1、物业管理手册 红星内部资料禁止外传 - 1 - 中国红星美凯龙 商场物业管理和操作手册 第二版 物业管理推进中心 2009-9-28 物业管理手册 红星内部资料禁止外传 - 2 - 目录 一一 目的 6 一一 集团物业推进中心的工作目标 6 一一 物业管理部门架构 6 红星美凯龙集团安全纲要和责任书9 1、红星美凯龙集团安全纲要 9 2、安全责任书 23 一一 商场物业管理人员职责 33 1、 商场物业经理岗位职责 33 2、 商场安全经理岗位职责 33 3、 商场保洁主管岗位职责 34 4、 商场设备主管岗位职责 34 5、 商场电工主管岗位职责 35 6、 商场消防主管岗位职责 35 7、
2、 商场安全主管岗位职责 36 8、 商场电工领班岗位职责 36 9、 商场保安领班岗位职责 37 10、 商场设备领班岗位职责 37 11、 商场综合维修工岗位职责 38 12、 商场空调工岗位职责 39 13、 商场消防值班员岗位职责 39 14、 商场消防员岗位职责 40 15、 商场保安员岗位职责 40 16、 商场维修电工岗位职责 41 17、 商场高配值班电工岗位职责 41 18、 商场电梯操作工岗位职责 42 19、 商场弱电电工岗位职责 42 20、 商场仓库管理员岗位职责 43 物业管理手册 红星内部资料禁止外传 - 3 - 一一 商场物业管理制度标准流程 43 1、 商场设备
3、部门操作规范 43 2、 配电房、电梯、空调、水泵房管理制度 45 3、 设备/设施管理（维护保养工作） 规范 48 4、 供配电设备、给排水设备(设施)管理工作规范 49 5、 空调设备、电梯、弱电设备管理工作规范 55 6、 设备设施小修、低压配电间工作规范 61 7、 高压配电间、空调维护保养规范 62 8、 维修人员安全操作、维修材料及工具规范 66 9、 商场环保、保洁操作规范 67 10、 商场绿化操作规范 70 11、 商场环境保护操作规范76 12、 商场小推车、钥匙使用、电瓶充电要求规范 77 13、 物业人员文明服务规范79 14、 夏季商场设备设施及厨房安全管理标准规范8
4、1 15、 商场装修期间成品保护规定84 16、 设备设施、紧急停电故障处理流程84 17、 商场环保、保洁操作流程93 18、 清洁保养、公共走道、地下室、垃圾处理作业流程98 19、 物业人员巡查、巡岗、清场工作流程 100 20、 物业经理、安全经理工作流程 106 一一 商场安全管理制度标准流程 110 1、 治安、消防、管理制度 110 2、 交接班、商场巡检及电梯使用管理制度 113 3、 物品进出、安全器械管理及内务管理制度 116 物业管理手册 红星内部资料禁止外传 - 4 - 4、 奖惩、消防安全检查及消防控制中心制度 119 5、 消防设施维护保养及消防教育培训制度 121
5、 6、 易燃、易爆危险品、明火、电热器具、临时用电管理制度 124 7、 安全门、通道、防火档案管理及高低压配电室安全责任制度 125 8、 商场楼层、营业场所、停车场、仓库防火安全责任制度127 9、 广场停车指挥手势标准 128 10、 安保人员训练、礼仪标准规范131 11、 门岗管理规范136 12、 物品进出管理流程139 13、 电梯机房防火安全责任制度及巡逻操作流程141 14、 防盗工作操作及解除火警操作流程142 15、 搬迁大件物品及国旗升降操作流程144 16、 动用明火、机动车停放、交接班操作流程145 17、 消防安全、消防设施、器材维护、易燃、易爆操作流程147 1
