1、商品房销售培训问题 83-93 83 什么是专业房地产价格评估？ 房地产价格评估是指房地产专业价格人员，以房地产为对象，根据委托人不同 的估价目的，按照一定的估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上， 对房地产价格客观合理的估计、推测和判断。 84 什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？ 建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积 之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面 积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以 对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计 算建筑面积的范围和方法是
2、： (1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙 勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计 算建筑面积。 (2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底 层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平 面积计算。 (3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括 采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。 (4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超 2.2 米的，按架空层外围的水 平面积的一半计算建筑面积。 (5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层
3、计 算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 (6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建 设面积。 (7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过 2.2 米的， 按技术层外围水平面积计算建筑面积。 (8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬， 按外围水平面积计算建筑面积。 (9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外 围水平面积计算建筑面积。 (10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。 无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。 (11)突出墙面的门斗，
4、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 (12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其 阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的 一半计算建筑面积。 (13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层 水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其 室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。 另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有： (1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。 (2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在 60 厘米以内的钢梯。 (3)独立不贴于外
5、墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。 (4)没有围护结构的屋顶水箱间。 (5)层高在 2.2 米以内的技术层(设备层)。 (6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。 (7)层高小于 2.2 米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。 从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且 专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的 结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量 计算。 85 什么是住宅的开间、进深、层高和净高？ 1)住宅的开间 住宅的开间就住宅的宽度。在 1987 年颁布的住宅建筑模数协调标准中， 对住宅的开
6、间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参 数：2.1 米、2.4 米、2.7 米、3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米。 (2)住宅的进深 住宅的进深就是指住宅的实际长度。在 1987 年实施的住宅建筑模数协调 标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0 米、3.3 米、 3.6 米、3.9 米、4.2 米、4.5 米、4.8 米、5.1 米、5.4 米、5.7 米、6.0 米。 为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。 (3)住宅的层高 住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一 层房屋的高度。在 1
7、987 年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖 混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6 米、2.7 米、2.8 米。 (4)住宅的净高 住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 净高和层高的关系可以用公式来表示： 净高=层高-楼板厚度 即层高和楼板厚度的差叫“净高”。 商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标 是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)， 建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导 致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就 会更高。因此，购房
