1、 1 深圳市物业管理示范工业区标准及评分细则 序号 标准内容 规定分值 评分细则 一 基础管理 21 1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用 1 符合 1.0， 主要配套设施不完善时， 每发现一处不合 规 扣 0.2 2、已办理 承接查验 手续 （包括分户查验单、查验问题清单、物品及资料清册等等） 1 符合 1.0，每发现一处不合 规 扣 0.2 3、由一家 物业服务企业 实施统一专业化管理 1 符合 1.0， 不符合 0 4、建设单位在租售厂房前。与选聘的 物业服务企业 签订 前期 物业 服务 合同 .双方责权利明确 1 符合 1.0， 合同不规范 扣 0.5，合同写入违规内容扣 0.5
2、，合同未在主管部门备案 0 5、在房屋销售合同签订时，购房人与 物业服务企业 签订前 期物业管理服务协议 双方责权利明确 1 符合 1.0， 基本符合 0.5，不符合 0 6、 按规定 建立 专项维修资金 ，其管理、使用、续筹符合有关规定 1 符合 1.0，已建立但管理、使用、续筹每发现一处不合 规 扣 0.5，未建立 0 7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及 管理规约 等各项公众制度完善 1 完善 1.0，每发现一处不不完善扣 0.2 8、 满足法定条件的物业项目， 业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职 责 1 符合 或未成立业主委员会 1.0， 无业主委员会名单 扣 0.2，无章程等相
3、关制度 扣 0.2，未备案 0 9、 已成立业主委员会的物业项目， 业主委员会与 物业服务企业 签订物业管理合同、双方责权利明确 1 符合 或未成立业主委员会 1.0， 合同不规范扣 0.5，合同写入违规内容扣 0.5，合同未在主管部门备案 0 10、 物业服务企业 制订争创规划和具体实施方案、并经业主委员会同意 1 符合 或未成立业主委员会 1.0，不符合 每处扣 0.5 11、工业区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定 具体的落实措施和考核办法 2 制度、工作标准建立健全 2.0，主要检查 ：物业管理服务工作程度、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度 、资料管
4、理制度 等 ， 每发现一处不完整规范扣0.2， 未制定具体的落实措施扣 0.5，未制定考核办法扣 0.5 12、 物业服务企业 的管理人员和专业技术人员持证上岗：员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨 1 管理人员、专业技术人员每发现 1 人无上岗证书扣 0.1， 着装及标志符合 0.5，不符合0 13、 物业服务企业 应用计算机、智能化设备等现代化管理 手段，提高管理效率 1 符合 1.0， 无计算机扣 0.5，未装备智能化设备扣 0.5 14、 物业服务企业 在收费、财务管理、会计核算、税收等方 面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用及维修基金收支情况 1 执行有关规定
5、 1.0，未执行 0；公开 1.0 未公开 0 2 序号 标准内容 规定分值 评分细则 一 15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册、管理 完善，查阅方便 2 包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项 不齐全或不完善扣 0.2 16、建立业主及使用人档案、房屋及其配套设施权属清册、 查阅方便 1 每发现一处不符合扣 0.2 17、建立 24 小时值班制度，设立服务电话、接受业主和使 用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等 各类信息的收集和反馈 .并及时处理，有回访制度和
6、记录 2 符合 2.0，值班制度不符合扣 0.5，未设服务电话扣 0.5，发现一处处理不及时扣 0.2，没有回访录每次扣 0.1 18、定期向使用人发放物业管理服务工作征求意见 单，对合理的建议及时整改满意率达 95以上 1 符合 1.0， 未定期发单扣 0.2，无整改记录扣 0.2，满意率不达标扣 0.5 19、建立并落实便民维修服务承诺制、零修急修及时率 100，返修率不高于 1，并有回访记录 1 建立并落实 1.0，建立但未落实扣 0.5，未建立扣 1.0；及时率符合 0.5，每降低 1 个百分点扣 0.1；返修率符合 0.3，不符合 0；回访记录完整 0.2，记录不完整或无回访记录 0
7、 二 房屋管理与维修养护 11 1、区内各建筑物标志明显、设立引路方向平面图和路标、 驻工业区各单位名录标识在区内明显位置 .企业铭牌及各 类标识牌统一有序 1 符合 1.0，每发现 一处标志不清或没有标志扣 0.2 2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 1 符合 1.0， 每发现一处私搭 乱建或擅自改变房 屋使用用途扣 0.5 3、房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻 璃幕墙的。清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍： 无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象 ，按规定清洗外墙、外立面，粉刷楼梯、公共走廊 2 符合 2.0， 房屋外墙是建材贴用的每发现一处落扣 0.2，