6、8、 地震、聚众事件、煤气泄漏、台风应急、停车场事故处理流程152 八.应急预案 167 1、商场应急预案管理制度 167 2、电梯故障困人、漏水、事故处理、刑事突发的应急预案 168 3、酗酒闹事、精神病患者、一般火警的处置措施 169 4、火灾处理、台风处理、气体泄漏的应急预案 171 5、盗窃、破坏犯罪、失窃、交通意外处理的应急预案 174 6、斗殴及暴力行为、客户受伤、防爆、反恐的应急预案 175 7、夏季商场防汛防台预案 176 8、噪音骚扰、地震、聚众处理的应急预案 182 九.新开店操作指导流程 184 1、 前期介入操作规范和流程184 2、 商场与工程对接须注意协调和跟进落实
7、注意事项185 3、 安全责任区域分工方案187 4、 商场物业移交和接管管理流程188 物业管理手册 红星内部资料禁止外传 - 5 - 5、 商场运营、建设中心项目部、区域物业管理部三方协调沟通189 6、 设施设备、图纸资料移交接管程序189 7、 移交接管遗留问题处理程序191 8、 接管验收技术规范191 十装修管理197 1、装修工程施工管理规定197 2、装修工程施工规范202 3、装修工程处罚奖励细则209 4、装修验收212 5、商场装修责任部门结构表213 6、各厂商装修工作流程 213 十一文档管理办法及表格 217 1、文档管理办法 217 2、物业部、工程文件 220
8、3、保安表格文件 262 4、环保表格文件 290 5、消防档案 299 6、 装修档案文件 321 7、接管验收文件 337 8、集团物业稽核检查表 348 十二集团物业管理推进中心区域商场年终考核方案 353 十三.物业招投标、申购及验收流程 354 1、物业合同招投标流程 354 2、招标书标准范本 358 3、物品申购作业流程 407 十四.标准合同范本 419 1、红星美凯龙电梯保养合同 419 2、红星美凯龙养护委托管理合同 422 3、红星美凯龙日常保洁服务合同 426 物业管理手册 红星内部资料禁止外传 - 6 - 4、红星美凯龙消防设施维修保养合同 430 5、红星美凯龙植物
9、租赁摆放合同 433 十五.物业手册执行规定435 一 目的 根据国家相关物业管理规定，结合大型商场的管理特点制订出适合红星美凯龙商场物 业管理模式的体系流程。对商场建筑主体及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。为商场正常运营提供后勤保障服务打下 基础。 二 集团物业管理推进中心的工作目标 通过完善专业化的物业管理质量体系, 设立系统化的责权明晰的物业组织架构和沟通 体系, 把所做的和要做的每件工作都有清楚的可考量标准和方法, 建立一支执行力强的专业 物业管理队伍, 为顾客、商户和员工维护一个安全、舒适和专业的购物和工作场所。 实现四个目标：
10、专业化 专业化的物业管理质量体系 系统化 责权明晰的物业组织架构和沟通体系 可考量化 所做的和要做的有清楚的考量标准和方法 执行力强 建立一支专业化执行力强的物业管理队伍 三 物业管理部门架构 集团物业管理推进中心直接管理各区域物业分管副总或物业部长，各区域物业分管副 总或物业部长直接管理本区域所有商场物业、安保经理。 各商场物业、安保经理任命必须经各区域物业分管副总或物业部长审批同意，并上报 集团集团物业管理推进中心备案。 物业管理手册 红星内部资料禁止外传 - 7 - 各商场物业管理部门架构 物业管理手册 红星内部资料禁止外传 - 8 - 物业管理手册 红星内部资料禁止外传 - 9 - 注
