1、 1 农村地籍 和房屋调查 技术方案 （试行） 为深入贯彻中共中央国务院关于加快发展现代农业 进一步增强农村发展活力的若干意见（中发 2013 1号），切实落实国土资源部关于进一步加快农村地籍调查推进集体土地确权登记发证工作的通知（国土资发 2013 97号）要求，进一步积极稳妥、规范 、 有序地推进农村地籍调查 工作 ，全力保障农村 宅基地和 集体 建设用地 确权登记发证顺利进行，制定本技术方案。 一、工作目标 全面查清农村范围内 包括 宅基地、集体建设用地等每一宗土地的权属、位置、界址、面积、用途、地上房屋 等建筑物、 构筑物 的基本情况，为农村集体土地确权登记发证工作提供基础资料，为实施
2、不动产统一登记奠定基础。 二、工作任务 紧密围绕农村集体土地确权登记发证， 依据 地籍调查规程 等 要求 ，以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，重点完成农村范围内宅基地、集体建设用地的权属调查和地籍测量 ， 同步开展地上房屋及其 附属设施 的调查工作 ， 建立农村地籍调查数据库，2 并通过农村日常地籍调查、土地登记等工作，保持调查成果的现势性，满足国土资源管理及经济社会发展 的 需要。 农村范围内国有土地、地上房屋及附属设施可参照本技术方案执行。 （ 一 ）宅基地 和集体建设用地调查。 以集体土地所有权 成果 为基础，调查 农村范围内的宅基地、集体建设用地的权属状况，获取每宗宅基地和集体
3、建设用地 权属、位置、用途等信息，测量宅基地和集体建设用地的地籍要素，填写地籍调查表，测绘地籍图，制作宗地图。 （ 二 ）农村房屋调查。 在开展宅基地和集体建设用地调查的同时，调查 地 上房屋产权状况，测量房屋 的房角点 和房屋边长，量算房屋面积，并将房屋调查成果记载在地籍调查表等地籍资料中，实现农村房、地调查的同步开展和调查成果的统一管理。 （ 三 ）农村地籍调查数据库建设。 充分利用 已有 的软 、 硬件平台，参照城镇 地籍数据库 建设的相关 技术规范，建设农村地籍调查数据库，实现对农村地籍调查成果 的 图形、属性、档案 等信息的一体化 存储、管理与应用。 三、技术路线 与方法 （一） 主
4、要 技术依据 。 土地利用现状分类 （ GB/T 21010-2007） 地籍调查规程 （ TD/T 1001-2012） 房产测量规范 （ GB/T 17986.1-2000） 城镇地籍数据库标准 （ TD/T 1015-2007） 3 （二）技术路线 。 以 满足 农村集体土地确权登记发证工作为 出发点 ， 立足于已有的工作基础，严格 依据 国家 有关调查 规程 和标准，借助航 天航空遥感、地理信息系统、卫星定位和数据库等技术手段， 充分利用已 有土地调查成果和登记成果，通过外业调查、复核审查、内业建库，完成宅基地和集体建设用地及 房屋等 地上 建筑物和构筑物的 权属调查和地籍测量等工作，
5、为农村 集体 土地确权登记发证提供依据。 （三）调查方法 。 农村地籍调查方法 的 选择 要 充分兼顾宅基地管理制度改革、集体建设用地入市等农村土地制度改革的迫切需要， 以充分保护土地权益、维护交易安全为基础 ， 统筹考虑基础条件、工作需求和经济技术可行性，避免重复投入，因事、因地、因物 ， 审慎 科学 地 选择符合本地区实际的调查方法 。 原则上，同一地区内可以采用多种调查方法共同开展调查工作。 对于调查精度影响 土地产权人 切身利益的， 可 采 用 解析法 或 部分解析 法 ，确保权属清晰，面积准确， 以 保障土地权益 ， 维护 交易安全 ，如集体建设用地流转试点、宅基地抵押试点、征地拆迁
