1、沈阳市中小型房地产企业资金结构分析I摘要资金是企业赖以生存的命脉，房地产业作为典型的资金密集型产业，具有资金需求量大、资金循环周期长、资金回笼速度慢等特点，因此对资金的依赖性更强，对资金的良好运转要求也更高。而房地产对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。自1999年以来，中国的房地产行业进入了一个快车道，过度的炒作房地产使我国的房地产出现了一个投资过热、价格上涨过快的局面，现在我国房地产业正逐步市场化。随着房地产调控力度的加大，房地产开发企业的融资环境从紧，企业资金问题面临着严峻的挑战。因此，房地产开发企业资金如何实现良性循环，已经成
2、为企业亟待解决的问题。本文首先了解近几年我国的房地产调控政策，然后分析沈阳市中小型房地产开发企业现状，并以沈阳宝立房地产开发有限公司这样的本土地产企业为例来说明调控政策对房地产公司资金结构的影响进行分析，通过各项资料对该企业的资金现状、发展潜力以及制约因素等进行剖析，并以期找出优化对策，以反应沈阳市房地产行业整体的发展趋势。关键词中小型房地产企业，房产调控政策，资金结构，影响IIABSTRACTCASHISTHELIFEBLOODOFENTERPRISESURVIVAL,THEREALESTATEINDUSTRYASATYPICALCAPITALINTENSIVEINDUSTRY,WITHLA
3、RGECAPITALDEMAND,CAPITALCYCLEISLONG,THEMONEYCOLLECTINGSPEEDISSLOWWAITFORACHARACTERISTIC,ITHASSTRONGERDEPENDENCEOFFUNDS,THEGOODRUNNINGOFTHECAPITALREQUIREMENTSAREHIGHERANDREALESTATEFORTHEDEVELOPMENTOFTHEECONOMY,WITHHIGHSENSITIVITYANDADVANCED,HIGHECONOMICGROWTHPROCESSMUSTBEBASEDONTHEPREMISEOFTHERAPIDDE
4、VELOPMENTOFREALESTATEANDTHEMAINCONTENTSINCE1999,CHINASREALESTATEINDUSTRYHASENTEREDAFASTLANE,EXCESSIVEREALESTATESPECULATIONHASCREATEDANINVESTMENTOVERHEATINGOFREALESTATEINOURCOUNTRY,THESITUATIONOFPRICESRISINGTOOFAST,CHINASREALESTATEINDUSTRYISGRADUALLYNOWASTHEREGULATIONOFREALESTATE,REALESTATEDEVELOPMEN
5、TENTERPRISEFINANCINGENVIRONMENTOFTIGHT,ENTERPRISEFINANCINGPROBLEMSFACEDWITHSEVERECHALLENGESTHEREFORE,REALESTATEDEVELOPMENTENTERPRISEHOWTOREALIZETHEVIRTUOUSCYCLEOFFUNDS,HASBECOMEAPROBLEMURGENTLYTOBESOLVEDINENTERPRISESTHISPAPERTOUNDERSTANDTHEREALESTATEREGULATIONPOLICYOFOURCOUNTRYINRECENTYEARS,ANDTHENA
