1、商品房销售培训 103-112 103 “70 年土地使用权”等于房屋产权仅有 70 年吗？ 购房者在与销售方签订合同时，正规的合同中一般都要有条款注明，房屋所占 用土地的使用年限为多少年(住宅用地一般为 70 年)。根据此项条款，经常有一 些购房者提出这样的疑问：既然土地使用权只有 70 年，那么是不是我买的房子 其所有权也只有 70 年呢？ 城市房地产管理法第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限 届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据 社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地 使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。这
2、一条规定说明，土地 使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。 104 哪些房产的房产税可以免征？ 依据中华人民共和国房产税暂行条例的规定，下列房产免纳房产税： (1)国家机关、人民团体、军队自用的房产； (2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产； (3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； (4)个人所有非营业用的房产； (5)经财政部批准免税的其他房产 105 出租房屋如何办理纳税手续？ 企业、自收自支事业单位和房屋管理部门出租房屋，可在办理正常纳税申报手 续时缴纳各项税。其他单位和个人出租房屋，应携带房屋所有权证、房产共有 权证、国有土地使用证和租赁合同等有关材料，
3、主动到单位所在地或居住地地 方税务机关办理纳税申报，并按照规定缴纳房产税、城镇土地使用税、营业税、 印花税、企业所得税以及个人所得税。如果未按规定自觉履行纳税义务，则按 税收征收管理法有关规定进行处罚。 106 什么是城市土地使用税？购房者如何纳税？ 根据 1988 年 7 月通过的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例，征收城 镇土地使用税的工作从 1988 年 11 月 1 日起正式执行。在此之前，许多城市一 直是征收土地使用费，征税法规实施后，收费的做法即停止执行。 城镇土地使用税的纳税人，指在城市、县城、建制镇、城市工矿区范围内 使用国有土地的单位和个人。租住公有住宅的住户不交土地使用税
4、，居住自购 的商品房住宅、私有住宅者都应依法缴税。征税的目的是为了更合理地利用城 镇土地，调节土地地差收入在国家、单位、个人三者间的分配，提高土地的使 用效率。 城镇土地使用税以纳税人的实际占用(使用)的土地面积为计税依据，按照 固定税额征收。购房者使用的国有土地不仅仅是住宅外墙皮以内的建筑面积， 还包括院、公共走道等等。业主分摊住宅楼宇的占地面积计税，税额的测定和 分摊方法由各省、自治区、直辖市根据本地实际，组织测量，取得科学的依据， 通过立法执行。为能使住户合理地负担税赋，国家对城镇土地使用税按照城市 规模的大小分别规定不同的税额。按每平米税额计算，大城市 0.5-10 元，中等 城市 0
5、.4-8 元，小城市 0.3-8 元，县镇、建制镇、工矿区 0.2-4 元。城镇土地 使用税一般按年计算，分期缴纳(分期标准为半年、一季等等)。税收工作由当 地税务部门负责，缴纳期限由各地自行规定。 107 购买经济适用住房要交哪些税费？ 购买经济适用住房的税费如下： 1、在交易过程中： 契税：买方缴纳房价款的 4%；建筑面积在 120 平方米以下的减半交纳， 即交 2%。 买卖手续费：120 平方米以下(含 120 平方米)的，每套 250 元；120 平方 米以上的，每套 500 元。 印花税：买方房价款的 0.5。 公共维修基金：购房款的 2%。 2、在申办产权证过程中： 登记费：每建筑
6、平方米 0.3 元。 房屋所有权工本费：每证收费 4 元。 印花税：每件 5 元。 108 如何确定房屋财产保险的保险金额？ 房屋财产保险合同中的保险金额是被保险人对房屋的投保金额，也是保险人计 算保险费的依据和承担补偿责任的最高限额。在签订房屋财产保险合同时，必 须订明房屋的保险金额。根据我国财产保险制度的规定，确定房屋财产的保险 金额，将依据房屋属于企业还是家庭而有所不同。 企业房产保险金额的确定有三种方式： (1)按照帐面原值确定保险金额。帐面原值指的是房产在建造或购置时所支 出的货币总额。按帐面投保是一种不足额的投保。 (2)按照帐面原值加成数确定保险金额。帐面原值加成数即在保险人与被
