 757 71.42%一室房 298 28.11%起居共用房 5 0.47%合计 1060 100.00%三、方案调整原因墨江保障房建设项目指标调整主要涉及地下建筑面积和住宅面积的调整，其他相应配套设施指标的调整主要是由于以上两个项目的指标调整导致的，关于指标调整的原因说明如下：1、 住宅建筑面积调整原因 住宅套型建筑面积过大，不满足相关政策要求。报规方案中大部分建筑套型建筑面积超过 60m，且平均单套住宅
22、建筑面积大于60m，不满足公租房建筑面积严格控制在 60m以内（云住建发明电（2011）30 号文）和成套建设的公共租赁住房单套建筑面积控制在 60 平方米以下，以 40 平方米左右的小户型为主（建保（2012）105 号文） ，公共租赁住房户型结构以小户型为主，平均每套建筑面积 50 平方米左右（云政发（2011）64 号文）的要求。新调整方案中住宅平均建筑面积可以保证满足相关政策要求。 住宅套型建筑面积过大，不利于融资建设。10保障房住宅建设资金的来源主要来自于国家财政补贴和地方政府自筹资金，国家财政对保障房建设项目的补贴以套数为补贴依据，保障房建设项目必须满足相应的建设套数要求。住宅套型
23、建筑面积过大，带来项目整体建设成本的增加，而国家各级财政补贴的资金数量是以套数而定的，从而带来项目建设所需的融资数额加大，带来融资困难，也造成后续建设资金的回收困难，不利于建设资金的筹措和项目建成后的陈本回收，造成巨大的资金压力。 新调整住宅户型方案更加优化。新调整户型方案经过多次专家论证，在满足国家相关规范要求的前提下，充分考虑了住宅的舒适性和实用性要求，尽量减小公摊面积，减少套内无效利用空间，提高了住宅套型空间的使用效率，提升了项目整体环境品质，更具人性化；其次项目户型设计时充分考虑了实用性，尽量做到户型布局方正、开间尺寸大以利于家具布置，新调整户型客厅开间尺寸控制在 3m 左右，并满足规
24、范至少有一间卧室建筑面积不小于 9 平方米、厨房使用面积不小于 4 平方米的要求；第三，新调整户型方案重点考虑了户型兼容性、可调整性的问题，能够随今后房地产市场的发展变化，在现有户型方案的基础上，通过局部的小改动调整成为满足市场需求的户型。2、 地下建筑面积调整原因地下建筑面积的调整主要是由于原方案设计中地下车库的规划布局不够合理，经济性较差，停车数过多造成建设资金紧张，尤其是下南二片区建设项目局部布局两层地下室的方案，大大增加了建设成本。新调整方案的地下室布局更加紧凑合理，且满足相应车位配建要求，因此认为新调整方案指标更加合理、经济。整个项目车位配比依据墨江县规划局出具的规划设计条件和普洱市城乡规划管理技术规定的要求，机动车位按照住宅 0.7 个/100m ，商业 0.8 个/100 m 进行配套。3、 其他配套指标调整原因 幼儿园依据普洱市城乡规划管理技术规定的要求，居住人口规模 5000 人以下的配建一个 9 班幼儿园，墨江两个公租房建设项目居住人口数小于 5000 人，因此分别配套了一个9 班幼儿园，幼儿园建筑面积的调整的原因是由于建筑单体方案的优化所导致的，新方案的建筑面积可以满足相关规范要求。 其他配套设施其他配套设施（包括公厕、管理用房等）指标的调整是由于住宅建筑面积的调整所导
