1、论文编号XXXXXX本科毕业论文题目我国房地产业应对国际热钱的策略分析姓名XXX学号XXXXXX系别经济系专业班级金融学指导教师2014年4月12日我国房地产业应对国际热钱的策略分析学位论文原创性声明本人郑重声明所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。论文作者签名日期年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论
2、文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权XXXX大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于1保密，在_年解密后适用本授权书。2不保密。（请在以上相应方框内打“”）作者签名日期年月日指导老师签名日期年月日我国房地产业应对国际热钱的策略分析目录中文摘要错误未定义书签。ABSTRACT错误未定义书签。一、研究的内容和意义错误未定义书签。（一）国际热线的概念错误未定义书签。（二）国际热线的规模和计算方法1（三）国际热线的流程和房地产业的波动情况1（四）研究目的与意义2二、国际热钱流入我国的原因3（一）“套
3、汇”动机3（二）人民币与美元的利率差4（三）中国经济和房地产市场前景预期良好4三、热线留存和房地产业的现状5（一）存在零散物业5（二）与开发商对接5（三）撤离房地产市场6（四）与炒房团区别6四、国际热线对中国房地产的影响6（一）不利影响61影响我国经济发展72导致房地产资产更泡沫化73增加我国经济发展7（二）有利影响7五、对国际热线的应对意见与建议7（一）防范国际热钱流入房地产业对策与建议81稳定房价，降低房价上升预期82限外购房93完善外汇管理，加大国际热钱流入的成本94监督房地产商的融资渠道和融资过程9（二）防范国际热钱流出房地产业对策与建议91增强房地产业抵御能力102减少国际热钱对房地
4、产业的投机渠道103金融机构建立跟踪外资账户制度104加强房地产结构管理，引导进入的热钱流向10六、结论11参考文献12我国房地产业应对国际热钱的策略分析附录致谢13我国房地产业应对国际热线的策略分析I中文摘要近年来，我国房地产市场开放程度不断提高，且发展比较快，由于追逐利益房地产业隐藏的巨大利益吸引了大量的国际热钱流入到国内，以至于引起资产泡沫化，一旦撤出又可能引起泡沫迅速破灭，如果热钱的大量地流入流出将严重影响到我国房地产业的发展。文中通过收集、对比数据得出国际热钱的流入与房地产价格的波动关系，研究国际热钱进入的原因以及以何种方式留存于我国的房地产业，并分析了国际热钱的流动而给房地产业引起
5、的有利影响和不利影响，对国际热钱有了进一步的认识，最后立足于热钱的可能流入与流出的基础，针对可能因为热钱流动出现的各种状况，强调政府及各相关管理部门，银行和各金融机构之间应相互合作，有机协调，以更好地做好对国际热钱的监管工作，采取相对应的措施来解决国际热钱流入的问题。关键词房地产业,国际热钱,价格波动我国房地产业应对国际热线的策略分析IIABSTRACTINRECENTYEARS,THEOPENINGDEGREEOFCHINASREALESTATEMARKETCONTINUEDTOIMPROVE,ANDRELATIVELYFASTDEVELOPMENT,BECAUSEOFTHEENORMOUS
6、BENEFITSOFPURSUINGTHEINTERESTSOFTHEREALESTATEINDUSTRYHIDDENATTRACTALARGENUMBEROFINTERNATIONALHOTMONEYINFLOWSINTOCHINA,THATCAUSEASSETBUBBLES,ONCETHEWITHDRAWALANDMAYCAUSETHEBUBBLEQUICKLYBURST,IFTHEHOTMONEYINFLOWANDOUTFLOWWILLSERIOUSLYAFFECTALOTTOTHEDEVELOPMENTOFCHINASREALESTATEINDUSTRYTHEVOLATILITYREL
