1、商业地产企业：图书馆储备方案 对于一个商业地产企业来说，储备一定数量的专业精品图书是公司发 展、进 步的必要条件。方便于员工学习成长；有利于公司整体水平的提高 和实操能力的加强：为此我们为您挑选中国目前最全面系列的 7 套“商业 地产专业图书”来作为您的图书馆储备：以期能让您公司更系统专业。 项目（商场）整合推广绝版书籍在线征订 图书订购程序： 1、 先电话 020-87515275 确认需要订购哪些图书， 2、 将订购图书的款项汇入银行帐号， 3、 将您的详细收货信息收件人、地址、电话、及银行汇款回执传真给我公司 020-38394535，款项确认到帐后，我们将书以快 递的形式寄给您完成销售
2、 工作。 1、最佳购物中心操盘标本 做 成 功 商 业 地 产 项 目 必 备 教 科 书 图书概况： 书 名/最佳购物中心操盘标本 编 著/段宏斌等 出版社/黑龙江美术出版社 版次/2008年9月第1版 印次/2008年9月第1次印刷 定 价/660.00元（全三册） 图书精要： 最佳购物中心操盘标本是中国首部系统总结、提炼购物中心开发、运营经验的实战专著，全书 通过对天河城广场、中华广场、正佳广场的三个案例在面对不同的困难与发展机遇、在三个不同的开发 时段、面对不同的市场环境、存在不同的问题、具备不同的核心优势的情况下，他们是如何克服重重困 难，走向成功的艰辛过程。 全书共分为三本，分别是
3、天河城广场、中华广场、正佳广场，这三个案例堪称中国最有代表性的商 业地产成功案例。广州的今天就是中国内地其他城市的明天，在本系列书藉中，我们通过对他们走过的 道路的系统的分析和总结，从实战中来，到实战中去，提炼出对中国购物中心产业具有里程碑意义的方 向指引和策略参考。 最佳购物中心操盘标本的三个案例都极具代表性，浓缩了众多购物中心需要花几年、甚至上十年时 间和数亿元学费得来的经验总结，堪称“做成功商业地产项目的最佳教科书”！ 2、世界级商业规划中国总鉴 一 部 改 变 世 界 、 改 变 中 国 商 业 地 产 发 展 格 局 的 核 心 档 案 图书概况： 书名/世界级商业规划中国总鉴 编著
4、/段宏斌 喻胜君 出版社/黑龙江美术出版社 版次/2008年3月第1版 印次/2008年3月第1次印刷 定价/660.00元（上下两册） 图书精要： 世界级商业规划中国总鉴是中国首部全景式解析当代最新、最先进的商业规划案例的经典著作， 将当代中国最新、最先进的商业地产规划案例进行系统的梳理和总结，从华南、华中、华北、华东四个 视野，用鸟瞰全局的整体思维，从商业规划透视开发策略和后期的经营管理，通过个体案例剖析一个个 商业地产项目的战略意图，了解它在独有的城市、土地、商业和人文环境下创造的发展道路，成为中国 第一部世界级商业规划超级工具书，成就一部改变世界、改变中国商业地产发展格局的核心档案。
5、3、 商 业 地 产 前 期 决 策 指 南 -成 功 商 业 地 产 项 目 风 险 决 策 系 统 指 导 商 业 地 产 项 目 前 期 决 策 及 控 制 投 资 风 险 的 全 能 工 具 书 图书概况： 书名/商业地产前期决策指南-成功商业地产项目风险决策系统 编著/段宏斌 樊炎冰 出版社/黑龙江美术出版社 版次/2007年9月第1版 印次/2007年9月第1次印刷 定价/320.00 元 图书精要 成功商业地产项目风险决策系统是国内第一套对商业地产项目进行定量分析，将商业地产投资 决策的过程细分为政策的风险、选址的风险、招商组合的风险、施工的风险、规划设计的风险、资本运 作的风险
6、等六大风险体系的全新著作，集国内、国际著名商业地产项目（大卖场）的成功经验、美联银 行及德意志银行等跨国投资银行的资本评估体系于一体，贯穿了商业地产项目的取得土地、开发建设、 运营管理等全过程，能够指导商业地产项目规避各种潜在的风险，走向成功。 成功商业地产项目风险决策系统获得了国内众多权威机构专家的高度评价，要规避商业地产的风险， 全面了解商业地产风险控制的起因、过程和结果， 成功商业地产项目风险决策系统是一本必备工具 书。 4、商业地产招商经营管理指南 中国第一部系统总结穗港台沪京及当代最先进的招商营管理经验的实战力作 图书概况： 书名/商业地产招商经营管理指南 编著/段宏斌 喻胜君 出版