6、NALYZETHEPRESENTSITUATIONOFSMALLANDMEDIUMSIZEDREALESTATEDEVELOPMENTENTERPRISESINSHENYANGWITHSHENYANGTREASUREMADEREALESTATEDEVELOPMENTCO,LTD,THEDOMESTICREALESTATEENTERPRISESASANEXAMPLETOILLUSTRATETHEREGULATIONANDCONTROLPOLICYOFREALESTATECOMPANIESCAPITALSTRUCTUREISANALYZED,THEINFLUENCEOFPASSALLINFORMA
7、TIONTOTHEENTERPRISEFINANCINGPRESENTSITUATION,DEVELOPMENTPOTENTIAL,ANDANALYZESTHERESTRICTINGFACTORSANDSOON,ANDINORDERTOFINDTHEOPTIMIZATIONCOUNTERMEASURES,TOREFLECTTHETRENDOFTHEDEVELOPMENTOFSHENYANGREALESTATEINDUSTRYASAWHOLEKEYWORDSSMALLANDMEDIUMSIZEDREALESTATEENTERPRISES,REALESTATEREGULATIONPOLICIES,
8、CAPITALSTRUCTURE,IMPACT沈阳市中小型房地产企业资金结构分析III目录摘要IABSTRACTII1引言12我国房地产宏观政策分析221我国房地产调控政策现状222实行房地产政策调控对我市房地产行业的影响33沈阳市中小型房地产企业资金结构分析431沈阳市中小型房地产企业发展现状432影响沈阳市中小型房地产开发企业资金结构评价指标633沈阳宝立房地产开发有限责任公司背景简介734沈阳宝立房地产开发有限责任公司资金来源现状分析74优化沈阳市中小型房地产企业资金结构的对策1041沈阳市中小型房地产企业资金结构优化的目标1042优化中小型房地产企业资金结构，降低调控影响的对策12结论
9、14致谢15参考文献16沈阳市中小型房地产企业资金结构分析11引言2004年以来，我国出现了经济过热的现象，投资幅度居高不下。房地产行业是其中最典型的，也是最敏感的行业，因为房地产占用了大量的土地资源和银行资金，导致金融风险增加。概括的说，中国房地产热变现为房地产价格和空置率的“双高”以及资金的持续涌入。高房价对我国的经济造成了很大的伤害，特别是进入2008年以来，我国的房地产业从2007年的井喷式发展到2008年的理性回归，过去再高利润下掩盖的种种问题现在逐渐浮出水面，不仅造成了畸形经济结构也抑制其他方面的投资。高房价也剥夺了众多房奴的幸福感，严重影响了社会和谐。针对这种情况，我国政府从20
10、02年开始就陆续出台了一些列宏观调控措施，尤其是2009年以后，更是加大了调控的力度，房地产企业首当其冲的受到了很大的影响。对抗风险能力相对薄弱的中小型地产企业影响巨大，改变策略、实现持续稳定发展也就成为企业尤为关注的问题。由于房地产行业资金密集型的特点，资金结构也受到了很大的影响。为引导房地产企业的健康发展，作为关系到企业运作成功的关键，对企业资金结构优化问题的研究意义重大。而中小型房地产企业在众多房地产开发企业中极具代表性，相信通过对中小型房地产企业资金结构问题的研究与分析，将会给我国企业特别说房地产企业的资金结构的优化提供思路。本文将通过对沈阳宝立房地产开发有限公司这样较有代表性的本土中
11、小型房地产企业进行分析来了解房地产调控政策对房地产企业资金结构的影响。22我国房地产宏观政策分析21我国房地产调控政策现状20032013，是中国房地产业发展的黄金十年，也是政府对房地产密集调控的十年。2003年121文件开始到2013年，国务院及相关部委共计出台70余项重要的宏观调控政策，主要集中在金融、财税、土地、行政四个方面，政策出台之多、密度之高、力度之大前所未有。但是每次调控之后，市场并没有取得预期的效果，调控政策很快被市场消化，反而是房价越涨越高。于是，我国的房地产市场陷入了一种“调控观望反弹更高再调再高”的恶性环。蛇年春节刚过，2月20日下午，温家宝主持召开任期内最后一次国务院常