8、是玻璃幕墙的每发现一处破损或洁扣 0.2，是涂料的每发现一处褪色不一致 扣 0.2， 每 发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣 0.2 4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美 观，无安全隐患或破损 1 符合 1.0， 未按规定设置 0；按规定设置，但不整 齐或有破损每处扣 0.1、有安全隐患每处扣 0.5 5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集。支架无锈蚀 1 符合 1.0， 每发现一处不符合扣 0.1 6、 封闭阳台统一有序。色调 一 致，不超出外墙面； 除建筑设汁有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒 架、遮阳蓬等 1 符合 1.0，每发现 一处不符合扣 0.1 3 序号
9、 标准内容 规 定分值 评分细则 二 7、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整 洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生 间、水房等管理完好 1 符合 1.0，每发现 一处不符合扣 0.2 8、共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、 废料、杂物及违章占用等。天台隔热层无破损 1 符合 1.0，每发现 一处不符合扣 0.2 9、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆 改管线和损害他人利益的现象 1 符合 1.0，每发现 一处不符合扣 0.5 10、机器设备单位面积重量不超过楼 板承重限度。无危及 建筑结构的安全隐患 1 符合 1.0，每发现 一
10、处不符合扣 0.5 三 共用 设备管理 34 (一 )综合要求 4 l、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回捡查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度 .并严格执行 1 符合 1.0， 每发现一处不符合扣 0.2 2、设备及机房环境整治、无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生、机房环境符合设备要求 1 符合 1.0， 每发现 -处不符合扣 0.2 3、配备所需各种专业技术人员。严格执行操作规程 1 符合 1.0， 不符合 0 4、设备良好，运行 正常 .一年内无重大管理责任事故 1 符合 1.0，不符合 0 (二 )供电系统 3 1、供电设备设施运行状态正常， 标识 清晰明确；巡视、检测、维修、
11、操作行为规范，记录完整 ；保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户 1 符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.2 2、制订 临时 用电管理 措施与停电应急处理措施并严格执行 1 符合 1.0，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣 0.5 3.按规定 对应急电源设备进行保养；储备足够的燃料；应急电源设备可随时 起用 1 符合 1.0， 每发现一处不符合扣 0.2 (三 )弱电系统 2 1、按工作标准规定时问排除故障，保证各弱电系统正常工作 1 符合 1.0， 每 发现一次不符合扣 0.5 2、监控系统等智能化设施设备运行正常。有记录并按规定 期限保存 1 符合 1.0，基本
12、符合 0.5， 不符合 0 (四 )消防系统 7 1、消防控制中心 24 小时值班、消防系统设施设备齐全、完好 无 损，可随时起用 1 每 发现一处符合扣 0.2 4 序号 标准内容 规定分值 评分细则 三 2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时 处理各种问题 1 每发现一人不 符合要求扣 0.2 3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人 1 符合 1.0，责任人不明确每发现一处扣 0.2 4、 制订 突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意图 ， 照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻 1 无应急方案扣 0.5， 各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通