7、社/黑龙江美术出版社 版次/2007年5月第1版 印次/2007年5月第1次印刷 定价/480.00 元（全两册） 图书精要 商业地产招商经营管理指南是中国第一部总结商业地产招商、经营管理、自营主力店、品牌与 行销成功经验的实战力著，前瞻性地提出了当代中国商业地产招商的多元模式和最科学的经营管理元素 组合一起有效实现项目品牌与行销增长目标的系统操作手法。本书特别适用于房地产开发商、物业顾问 公司和商业地产相关服务研究机构，是当代中国最具深度的商业地产招商运营战略全案。 商业地产招商营管理指南所获殊荣： 中国商业地产联盟重点推荐读物 2007淅商大会商业地产高峰论坛唯一指定推荐图书 2007 北
8、京大学中国商业地产/专业市场总裁 EMBA 研修班必读书 5、商业地产开发建设实战指南 中 国 首 部 指 导 商 业 地 产 建 筑 规 划 的 全 能 实 用 工 具 书 图书概况： 书名/商业地产开发建设实战指南 编著/段宏斌 喻胜君 马铁江 出版社/黑龙江美术出版社 版次/2006年10月第1版 印次/2006年10月第1次印刷 定价/560.00 元（全两册） 图书精要： 商业地产的珠穆朗玛峰商业地产开发建设实战指南是中国首部指导商业地产建筑规划的全 能实用工具书，是中国第一部总结商业地产选址、规划、建设成功经验的实战力著，通过对我国三大经 济圈、56座城市、227个国内外商业地产案
9、例的分析、总结，创造性地提出了当代中国商业地产开发的 最佳模式和建筑元素最科学的功能组合设计方案。本书特别适用于房地产开发商、建筑规划设计单位和 商业地产相关服务研究机构，是当代中国最具深度的商业地产实战手册。 全书共分四个章节。分别是第一章城市，第二章选址，第三章规划，第四章设施。通过对大量详实 的案例进行分析与对比，总结出一整套中国商业地产开发商和相关服务机构迫切最需要加强的专业经验 和成功法则。 商业地产的珠穆朗玛峰商业地产开发建设实战指南所获殊荣： 中国商业地产联盟重点推荐读物 2006（成都）国际商业地产博览会论坛重点推荐读物 6、香港购物中心成功密码 香港购物中心经验的全景解码 中
10、 国 商 业 地 产 发 展 的 扛 鼎 钜 献 图书概况： 书名/香港购物中心成功密码 编著/段宏斌 马铁江 出版社/黑龙江美术出版社 版次/2006年5月第1版 印次/2007年10月第2次印刷 定价/227.00 元/本 图书精要： 香港购物中心成功密码首度对香港购物中心开发运营经验进行全景式解码，深入分析国际金融 中心、贸易自由港和亚洲商业之心香港的购物中心产业发展的成功经验。全书共分为八部分，分别 从香港购物中心发展历史和趋势、选址及开发时机、建筑规划和建筑设计、商业规划和运营思想以及整 合营销思维等方面进行全面披露，深入解析香港海港城、又一城、太古广场、太古城中心、时代广场、 置地
11、广场、新城市广场、德福广场、荷里活广场、青衣城、朗豪坊、APM、Ifc mall等近五十个购物中 心成功背后的深层次原因，以及这些购物中心是如何将先进的商业思想与香港的商业实践相结合，使香 港成为世界上购物中心产业最繁荣、最集中、最先进、最发达的地区之一。 学习香港购物中心的成功经验，其目的是为了指导中国大陆正在起步阶段的商业地产健康发展。本 书尤为难得的是，所有分析研究均深入浅出，不再陷于复杂的理论式叙述，用案例和事实说话，将香港 购物中心的成功经验总结为 99 个成功密码，使读者看后一目了然，同时也使本书成为国内最有实用价 值的商业地产专业书籍之一。 7、商业地产改变中国 21世纪中国最具
12、震撼力的商业地产开发运营战略全案 图书概况： 书名/商业地产改变中国 编著/段宏斌 出版社/黑龙江美术出版社 版次/2007年1月第2版 印次/2007年1月第1次印刷 定价/320.00 元（上下两册） 图书精要： 历时三年多的时间，赴加拿大多伦多、温哥华、日本东京、大坂、新加坡、中国香港、台湾、北京、 上海、广州、长沙、贵阳、武汉等地取得原创性的一手珍贵资料，从全面的视角将中国商业地产发展与 世界商业地产发展的成功经验、失败案例图文并茂地表现出来，并将具体的案例分析升华到一种规律性 的高度，使本书成为21世纪中国商业地产最具震慑力的战略全案。 商业地产改变中国的实用价值、参考价值、学术价值