7、保 险人协商一致的情况下，在房产帐面原值的基础上再附加一个成数，使之趋近 于重置重建价值。这种投保为足额投保(即保险金额相当于财产实际价值的保险)。 (3)按重置重建成本投保。重置重建成本即重新购置或重新建造房屋所需支 付的全部费用。 家庭财产由于没有帐册可依，因此家庭房屋的保险金额由投保人根据实际 价值，自行估价确定。 109 什么是契税？购房者如何纳税？ 契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权 承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。 1、征收范围及纳税人。由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单 位和个人交纳。 2、税率。1997
8、 年 4 月 23 日，我国颁布了新的契税暂行条例，规定契 税税率为 3%5%。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率 范围内按照本地区的实际情况确定。北京市确定的税率为 4%，目前为推动居民 住房消费，按 2%税率减半征收 110 什么是印花税？购房者如何纳税？ 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼 有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花 税票完成纳税义务等特点。 1、征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。应 纳印花税的凭证在中华人民共和国印花税暂行条例中列举了 13 类。房屋因 卖买、继承、赠
9、与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是 其中之一。印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳，具体地说，产权转移 书据由立据人缴纳，如果立据人未缴或少缴印花税的，书据的持有人应负责补 缴。 2、税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。 其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额适用税率。 3、减税、免税规定。房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所 书立的书据，免纳印花税。 4、纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合 同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。 印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。整个缴纳完税的程序是：在凭 证
10、书立或领受的同时，由纳税人根据凭证上所载的计税金额自行计算应纳税额， 购买相当金额的印花税票，粘贴在凭证的适当位置，然后自行注销。注销的方 法是：可以用钢笔、毛笔等书写工具，在印花税票与凭证的交接处画几条横线 注销。不论贴多少枚印花税票，都要将税票予以注销，印花税票注销后就完成 了纳税手续，纳税人对纳税凭证应按规定的期限妥善保存一个时期，以便税务 人员进行纳税检查。 对有些凭证应纳税额较大，不便于在凭证上粘贴印花税票完税的，纳税人 可持证到税务机关，采取开缴款书或完税证缴纳印花税的办法，由税务机关在 凭证上加盖印花税收讫专用章。 111 房产交易应缴纳哪几种税？ 税费在房产买卖过程中占有相当重
11、要的位置，因此了解税费项目种类及缴纳的 方式对买房者来说很有必要。 房产交易涉及到的税共有 8 种，包括：营业税、城市建设维护税、教育费 附加、固定资产投资方向调节税、印花税、契税、企业所得税和所得税。购房 人交纳的主要是印花税和契税。 112 签订一份严谨的房产买卖合同，保障您的合法权益 买房必须谨慎，不能盲目投资，更不能贪图小利或眼前利益。为使购房有所保 障，没有后顾之优，购房者在买房时要与售房单位签订一份正式的经过公证的 房产买卖合同。 事先还要做一番详细的调查准备工作。这些调查准备工作的内容，首先是 审查发展商的资格。从法律上讲，即指发展商是否具有合同签约的主体资格。 一个合格的发展商
12、应该有房地产开发经营范围的企业法人营业执照，立项批复、 国有土地使用权证、建设用地规划证、建设工程规划证、开工证、内(外)销售 许可证，如果是现房，还应有工程验收合格证。购房者对房屋质量合格证要认 真审查，必要时复印留存。只有发展商具备了上述证照文件，才能证明其享有 该房产开发的主体资格，其所签订的合同才能是合法有效的合同。 购买商品房在审查使用证时，要注意看是否盖有市房屋土地管理局的公章， 是否是“有偿使用”。若标有“临时”字样，则说明该单位还没有正式取得土 地使用权；北京市房屋土地管理局分别于 1994 年和 1995 年制定了外销、内销 商品房销售许可证制度，因此如果缺少销售许可证，则说