13、扣 0.1 5、工业厂房装修需报消防部门审批 .对装修过程严格监管，装修完成后经消防部门验收合格方可使用 1 符合 1.0， 基本符合 0.5.不符合 0 6、区内无火灾安 全隐患，督促各用户与消防管理部门签订消防责任书 1 符合 1.0， 每发现一处安全隐患扣 0.5，未签订消防责任书扣 0.5 7、集体宿舍消防，用电有严格的管理规定 ， 室内电线、插座安装规范，无安全隐患 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 (五 )电梯系统 5 1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备 1 符合 1.0，不符合 0 2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属 设施完好，轿厢、并
14、道、机房保持整洁 1 每发现一处不符合扣 0.2 3、电梯由专业队伍维修保养；维修、操作人员持证上岗；货运电梯由专人管理操作，严禁超载 ， 客梯严禁载货 1 符合 1.0， 每发现一处不符合扣 0.2 4、运行出现故障后，维修人员应在规定时问内到达现场维修 1 符合 1.0，不符合 0 5、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施 1 符合 1.0， 不符合 0 5 序号 标准内容 规定分值 评分细则 三 (六 )给排水系统 8 以下 每发现一处不符合扣 0 2 分 ： 无因设备、管理等事故而造成的长时间停水。 水泵运行无异声，无异常震动，消防水泵和不经常使用的水泵手动盘车灵活。 设备铭牌清
15、晰，水泵盘根渗漏水在允许的范围内，水泵按规定添加润滑黄油。 水泵运行时产生的噪音符合环保、职业健康要求。 设备、管道和阀门表面油漆光洁、无脱皮、无锈迹、无跑冒滴漏，有标识和水流方向指示。 水池水位有明显标志，显示正确，无跑冒水现象。 按规定对二次供水、蓄水池设施、设备进行清洗、消毒，各种证件齐全。 水池、水箱周边整洁卫生，无二次污染，蓄水池人孔封闭良好，井盖上锁，通气孔用不锈钢纱网封隔。 限水、停水按规定时间通知用户。 排水系统通畅，雨水井、污水井无大量沉积物，汛期道路、车库无积水。 污水池盖完好，管道、阀门、法兰、止回阀、阀门连接螺丝等无锈蚀，潜污泵运行正常、控制 开关处于自动位置。 水泵、
16、污水泵控制柜（箱）内干燥、无灰尘、线路规范、接线紧固、图纸齐全，柜箱的开关、指示灯完好、颜色显示正常。 消防电梯下的排污泵使用正常。 对 废水的排放进行管理，定期检查排污管道系统、沙井、排污设备等。对在规划设计中实施雨、污水分流的 工业区 ，严禁雨、污合流。 制定事故应急处理方案。遇事故，维修人员在规定时间内进行抢修。 1、 建立 工业区 用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理用水和节水计划 2、设备、阀门 、 管道 工作正常， 无跑冒滴漏 3、按规定对二次供水蓄水池设施 设备进行 清洁 、消毒 ；二 次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生无二次污染 4、
17、高压水泵、 水池、水箱 有严格的管理措施，水池、水箱周围无 污染 隐患 5、 限水、停水按规定时间通知 住 户。 6、排水系统通畅，汛期道路 无积水，地下室、 车库 、设备房 无积水 、浸泡发生 7、遇 有 事故，维修人员在规定时间内进行抢修 ，无大面积泡水、泛水和长时间停水现象；制订事故应急处理方案 6 序号 标准内容 规定分值 评分细则 三 (七 )空调系统 3 以下每发现一处不符合扣 0 2 分： 制定中央空调系统发生故障应急处理方案并 上墙，室内清洁、地面无水。 冷冻机组应保持清洁完整、无锈蚀、无泄漏、螺栓紧固，电气部分应保持干燥，无漏油漏氟利昂，主机仪表显示状态正常。 水泵电机运行正
18、常、电机温度、电控柜功能正常、无异常杂音及碰撞冲击声。 各种阀门开闭灵活、无漏水，管道保温层完好，无冷凝水。 空气处理器、风机盘管、管道系统正常工作，冷却塔、风机盘管，无漏水现象，水泵出口压力正常，水压波动在规定范围内。 空调循环水定期进行加药，清洗等水处理，进行水质检测，水质符合要求，空气处理器、风机盘管的过滤网定期进行清洗。 空调冷却塔产生的环境噪音、震 动控制在规定范围内。 设备铭牌及各种标识清晰、有标牌和保养负责人。 中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修 1、 中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重漏水现象 2、 中央空调系统出现运行故障后，维修
19、人员在规定时间内到达现场维修 3、 制定中央空调发生故障应急处理方案 (八 )供暖供气系统 2 1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常；北方地区冬季供暖居室内温度不得低于 16 1 符合 1.0，不符合 0 2、 管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患 1 每发现一处不符合扣 0.2 四 共用设施管理 4 1、共用配套设施完好，无随意改变用途 1 符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.2 2、共用管线统一下地或 入 公共管道，无架空管线，无碍观瞻 1 符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.2 3、道路、楼道、大堂等公共照明完好 1 符合 1.0，每发现一处不亮扣 0.2 4、工业区范围