13、与可读性在国内同类型著作当中独树一帜， 出版发行以来，倍受追捧，好评如潮，成为中国商业地产类书藉中最畅销的专业书之一。 商业地产改变中国所获殊荣： 中国商业地产联盟重点推荐读者物 中国商业地产战略发展联合会唯一定推荐读物 中国地产重点推荐读物 今日地产全国权威推荐重点书刊 房地产导刊主办2005/2006房地产经济主流峰会重点推荐读物 2006 搜房网主办北京中国商业地产年会唯一大会推荐图书 以下为图书详细目录： 1、最佳购物中心操盘标本 序 如何做中国最好的购物中心！ 广州，中国城市商业变革的领先力量！ 在中国购物中心产业发展的历史上，无论如何，中国都不可以绕过广州这 一座城市。 在广州，诞
14、生了中国第一个真正意义上的购物中心天河城广场； 在天河城广场之后，在位于老城区北京路和农林下路两个成熟商圈的中心 地带上中华广场以其杰出的表现再度让广州赢得了世人的尊敬； 正佳广场亚洲单体面积最大的购物中心，以“亚洲体验之都”的定位 切入天河成熟商圈，成就了广州购物中心的又一个传奇 中国幅员如此辽阔，城市如此众多，发展如此迅速，在一个古老的国家面 对全球经济一体化的强大冲击、在传统的计划经济体制解体而新型的市场经济 体制开始建设的转型阶段，在一幅如此壮阔的时代背景之下，中国的城市商业 正在经历一场空前绝后的改变而在这一时代背景之下，正是广州，引领国 家风气之先，成为中国城市商业变革的领先力量！
15、 广州的今天，就是中国其他城市的明天！ 1990年，刘春亭先生在香港，看到香港购物中心产业的繁荣的景象，他面 对着广州的方向，发出由衷的感叹：“香港的今天就是广州的明天！” 十 几 年 后 ， 中 国 的 购 物 中 心 产 业 已 是 风 起 云 涌 ， 是 他 ， 在 那 个 迷 茫 的 年 代 ， 用 他 的 眼 睛 穿 越 十 几 年 的 迷 雾 ， 坚 持 用 领 先 当 时 十 多 年 的 开 发 思 想 和 资 金 投 入 ， 在 一 片 荒 芜 的 土 地 上 ， 打 造 出 了 一 个 全 世 界 人 流 最 旺 的 购 物 中 心 天 河 城 广 场 。 随着天河城广场的成
16、功，中华广场和正佳广场的崛起，广州商业地产开始 诞生了一个又一个名字在这一个个名字的背后，是一段段富有传奇色彩的 经历。他们为推动广州购物中心产业的发展而做出了贡献，同样，广州购物中 心的发展也成就了他们。 每天，都有来自全国各地的开发商走进广州，学习广州购物中心的先进经 验，那么，为什么广州会有这么大的吸引力呢？ 因为广州的今天，就是中国其他城市的明天！ “标本”的意义 在本书中，我们将要探讨的问题是：如何做中国最好的购物中心？当然， 中国最好的购物中心不只是局限在广州一隅，最好的购物中心也不止是我们本 书中所提及的区区几个。中国最佳购物中心很多，但现在，我们由于材料所限， 在这里只能将广州
17、的三个代表案例提出来，它们分别是天河城广场、中华广场 和正佳广场，这三个购物中心开发的时间段各有不同，面对的市场环境也各有 不同，存在的问题和具备的核心优势也各有不同，而我们所关注的是这三 个项目是如何克服重重困难，走向成功的？ 中国没有两座购物中心是相同的，但是，中国的任何一个购物中心都一定 可以从天河城广场、中华广场、正佳广场的身上找到自己的影子。天河城广场、 中华广场、正佳广场所折射出来的正是中国购物中心的共同背影。 我们将天河城广场、中华广场、正佳广场称为三个具有典型意义的标本总结提炼出来， 通过对他们生存的思考、走过的道路的分析、总结，提炼出对中国购物中心产业发展具有 里程碑意义的“
18、标本”。 广州天河城广场将告诉我们：如何紧随城市规划，在一个商业氛围并不成 熟的地段，在招商、开业、资本运作处处碰壁的情况下，在本身没有任何购物 中心开发经验的前提下，如何打造一个成功的购物中心？ 广州中华广场告诉我们：在老城区两大传统商圈的连接带上，在一个商业 氛围不成熟的地段上，在开发商资本能力严重不足的情况下，在招商、开业走 入陷阱的时候，如何因应城市发展，走出一条购物中心发展的成熟道路？ 正佳广场告诉我们：面对着一个成熟的商圈、面对着一个强大的竞争对手，如何通过 领先的开发建设思想，通过积蓄自身的发展势能，在一个看似饱和的商圈打造一个成功的 购物中心？ 这些，都是三个购物中心花了几年、
19、上十年时间，花费了数亿元学费得来 的宝贵财富。现在，我们把它们制作成“标本”，供中国广大商业地产开发商 和专业人士参考。我们希望中国日后能出现更多的最佳购物中心，我们也希望 现在更多的成功购物中心能与我们联系，和我们一道制作出更多的最佳购物中 心的操盘标本，让更多的人分享。 广州天河城广场 第一部分 天河城广场开发策略 1 因为一次偶然的机会，省里的领导决定在天河体育中心对面建一个商贸大市场。但是，面对着一片荒芜、 毫无商业氛围的土地，应该建一个什么样的商场，大家的心里谁都没有底。当时天河城的决策者是怎样 实现战略突围的，他们做了一个怎样对中国购物中心产业发展具有深远影响的决定？ 2 既然建一