6、地区等 ； 对于偏远地区或分散、独立的宅基地和集体建设用地，或不动产生命周期较短， 建筑物、构筑物更新速度较快， 且调查精度不影响权利人切身利益的，可采 用 更为 简便易行的调查方法， 在做好指界工作基础上， 在 确保宗地界址清楚、空间相对位置关系明确 的前提下， 实地丈量 界址 边长 ，计算宗地面积 ，以 尽快完成调查工 作 ，避免不必要的浪费 ，如 按户补偿的 增减挂钩4 拆旧地区 等 。 四 、工作 程序和 内容 农村地籍调查工作主要包括：准备工作、权属调查、地籍测量 、房屋调查 和成果归档与建库等内容。 （一）准备工作 。 准备工作主要包括 组织准备 、宣传发动、资料收集、技术设计、表
7、册与工具器材准备、队伍落实和人员培训等。各地 应 围绕 集体土地使用权确权登记发证工作目标 ， 统一部署，同步开展。 调查前，应系统 收集整理土地 及 房屋权属来源资料 ， 开展 实地踏勘、资料分析 等 ， 并 结合地方 工作基础 ， 做好技术设计，准备调查所需的表册与工具器材，落实 调查 人员 和 队伍。 权属调 查 应 由县（市、区）国土部门组织，发挥乡镇政府、国土所和 农村集体经济组织、 村民自治组织等基层力量，共同配合完成 ， 也可选择专业队伍、聘任 农村集体经济组织负责人、 村民委员会成员或村民代表参与权属调查。地籍测量可根据需要由专业作业单位协助完成。 （二）权属调查 。 权属调查
8、 是 地籍调查的核心，是保障 土地 确权登记发证的关键。权属调查 主要 包括：核实宗地的权属情况，实地指界， 丈量界址边长 及相关距离 ，绘制宗地草图，填写地籍调查表。 1.制作工作底图。 选 用大比例尺（ 1:500 1:2000）的地形图、正射影像图或已有地籍图作为基 础图件 ， 充分采用集体土地所有权登记发证已形成的 地籍区、地籍子区界线和集体土地所有权界线，5 并标注乡镇、村、村民小组及重要地物的名称。 参考已有的地籍 调查、 土地 登记等 资料 ，会同 农村集体经济组织负责人、 村民委员会成员或村民代表，在工作底图上划分宗地，并 预编 宗地号。对新型农村社区或搬迁上楼等无法确定独立使
9、用面积的，可 定为共用宗 。 2.权属状况调查 。 借助工作底图， 结合现场核实，调查 每宗地的 土地坐落与 四至 ；调查核实 权利人的姓名或者名称、单位性质、行业代码、组织机构代码、法定代表人（或负责人）姓名及其身份证明、代理人姓名及 其身份证明等 ，对于 宅基地调查， 除了调查记录土地权利人的情况外，还 应 调查权利人家庭成员情况， 复印权利人 家庭 户口簿等资料，对 无权属来源的集体建设用地，根据实际情况调查记录实际使用人 ； 调查核实 宗地的土地权属来源资料 ， 确定土地权属性质 、 土地使用权类型、使用期限等 ，以及 宗地是否有抵押权、地役权等他项权利 和 共有情况 ；调查核实宗地
10、批准用途和实际用途。 3.界址调查 。 对土地权属来源资料 齐全 ，界址明确，经实地核实界址无变化的宗地，无需重新开展界址调查 ； 对土地权属来源资料中的界址不明确的宗地，以及界址与实地不一致的宗地，需要现场指界 ；对于无土地权属资料的，根据法律法规及有关政策规定，经核实为合法拥有或使用的土地，可根据双方协商，实际利用状况及地方习惯 ，经 农村集体经济组织认可 并公示无异议后，进行 现场指界。 实地 指界 前，通过送达指界通知书、公告、广播、电话等方式提前通知，确保土地权利人及相邻宗地权利人按时到现场指界。6 指界时，调查员、本宗地指界人及相邻宗地指界人同时到场， 根据指界人指定的界址点，现场
11、设置界标，确认界址线类型、位置；指界后， 将实际用地界线和批准用地界 线标绘到工作底图上，并在地籍调查表的权属调查记事栏中予以说明 ； 实地丈量宗地 的 界址边长。同时 ， 应丈量界址点与邻近地物的相关距离或条件距离。 4.宗地草图绘制 。 根据权属 状况 调查信息、指界与界址点设置情况、界址边长及相关距离丈量结果 、房屋调查情况， 按概略比例尺绘制宗地草图。宗地草图 必须 现场绘制（可直接在地籍调查表上绘制，也可另附纸绘制）， 有基础图件资料的地区，可持打印的相关图件到现场，根据指界和丈量情况做好现场记录，形成 宗地草图 。 （三）地籍测量 。 在权属调查结果的基础上，通过 地籍测量准确获取