12、务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议要求，各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度，简称“新国五条”。新政的出台犹如一颗炸弹，让还沉浸在去年业绩“逆势增长”喜悦中的开发商们着实一惊。但很快，炸弹留下的硝烟味很快散去，因为他们发现，此次“新国五条”内容与之前政策内容基本无异。随即，在接受媒体采访时，开发商们也多表示，不会因为新政策的出台而轻易改变推货计划。虽然“新国五条”与此前的“新国八条”相比，此次中央并未提出更新的调控手段，但这一信号的意义在于，强调楼市政策“高压期”仍将持续一
13、段时间。此外，在保障房方面，在政策实施后，为筹措保障房资金，财政部也与住建部已要求各地多渠道筹措公租房资金，发改委也放开利用债券融资支持保障性住房建设的“闸门”。在2003年到2013年期间，我国的国内生产总值GDP都一直保持着两位数的高速增长，2008年，由于受到国家经济周期性下行和全球金融危机的影响，GDP增幅有所回落，但全年平均仍然保持在9以上的增速。在2009年，因美国次贷危机引起的国际金融危机还在国内持续蔓延，其对我国东部沿海地区的很多依赖出口型企业的影响还没有见底，但是这次金融危机对中国的影响的还是在可控的范围之内的，这主要是因为金融危机源自美国，中国并非金融危机的直接当事国，海外
14、投资损失有限，风险可控。中国的金融机构与国际上高风险的“金融创新”和金融衍生产品的关联度不是很大。此外，中国人在消费文化上还是以量人而出为主流，储蓄率比较高。这些因素都有利于中国在金融风暴中站稳脚跟。另外，为了2009年GDP保持在8的增长率上，并实现国民经济的软着陆，政府制定出台了十大措施以及两年四万亿元的经济刺激方案，这一切都给我国的宏观经济环境带来了良好的发展氛围，增加了“中国信心”。房地产业作为国民经济重要的支柱型产业，宏观经济的稳定对房地产市场的健康、稳定地发展具有非常重要的意义。良好的宏观经济环境和行业环境能为房地产市场提供了良好的市场预期。国家为了保证我国房地产市场的沈阳市中小型
15、房地产企业资金结构分析3正常运行和健康发展，出台了一系列的宏观调控政策和相关规章制度。这些政策及法规的出台不仅可以让普通消费者的合法权益受到有效的保护，而且给房地产行业营造一个良好的公平的市场竞争环境。当前，国内房地产市场的发展态势还不是很明朗，还处在行业的调整期当中，这也给国家调整房地产市场和规范房地产秩序带来了很好的契机，在未来一段时间里，国家仍然需要对我国的房地产市场实施宏观调控，进一步规范房地产市场秩序，构建一个制度化和规范化的市场秩序。22实行房地产政策调控对我市房地产行业的影响任何的一项政策都不是一成不变的，它会随着形势的不同而发生着改变。针对房地产市场的宏观调控政策同样也具有很明
16、显的不确定性，而且还具有相当明显的反复性和重复性。近几年来，国家在土地、金融、税收、住房及外资等方面出台了一系列的宏观调控政策，由于房地产行业是一个受政策影响非常强的行业，这些政策对我国的房地产企业的发展产生了很大的影响，特别是对中小房地产企业的影响甚为严重。因此，宏观调整政策的不确定性给中小房地产企业的生存和发展带来了很大的威胁。据3月1日国五条细则出台10天有余，政策威力逐渐显现，值得欣慰的是，在刚性需要的推动下，在新一轮城市化进程的加速下，在政府和驻沈开发企业合力推动下，沈阳房地产市场始终保持平稳健康的发展态势。沈阳商品房平均价格状况名列第十三位，仅高于哈尔滨和长春，均价幅度为全国副省级