20、个商贸大市场不行，那应该建一个怎样的商业建筑？天河城广场的决策者开始把目光投向境外， 他们到了曼谷、东京和欧洲，最后，他们在香港停留下来。1990 年，香港购物中心的繁荣景象深深地吸 引了他们，虽然他们明白当时的广州距离香港还很遥远，那么，是什么动力催使他们走上了一条高难度 的发展道路？ 3 没有现成的经验，就只能依样画葫芦。天河城广场从 1991 年进行前期研究，到 1992 年开始做桩基础图、 报规划、动工，到 1994 年最终设计完成，到 1996 年建成开业，天河城广场的建设之路走走停停，共用 了四年的时间。天河城广场的建设者为什么这样谨小慎微，他们所做的工作为天河城广场日后的成功打
21、下了怎样的基础？ 4 是选择南门做为主出入口，还是选择北门做为主出入口？天河城广场的人流动线该如何来规划设计 天河城广场的规划设计经验，对于中国购物中心的建设能产生怎样的启迪？为什么从 1992 年开始动工 到今天，时隔十多年之后，人们仍把天河城广场的规划设计方案作为学习的样板，我们应该从天河城广 场身上学到一些什么东西？ 5 1991 年开始建设，1992 年国家开始宏观调控，1992 年至 1997 年间物价高涨，1997 年亚洲金融风 暴天河城广场可谓生不逢时。天河北 CBD 的快速成型，广州地铁的建成通车，天河区逐渐成为广州 新移民的中心，1998 年政府宏观调控的放开天河城广场，是如
22、何在艰难与机遇之间成长成熟，厚积 薄发，我们应当如何来借鉴天河城广场的发展道路？ 第二部分 天河城广场的招商策略 6 1990 年，天河城广场的建设者在香港看到吉之岛非常繁华，当时就想，为什么日资零售企业的管理比我 们先进，它的存在将对购物中心产生多大的影响？于是在 1993 年，天河城广场的领导者便去香港进行 招商，希望把吉之岛引入广州。当时，广州的商家非常多，他们为什么要远赴香港把吉之岛引进天河城 广场，同样，管理经验成熟的百货公司对购物中心的整体运营将产生多大的影响？ 7 与吉之岛第一次洽谈合作未果，天河城广场又开始与广州本地商家洽谈合作进驻。其间，分别与广州友 谊商店、广百百货洽谈合作
23、进驻的条件，但无一成功。因此，从现实的招商状况来看，天河城广场可谓 开局不利，面对重重困难，天河城广场的决策者做出了怎样的战略选择？他们是如何因应当时的情况， 选择了一条适合自身发展的道路的？ 8 花旗银行给天河城广场创造了第二次与吉之岛洽谈合作的机会，没想到这次双方一拍即合，天河城广场 迅速与吉之岛达成了合作意向。真可谓有意栽花花不发，无心插柳柳成荫。但是，在招商取得重大成果 的时候，天河城广场却要面对两大合作经营主力店的难题。自身没有任何商业经验，做百货公司心里没 有底，能否合作经营主力店，如果可行，应如何去做？ 9 当主力店招商进入低谷期，天河城广场的招商团队开始全面出击。其中一项重要的
24、工作就是走向珠三角， 希望将珠三角地区众多的服装、鞋袜的品牌厂商引进天河城广场。天河城广场招商团队在开展这一项工 作时又遇到了怎样的瓶颈？天河城广场的招商策略能给我们什么样的启迪，购物中心在招商过程中会面 临什么样的困难，购物中心应当选择怎样的实施方案？ 第三部分 天河城广场的营运策略 10 求人不如求己，重点突破是天河城广场战略调整的重点。天河城广场的合作经营主力店的选择，给天河 城广场的营运带来了什么机会和困难？购物中心如果合作经营主力店，应如何去做，购物中心合作经营 主力店有一些什么优势，合作经营主力店有哪些利弊得失，同样是主力店，如何令它们在同一个场地都 能找到自己的生存空间而不恶性竞
25、争，合作经营主力店能给我们一些什么启发？ 11 1996 年，天河城广场租金收入 3700 万元；1997 年，天河城广场租金收入 1.37 亿元；1998 年，天河城 广场租金收入 1.7 亿元；1999 年，天河城广场租金收入 1.9 亿元；2000 年，天河城广场租金收入 2.2 亿元；2001 年，天河城广场租金收入 2.5 亿元；2002 年，天河城广场租金收入 2.8 亿元；2003 年，天 河城广场租金收入 3.2 亿元；2004 年，天河城广场租金收入 3.6 亿元；2005 年，天河城广场租金收入 3.8 亿元；2006 年，天河城广场租金收入近 4 亿元天河城广场在发展的道