7、ATIONSHIPINTOTHECOLLECTION,COMPARATIVEDATAFROMINTERNATIONALHOTMONEYANDREALESTATEPRICESINTHISPAPER,STUDYONTHECAUSEOFINTERNATIONALHOTMONEYTOENTERANDTHEMANNERINWHICHRETAINEDINTHEREALESTATEINDUSTRYINOURCOUNTRY,BENEFICIALEFFECTSANDADVERSEEFFECTSANDANALYSISOFINTERNATIONALHOTMONEYFLOWSTOTHEREALESTATEINDUST
8、RYCAUSED,HAVEFURTHERUNDERSTANDINGOFINTERNATIONALHOTMONEY,FINALLYBASEDONTHEINFLOWANDOUTFLOWOFHOTMONEYMAYBEBASEDONVARIOUSCONDITIONS,PROBABLYBECAUSEOFHOTMONEYFLOWAPPEARS,STRESSEDTHATTHEGOVERNMENTANDRELATEDDEPARTMENTS,BETWEENBANKSANDFINANCIALINSTITUTIONSSHOULDBEMUTUALCOOPERATION,COORDINATION,TOBETTERTHE
9、SUPERVISIONOFINTERNATIONALHOTMONEY,WESHOULDTAKECORRESPONDINGKEYWORDSREALESTATEINDUSTRY,INTERNATIONALHOTMONEY,PRICEFLUCTUATION我国房地产业应对国际热线的策略分析1引言一般情况下，对国际热钱的定义为在固定的汇率制度下，资金持有者或者处于对货币预期贬值或者升值的投资心理，或者受国际利率差收益明显高于外汇风险的刺激。在国际间掀起比较大规模的短期资本的流动，这类移动的短期资本就被称为国际热钱。国际热钱的流入对我国房地产业产生了非常大的影响，应该加强市场监管，规范房地产市场的秩序，
10、抑制投机的需求，促进房地产业可以平稳的健康发展。经济发展对外资的过分依赖，加剧了经济的震荡，大量外资涌入炒房成为了引发大规模危机的导火线。一、研究背景与意义（一）国际热钱的概念国际热钱，又可以称之为国际游资。近几年，伴随着人民币升值加快才为人们所熟知的。国际热钱具有高收益性、高风险性、高流动性以及短期投资等特征。近几年来，我国外汇市场上存在着非常明显的无风险套利的机会。随着我国实际利率水平不断下降，相比较来说，人民币的名义利率水平直接吸引了大量的国际热钱的流入。另一方面来说，国际热钱预期的人民币升值，从而可以大量的流入我国预期汇率调整之后的受益。如果仅仅存在单方面的经济受益，则我国房地产业的汇
11、率风险与利益受益之间的相互比较均衡。总之，国际热钱对我国房地产业的流入应当谨慎。（二）国际热钱规模与计算方法关于国际热钱的计算方法，现有的研究主要就是从国际热钱在我国房地产业的流入与流出的角度进行的分析。从热钱流入的角度来分析国际热钱的流入规模，具体来讲就是通过对国际收支平衡表中有关的项目来加减来计算国际热钱的流入规模。目前，国际上最常用的国际热钱的计算方法为国际热钱外汇储备增量贸易顺差。这样可以将上期外汇储备带来的经济收益与汇率变化导致的资本收益排除在国际热钱之外。在外汇储备增量与贸易顺差的差额来估计国家热钱在我国房地产的流入与流出，通过正常的渠道来漏入的短期投机的资本。另外，还可以通过外商
12、投资企业的方式流入我国房地产业，其中采用热钱的估计公式就位长期投资资金外资利润外商直接投资折旧收益汇出外资外债的新增额。国际热钱在理论上可以定义为短期的投机资本，但是在具体的实践因为难以准确掌握国际资本流动的真实动机与存续的期限，因此在国际热钱的规模预测上根本没有严格的定义与标准。因此，目前计算国际热点的方法有两种其一，直接测算法，通过直接投资以外的资本以及金融项目，以及误差与遗漏项目的加总。其二，间接测算法，即使用外汇储备增量减去贸易顺差和直接投资的净流入。（三）国内热钱流程与房地产业的波动关系表12004年2012年数据统计我国房地产业应对国际热线的策略分析2据来源根据中国统计局整理所得根