11、： 1、高压值班每 1 个配电房编制 3 人，每增加 1 个配电房增加 1 人。 2、楼层维修电工每 1.5 万建筑面积编制 1 人（建筑面积少于 1 万编制 1 人） 。 3、A 类商场：空调工 3 人（两个以上非独立店增设 1 人）B 类商场 2 人（10 万以上可增设 1 人） 。 4、综合维修工每 3 万建筑面积编制 1 人。 5、电梯操作工每 1 个使用货梯编制 1 人。 6、安保队长/班长每 10 人左右可设班长 1 人，每三个班可设兼职队长 1 名（同时带一个班） 。 7、消控室值班每 1 个消控室编人 3 人。 8、消防员每 6 万建筑面积编制 1 人。 9、保安人数视商场具体
12、情况而定。 10、A/B 类商场物业、安全部组织架构相同，但各岗位人数有一定差异。 物业管理手册 红星内部资料禁止外传 - 10 - 四、红星美凯龙集团安全纲要和责任书 1.红星美凯龙集团安全纲要 1.1.目的： 加强集团公司的安全管理，突出防范重点，明确安全责任，为公司持续快速发展夯实基础 1.2.安全工作方针： 安全第一，隐患险于明火，防范胜于救灾，没有安全就没有一切。 预防为主，防消结合。 防为上，救次之，戒为下，安全是第一生产力！ 1.3.安全工作目标： 以人为本，保障企业价值与社会、员工价值相互依存。 公司致力于为职员提供安全的工作环境，安全防范是我们每个员工的责任。树立“安全工 作
13、，人人有责”的思想。 1.4.安全职责： 由各中心（包括事业建设管理中心） 、商场负责人带头组织学习安全的法律法规，大力宣 传教育，每个人都必须知道安全事故负有法律责任；由一把手挂帅，建立安全管理组织机 构，确保人员到位；制定规范流程，完善安全制度，明确岗位职责，层层签定安全责任 书 ，把每一项责任落实到每一个人。每天或定期组织安全检查。 各级管理人员要亲临一线了解、调研、指挥、学习、检查。各商场、部门（尤其是工程 部）必须根据各自项目、工作场所、岗位、设施设备的特定情况，制订具体的安全实施细 则。 红星集团安全管理实行三级安全管理制度，由集团、区域、商场组成集团三级安全管理 框架。由商场店长
14、、部门经理、员工组成商场三级安全管理框架。 各中心、商场负责人为安全第一责任人；交叉施工中，工程项目负责人为工程方面的安 全第一责任人。商场负责人为商场装修的安全第一责任人（门卫归商场管理） ，可根据施 工的具体情况另定措施。 物业管理手册 红星内部资料禁止外传 - 11 - 各商场由本商场负责人牵头，各部门经理分工，建立安全管理体系。并实行责任人、检 查人、监督人三级安全管理制度，所有安全相关档案、材料由专人按国家、集团相关法规、 规范、条例建档保管。 各商场负责人牵头定期召开以安全主题的会议，及时了解本商场安全现状，商场安全管 理工作情况报告在要求时限内向区域、集团安全管理领导小组作出工作
15、报告。 造成经济损失超过一万元定为较大经济损失。 重大安全隐患是指由于该原因，一旦引发安全事故，造成人员或财产重大损失的隐患， 即为重大安全隐患。 例如：日常管理大项（未按物业手册执行表格存档缺失、商场存在使用违规大功率电器、 商场展位存在易燃物超过 3 处、商场展位存在空开表面温度超过 45超过 3 处、不 合格电线超过 10m、商场展位存在无灭火器超过 3 处、商场存在阻挡卷帘门超过 3 处等） 消防（消防设备设施瘫痪超 1 小时、故障万元价值以上、不能联动、管道缺水、重 要部位缺灭火器等） 。 空调（空调设备设施瘫痪超 1 小时、故障万元价值以上） 。 高配、层配（高配、层配设备设施瘫痪
16、超 1 小时、故障万元价值以上） 二次装修管理（未使用阻燃线超 10 米、使用木材未刷防火涂料超 5、使用违规大 功率电器或灯具、危险品使用超标准、动火作业未执行物业手册规定、现场易燃物 过夜超过 5等） 避雷设备设施有故障未及时修复。 高空作业未按国家标准做好防护措施存在严重安全隐患（未挂保险绳、下方未设防 护区域） 。 商场设施（商场外墙装饰物未固定牢固超 1 天未做防护措施的、商场大厅护栏玻璃 损坏超 1 天未做防护措施的） 1.5.人员安全： 新员工必须经过公司的安全教育或培训，特殊工种要经过主管部门的专业安全教育或培 训。持证上岗，上岗时应根据国家相关法规，穿戴劳动保护用具。 员工应