26、路上制定了什么样的租金政策， 能使其租金收入能够在 10 年左右的时间里呈现出十倍速的增长？ 12 当天河城广场走向成熟时，它的人流状况迅速走向巅峰。当人流过多时，反而对购物中心的运营产生了 一些不良的影响，天河城广场如何通过宏观调控的手段抑制人流过多的状况，实现商场环境的升级和优 化，提升天河城广场对核心客户的吸引力？ 13 2005 年 12 月，天梦宫及多家租户在重新装修后开门营业，标志着天河城二次装修的开始，天河城将籍 此提升硬件设施档次和软件服务质量，更好地为广大消费者服务。同时，天河城广场进行了全新的形象 升级，并导入了全新的 VI 系统，一铺难求的天河城广场为何主动放下姿态迎合市
27、场，这中间蕴藏着一 些怎样的营运策略？ 14 2004 年 7 月 8 日，天河城广场董事会通过天贸集团 20042008 年五年战略发展规划，标志着天 贸集团（现更名为“天河城集团”）全面实施 MALL 战略。此后，输出虎门天河城品牌，在番禺开设天 河城奥特莱斯商场，天河城广场的连锁扩张发展之路取得了怎样的成效，我们应当如何科学地认识天河 城广场的发展模式，天河城广场的扩张发展之路有什么样的经验和教训供我们总结？ 广州正佳广场目录 第一部分 正佳广场开发策略 1 正佳广场毗邻天河城广场，这是一个十分繁荣的商铺。由于广州天河城广场的成功，昔日的菜地已经寸 土寸金，因此，正佳广场的切入，不仅意味
28、着高昂的机会成本，同时也意味着正佳广场在诞生之前，就 要面对着一个空前强大的对手天河城广场。参天大树的旁边，能否容许另一棵树苗茁壮成长，正佳 广场是如何切入这个看似“过剩”的商圈的，它是以一种什么样的姿态崛起在这个成熟的商业地块的， 这样的定位和姿态为正佳广场日后的成功产生了一种什么样的作用？ 2 大多数民营房地产开发商一样，正佳广场从动工开始，就面临着巨大的资金压力。正佳广场在建到正负 零零时，推出了 M 层商铺进行销售，在开业后，将东塔楼整体出售给广晟资产管理公司可见正佳广 场的资金状况是十分紧张的。但是，值得庆幸的是，正佳广场吸取了中华广场商铺销售的经验教训，它 在不断推出物业进行销售的
29、同时，仅仅只出售了 M 层占总面积 3%的商铺，首层和最重要的商铺一平方米 也不卖，这样的销售策略有一些什么样的战略考虑，它对正佳广场日后的营运成功具有怎样重要的意义？ 3 中国的购物中心在正佳广场登场之前，大多是采取低调登场的策略，并未注重公众形象的建设。正佳广 场登台之后，却采取了高调的策略，不仅提出了“体验经济”作为购物中心经济模式的理论基础，同时 以亚洲体验之都进行定位。针对商场的经营环境，提出了“万人婚纱大礼堂” 、 “室内概念河流” 、 “拉斯维加斯梦幻天幕”等全新的营销概念，一下子赚尽了眼球。正佳广场的这种高调传播策略为其营 销产生了哪些推动力，这种公共形象的建设为正佳广场日后的
30、品牌传播产生了哪些影响，我们应如何来 理解和应用？ 4 正佳广场由美国捷得公司进行建筑规划设计，作为新生代购物中心的代表，正佳广场从规划到开业都吸 引了广泛的关注，可谓强势登场。亚洲单体面积最大的购物中心、毗邻目前最旺的天河城广场、成熟商 圈的强烈支撑，未来珠江新城 CBD 的辐射效应，可谓万千宠爱于一身。它是如何进行规划定位的？它的 招商比例和人流动线为什么在开业后要进行重要的调整，国际级建筑规划理论与中国的实际相结合有一 些什么样的矛盾，正佳广场的规划建设有何得失？ 第二部分 正佳广场招商策略 5 正佳广场商业：娱乐：餐饮52：30：18的购物中心黄金比例是如何诞生的，这一比例适用于中国的
31、 购物中心吗？一开始，正佳广场也是大致按照这个比例来招商的，却在实际工作中遭遇了尴尬。那么， 在招商工作中的业态、业种应如何分配才更加合理，如何在实际的招商工作中因地制宜，不断创新，实 践最佳的业态、业种分配方案，正佳广场的招商业态分割比例有一些什么经验总结？ 6 正佳广场的餐饮特色现在已经成为它最亮丽的名片之一，很多顾客都是因为受到正佳广场餐饮的吸引， 而来到正佳广场的。正佳广场的餐饮商家有大椰丰饭、新泰洋美食、台湾涮涮锅、拉丁餐厅等众多的餐 饮商家，那么我们现在回过头来，可以全面地回顾和总结正佳广场特色餐饮的因果关系，这些餐饮组成 为正佳广场带来了什么帮助，正佳广场在针对餐饮商家的招商工作