13、据统计局统计数据显示分析，国际热钱如此巨大的热钱涌入中国房地产市场，必将给房地产市场带来巨大的影响。再加上我国房地产价格的持续上涨，与境外国际热钱的不断流入有着密切的关系，外资大规模的进入，将会推动我国非居民机构以及个人购房比例的不断增加，这样就非常容易造成较强的房地产试产价格的持续上涨。从20072012年，全国70个大中城市房价销售的价格指数如下图1所示图1大中城市房价销售价格指数图数据来源根据中国统计局整理所得从整体来看，2008受年经济危机的影响，部分热钱撤出中国，房价升值速度放缓，房地产商降低销售价格，但2009年下半年开始房价又进入新一轮的飙涨期，国内一线城市的房价涨幅节节攀升，2
14、011则是受政府出台限购令等政策的影响，除此之外，我国城市房屋的消费价格指数基本上是上升的，并且呈现继续上升趋势。销售价格指数的快速增长除了与我国宏观经济环境比较好之外，房地产业出现了快速发展的影响之外，在这段期间内国际热钱的大量流入不能忽视。另外，从前几年，我国外汇储备的情况可以看出（如下图2），从2004年开始我国外汇储备进入了高速增长的阶段。如果说在这个之前外汇储备的症状主年份200420052006200720082009201020112012房地产业使用外资额（千万美元）593541882317091859168244926882412国内实际使用外资（千万美元）606160326
15、3027480923990033105731160111172房地产使用外资额比率（千万美元）9810213022201186230231221我国房地产业应对国际热线的策略分析3要是强劲的出口，但是在国际热钱流入之后在很大程度上是造成了现今的局面。图2我国外汇储备情况图数据来源根据中国统计局整理所得从下图3以看出，在2003年2012年期间，我国资金流动的规模都呈现了上升的趋势。在2003年2007年，通过国际收支平衡表中的资本与金融项目的流入，我国资金呈现出了快速增长的趋势。但是在2007年年底，我国国际收支口径计算以及金融项目资金的流入已经超过了9000亿美元，并且资本流出与流入的总量与
16、同期的GDP相比达到了历史的巅峰。在2008年经济危机之后，资本和金融项目占据外汇储备增加的比例处于大幅度的上升区间，造成了我国外汇储备规模快速的增长。总之，几个数据表明了我国房地产价格的变动与国际热钱的流入有着直接的影响。图320032012年房地产波动以及国家热钱流入图数据来源根据中国统计局整理所得（四）研究目的与意义研究目的根据我国统计局统计数据显示，2012年全国房地产业领域新设立的外资企我国房地产业应对国际热线的策略分析4业有498家，实际吸收外资金额达到166亿美元，同比增长了56，其增幅远远高于我国吸收外资的总体增幅。同期，我国吸收外资总量中，房地产领域吸收的外资金额就占了23，
17、比2009年同期提高了5个百分点。在498家新设立的外资房地产企业中，开发经营了企业就有300多家。同时使用了外资金额有159亿美元。国际热钱大规模的流入我国房地产业，引发了我国媒体和学术界关于国际热钱变动的重要外部经济原因。并且，在最近几年来说，我国大规模的国际热钱流入，推动了我国房地产业市场价格的上涨，并严重削弱了我国出台的房地产调控政策的有效性，但是因为没有国际热钱的官方统计方法，对国际热钱的影响只能停留在理论上，并没有实际的数据支持。本文就需要研究出国际热钱的流入以及房地产价格的波动关系，分析国际热钱非房地产业造成了影响。研究意义近年来我国房地产业开放程度不断提高，由于受到对人民币的升