17、自觉接受安全教育，增强安全意识，遵守安全操作规程，严禁违章作业。积极参 加应急演练，熟悉本商场的报警电话、疏散通道及安全出入口位置，应掌握消防器材的使 物业管理手册 红星内部资料禁止外传 - 12 - 用方法。 所有员工必须保证自已及同事的安全，应随时留意自已所在的工作区域，有义务对任何 可能引起危险的操作和事件提出警告。发现有不安全的设备或措施足以导致意外伤害，应 立即报告部门主管或区域集团相关部门。 注意做好防火、防盗、防破坏、防自然灾害的“四防”工作，如发现事故苗头，必须立 即查找原因并及时报告相关部门，切实消除隐患，确保商场及顾客人身财产安全。 每名员工必须做到消防工作“四懂” “四会
18、” “四懂 ”指懂火灾的危险性，懂预防火灾的措施，懂扑救火灾的方法，懂火灾逃生方法。 “四会 ”指会报火警，会使用消防器材，会扑救初期火灾，会组织疏散逃生。 电焊（气割）工，必须持有效证件上岗。在施工现场作业，必须先办理动火证，并设有 监护人员和防火措施后，方可作业。 1.6.工地安全： 项目负责人要定期抽查夜间值班状况，如果查到值班不负责任，对值班人员及主管将予 以重罚、降职、劝退等严厉处置。 商场前期工程施工期间，每个工程队须交 520 万元安全保证金，每台电焊机增加 2 万 元保证金。保证金交安全部门，如违规施工由安全部门直接从保证金中扣罚。 工程使用电线、电缆必须是阻燃系列，强、弱电要
19、分开布线，不允许同一桥架、线管混 合布线。 电焊（气割）工作场所，必须有防火设备，焊接气割点周边半径 5 米以内，必须清除所 有易燃物。监护员要向焊工反复告知：是在商场施工，而不是工地、野外！作业前必须仔 细检查周边地面上有没有洞（如：排风口、落水管洞、施工缝隙、小洞等） ，以防火星溅 落下去。必须先堵塞洞口，再用铁板垫上方可作业。新商场尽可能在主体验收后再进场装 修，减少电焊（气割）交叉施工。 工程扫尾每次撤场后，首先要寻找地面小洞、缝隙，将其补好、堵严实（不能有空心马 蜂窝） 。 焊割点周围和下方应采取防火措施，并应指定专人防火监护。作业前施工人员和监护员 必须到下方各楼层检查顶上有无洞，
20、下方各楼层有无易燃易爆物品，确保无隐患后方可作 物业管理手册 红星内部资料禁止外传 - 13 - 业；如下方有无法移走的可燃物（如冷却塔、风管等） ，必须用水和湿布（确保一直保湿） 覆盖，确保安全无虞。 电焊（气割）作业完毕，监护人在两小时内要仔细检查焊接场地周围及下方各楼层，反 复检查三次（半小时一次） ，特别是对有易燃物品的地方和以下楼层有易燃物品的地方。 用鼻子闻（有无烟糊味） 、用眼睛看（有无烟火） ，确认没有起火危险后，方可离开现场。 在高空和共享空间焊割时，要用非燃材料做成火盘和风挡，以接住和控制火花的溅落。 特别是不能让火星飘落或被风吹落在以下楼层上。电气焊的弧火花点必须与氧气瓶
21、、乙炔 瓶、油类等危险品的距离不少于 15 米，与易爆物品的距离不少于 20 米。氧气、乙炔瓶均 应设有安全回火防止器。 汽油、香蕉水、油漆等易燃、易爆、危险品必须贮藏在专用仓库内，不得和普通施工材 料、物品混存或随意乱放。仓库设两道门；仓库必须设在距离已开商场或正在装修商场 15 米以外的地方。仓库易燃易爆危险品存放量不能过大。 仓库必须专人管理，双人保管。管理人要有较高的责任感，懂得法律法规和各种危险品 的危险特性，具有一定的防护知识。危险品仓库要配备相应的消防设施，如灭火器、消防 桶、黄沙等，主管领导和专管人员要每天定时检查。 工地危险品控量使用，须申报监护人，由商场与工程部派监护人监护