20、内的道路通畅，路面平坦 1 符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.2 7 序号 标准内容 规定分值 评分细则 五 秩序维护 及车辆管理 9 1、工业区基本实行封闭式管 理 1 符合 1.0，不符合 0 2、有专业 秩序维护 队伍，实行 24 小时值班及巡逻制度，秩序维护 员熟悉工业区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责 2 符合 2.0，无专业 秩序维护 队伍扣 1.0，值班及巡逻记录等不规范每处扣 0.2 3、 结 合工业区特点，制订安全防范措施，对货物 (产品、设备 )出门实行凭证通行制度 1 对特殊的部位要有相应的防范措施，每发现一处无防范措施扣 0.2，未实行通行制度扣0.5
21、 4、进出工业区各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符 合 0 5、工业区内停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐 1 符合 1.0，基本符合 0.5.不符合 0 6、室内停车场管理严格，出入有登记 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 7、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，管理有序，停放整齐，场地整洁 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施 1 符合 1.0，不符合 0 六 环境卫生管理 11 1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站 1 符合 1.0，每发现一处不符合
22、扣 0.2 2、清 洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁 1 未实行责任制的扣 0.5，无专职清洁人员和责任范围的扣 0.3，未实行标准化保洁的扣0.2 3、垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀 1 每发现一处垃圾扣 0.1，未达到垃圾日产日清的扣 0.3，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.3 4、对有毒、有害工业垃圾管理严格按规定分装，不得与其它垃圾混杂 1 符合 1.0，不符合 0 5、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；工业区内共用场地 无纸屑、烟头等废弃物 2 符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.2
23、 6、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象 2 符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.2 7、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 1 符合 1.0，不符合 0 8、工业区内废水、废气、废烟、噪音等符合国家环保标准， 无有毒、有害物质；贮放、清运管理有序；房屋外墙无污染；各类排气口安装统一有序，无安全隐患 2 符合 2.0，发现一次环保部门下放整改通知扣 0.5，其它每发现一处不符合扣 0.2 8 序号 标准内容 规定分 值 评分细则 七 绿化管理 3 1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 2、花草树木长势良好，修
24、剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃 1 长势不好扣 1.0，其它每发现一处不符合扣0.2 3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物 1 符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.2 八 精神文明建设 3 1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守工业区的各项管理规定 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 2、设有学习宣传园地，宣传工业区管理 、卫生、治安、消防等方面的知识，开展积极健康向上的活动；宿舍区设信息公告栏；设有文化体育活动场所 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 3、区内的公共娱乐场所未发现重大违纪违法案件 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 九 管理效益 4 1、物业管理服务费用收缴率 98以上 2 每降低 1 个百分点扣 0.5 2、提供便民有偿服务，开展多种经营 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 3、本小区物业管理经营状况 1 盈利 1.0，持平 0.5，亏本 0 注：本考评标准及评分细则已经市局 组织专家讨论并修订。