32、中贯彻了哪些基本的原则，这些餐饮 商家是如何增强正佳广场的核心竞争力的？ 7 百佳超市是正佳广场的核心主力店之一，相对于天河城广场的吉之岛，正佳广场的百佳超市有一些什么 优劣势？吉之岛未来街市在这一区域经营多年，拥有多年的好口碑和聚集效应，百佳超市是以怎样的姿 态切入市场的，它是如何打破吉之岛未来街市的垄断地位并形成自身优势的？百佳超市为正佳广场带来 了一些什么顾客，我们应当如何来看待核心主力店的总体设计为购物中心人流状况带来的影响？ 8 友谊商店是广州最有知名度的高档百货公司，在广州拥有深厚的市场基础和知名度，正佳广场在设计招 商方案时，为什么要将友谊商店引入正佳广场，引入友谊商店有一些怎样
33、的战略考虑，购物中心适合引 入高档百货公司吗？友谊商店进驻正佳广场之后，它的经营状况是否乐观，我们应当如何来谋划购物中 心的百货公司主力店的招商思路？ 第三部分 正佳广场营运策略 9 正佳广场不同于天河城广场和中华广场，在开业之时，基本上没有人认为它不会取得成功。但是盛名之 下，其实仍然困难重重，虽然它位于一个成熟的商圈，但是面积很大，如何在千店一面的招商形式下实 现自身的经营定位？同时由于部分商铺销售的问题、高层变动的问题、资金的问题，使其经营管理工作 备受挑战。正佳广场是如何通过变通的营运策略，使其走到今天租金收缴率 100%、开业率 95%的目标的？ 10 正佳广场自2005年5月1日正
34、式开业，至2006年年底其开业率已经达到95%，租金收缴率高达100%，取得 了令人瞩目的成绩。但与此同时，正佳广场租户的经营状况也不断发生变化。2006年8月，正佳广场次 主力店永乐电器要求缩小经营面积，将其租赁面积6300平方米缩小为3177平方米，正佳广场永乐电器店 为什么会出现这种要求，我们应当如何来看待购物中心主力店及次主力店改进、扩充、增加或减少物业 及场地用途、面积的行为，正佳广场面对这一变化，是如何应对处理的，取得了什么成效？ 11 为了帮助商户经营，培养稳定忠实的消费群体，正佳集团属下的汇丰正佳公司推出了“正佳通”的营运 计划。“正佳通”类似于正佳广场的会员卡，不仅可以在正佳
35、广场的商户处消费获得打折优惠，同时还 计划使“正佳通”拥有一个遍及广州的庞大的商户群体，进而奠定“正佳通”作为广州最具影响力的消 费会员卡的作用。“正佳通”的营运可谓费尽心思，也花了很大的力气进行推广，但是在实际的推广过 程中，“正佳通”真的产生了预期中的效果吗？场内的商户对正佳通是如何评价的，针对租赁商户使用 类似统一收银方式的打扣优惠在现实中会产生哪些矛盾，我们应当如何来看待？ 12 2005年10月1日至2005年10月30日，正佳广场举办了一次具有轰动效应的“恐龙化石展”，展出了五具 来自北京自然博物馆的恐龙珍品化石，一时引发万人空巷的现象，在两个月的展览期内，共引来1060万 人看恐
36、龙，取得了良好的社会效应。通过恐龙化石展，我们应当如何来看待购物中心的活动营销与品牌 效应的互动关系，恐龙化石展有一些什么成功经验，有一些什么经验教训？ 13 在天河中心商圈，天河城广场打开了一个时代，正佳广场提升了天河中心商圈的容量和层次，但就在 2006年，在正佳广场的旁边，由香港太古集团和广州日报集团共同投资建设的太古汇强势启动了。太古 汇挟香港太古集团成熟的商场管理经验和商户组合优势，势必对正佳广场构成强大的挑战。面对着传统 商圈的不断扩容和更高层次的竞争，正佳广场应当形成怎样的特色和定位，应当如何制定竞争、协作、 发展与共赢的未来战略？ 广州中华广场 第一部分 中华广场开发策略 1
37、中华广场在建成之前，原地块是中山三路的一个摩托车配件市场，周边没有成型的零售商业氛围。面对 这样一个地块，能不能开发购物中心，如果要开发，应该开发怎样的购物中心，这个疑问，成为摆在昌 盛集团的决策者面前的最大难题。在这个过程中，广州天河城广场已经成为后来者学习的榜样，广州老 城区道路的改善也带来了众多的商机，面对着困境、机遇、发展与挑战，昌盛集团的决策者做出了一个 怎样的战略决策？ 2 在开发中华广场之前，昌盛集团本身并无任何商业地产项目开发经验，甚至在广州也仅仅只开发过一个 中小型房地产项目，可以说是一个中型房地产开发商，资金、经验和人才都非常匮乏。面对这一状况， 昌盛集团是怎样走上一条非常