22、使用。 对施工中未 用完的危险品，要及时收集，返还危险品仓库保管，不得遗弃在工地或随意存放，更不得 随意倒在场地上或下水道内。 高空作业必须系保险带、穿防滑鞋，风大严禁高空作业。塔吊吊运材料时，一定要收紧 缆绳；谨防碰到脚手架；一定要有信号工指挥才能起吊；塔吊下方不得有人或走动。如工 地靠近高压线，必须围护到国家标准，或设法拆除、移走再施工。 装修中的建筑体内不准住人，不准在内烧饭，不准使用电加热器及其他大功率生活电器。 对工地民工宿舍，重点查处煤气罐和电热棒以及违规用电问题。民工宿舍不得使用易燃材 料建造，宿舍和其它公共场所不能混用。施工现场不能带酒，不得使用蜡烛、蚊香等。 新商场施工期间，
23、人、货进出口大商场最多只能各设两个，小商场各设一个；所有管理 人员和施工现场的每位人员，包括每个展位的装修人员，都必须持证上岗进出，进出的每 个人和货物都要检查。进入现场的所有人员都必须戴安全帽，配戴上岗证或访客证。 1.7.商场二次装修安全： 物业管理手册 红星内部资料禁止外传 - 14 - 商场厂商装修期间，每个工程队须交 15 万元安全保证金，每台电焊机增加 5 千元保证 金。保证金交安全部门，如违规施工由安全部门直接从保证金中扣罚。 所有厂家进入商场装修的施工队必须持有“有效的装修资质” ， 提供该单位有效期内的 施工意外保险证明，对厂家和施工单位进入商场的一切意外行为均必须承当相应的
24、安全责 任。如没有相应的保险证明，可自行或委托承包商购买相关装修工程的保险，包括公共责 任险。如不能提供上述资质和 保 险 证 明 ， 装 修 施 工 期 间 的 所 有 安 全 责 任 均 有 厂 家 和 施 工 单 位 全 部 负 责 。 装 修 现 场 按 消 防 规 定 摆 放 灭 火 器 ， 不 许 使 用 使 用 大 功 率 电 器 烧 饭 烧 水 ， 更 不 允 许 喝 酒 后 进 入 商 场 或 在 装 修 现 场 喝 酒 。 装修现场绝对禁止使用电热壶、电炉、热得快、微波炉、点钨 灯等危险性大的大功率电器，装修现场绝对禁止电动车电瓶存放及充电。 由商场专职电工负责安装临时用电
25、电源，严禁私接乱接，违者停止供电。各装修队自配 临时用电箱，箱中必须配备匹配的数字电表、漏电保护装置，总开关应使用带有漏电保护 装置的空气开关。临时用电设备应性能可靠、绝缘良好、配套齐全。严禁电气设备带病工 作，一经发现立即停用。 临时用电电源线只可采用软线护套线或三芯电缆线。所有装修使用临时用电接线板电源 线不得有破损和接头。严禁使用麻花线、平行线、音响线、电话线、护套线等做电源线。 各种用电线路需架空处理，高度不低于 1.8 米，不得在地上随意拖拉。 危险品控量使用，每个装修户每次使用油漆不得超过 2 公斤，危险品不得超过 1 公斤， 汽油不得超过 0.25 公斤，使用汽油 0.05 公斤
26、以上须申报监护人，由商场派监护人监护使 用。 对施工中未用完的危险品，要及时收集，返还危险品仓库保管，不得遗弃在施工展 位或随意存放，更不得随意倒在场地上或下水道内。 施工现场夜里 12：00 之前必须停止施工作业，电焊（气割）必须在夜间 8：00 之前结束 （监护员不够要相应减少电焊作业量） ，如果是必须施工作业的项目，须提前申请，同意 后 方可作业。已开业商场夜间 12：00 准时切断所有电源（消防及其它安全用电除外） 。 装修的建筑垃圾每天应清理，运到外场堆放垃圾的地方；每天必须及时清除所有易燃物 （木屑、木板、蛇皮袋等） 。易燃易爆物品垃圾必须堆在距离商场 50 米以外的地方。给每 个