18、值预期的吸引，国际热钱已经将我国房地产业当成了主要投资领域之一。针对国际热钱对我国房地产业市场几个的变化以及房地产各分类市场价格变动的影响进行分析，具有较强的理论意义。同时，明确国际热钱对我国房地产业各分类市场的影响差异，可以提供政策的着眼点给政策制定者，增强政策的针对性，从而可以使房地产市场中的投机性的外资受到限制，预防投机性资金的大量流入与撤出，促进房地产市场规范化发展。二、国际热钱流入我国的原因（一）“套汇”动机国内学者陶川认为人民币的的预期升值是热钱流入我国的最基本动机，学者刘金贺也认为人民币的长期预期是热钱流入的主要驱动力，其实无论是否为最基本动机或主要驱动力，总之由于利益的诱导，人
19、民币的升值肯定会吸引国际热钱的流入。利用“套汇”获利，所谓套汇是指利用不同外汇市场的外汇差价，在某一外汇市场上买进某种货币，同时在另一外汇市场上卖出该种货币，以赚取利润。在套汇和中国房价预期上涨的驱动下，热钱利用各种渠道进入我国房地产业，以获得双重利益。（二）人民币与美元的利率差2012年9月和12月，美联储分别推出第三/四轮量化宽松（QE3/QE4），规模扩大为每月850亿美元，并对市场公布了其维持低利率水平的目标变量（失业率65、通胀率25）。美国欲通过QE来维持本国经济复苏，缩减债务，同时将通胀转移给别国。QE压低了美国利率水平，使利率保持在0到025间，近于零利率。而我国未来又有利率上
20、升的预期，如此一来，美元近于零的利率相对于人民币的利率，就出现利率差，热钱想要进入我国“套利”的趋向也就不足为奇了。（三）中国经济和房地产市场前景预期良好市场的预期是影响资金流向的重要因素之一，一方面08年经济危机后，中国相对于其他欧美国家受到冲击较少，而且通过政府的一系列的刺激经济的计划实施后，恢复较快，经济保持稳定增长，这样的事实是09年后不少国际热钱的流向中国的重要原因。另一方面，中国国内房地产业持续发热，国内对房地产供不应求，加上政府把土地出让收入当成财政收入的最重要的来源，于是房价节节攀升，如此繁荣景象吸引了国际热钱的“目光”。我国房地产业应对国际热线的策略分析5三、热钱留存房地产业
21、的现状目前，大量的国际热钱留存在我国房地产业的市场，最明显的影响就是使中国房地产业产生了挤出效应。其中“挤出效应”就是指政府通过向一些公共的居民或者商业银行借款来实行扩张性的财政政策，引起利率上升或者借款、贷款的资金需求上的大烈竞争，从而导致了民间部门支出的减少。总之，国际热钱存留房地产业使财政支出的扩张部门或者全部被抵消。这种“挤出效应”不仅存在于我国房地产业的扩张性财政政策上，同时还体现在我国国际热钱大量流入的影响上。（一）存在零散物业国际热钱留存在我国房地产业的一大特点就是大量购买零散物业。土地的稀缺性以及我国居民者的传统思想，简单的诠释了我国房地产业的价格猛涨的原因。我国房地产价格的上
22、涨必然挤出了我国房价的购买能力，真实的购房者为了支付高昂的房价不得不削减了其他的消费支出品，使我国更多的国际热钱向中国房地产业的市场，从而加剧了我国房地产业市场的泡沫的形成。这将诱导了新一轮的通货膨胀的爆发。目前我国普通产品已经远远大于我国国内的消费需求，如果不是因为出口比较强劲、国际市场将会过剩的产品消化掉了，平抑了我国房地产的价格，一旦挤出效应发挥作用之后，国内的消费产品将会进一步低迷萎缩，从而很可能造成全面的通胀。到那个时候，我国房地产业作为既可以消费又可投资的稀缺商品，就会成为我国抵消膨胀负面影响的最好工具，价格也将会更加的坚挺。这样下来，国际热钱存留在我国房地产业将会一直恶性循环下去
23、。其次，国际热钱留存我国房地产业还有一种投机方式为非居民购房。这样就不排除了真实消费者的使用权限，并且降低了我国房地产的有效使用寿命，增加了我国房地产业的控制效率。这样一来，放假的抬高、挤出效应以及真实购房者买不起房等经济现象不能很好的得到解决，最终就会直接导致社会心态的一种失衡，甚至还会增加社会的成本。这种国际热钱的留存方式对我国房地产业造成了影响也非常重大。（二）开发商对接就我国房地产业目前的情况分析，国际热钱主要以两种形式存在我国房地产业，将对我国资本产生极大的挤出效应。我国目前实际上已经出现了局部的资本过剩的情况，尤其阻碍了一些实务领域中的有利投资机会，存在着明显的资本过剩。近几年，控