38、规发展道路，从而推动了中华广场这一当时中国最大的购物中心项目的立 项和建设。中小型房地产开发商能否开发大型商业地产项目，如果可以，应当如何去推进工作？ 3 1999 年，中华广场施工进入关键时刻，遇上金融风暴，香港融资计划告吹，资金链断裂，差点使中华广 场成为烂尾楼。面对开发商资本能力严重不足的危机，为解决融资问题，中华广场采取了商铺销售的融 资方式。中华广场销售的商铺主要是首层商铺，均价约 10 万元/平方米，销售回笼资金约 6 亿元，暂时 解决了宝贵的资金来源。但是，中华广场商铺销售同样为日后的经营埋下了苦涩的果实。中华广场销售 商铺的融资方式有一些什么得失，中华广场的这种融资方式和所走过
39、的道路能给后来的商业地产开发商 一些什么样的启迪？ 4 中华广场正对广州起义烈士陵园，毗邻 2 万平方米英雄广场，从商业风水的角度来讲，是面对一种强大 的“压力”的。为了化解这种压力，融入这一地块，实现和谐共赢，中华广场也进行了风水布局。从命 名，到标志，到建筑外观，中华广场的风水布局都进行了相应的规划，最后，它的风水格局真的实现了 与地块的和谐共赢吗？一座购物中心的风水，对它的可持续经营会产生什么样的影响呢？ 5 中华广场地块结构为“L”型，原意为一只“卧虎” ，但是，这只“卧虎”却在实际的经营中产生了巨大 的困境， “L”型的尾端长期空置，造成年租金损失巨大。中华广场何以至此？一个尘封的故
40、事告诉我们： 如果你想要商业地产的规划方案上省钱，那么可能要付出比规划方案费高达十倍、百倍的代价。中华广 场由于资金紧张，在项目规划定案的时候不愿出价 300 万购买香港公司的方案设计草图，并最终确定了 广东省汕头市设计院的规划方案，可以说是省了很多钱，但是，中华广场最后省钱了吗？为什么中华广 场为它不佳的设计方案，最终每年损失的租金在千万以上，何以至此？ 第二部分 中华广场招商策略 6 看到天河城广场吉之岛的成功，中华广场的决策者执意要将吉之岛引进中华广场。双方对吉之岛的进驻 方案和进驻条件进行了深入的洽谈，最终确定吉之岛进驻中华广场二层的招商方案，中华广场给予吉之 岛一年免租的招商优惠。吉
41、之岛进驻对中华广场后来带来了什么样的影响？现在，我们该如何来评价？ 通过这一事件，我们如何来看待主力店对购物中心持续运营所产生的作用？ 7 中华广场自身没有招商经验，于是聘请了多家著名的物业代理公司负责商场的招商工作，再加上发展商 自己聘请的职业经理人，形成了一个庞大的招商团队。中华广场这样的招商团队设计有一些什么特点， 国际著名的物业代理公司在购物中心的运作中能产生一些什么作用，他们的长处在哪里，短处在哪里， 应如何使用？自身聘请的职业经理人团队有一些什么特点，应如何来进行管理，如何实现对招商工作的 统筹和驾驭，中华广场的招商团队设计能给我们一些什么启发？ 8 开业是商场的重要时间，但令人诧
42、异的是，中华广场的开业之路却风雨坎坷，崎岖不平。从第一次招商 “成功”后，到第一次开业商家“神秘的消失” ，到第二次招商成功后，商家再一次在不久后集体撤场， 冰冰冷冷的开场局面背后，蕴育了怎样的失策和玄机？同一个商场，为什么竟然出现了两次招商、两次 商家集体撤场的怪现象？面对这样的局面，中华广场又该如何度过难关？针对这动荡表现背后的诸多问 题，又该采取怎样的措施，才能强有力地为后续经营打造一个成功的基础？ 第三部分 中华广场营运策略 9 在屡次受到打击和挫折之后，中华广场的决策者终于坦然认识到由于自身经验的缺乏，继续摸索和试错 下去会付出更大的代价，中华广场的发展看上去十分顺利，但是却危机暗伏
43、、随时可能大厦倾倒，这当 中存在很多的问题，其中有很多就是中国商业地产项目存在共性的问题。在这时，欧小卫出现在中华广 场。2000 年，在中华广场决策者的强力邀请下，欧小卫辞去天贸集团副总裁的职务出任中华广场董事总 经理，成为当时广州商界轰动一时的大事件。欧小卫上任后，首先采取了一些什么强有力的措施，帮助 中华广场迅速稳定了局面？ 10 2001 年，中华广场只有首层、二层和三层局部开业，开业率不足 40%。面对这一局面，中华广场经营管 理者毅然提出了自营中华百货的建议。由于昌盛集团原来没有任何的零售业经验，自营百货公司心里没 有底，一时也不敢贸然下决定。中华百货最后能建成吗？中华百货开业以后