27、装修户发放蛇皮袋，每天收工前将垃圾运送到指定地点，现场管理人员予以登记。 已开业商场厂家装修的围护必须用阻燃物，建议用石膏板等阻燃材料作围护。围档外围 要挂商场统一设计的喷绘布，喷绘布悬挂平整。电线、灯泡不能紧靠围护，距离 50 公分 物业管理手册 红星内部资料禁止外传 - 15 - 以上。 商场装修，只能设一个进出通道，另设一个消防通道。所有管理人员和施工现场的每位 人员，包括每个展位的装修人员，都必须持证进出，进出的每个人和货物都要检查。进入 现场的所有人员都必须配戴工作证或访客证。 工程、装修所采购的材料、产品使用国标产品，符合环保要求。对于易燃材料，尽可能 高出国家安全标准。如阻燃效果
28、和质量好，价格可以高出同类产品 10%左右。电线、电气 开关和防火涂料均由红星指定品牌采购。 新老商场厂家装修的电气工程（电器、电路）由合格、优质的施工队施工，由红星验收 合格后方可进行下一步施工。电气开关一到使用年限必须立即更换。商场要配备和培养合 格、优秀的电气工程施工队伍。安全一定要达到国家标准才能施工，施工方案、施工质量、 设施、设备等都要达到国家标准。 新商场开业装修和已开业商场再装修，要确保每一米电线都是阻燃线，并用铁管护套。 不能乱拉乱接，电线要布放整齐，强弱电必须分别布线，不允许混穿一根电管线。灯泡必 须距离电线 30 公分以上；平面隔段必须用轻钢龙骨，造型隔段尽量用轻钢龙骨；
29、每一块 板、每一面都必须用防火涂料涂到合格（涂三遍） 。 各类电气线路应采用穿金属管或封闭式铁线槽保护方式明管敷设，使用材料均为金属铁 制（铁管、铁盒、铁盖板、弯头、管接、锁母） ，铁管壁厚 1.0 以上，管径为 20 及以上。 锁母与铁管之间、铁管与弯头之间的连接需采用螺丝紧固或扣压钳子紧压连接，并做相应 的地线跨接。 在线路施工中必须先安装管路，后穿线路，不得同时进行。线管必须用专用管卡固定在 金属吊杆上，吊杆距离 1 米以内，所有线管布线必须横平竖直、整齐美观、安全可靠。线 管不得固定在消防管道通风管道上，消防喷淋下方周围 60CM 内不得有接线盒和灯具。管 内线径总面积不许超总管径的
30、40%。 线路应避开热源，如必须通过应做隔热处理，遇到某些硬管无法弯曲通过的可适当采用 少量的金属软管或黄蜡管作弯曲处理，但长度不能超过 60，软管与铁管连接时必须使 用专用接头或加设分线盒。消防喷淋下方周围 500mm 内不得有接线盒和灯具。 所有管口、线盒内必须有护口齐全保护到位，线盒、盒盖必须齐全，每个线盒只允许分 接两个灯头，不允许在此灯具上在跨接灯具。石膏顶分线盒、盒盖必须朝上，铝格栅顶线 盒必须朝下便于日后检修。灯具电源使用包塑金属软管（线盒与灯具之间） ，长度不超过 物业管理手册 红星内部资料禁止外传 - 16 - 1m,软管与灯管出口处加 15以上石棉管保护。 所有电线必须穿管
31、到位，不得外露，不得无管保护穿入木材孔洞。灯具插座均需做接地 保护，且不得互相混接电源，插座接线使用“左零右相上保护 ”。三相照明回路中各相颜 色必须符合国家规定。 电源接头必须在接线盒及灯具内完成，线头连接可采用搪锡后用压线帽压接，亦可采用 缠绕法，即线头缠绕六圈以上搪锡，绝缘胶布绕紧两层以上。 各电器设备、设施(特别是日光灯光带、灯箱、射灯与金卤灯相配置的变压器、镇流器等)， 均不得靠近可燃物，否则均应加垫石膏板做防火隔热、散热、绝缘等各种保护措。日光灯 具必须采用成套灯具；使用国家标准电感型或电子型成套日光灯具，展位内不得使用大功 率灯泡。严禁使用遥控器控制灯具（灯具展厅除外） 。轨道射