24、制偷袭的规模增产速度特别快，国际热钱的超规模的流入非常容易形成对我国房地产业的内资大规模的挤出。还有，我国中央银行为了平衡人民币的发行量带来了非常严重的通货膨胀的问题，这些问题将会进一步压缩我国内部的贷款，其造成的直接后果就是国际热钱占据了我国信贷，但是同时还限制了内资企业的发展机会。另外，这些国际热钱造成了我国房地产业资金的分配不均匀，房地产内资的企业因此不得不改变了金融投资的渠道向国际热钱求助。这样就导致国际热钱留存在我国房地产业。（三）进入与房地产相关的原材料行业房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业
25、，其中建设，维修，装饰等无不与原材料相关。热钱进我国房地产业应对国际热线的策略分析6入水泥、钢材等与房地产相关的原材料行业，影响房地产的建筑成本，大量流入时，建筑成本上升，推动房价上涨，助长资产泡沫。这种隐蔽式的侵入，既跨过了政府设置的外商投资房地产市场的门槛，又可以获取可观的经济利益，并且在房地产价格不断上涨的强大“示范效应”下，会吸引更多的外资及国内民间资金进入，在房价持续上涨的同时泡沫也越来越大。（四）撤离房地产市场国家热钱撤离房地产市场，最可能、最直接的原因就是人民币升值幅度达到了预期甚至超过预期的效果，主力避险的本性会逐渐趋势国际热钱将所有房产跑出、迅速撤离我国房地产业的市场。再加上
26、国际热钱与我国房地产业的对接其变观性比较差，只有等待我国所投资的项目销售才能获得投资的汇报，因此其撤离对我国经济市场来说的影响比较小。但国际热钱迅速撤离我国房地产业，对我国整个金融系统造成了非常重大的影响。国际热钱撤离楼市，不会一次性将其拥有房产抛向市场市场无法在短期内消化如此大量的高端物业，风险太大。而会由中间买家炒家接盘，一层一层传递下去，直至完全推向真实购买市场。在这个过程中，银行扮演着极为重要的角色。中间买家获利的主要工具就是银行自己出一定比例的购房款，剩余部分向银行贷款，由银行先行支付。从正常程序看，银行在发放贷款前会对房产进行估价，以所估价格为基数放贷，贷款人必须定期还款，否则就有
27、失去房产的危险。但这个过程极有可能发展成炒家对炒，即卖家和买家勾结起来抬高房价欺骗银行及其评估机构，骗取银行贷款。这样，最终即便没有下家接盘，贷款人也大可以把房产拱手交给银行，并且其利益已经从银行的贷款中获取了。总之，这种情况就会直接造成银行坏账、呆账。国际热钱留存在我国房地产业之后，一旦失去了其上升的动力，在房地产市场来说，其整个房地产市场就会遭到破坏。（五）与炒房团区别国际热钱与炒房团有一定的区别，我国外资进入量比较少，外汇管制制度以及政府对房地产市场的泡沫控制都有巨大的作用。我国不应该将外资投资到房地产行业作为外商直接投资的看待，不应该给予优惠，并对外资进行限制。炒房团在获得足够的银行贷
28、款的情况下，就先让银行人认为这些人是有钱人，并且有足够的资金去还贷，因此这些人就被包装为有钱人，身上穿着各种名牌，这种组织就被称为炒房团。炒房团和国际热钱性质不同，国际热钱具有一定的特殊性。在这样的背景规划下，国际热钱过多涉及到了我国房地产的领域情况下，我们可以明显的感受到房地产业的调控形式的迫切性，同时可以遏制外资进入我国“炒房团”。而加强对国际热钱在我国房地产业的流入管理与监督显着非常重要。四、国际热钱对中国房地产业的影响（一）不利影响1降低货币政策实施成效“热钱”流入限制了利率政策的运用，加大了货币政策调控的难度，特别是外汇储备增加意味着基础货币投放增加，导致的市场流动性过剩，容易形成资
29、产泡沫和通货膨胀预期，这样一来尚未完全复苏时的实体经济货币政策就可能失去效力，影响货币市场的调节，政策的实施效果达不到预期，实体经济发展不能更好地，更健康地发展。2导致房地产资产更泡沫化我国房地产业应对国际热线的策略分析7国际热钱过多的流入会产生房地产泡沫化等负面的影响。国际热钱的投机性，并不是以参加生产为目的的，而是为了获取更高的经济效益。所以当国际热钱的大量流入时，会给我国房地产市场的制造出一片虚假繁荣的景象，过多时就会催生资产泡沫，由于房地产业是国民经济发展的支柱产业，与人生的生活息息相关，热钱的大量流动必将引起房地产价格的波动，所以一旦热钱大量撤出时，资产价格泡沫破灭，这将会严重影响我