8、者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支 付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。 86 什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？ 消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注 重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿 化率”等技术经济指标。 建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地 面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建 设用地之比。 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 以上所提到的规划建设
9、用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一 般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地 等等。 87 商品房广告中的起步价是什么意思？ 在商品房广告中，人们经常遇到“起步价”这一名词。在广告中见到的起步价 格，一般是指顶层、朝向不好的楼房价格，而各楼层的差价，有的相差几十元， 有的相差几百元。以购买 100 平方米的商品房为例，楼层朝向差额小的与差额 大的房价要相差三四万元。 一般来说，房地产开发公司在制定商品房起步价格时是考虑了多种因素的， 从某种意义上说，“起步价”可以认为是该房地产的最低价格。从目前市场上 看，开发商根据自己的具体情况及市场销售情况，对各楼层
10、、朝向的差价作了 相应调整，大部分是遵循这样的规律：即起步价为顶层楼的价格，一楼价为起 价加 5%，二楼价为起价加 15%，三楼价为起价加 25%，四楼价为起价加 20%，五 楼价为起价加 10%，但是有的房地产开发企业的“起步价”，则是根据市场需 求和销售情况作了特殊处理，因此，消费者要特别小心。 面对商品房价格“朦胧”的问题，购房者不仅要学会理解起步价，还应对 一看便知的坐落位置、结构、房屋形式、建筑面积、使用面积、公用面积、室 内配套设施、计价单位、销售价格、付款方式、优惠折扣率、代收代缴的具体 税费项目及标准、调整价格时间及幅度等内容做到心中有数。 88 房屋权属登记涉及哪些内容？ 房
11、屋权属证书是真正拥有所购房屋的标志。根据有关规定，自 1998 年 1 月 1 日 起，直辖市、省会城市、计划单列市都须启用全国统一的房屋权属证书，其他 市、县可陆续启用，最晚延期到 1998 年 7 月 1 日。采用全国统一的房产产权证 书，是为规范房屋所有权登记发证工作的秩序。一是制止多级、多部门发放房 屋权属证书，二是防止违法分子伪造房屋权属证书。对于变相为购房者担保房 屋所有权的证书，消费者应当认清，如“荣誉村民证书”、“某乡产权保证书” 等都是摆设品，真正发生房屋纠纷，这样的证书是不具备法律效力的。房屋权 属证书包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证三种。 在房主进行交易、出租
12、、抵押、典当等事务时，唯有持统一房产证才是受法律 保护的。换句话说，如果所持房屋产权证书不是统一房产证，那么当你将来想 把此房卖掉，再买新房时就很难如愿了。 另外，根据有关法律、法规的规定，发生以下情况的，房产权力人应当在 规定的期限内持有效证件到房屋所在地人民政府房地产管理部门申请登记，领 取房屋权属证书：新建房屋；房产权属转移(买卖、交换、赠与、继承、析产、 划拨、转让、判决等)；房产权力人更改法定名称或者房屋坐落的街道、门牌号 发生变代、房屋部分改建、添建、拆建、拆除、倒塌、焚毁、使用房屋现状变 更；设定他项权利(房地产抵押权、典权)；房屋或者土地灭失、土地使用年限 届满、他项权利终止等
13、。 随着房改的加速进行，住房商品化步伐必然加快，把住房屋产权证这颗 “定盘星”，您的安乐窝才无后顾之忧 89 购房后为什么要办理产权证？ 中华人民共和国城市房地产管理法第五十九条规定：“国家实行土地使用 权和房屋所有权登记发证制度。”可见，我国的城市房地产权属登记实行土地 与房屋分别登记的制度，即一宗房地产要办理两个产权证书，一个是国有土地 使用权证书，一个是房屋所有权证书。 房地产权属登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制， 加强房地产管理，依法确认房产所有权的法定手续。凡在规定登记范围内的房 产，无论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房地产所在地的房 地产机关申请产
14、权登记，经审查确认产权，由房地产管理机关发给所有权证， 产权即得到法律上的承认。产权登记后，产权人依法对其房地产行使占有、使 用、处分和收益权利，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法 律保护。 那么，房地产权属登记涉及哪些方面呢？一般来说主要有： 1、新生的房地产权需要通过登记加以确认和公示。 2、房地产产权发生转移，权利人需要通过登记取得法律对其权利的确认， 并将产权变动的事实通过登记予以公示。 3、当事人就房地产设定权利以及撤销以前设定的权利时，也需要通过登记 予以公示，如抵押。 90 购买期房要注意些什么 购买期房时，先要对住宅市场进行了解，在确定要购买某一家开发公司的商品
15、房后，要看对方有没有预售许可证，所购的房子与预售许可证上的项目是否一 致，如不一致则要查清后再决定。由于许多商品房的开发是由某一个开发公司 进行，而销售则由另一家代理商负责，所以，购此类期房时要看清代理商与原 开发商有无委托销售协议，有售房协议的就可以放心买。 购买期房时最好随工程进度采用分期付款或公积金、按揭贷款。因为购买 期房与现房相比，存在两个方面风险；一是楼盘烂尾，也就是工程进行到一定 程度因某种原因停建了；二是房屋竣工后，房屋设施、质量、配套与约定不一 致。如一次性交齐房款，那么买方承担的风险很大，分期付款或公积金、按揭 贷款，承担的资金风险就小一点。当然，购买信誉好、资金雄厚的开发
16、公司的 商品房，可以一次性付款，这样可以享受房屋升值带来的利益。 92 选择现房可是大有学问 选择现房首先看是否明厅明室。起居室(客厅)、卧室、厨房、餐室、卫生间、 书房等，是家人经常活动的空间，直接采光可以避免白天开灯，节约能源。另 外，阳光灿烂会使您的生活更开心。大起居室是人们喜欢的格局，它不仅加大 人们活动的空间，而且能增加卧室的私密性，保持家庭温馨的味道。 厨房设施的合理与否是房型设计的重要方面，因为家庭主妇每天有许多时 间要在厨房度过。现代化的炊具要求有较大的空间，这样才能将各种炊具等安 装好。卫生间一般只设浴盆、坐便器、洗手池三件，其实再小的空间，加装一 个男用小便斗也不算什么，而
17、它的用水量比用坐便器节省 90%，另外，毛巾架、 玻璃镜等都要有妥善安放的地方，这些都要求卫生间布局合理。还有，通风问 题也要认真考虑。选房时要看好厨房、厕所、厅是否附设垂直排气烟囱，以保 持室内有良好的空气。房屋的隔热、保温和防雨功能，是房屋必备的硬件，选 房时应格外注意，特别是房屋的外墙，它的材料和厚度对你的居室温度会有很 大影响。 93 怎样用好搜集来的楼书 别墅、公寓、普通住宅并没有划清界限，如果您在一个楼书上看到“别墅式公 寓”、“公寓式住宅”这样的字眼时，一定不要疑惑，发展商在赋予所建项目 更高级、更高档的构成成分。您只要根据自己的购买实力及居住需求去选购物 业，而不用问它到底是公
18、寓还是普通住宅。 起价不是均价：在楼书上，您可能会看到令人心动的售价，但须注意，这 不过是该项目的“起价”。所谓“起价”，就是在理论上该楼盘中朝向、楼层、 户型最差的一间房子的售价，而您中意的房子，其售价一般会高于“起价”。 效果图不是实景：其实效果图与将来实景的区别，倒不是外力面的色彩有 多大偏差，而是配套设施的跟进速度。在效果图中，生活商业设施是那样清晰 可鉴，但当您住进这样的楼房后，由于后期工程进度并不是发展商说了算，因 此，整个小区的配套设施的跟进也就要视小区的整体销售状况了。 承诺不等于可以签到合同里：在不少楼书中，对于卫浴设施、装饰材料、 电梯等，发展商都冠以“高级”、“进口”之类的定语，而不写明具体是哪个 牌号、何等规格；对于周边环境描述则可能出现这样的词语：“距多少公 里，车程为多少分钟”。但如果您自己体验，则可能是这样的结果：“车程仅 10 分钟”是指午夜时分的行车时间。