32、灯安装为每 0.5 米一盏射灯。 每单支回路只能控制 6 只导轨，严禁超出。 三相照明回路中相序及各相颜色必须符合国家规定。零线回路不得加设开关。各相回路 电流必须考虑 平衡，上下偏差不得大于 10%。 配电箱必须采用铁质的国标 PZ-30 箱开关箱，箱内必须配有镀锌加厚的标准零排地排， 零地接线排上各接线端子接线不得超过两根导线。配电箱严禁直接安装在未做防火隔热处 理的可燃物上,否则必须作防火、阻燃措施 。箱体必须固定牢靠，有可靠保护接地，箱体 门盖应完好无损，并接有接地线。开关箱不可设在储物间、仓库内，应安装在醒目、通风 便于操作的位置，箱体下口距地 1.41.6 米。开关箱前 0.6 米
33、不得有任何物品阻挡，进 出管均为铁管，必须采用锁母连接，护口齐全（可使用封闭式铁线槽） 。 配电箱内电源总开关必须使用带有漏电保护装置的空气开关。配电箱内分路空气开关不 得大于 10A，照明支路每一单相回路所接灯头数不得超过 25 个、所接功率不得超过 1.5KW，对于灯具厂商回路允许增大到 2.5KW，空气开关不得大于 16A。使用 16A 单极漏保 开关控制插座回路，每 5 个插座为一回路。 各分支回路进箱均为 32.5 平方 ZR-BV 线。 移动式灯箱或插座可采用软芯护套线或电缆线作主电源进线。灯箱通电、封闭前必须让 商场电工验收合格。所有拖线板和移动式灯箱的电源线从固定插座引出不得超
34、过 5 米。拖 线板总功率不得超过插座的额定功率。如有损坏必须及时更换或修理后方可使用，禁止一 插多用或无插头使用。 灯箱内光源必须使用成套灯具，各类电源线均须穿管保护，电线接头必须在灯具或接线 盒内完成。灯箱内部木料部分均须涂刷防火涂料 (三遍)做好防火、隔热处理，且要留有 物业管理手册 红星内部资料禁止外传 - 17 - 足够的散热孔。固定式灯箱必须预留活动检修口，尺寸大小以适合维修人员操作为宜。灯 箱通电、封闭前必须由商场电工班按照商场规定进行验收合格，未经验收合格的灯箱严禁 封闭和使用，并拍照存档。灯箱超过 500W 功率的必须加装排风扇进行散热。 在装修施工期间，商场消防设施（防火卷
35、帘门、消火栓等消防报警按钮、警铃、感烟探 测器、喷淋等）禁止封堵、遮挡、拆改、移动。如果装修时需要移动警铃、手报、烟感、 温感、喷淋、卷帘门开关等消防设施，必须通知商场消防人员，由商场专业人员进行移动， 绝对禁止私自改动消防设施。造成损失由厂商负责赔偿并追究其法律责任。 装修展位厂商与厂商之间须做防火隔断墙，其做法为：（1）用轻钢龙骨从地面到屋顶做 隔断主体（2）用 30mm40mm 角铁加固，左右间距为 2 米上下为 1 根角铁均分固定（3） 中间用防火岩棉填充后用石膏板封面。防火墙要确保阻燃 2.5 小时以上。 商家装饰 ,分隔的房间大于 60 平方米疏散距离超过 15 米必须开两扇疏散门
36、,大小不小于 1.2 米,其门与门之间的距离小于 5 米。商场进场装饰的分隔房间有大于 100 平米必须要 增加或在分隔墙上增加排烟口,排烟口大小不小于地面积的 2%。厂商装修使用可燃材料不 允许超过所使用全部材料的 20。 安装照明灯具与消防喷淋设施距离不小于 60 厘米（灯具区除外） ，与烟感不小于 20 厘米 （灯具厂商除外） ，烟感 50 厘米周围不允许有任何遮挡物。消防管道绝对禁止吊挂任何物 品（如铁丝、吊筋等） ，不准喷涂其他颜色。装修过程中要留下卷帘门启闭空间，两侧不 小于 10cm，禁止卷帘门下堆放任何物品。 不能覆盖遮挡空调新风机进口；违反规定由此造成的损失由施工方负责，严重