30、国经济的健康发展，加剧我国房地产市场的不稳定，从而对国民经济产生负面影响。3增加其他投资者和购房者的风险热钱大量流动对个人的不利影响更加直接的体现就是增加其他投资者和购房者的风险，热钱”具有高流动性、高度虚拟性和高投机性的特点。不创造就业、也不提供服务的虚拟投资，只是为攫取财富。若是监管不力，热钱的大量流动一石激起千层浪，掠夺财富撤离的同时，很有可能会对房地产其他投资者和购房者造成损失，即对其他投资者和购房者增加了风险。（二）有利影响中国房地产业作为我国经济的基础性与先导性的行业，对我国国民的经济的持续健康发展有着深远的影响。一般情况下，房地产业的流程分为拿地、平整土地、土地开发、房地产销售、
31、资金回笼等几个阶段。房地产行业作为一个高负债的运行行业，在房地产开发过程中需要大量的资金来支持。所以，通过直接投资房地产或者间接投资房地产市场规模进入国际热钱可以为房地产业提供资金的支持。从而可以有效促进我国房地产市场规模不断扩大以及房地产市场品种的不断丰富。另外，国际热钱通过设立房地产公司，都会给内地房地产企业带来先进的房地产行业生产管理的经验与技术，其对房地产项目的注资将会带动整个建筑质量与管理水平的提升，这样会有助于我国房地产的竞争水平。五、对国际热钱的应对意见和建议因为热钱流动对房地产业的影响不容忽视，所以政府也正在努力研究防止热钱剧烈波动的良策，但由于热钱的流入是把“双刃剑”，而且流
32、入渠道具有隐蔽性，多样性的特点，所以应对国际热钱的策略显得尤为重要。（一）防范国际热钱流入房地产业对策与建议1稳定房价，降低房价上升预期。近几年以来，我国的房价，尤其是一、二线城市房价不断上升吸引着国际热钱流入，所以降低房价的预期不但可以减少国际热钱流入，而且可以合理地引导其像其他行业进行投资，为其他筹资行业提供资金支持，创造新的财富。给房价降温可以通过对房地产业适当提高融资利率，提高投机成本；继续增加经济适用房和廉租房的推出，调节商品房结构，更多地提供多种层次住房；除此之外，进行正确的舆论引导、强化土地资源管理，改变土地出让方式等也是稳定房价的可行方法。2限外购房。虽然政府已经对外资购房制定
33、了相关政策，例如2006年出台的关于规范房地产市场外资准入和管理意见和2010年又发布加强关于规范房地产市场外资准入和管理意见的通知中都对外资进入房地产业进行了限制，但进一步规范境外机构和个人购房管理，才能更好地控制热钱的流入。虽然将热钱排斥在外对我国房地产业的资金来源我国房地产业应对国际热线的策略分析8造成一定的影响，但是也可借此调节我过房地产业的开发速度，使之更加健康地发展，而且控制热钱对国家的涉外经济安全也起着不可忽视的作用。3完善外汇管理，加大国际热钱流入的成本。因为我国房地产信息的不对称，以及国际热钱的复杂性与隐蔽性，国际热钱对我国房地产业的流动使房地产业的监管成本与收益产生了不对称
34、。尽管我国的国际外汇管理局在2008年颁布了有关国际热钱流域的核查方法，在一定程度上保证了出口、结汇的真实性与一致性，降低了国际热钱的流入规模。但是，从房地产业长期的发展来看，只要我国房地产市场还存在一定的获利预期，国际热钱就必定会卷土而来。因此，我国通过完善有关的国际热钱的结算形式以及大额外汇的应收账款等有关的管理制度，鼓励居民和企业进行海外消费和投资，实行有针对性的出口税收制度，合理地引导外资流入，对居民和企业的持汇购汇限制进一步放宽等方式来完善我国房地产业的外汇管理，加大国际热钱流入的成本，进而有效遏制国际热钱的过度的流入。4监督房地产商的融资渠道和融资过程。房地产开发需要巨额资金，所以