17、城市中最低；房屋价格指数状况名列第六位，略高于全国平均数。按照国家宏观调控的标准，对15个副省级城市的房地产完成投资、销售面积、销售金额、房价及房屋销售价格指数等9项指标，进行综合判断，沈阳市和成都市房地产市场形势并列15个副省级城市第一名。与全国城市全口径比较，沈阳市房地产市场形势属全国最好的城市之一。仅沈阳一个市，一年的商品房需求量就在1400万平方米左右。由此推算，全国的商品房需求量将是一个天文数字。如果充分释放出来，对经济建设的拉动作用十分巨大。十八大后，国家出于扩大内需、鼓励内需的目的，对房地产市场肯定会持积极的正面态度，推动其平稳健康发展。宏观调控政策将支持房地产开发投资保持持续稳
18、定发展。从中长期看，国家最近出台的宏观调控政策，对稳定房地产市场，促进房地产业持续健康发展具有积极作用。全面建设小康社会奋斗目标的提出、国家振兴东北老工业基地政策的出台，以及沈阳市政府提出的“土地分块出让，配套分期付款，分割发证，分批次预售，审办联动，强化拆迁，配套先行，活跃房地产市场，加大金融支持”等多项措施，也将激发房地产商的投资信心和积极性，为我市房地产开发投资的持续增长提供了强有力的政策保障。此外，全国房地产开发重心北移效应正在加速显现，为环渤海经济圈中的主要承接者北京、天津和沈阳等城市创造了重要的机遇。43沈阳市中小型房地产企业资金结构分析31沈阳市中小型房地产企业发展现状中国作为全
19、球最大的发展中国家，中小企业的地位和作用更是突出。中小房地产企业作为中小企业的重要组成部分，其在房地产行业中也具有举足轻重的作用。当前，沈阳市房地产业正处于高速发展时期，总投资额年平均增长约为24，而中小房地产企业数量众多，占全部房地产企业的85左右。我国的房地产市场已经由卖方市场转变为买方市场，且消费需求也都趋于多样化和个性化，这也就形成当前房地产市场需求多样化的特点。对于要满足多样化的市场需要，中小房地产企业因为拥有大型房地产企业所不具备的规模小、经营灵活、对市场反应快等特点，而使得其在提供个性化和多样化需求上存在着独特的比较竞争优势。而大型房地产企业还是不容易做到的，这主要也是因为大型房
20、地产企业都集中关注投资回报率高的单一的高档物业，而不在乎这样的过于零碎的多样化市场需求，这也就给中小房地产企业带来了很好的发展机会。因此，中小房地产企业可以满足不同层次、不同区域消费者的个性化、多样化的住房需求，形成一个多层次消费需求的房地产市场体系。从供给来看，建材成本及地价的上涨将带动房价上涨；从需求来看，有效需求的逐渐扩大将推动房价上涨。在供求关系的共同作用下，未来房地产价格将延续近年稳中有升的良好态势，这为我市房地产业提供了广阔的发展空间。主要原因一是我市房价与其他城市比相对较低，具有很大的上升空间，具有较强的增值潜力，房价的稳步上升将会增强投资者的信心。近年来，我市房地产开发投资持续
21、增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐年攀升，成为有效扩大内需、推动国民经济稳步发展的新增长点，为城市发展，居民居住水平的提高做出了巨大贡献。房地产业作为民国民经济支柱产业，其发展健康与否对国民经济发展起着举足轻重的作用。特别是现阶段，国家针对房地产投资规模过大、房价涨幅过快等问题出台一系列的宏观调控政策，房地产业面临的外部环境发生了巨大的变化。在这种背景下，在现有的规模基础上，房地产业还有多大的发展空间，市场供求关系将怎么变化，成了社会各界关注的问题。下图（图一）描述了沈阳市中小型房地产业的整体规模。沈阳市中小型房地产企业资金结构分析5图12012年沈阳市中小型房地产整体规模统计