37、者追究其 法律责任。装修展位内各消防控制箱、阀门、开关下应预留 60cm60cm 检修孔。 隐蔽工程及封闭吊顶前必须得到电工班验收合格书面签字同意方可继续施工。 1.8.商场日常安全： 商场负责人、负责安全工作的部门经理要定期抽查夜间值班状况，如果查到值班不负责 任，对值班人员及主管将予以重罚、降职、劝退等严厉处置。 厂商按消防规定展位内每 50 平米必须配备一个 5 公斤 ABC 干粉灭火器。 （灭火器厂家自 带或到商场购买） 。在现场根据消防规范放置。 灭火器材、消防设施不得随意挪动，更不 得挪作它用。消防设施（如：灭火箱、消火栓、安全通道）旁，严禁停车，堆放物品。 禁止在商场内吸烟、使用
38、蜡烛、蚊香、动用明火。 物业管理手册 红星内部资料禁止外传 - 18 - 地下停车场要确保没有污染、没有汽油味、尾气味，不得有漏油汽车开进停车场；地下 停车场半小时巡视一次，严密检查有无车辆漏油。运输易燃易爆物品的车辆不允许进入地 下停车场。 所有电梯定时安全检查；配电房、空调油库、气阀等每年定时检修；油库逐步取消（改 为用气） ，油库周围 10 米范围内，不得有抽烟、电焊、车辆等明火，必须采取严格的保护 措施。对商场（如常州装饰城等）旧的设备（如空调等） 、电器、电路定时检测，发现隐 患或不达标立即申报、更换。 商场严禁煤气罐、易燃物品进场；场内不能设仓库，一律取消角楼、隔层（原有的如灯 具
39、区角楼等要经常检查） ；更衣室、柜子、角落等要经常检查（每周至少检查一次） 。不得 乱拉电线；所有仓库里必须用防爆灯。 电瓶车不得在商场内充电，商场要安排地点集中充电，由专人管理定时检查充电器和电 瓶温度。充电场地必须排风通畅，现场摆放灭火设备。 切实加强集团各部门安全隐患的自查（包括集团公司、各区域中心办公场所、商场） ，办 公室插头、饮水机、充电器等（指定责任人）下班时拔掉，尽可能切断总、分电源。 员工宿舍应加强安全防范意识，入住人即为安全责任人。如发生安全事故，予以劝退。 办公室要定期安排检查宿舍安全现状。 商场电梯设施、消防设施、变压器、配电柜、配电箱、开关线路、高压防护工具、各类 仪
40、表、避雷设施、燃气阀门等设备物品要按国家及当地法规定期请有资质的单位或部门进 行检测并取得相关证件。 各商场根据当地法规要求在供暖期及时开启中央空调，无法规要求的根据实际气温及商 场实测温度开启中央空调供冷、供暖。商场夏季温度控制在 26 度，冬季温度控制在 18 度。 夏季避免安排员工中午室外高温时在露天工作，广场保安要缩短换班时间，为高温环境 工作的员工准备防暑用品、食品、药品。 商场供水箱 (池)每年进行 2 次定期清洗、消毒。水质符合国家用水标准。 商场营业期间禁止厂商使用气味较重装修材料装修及维修，禁止对绿植喷药杀虫。夜间 高场要换新风，商场春秋季要打开通道门整体换新风 1 一 2
41、小时，夏季 2 一 3 小时，商场 装修厂商多时可根据商场实际情况延长换风时间。 商场营业时间禁止大噪音电动工具施工，装修施工噪音要控制 60dB 以下。 物业管理手册 红星内部资料禁止外传 - 19 - 1.9.应急预案： 各商场要根据集团标准，依据本商场实际情况，制定本商场各项应急预案。要求落实到人， 每年实际演练 12 次。 1、停电事故处理预案 2、停水事件处理预案 3、爆炸物处理预案 4、地震处理处理预案 5、聚众事件处理预案 6、煤气泄漏事故处理预案 7、台风应急处理预案 8、停车场事故处理预案 9、电梯故障困人预案 10、跑、冒、漏水事故的预案 11、刑事突发事件预案 12、醉酒闹事处理预案 13、精神病患者的处置预案 14、一般火警处理的预案 15、火灾处理的预案 16、噪音骚扰应急预案 17、节假日活动应急预案 18、重大活动应急预案 1.10.处罚规定： 如因前期装修或平时管理失职，商场出现事故或连续二次出现小事故，商场负责人必须 降职，分管副总裁也要降职；如出现大事故，商场、工程负责人、分管副总裁立即免职。 罚款金额