35、筹备足够的资金是开发房地产的前提，外汇管理局和各监管部门应该联合监督房地产开发商的融资渠道，加大监管力度，防堵热钱以不正当途径进入房地产市场，比如要严厉打击地下钱庄或秘密从事非法金融活动的各种组织机构，值得注意的还有近年来，内地某些房地产开发商因为资金周转紧张或者遇上银行实行紧缩时，就把目光转向了香港的REITS市场，房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。防范国际热钱流出对策与建议，从定义就可以知道难免会有不发热钱与之对接，所以政府应该监督房地产商的融资渠道，融资过程，以防范
36、热钱不法进入。（二）防范国际热钱流出房地产业对策与建议1增强房地产业抵御能力为了增强我国房地产业对外来冲击的抵御能力，就需要推进人民币汇率的改革，同时还需要实现人民币汇率市场的变化。因为外汇市场的交易主体自行决定市场汇价，再加上目前的人民币汇率没有效率的关键性就在于现行的强制结售回执。因此，有效扩大结售汇参与者之间的范围，还可以扩大银行之间外汇市场的覆盖面。同时，还可以再增强我国房地产业对中央银行市场的力量，有助于平衡外汇市场的供求结合，从而使人民币汇率可以真实的反映给外汇市场的价格变动。人民币汇率市场化程度的提高，可以有助于改变汇率与前期的形成机制，增强我国国内房地产对外来冲击的抵御能力。2
37、减少国际热钱对房地产业的投机渠道减少国际热钱的投机渠道对我国房地产业来说具有重要意义。在改革开放之后，国际热钱对我国房地产业的发展带来了巨大的贡献。但与此同时，随着我国房地产业的快速发展，需要一个公平的发展平台。因此，我国更需要逐步取消我国在土地、税收等方面对外资的优惠政策与招商引资制度为政府业绩评判的标准制度，同时还需要降低国际热钱对金融投机的可能性。只有这样，才能有效减少我国房地产业与国际特遣的投机渠道。3金融机构建立跟踪外资账户制度金融机构跟踪外资账户，以明确外资流向，尤其是大额和不明来源的外资实施必要的监控和跟踪，以防范其中的热钱突然的大量撤出，或我国房地产业应对国际热线的策略分析9者
38、在热钱撤出之前发现其欲撤出的苗头，更好地作出解决方案，做好应急措施，尽可能地将对可能给房地产业造成的冲击降到最低。且各金融机构可以分享外资流向信息，建立信息库，彼此交流，此外,政府可以建立“热钱”流入流出的预警机制,及时向市场公布国际资本的动向,增大信息透明度,以更好地监管外资。4加强房地产结构管理，引导进入的热钱流向我们知道，我国房地产业市场的一个比较不合理的现象是其一，大量的高档住宅卖不出去。其二，大量的中低收入的家庭需要买房但是买不起。这样就需要积极改善住宅给予的结构，加强房地产结构管理。因为我国中低档住宅的利润比较低，因此热钱不愿流向这类房产，以至于房地产有效供给的不足还在不断扩大。这
39、种现象就直接造成额有居住需要的、占社会投资人群大多数的中低收入家庭的住房不能很好的解决，所以如果可以引导已进入的热钱的合理流向，这将会给我国调节房地产业结构创造新的机会，此外，还可以引导热钱直接进入房地产业的建设，城市基础设施建设，中西部地区房地产市场的投资等可以创造更多就业机会，创造财富的投资项目上。六、结论经上述论证，国际热钱因为具有短期、投机的特性，对流入我国的经济金融秩序冲击比较大，其大规模的流入流出甚至会引发严重的经济危机，因此在学术界对待国际热钱的态度都是抑制为主的。但是，我认为在全球一体化的今天，国际热钱作为我国资本的一种，如果可以对其适当、合理的利用，对我国的经济发展必然会产生
40、推波助澜的作用。因此，对待国际热钱，一味的防堵并不是最好的方法，而应该根据我国实际国情，合理引导国际热钱在我国房地产业市场的流向，进而完善我国房地产市场的基础制度建设。只有不断完善我国房地产的基础制度建设，增加我国房地产市场的流动，才能不断推进我国房地产市场的发展。总之，更大限度地消除国际热钱对我国经济的负面影响，更好的引导国际热钱为我国房地产市场的建设服务，是学术界研究的重要方向。参考文献1唐旭,梁猛,POLICYRECOMMENDATIONSTOPREVENTFINANCIALRISKSCAUSEDBY我国房地产业应对国际热线的策略分析10SPECULATIVECAPITALFLOWSJC