13、明发展商的销售权利 不具有合法性；另外在审查许可证时，还应查看上面批准销售的面积、地点、 项目名称、预售内容等条款。 如果以上这些要检验的证照不齐，建议购房人最好不要与这样的发展商签 订合同，因为买了这样的房子的后果，极有可能就是入住后拿不到房产证，小 区基础设施不完善造成生活不方便，或者是购房人无法按时入住使用。 当然，签订合同前仅了解这些手续文件是不够的，还要对房产所在位置、 环境、交通、社区规划和物业管理及社区发展前景等多方面进行考察，只有这 样，所签的合同才不致盲目。 前期调查了解工作完成之后，购房人要与发展商签订正式的房产销售合同。 这一阶段非常重要，如果购房合同签订得不够谨慎，条款
14、不够清晰、准确，那 么就会给以后留下许多后患，使自己受到损失。 根据中华人民共和国经济合同法的规定，但凡合同都必须具备以下几 方面的具体条款：标的；数量和质量；价款和酬金；履行的期限、地点及方式； 违约责任。有关房地产购销合同的制定，目前可参考的是国家建设部和国家工 商局制定颁布的商品房买卖合同(示范文本)，但即使是按照这一规范文本 签订的合同，在必要的时候，买卖双方仍需签订有关的补充协议，特别是有关 房屋面积和购房人付款方式等关键条款，一定要有细节性的明确约定。 1、有关房屋面积方面的条款。购房者在签订购买现房合同时，在此条款中 要求写明建筑面积，及其建筑面积中含共用面积的组成部分及具体平米
15、数，使 用面积平米数，建筑面积与实用面积的比例；购买预售房屋的除应注意上述问 题外，还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。因为设计施工图与建成后房 屋面积存有误差是不可避免的。根据民法通则自愿、公平、等价、有偿的 原则，此条款应如此表述：误差在 3%之内(含 3%)，视为正常误差，但误差部分 应按实际面积和合同中规定的单价进行结算。房号、单元在整楼中的位置示意 图，单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。 2、关于价格、收费、付款额方面的条款。在一般合同中，价格条款应是比 较明确的，每平方米多少钱。但购买期房的人应注意，条款中应有细节项约束 发展商不得随意加价，而且房价中不应包括其他各种不合理
16、费用。发展商要求 购房者付出的各种款项，税费，购房者可要求售房方出示有关规定和证明文件， 对于一些不合理的、缺少依据的收费，如发展商聘请律师的费用，委托中介费、 银行手续费等，购房者有权拒付。另外在合同中应明确、详细规定付款方式， 如缴纳定金时间、数额、分期付款的步骤、数额等。 3、房产销售合同中有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导致 逾期交房，不承担责任。”这样的表述。这项约定条款是否合理，其附带注解 是否明确，这一点购房人一般都不知其到底是如何含意。 我国民法通则第一百五十三条规定：“本法所称的”不可抗力“是指 不能预见，不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、水灾、战争等。”依
17、 照此法，房产买卖合同中设定有关“不可抗力”的约定应该说是正确的。但实 际在房产交易中，现在有一些发展商却将此条款进行了延伸、扩张。比如有的 合同对“不可抗力”做了如下的注解：人力不可抗拒自然灾害和其它事故，及 售房主所不能控制的其它原因造成的交房延期，销售方不承担责任。这样的约 定显然是卖方对自己的免责范围过于宽松，是违背法律原则的。售房不能把发 展商因自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方 案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、 上级和政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。 因此签订合同时，应特别注意“不可抗力
18、”在合同中是如何界定的。 另外在合同中，有关房屋质量的条款也是容易产生纠纷的地方。所以购房 者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的 装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线畅 通；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等等上下内外的质量要求都应涉及到。 同时合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。 再有就是售后物业管理的条款，也是购房人在签合同时容易忽略的内容。 目前我国对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全，房产买卖双方 责任确实不好界定，但购房人还是可能从以下几个方面进行把握，如：业主对 物业管理公司的选择权利；业主对物业管理方式确定的权利；物业管理公司的 职责范围；物业管理费标准的制定等。具体的说就是业主如何选择委托的物业 管理公司，明确物业管理公司的职责，保证入住后水、电、气供应，保安、房 屋维修、公用设施、邮政、通讯等项服务到位，并按规定收取物业管理费。