22、从图中可以看出，2012年底其数量已占沈阳同类企业总数的753，同类社会销售额的597，同类税收的479是由中小型房地产企业创造的，因此，中小型房地产企业的生存与发展问题直接关系到本行业发展的稳定和提高。从上面的分析，我们不难得出这样的结论沈阳的房地产业蕴藏着巨大的发展潜力，作为先导性的基础产业，具有广阔的发展前景。政府部门、房地产企业和社会各界要实行多方联动，密切关注开发中出现的热点问题，变不利因素为发展动力，积极采取有针对性的措施进行调控与引导，全力促进房地产业的健康快速发展。我市房地产业发展产生的积极影响房地产业是国民经济的支柱产业，对经济的发展和人民生活水平的提高具有重要作用。1、房地
23、产业是推动经济增长的重要产业之一。据了解，2012年房地产业上缴各种税费约60亿元，占一般预算收入的48，成为地方财政收入的新亮点。同时，由于房地产的建筑成本70左右是材料消耗，能带动冶金、建材、化工、装饰材料、家电等50多个行业的发展，进一步促进了装饰、装修、物业管理等新兴服务业的发展，成为推动经济增长的重要产业之一。2、房地产业是拉动投资需求和消费需求的重要动力。2012年房地产开发完成投资5426亿元，比2002年增长了86倍，年均增长458，高于同期全社会固定资产投资138个百分点，占全社会固定资产投资的比重也由2002年的194提高到了353，成为固定资产投资渠道中表现最为活跃的部分
24、。房地产业是一个关联度高、产业链长的行业，它的发展一方面可以直接刺激投资需求，另一方面也可以间接拉动消费需求。目前国际上通用的房地产业的带动消费需求系数是134，按照2012年全市商品房销售额3526亿元计算，带动社会整体商品销售额5045亿元，成为拉动消费需求的重要动力。63、房地产业是提高人民生活水平的重要途径。房地产投资的持续快速增长，特别是商品住宅投资高速增长，促进了城市建设的发展，人们的居住条件得到极大改善，人民生活水平进一步提高。截止2012年末，全市实有住宅面积达8758万平方米，比2002年增加了2492万平方米，年均增长57；居民人均住房建筑面积由2002年的1616平方米提
25、高到了4155平方米。32影响沈阳市中小型房地产开发企业资金结构评价指标房地产的资本现金流主要分四部分一、开发商固有资金；二、银行贷款；三、客户买卖交易产生的日常回款；四、资本市场融资（主要针对上市公司）。通常对我国房地产企业的资金结构分析从以下三个方面进行1、股东权益比率的分析股东权益比率反映所有提供的资本在总资产中的比重，反映企业基本财务结构是否稳定。计算公式为股东权益比率（股东权益总额/资产总额）100。我国中小型房地产企业的股东权益比率在29到50之间。股东权益比率偏低。但随着我国资本市场尤其是股票市场的快速发展，再加上企业所有者出资不存在像负债一样到期还本的压力，不至于陷入债务危机。
26、导致管理层偏好于股权融资。因此，我国中小型房地产企业的股东权益比率本发生较大波动，基本财务结构比较稳定。2、资产负债比率的分析资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的。也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度这个指标也被称为举债经营比率。计算公式为资产负债率（负债总额/资产总额）100。我国房地产企业的资产负债率在50到71之间。资产负债率较高。分析得出，房地产企业大部分资金依赖于负债，西方发达国家的房地产融资系统，在住房建设环节，股权融资、其他各种直接融资方式占70左右，银行贷款和债券融资等融资方式大约占1015。我国香港大型房地产企业的资产负债率一般也不超过30，而我国内地房
