1、1 关于房产业融资经验交流心得体会 一、房地產典当业务开展情况 我市目前依法注册的典当企业有五家,分别是冷水江市恒升 典当有限公司、市信泰典当有限公司、腾飞典当有限公司、 金松 典当有限责任公司、县锦宏典当有限公司.房地產典当融资的 用 途主要有居民生活性融资、小企业及个体工商户融资、房地 產开 发性企业开发性融资这三方面.从调研汇总情况来看,房地產 典 当业务在我市的开展自年至年期间总体呈上升趋势,但内部结 构有此增彼伏的调整,其中: 居民生活性融资呈下降趋势,年占X X.X%,年占XX.X%, 年占 XX.X%;小企业、个体工商户生產性融 资呈上升趋势,年占XX.X%,年占XX.X%,年占
2、 XX.X%;房地產开 发性企业开发性融资也呈上升趁势,年占XX.X%,年占XX.X%, 年占XX.X%. 房地產典当融资中 ,最长 当期 180 天, 最短当期15 天. 平均当期97.5天, 最高当金数额 XXX万, 最低当金数额XXX 万, 平均当金数额為XXX万,单一客户最高当金额度XXX万.坏 帐损失為零. 近几年房地產企业典当融资在业务中所占比例逐年增长,主要 2 原因有两方面,一方面国家宏观调控和贷款政策的变化,使银 行货款融资严重紧缩,一些资金实力不强的中小房地產企业向 银度, 在这两方面因素的影响下, 房地產企业融资的出路必然 会转向典当行,以缓解资金不足带来的压力. 房地產
3、典当业务中,出现了建工程典当. 在建工程典当属于房 地產典当范畴,其特点是房屋建筑工程没有最后竣工.从法律 手续上是开发商暂时享有所有权,房屋卖出后所有权归购房者 . 开发商在房屋开发过程中总会有资金短缺的时候,用典当行当 金 完成工程建筑,用卖房款归还典当行当金, 可以避免出现烂尾 楼, 避免影响城市容貌.有些是期房和回迁楼, 及时完工可避免群 眾 的不满情绪,从某些意义上讲维护了社会稳定.同时开发商也 可 以较快的回笼资金.但是在建工程,风险很大,不可控.如果是 已取得预售证或房地產权证的,就得防范该用于抵押的房產是 否已与第三人签订购房合同也就是所说的一房两卖(收了购房 人的预付款然后又
4、将该房抵押给银行或典当行)造成三角债. 资金不能正常归还,不利于典当行资金周转,降低了典当行收 益. 另在建工程的抵押在考察、评估、权证办理,到后期的跟 综监管都有诸多困难,难以到位, 相应的资金风险也随之加大, 3 需严格把控.目前我市在建工程典当业务尚不多.您可以访问 中国科教评价网() 查看更多相关的文章. 二、房地產典当业务存在的主要问题 房地產典当业务虽近几年上升,但在具体业务办理中有些问题 的存在影响了当户的快速融资和及时融资.主要是评估机构的 户在时间上的需求.在房地產典当业务中, 也不可避免的会出 现当户与不法房地產评估机构串通一气,高估冒估房地產的价 值, 从而达到骗贷的目的
5、,使典当行承受风险. 三、典当行融资、经营守则情况 我市各典当行主要以自有资金开展典当业务,為规避风险, 按估价的适当比例发放当金,没有办理超出经营范围的业务, 各典当企业各自独立经营,按自己的市场来开展业务,未曾出 现多家典当企业联合做家的现象. 四、房地產典当业务的利弊及相关对策与建议 典当行向房地產开发企业发放典金有利有弊,利的方面:1 、从 事方地產开发的企业一般都是资金较雄厚的企业,资信方面相 对有明显的优势;2、相对动產质押而言,房地產抵押典当无需 专门的场地专门保管,只需到房地產管理部门办理相关產权登 记手续,对典当行而言管理成本相对要低很多;3 、房地產企业 资本回报率较高,能
6、承担起典当行较高的费率.弊的方面:1 、房 地產抵押贷款是当前金融市场中融资和消费的最佳、最有效 的担保方式,但实际操作中, 利用房地產贷款抵押进行不法活 4 动的现象屡见不鲜,对金融机构、抵押登记机关造成了诸多金 融风险和行政风险, 其风险主要有房价虚估、產权虚假、重复抵押、產权不清、 產权无效等方面.2、房地產抵押贷款金额比率偏低 . 典当管 理办法 明确规定,对同一当户单笔房地產抵押贷款额度最高不超过注 册获取 XXX万以上的贷款 ,必需同时提供2 个以上的抵押物,导致流失了一部分低风险贷款业务,这也是 房地產开发企业至今业务不占主要份额的主要原因. 根据目前存在的问题,应尽快完善在建工程抵押典当手续, 简化手续环节;加强行业主管部门与房地產抵押登记部门协调 , 加快抵押评估和登记办理速度.加强立法, 使保障典当业务平 稳发展的相应法律尽快颁布.讨论房地產开发权利质押典当业 务的开展.