41、HINAECONOMIST,20080345472何泽荣,徐艳,论国际热钱J财经科学,20090112143郭新华,韩继云,防治国际“热钱”流入我国的对策建议J管理现代化,2009034胡永坤,游资及其再度抄底的预防对策浅析J长江大学学报自然科学版农学卷,20090256585潇琦,大量外资继续涌向中国房地产业如何加大力度堵“热钱”J北京房地产,20090512156尹宇明,陶海波,热钱规模及其影响J财经科学,20090667697黄琳,李秀玉,热钱流入对中国经济的影响及其对策思考J经济问题,20090534368LOTHYLIXIA,THESHANGHAIPROPERTYMARKETKEEP
42、SONRISINGONTHEEVEOFTHINKINGOFMODERNECONOMYJMODERNPROPERTYSEMIMONTHLY,20090823259沈莉,金融危机下的“热钱”问题研究J现代经济信息,200916676810LOTHYLIXIA,THESHANGHAIPROPERTYMARKETKEEPSONRISINGONTHEEVEOFTHINKINGOFMODERNECONOMYJMODERNPROPERTYSEMIMONTHLY,200908232511AMECAINGTTHECURRENTREALESTATEREGULATIONSITUATIONOFTHELARGESIZE
43、DAPARTMENTMARKETINGJMODERNPROPERTYINNEWBORNS,201003565812CATHYANEMPIRICALANALYSISOFINTERNATIONALCAPITALFLOWSONTHEECONOMICIMPACTOFCHINESEDUNIVERSITYOFFINANCEANDECONOMICS,201009232513何金丹,国际热钱流动与我国股市楼市价格波动关系研究D东北师范学,20100214陶军,刍议热钱与流动性交互的资产价格效应J商业时代,201008899015ANGLATHERCAUSEDBYINTERNATIONALSPECULATIVE
44、CAPITALFLOWSINCHINADRESEARCHONFINANCIALRISKOFTIANJINUNIVERSITY,201107234516CATHYEFFECTOFRMBEXCHANGERATEONSINOUSRELATIONSDFUDANUNIVERSITY,201101232717HANEADOFDONGBEIUNIVERSITYOFFINANCEANDECONOMICS,OVERSEASEMPIRICALANALYSISOFINFLUENCINGFACTORSOFSHORTTERMCAPITALINFLOWS,201102454918刘旦,“热钱”流入对房地产调控的影响J中国
45、国情国力,201102343619王婷婷,陆岷峰,“热钱”对中国金融安全的影响J大连干部学刊,2011093437我国房地产业应对国际热线的策略分析1120何静,李村璞,邱长溶,热钱流入与我国股市动态关系的实证研究J经济经纬,20110921柴婷昱,论国际热钱对我国房地产和股票价格的影响与对策J商业时代,20113522陈入嘉,关于热钱的特征及其流入我国的途经探析J中国外资,201106565823王婷婷,陆岷峰,刍议“热钱”大量流入对中国金融安全构成的威胁J现代财经天津财经大学学报,201111232524黎友焕,论境外热钱流入我国的三大热点问题J广东培正学院报,201207676825高辛幸,浅析中国热钱流入问题J2012211214我国房地产业应对国际热线的策略分析12致谢首先我最要感谢的还是父母与老师。感谢父母对我无私地付出、支持、关爱与尊重，在我学习和生活中遇到困难的时候，是父母永远站在我的身后，感谢我的老师，不仅教给了专业知识，还教会了我许许多多的做人和生活得道理。还有感谢在我身边的所有同学朋友们，他们不仅在毕业论文写作期间给予了我指点，帮忙解答我的疑惑，同时也是我生活中一起通行的人。在交往过程中我们建立了信任、鼓励、支持与帮助。最后，非常感谢我的指导老师在选题、论文写作期间给予我的帮助与指点，在百忙之中抽出之间对本论文进行评论与指导。衷心感谢