27、地产企业较高的资产负债比率，表明企业资产对负债的依赖程度高，其财务风险也相对较高。房地产行业较高的总资产负债率尤其是极高的短期负债比重是其主要的经营风险之一，因此提高房地产上市公司的偿债能力尤其是短期偿债能力是降低其资产负债率和经营风险的有效选择。3、长期负债比率的分析长期负债比率是总体上判断企业债务状况的一个指标，它是长期负债与资产总额的比率，用公式表示为长期负债比率（长期负债/资产总额）100，我国房地产企业的长期负债比率低于20，长期负债比率偏低。通过分析可以看出，由于债券市场的相对滞后，使企业难以通过发行债券融资，同时，许多房地产企业为避免高利息的债务负担，倾向于选择低利息的短期银行借
28、款。长期负债比例过低，负债主要依赖于流动负债。公司的债务结构不合理。短期内公司偿债压力过大，容易导致企业因支付危机而破产。沈阳市中小型房地产企业资金结构分析733沈阳宝立房地产开发有限责任公司背景简介辽宁宝立房产开发有限责任公司公司成立于2000年3月，是专业投资房地产开发企业，现有员工47人，目前在铁西区肇工街北四西路8号建设五十万平米美好愿景楼盘项目。注册资金8000万元人民币，今天发展成为拥有总资产22亿元人民币的沈阳知名中小型房地产公司。主要从事房地产开发与经营，开发资质等级为三级。无论楼市如何变化，居住品质和性价比一直是购房者内心追寻的第一目标。作为倡导生态住宅而打造“17个花园里的
29、欧洲”的美好愿景，其开发商宝立地产更是以此为主导，潜心倾听购房者对生活的深层需求，结合全球先进设计理念，遵循国际一流建材标准，将美好愿景打造成为沈阳超高品质的居住社区。美好愿景从内到外展现了一幅唯美的欧洲生活场景，17个花园精心营造，不仅各自特色鲜明，而且兼具欧式风情。美好愿景新组团莫奈印象占据美好愿景绝佳位置，43140平米齐全空间，占据园区的腹心地段，视野开阔，气度拓达，项目紧邻地铁一号线，更有239、114、278、235、铁西1号线等十余条公交线路，出行无限便利。不少业主表示，他们之所以看好莫奈印象，是因为它不仅仅是一般意义上的住宅，更仿若一幅画卷，丰富了人们的想象，实现了人们心目中对
30、于生活的美好愿景。此外，最让开发商宝立地产引以为豪的，是大量著名品牌型材的合理运用，以及高品质的开发建设联盟。34沈阳宝立房地产开发有限责任公司资金来源现状分析房地产生产、经营的特点，使得房地产的发展不仅要依靠自身积累，而且要依靠社会集资。房地产业的快速发展促进了房地产融资体制的发育和成长。目前中小型房地产企业融资方式主要有自筹资金、民间借款、利用外资、信托融资以及其他方式，为房地产行业的发展提供了强大的资金来源。中小型房地产企业的资金来源以下几个方面1、国家财政资金在计划体制下，国家和地方财政拨款是国家和各级地方政府拨给国有房地产开发企业的开发经营基金或则专项开发资金，由财政部门核准划拨形成
31、企业资本金。随着我国投融资体制的改革，我国房地产业逐步建立了以银行信贷为中心的多样化的融资渠道，政府不再向国有企业增加财政投入用作企业资本金，而主要通过建设经济适用房和廉租房等保障性住宅，加大对住宅市场的投入。2、银行信贷资金房地产业的银行贷款直接表现为土地储备贷款和房地产开发贷款，包括流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性资金贷款房地产抵押贷款。开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。3、外资8主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买土地、房产、进行项目合作、直