12、界址点位置 ，并 计算 宗 地面积。地籍测量包括控制测量 、 界址点测量 、地籍图测绘和面积量算等。控制测量可根据需要确定是否开展 ， 对于仅丈量界址边长不测量界址点坐标的地区，无需开展地籍控制测量。 界址点测量完成后， 按照要求， 测绘地籍图，编制宗地图。 其中， 对于不测量界址点坐标的地区，应 依据权属调查结果，绘制宗地相对位置关系图， 以 满足登记发证的 急需 。 由图解法 测量获取的界址点坐标， 不 得 用于放样确定实地界址点的精确位置 ， 可 利用宗地草图上 实际 丈量 的 界址 边长 ， 采用几何要素法计算宗地面积。 （四）房屋调查 。 在农村地籍调查中，针对农村房屋实际情况，实地
13、 调查农村宅7 基地和农村集体建设用地地上 建筑物和构筑物 的产权状况，结合地籍测量一并开展房屋测量 。 房屋调查要重点调查房屋的权利人、权属来源情况、建筑结构、建成年份、批准用途与实际用途、批准面积与实际面积等要素， 形成房地一体的农村地籍调查成果。 对尚未 开展 农村地籍调查 或有房地一体化调查需求 的地区，可将农村房屋及附属设施的调查工作统一纳入农村地籍调查工作中。已经完成农村地籍调查 或 工作 尚未完成但已全面部署推进 的地区，可结合本地实际，或统一开展农村房屋及附属设施的补充调查，或待日后通过日常变更调查的方式逐步补充完善房屋及 附属设施信息，逐步实现房、地调查成果的统一管理。 其中
14、， 对已登记的房屋，只需要记录房屋登记的相关信息，无需重新开展调查。 1.房屋产权状况调查。 依据房屋产权人提供的 准建证、村镇规划选址意见书、乡村建设规划许可证，或房屋买卖、互换、赠与、受遗赠、继承、查封、抵押等其他房屋产权证明，记录产权人，并将产权证明留复印件或拍照留存。产权共有或有争议的，记录共有或争议情况。 其中，对于在现行规划建设管理制度实施前建设的房屋，应提供村镇规划选址意见书等资料，对于实施之后建设的，应提供乡村建设规划许可证等资料。 依据房产测量 规范的有关规定和要求， 调查房产建筑结构、层数、建成年份、批准用途与实际用途，核对房产面积是否批建一致等；对村民整体搬迁上楼的，还应
15、该调查记录房屋所在自然层次和房屋编号。对于农房中的一房多户，应现场确定房屋分户界址和8 权属情况，需要现场指界的，应经房屋产权人现场指界，明确界址并现场确认签字。房屋产权状况调查形成的结果可记录在地籍调查表的“权属调查记事”栏内。 2.房屋测量 。 房脚点测量 宜采取与宗地界址点测量同样的技术方法，一并开展。房屋边长丈量在宗地的界址边长丈量时一并开展，对确实无法丈量房屋边长时，应丈量至少 两条房脚点与界址点或房脚点与邻近地物的相关距离，便于间接解算房屋边长和求解房屋面积。对于新型农村社区或搬迁上楼等高层多户的， 可参照房产测量规范开展房屋测量 。 对于已有户型图的，可通过 核实 户型图 获取
16、房屋内部边长，对于没有户型图的，需实地测量房屋内部边长。 3.面积量算。 依据实地丈量的 房屋 边长计算房屋占地面积，结合房屋层数计算房屋建筑面积。对于高层多户 ， 有户型图的 ， 可通过 实地丈量的房屋边长和核实 户型图 获取的房屋内部边长计算 房屋 建筑 面积 和套内面积 ，无户型图的 ， 需要 实地丈量的房屋边长和实地测量房屋内部边长计算房屋 建筑 面积 和套内面积 。 4.调查结果记录。 一是要将房屋权属状况信息和房屋测量结果记载在地籍调查表中；二是要在宗地草图中标识房屋，并标注房屋边长，房屋的楼层、结构以及争议情况等信息；三是要在地籍图的测绘中将房屋要素纳入；四是成果资料的整理归档以及数据库的建设都要将房屋调查的信息包含在内。 （五）资料整理归档与数据库建设 。 调查 工作 完成后， 应 按照数据库标准，建立地籍数据库，并由9 县级国土资源主管部门 及时 组织对 地籍 调查成果进行验收 。 调查成果 主要 包括 地籍调查表、宗地图、地籍图、农村地调查总结报告 以及地籍数据库 等 。验收通 过后，要及时 将调查成果和资料整理归档 ，并结合土地登记等日常业务做好更新维护 。