44、，对中华广场的经营产生了 什么样的影响，自营百货公司真的那么重要吗，中华百货有一些什么样的经验可以供我们学习借鉴？ 11 由于吉之岛百货和中华百货两大主力店的带动作用，中华广场的经营状况从 2002 年开始，迅速进入良 性状态。主力店稳定下来了，然后就是调整经营结构的问题。中华广场相继在四楼设置了广州最大的电 信一条街，并将一部分不适宜在场内经营的商家清理出场，这些举措，对中华广场后续的经营产生了些 什么样的影响，中华广场是如何应对和解决的？ 12 今日，在全国众多的购物中心当中，中华广场的广场促销活动仍然是现场最火爆、举办最频繁的、效益 最好的。中华广场的活动营销为帮助中华广场吸引市场关注，
45、经营快速走出冷场期起到了良好的推动作 用。购物中心门口都有广场，为什么中华广场的文化广场运作得如此成功，不仅不需要投入宣传费用， 而且成为物业经营管理公司一个重要的利润来源，中华广场的广场活动有一些什么经验值得我们借鉴， 我们应当如何利用广场活动的资源效应？ 13 进入 2006 年，中华广场负一层原摩托车配件市场租赁到期，撤出中华广场，负一层被重新装修包装成 为中华广场的一部分，并命名为富一城 。2007 年，中华广场的裙楼中华国际中心落成，成为广州老 城区的摩天新座标。同样是在 2007 年，中华广场引入高盛银行作为战略投资者，并计划登陆香港上市。 中华广场在经历了多年的曲折坎坷之后，价值
46、终于日益体现，商业地产开发商应当如何来看待商用物业 的价值含金量，开发商应如何通过商用物业开发获得最大的投资收益？ 以下为图书目录资料： 2、世界级商业规划中国总鉴 世界级商业规划中国总鉴内容简介： 世界级商业规划中国总鉴是中国首部全景式解析当代最新、最先进的商业规划案例 的典著作，将当代中国最新、最先进的商业地产规划案例进行系统的梳理和总结，从华南、 华中、华北、华东四个视野，用鸟瞰全局的整体思维，从商业规划透视开发策略和后期的 营管理，通过个体案例剖析一个个商业地产项目的战略意图，了解它在独有的城市、土地、 商业和人文环境下创造的发展道路，成为中国第一部世界级商业规划超级工具书，成就一 部
47、改变世界、改变中国商业地产发展格局的核心档案。 世界级商业规划中国总鉴目录： B 保利水城在广佛 RBD 打造一座中国的商业水城 城市：佛山南海 当规划中的中央商务区与水结合，当国际化规划理念与水结合，保利水城将在南海千 湖畔演绎怎样的商业梦想？ 北亭广场广州城市规划“南拓”所造就的文化娱乐 MALL 城市：广州 迎合广州南拓发展战略，建在广州大学城这座岛上的唯一大型购物中心北亭广场，将告诉 我们关于商业地产的什么道理？ 蚌埠宝龙城市广场正对城市广场的弧形购物中心 城市：蚌埠 蚌埠，中华文明的发源地之一。宝龙集团会在新老城区结合地带，建一座什么样的城市商 业中心？ 铂金城购物广场一个以奥特莱斯
48、商业为主力店的开放式步行“商业城”实验 城市：成都 中小型都市综合体的商业最优的发展方向是进行特色经营，成都铂金城购物中心，就在这 方面进行了一次有借鉴意义的尝试。 C COCO PARK以青年族群为概念的中国大陆首个城市中心购物公园 城市：深圳 虽然迄今为止，中国没有一个购物公园成为样板，但位于深圳中心区的 COCO PARK，却 具有成为这个样板的可能。COCO PARK ，正在成为一座城市的精神堡垒。 崇安寺生活步行街 中国大陆首个完全融合历史文化景观资源于一体的特色商业街区 城市：无锡 太湖之美在无锡，无锡之脉在崇安，崇安的根则在于有着 1600 年历史的崇安寺。怎样的商 业规划才能将
49、历史文化景观资源真正完全与一座商业街区融合为一体，打造一座真正意义 上的特色街区？ 财富广场胶州半岛的“八”字型连廊商业综合体 城市：青岛胶州 香江地产集团进军青岛胶州市历史上最大的一个旧城改造计划，打造近 10 万平方米的开放 式商业街胶州湾财富广场，能否成就另一个财富传奇？ D 大学商业街大学园区全业态公园式开放性商业街 城市：济南 大学城，一个新鲜而古老的话题。大学城商业街，一个全新的城市空间。济南大学城商业 街，一个全新的公园式开放性商业地产的典范，何以能吸引全国的目光？ 大观天地 MALL天街地街内街，100000 平方米立体三街概念突围 城市：南京 旅游地产是旅游地产，城市零售商业是城市零售商业，两种商业形态本难融合。南京静安 寺旁大观天地 MALL，向旅游地产与城市零售商业的融合迈出了有意义的第一步。 F 福州宝龙城市广场位于福州几何中心的童话世界购物公园 城市：福州 一直以来，福州人都流行一句话“福州西区无商业” 。宝龙集团，就在这里敢为天下先地迈 出了战略扩张的第一步。福州宝龙城市广场，何