32、接参股房地产公司等方式，集中投资于房地产行业。4、自筹资金自筹资金主要包括企业内部资金；其他企业资金；包括企业间联营、入股、债券及各种商业信用；职工和民间资金；发行股票等。5、其他资金来源主要由定金与预付款、个人按揭贷款等组成。房地产开发企业通过预售房地产产品，提前向购买者或者使用单位收取定金和分期付款，既可以解决开发资金的不足，也可以避免市场滞销风险，降低资金成本，加快资金周转。企业除向银行贷款外，还向非银行金融机构如保险公司、证券公司、信托公司、财务公司融通资金。事实上，银行贷款是房地产企业的最主要资金来源。首先，企业很大一部分的自筹资金来源于商品房预售收入，而预售收入大部分来自购房者的个
33、人住房贷款，企业的自筹资金实际上是间接银行贷款。其次，房地产企业自筹资金的另一个途径是关联企业的资金往来，而相当部分关联企业的资金来自银行贷款。最后，在实际操作过程中，房地产企业的部分其他资金来自建筑安装企业点付款，而建筑安装企业垫付款大多通过银行贷款获得。当前，中小型房地产企业融资呈现以下特点1融资渠道狭窄缺乏有效的担保机制和其他融资机制平台，使得中小型房地产企业的融资通道过于狭窄。绝大部分中小型房地产企业不具备股权、债券融资的资质，难以通过资本市场公开筹集资金，房地产投资基金和房地产信托等其他直接融资方式也无法为中小型房地产企业所用。2缺乏长期稳定的资金来源银行发放的流动贷款大都投向大型房
34、地产企业，对中小企业的信贷投入明显少。中小型房地产企业不仅权益资金的来源极为有限，而且很难获得长期债务的支持。银行即使为中小企业提供贷款，也只是提供短期流动资金，很少提供长期信贷。3非正规金融机构发挥重要作用中小企业因资信等级低、缺乏抵押资产、融资成本高等原因，难以得到银行资金支持。因此，中小型房地产企业融资多转向民间借贷，如亲友借款、职工内部集资等非正规金融手段。35沈阳宝立房地产开发有限责任公司资金使用现状分析资金运营能力强是企业能保证资金的有效使用、比较容易取得贷款融资的基础。中小型房地产企业运行的开发项目一般不会超过两个，企业的运营过程往往就是项目的运作过程，与大型房地产企业相比，中小
35、房地产企业的资金周转速度快，投资回收期较短，有利于提高资金利用效率，降低融资成本。我国房地产市场细分日趋明显，大型房地产企业集中资金投向商业地产项目、别墅及高档住宅项目以获得高额回报，而中小型房地沈阳市中小型房地产企业资金结构分析9产企业则热衷于集中资金投向普通住宅项目。中小型房地产企业的单个开发项目一般控制在20万平方米以内，投资额相对较低，融资额度不大。中小型房地产企业开发的普通住宅项目能够满足中小城市和县镇居民的住房需求，市场销售和企业盈利能力有保证，项目开发风险小，资金回笼快。房地产企业有形资源包括土地、厂房等不动产，生产设备、运输工具等固定资产，原材料、产品、流动资金等流动资产，在很
36、大程度上代表着企业的经济实力。与大型房地产企业相比，中小型房地产企业有形资源实力明显落后，自筹资金能力不足，不易得到外部资金的支持。目前宝立房地产公司所面临的发展困难有（1）在经济适用房建设中，犹豫各方面涨价等因素造成项目建设成本增加。（2）国家政策的改变，在项目开发中小型和户均建筑面积收到国家政策的限制，只能建设一些中小户型的商品房，不能满足各方面消费人群。（3）过油土地实行招牌挂拍卖形式，无形地使购买土地费用增加，不利于本公司的开发建设。（4）市政基础设施配套不完善，无形给建设项目实施增加了困难。（5）城建规划部门的各项经济指标，提高了房地产建设成本。宝立房地产公司今后的发展思路（1）加快
37、建设公司美好愿景楼盘一期的建设速度，使其尽快交付使用，通过缩短建设周期，挖掘房地产开发的利润空间。（2）尽快启动美好愿景二期商品房项目，尽早回收项目开发投入。（3）加快商品房美好愿景的资金回收及项目监督工作。（4）组织对新的商品房项目进行可行性研究及项目评估，为企业下一步对外开发奠定基础。（5）积极外联，为其他企业代建职工集资住宅楼项目；承担建设报建、规划、设计、施工、后期物业管理等项目，使企业向多元化经营方面发展。104优化沈阳市中小型房地产企业资金结构的对策从上面的分析，我们不难得出这样的结论沈阳的房地产业蕴藏着巨大的发展潜力，作为先导性的基础产业，具有广阔的发展前景。政府部门、房地产企业
38、和社会各界要实行多方联动，密切关注开发中出现的热点问题，变不利因素为发展动力，积极采取有针对性的措施进行调控与引导，全力促进房地产业的健康快速发展。房地产业的最重目的是为了楼盘的上市,许多的企业在还没有建成的楼层为了让其上市,不惜花费大量的金钱为其造势宣传,同时也大量的购买土地。从而忽略了企业自身的基本运营能力,使得所有的工作重点都成了纸上谈兵。这样就使原本有资金运作的投资项目由于盲目的上市而夭折,最终会因为资金的枯竭导致企业倒闭。但现阶段，人们对住房的需求量还是非常大的，这有以下几个方面的原因一是住房对于大多数人来讲，它是生活必需品，因此住房的需求弹性比较，购房成本和价格的上升并不能促使对住
39、房需求的大幅下降二是我国正处于城市化和工业化加速发展的进程中，经济的持续高速增长，每年有大量的人口涌向城市，就产生了对住房的巨大需求，而人们收入水平也在持续提高，使得这种对住房的巨大需要能转化为对住房的巨大需求三是我国民众对住房的心理预期，认为房产价格只会升不会降。晚买不如早买。这更促进了房价的提高。促使了泡沫的增加。国家应该给出财政补贴，大量建造经济适应房、廉租房，完善住房保障体系，以满足广大中低收入阶层的住房需要。并且，同时要实行实名制，规定一户只允许买一套，在其中，最最重要的是加强政府执行力和配套严密的监管机制。在一些大城市，对住房的投机性需求还非常大，包括国际投资，对于这一部分需求，我
40、们必须采取措施给予抑制。可采取的措施有凡购买高档住房或第二套以上的住房，提高首付比例提高房贷款利率两年内二手房交易不享受税收优惠，并课以较高税率的营业税。这些措施可以控制这些城市产生房地产泡沫。41沈阳市中小型房地产企业资金结构优化的目标合理的资金结构，应该同时实现资产结构合理和负债结构合理，实现负债结构与资产结构的相互适应。在资金结构合理的情况下，企业的投资收益最高，企业价值最大，企业的资金来源稳定，偿债风险最小，企业的资金成本最低。在企业资金结构决策下，合理地利用负债资金，科学的安排负债资金的比例，是企业筹资管理的一个核心。根据风险与收益的均衡原理对企业各种资金来源和筹资方式的资金成本和财
41、务风险进行比较分析，可以看出，企业筹集负债资金成本比筹集权益资金的成本要低，但财务风险要高；企业筹集短期资金的资金成本比筹集长期资金的资金成本低，但财务风险要高。因此，在筹资中不断优化资金结构可以是企业能够在资金成本和财务风险之间动态地实现合理权衡，努力做到在资金成本一定的情况下，尽可能的降低财务风险，或者在财务风险一定的情况下尽可能地降低资金成本，还可以达到节税目的。因此，在规沈阳市中小型房地产企业资金结构分析11划资金结构时，应努力促使负债比率及负债实现不断地优化，这不仅有利于企业资金成本比和风险的控制，而且还能充分发挥财务杠杆的作用，提高筹资效率和权益资金报酬率。推而广之，对企业治理结构
42、的优化也能起到积极地作用，对增加公司价值具有很重要的意义。（一）实施品牌战略，促进企业规模化经营沈阳作为老工业基地改造的重要城市，与沿海经济发达地区相比，房地产业起步较晚，行业集中度偏低，要采取措施扶持优势房地产企业，实施品牌战略，促其尽快做大做强，从而带动全市房地产行业的健康发展。同时，努力拓宽房地产企业融资渠道，扶持绩优企业上市发行股票，募集国内外资金，解决投资高速增长与资金不足的矛盾，增强房地产发展商的资本实力。（二）提高有效需求，增进房地产市场活力在提高居民收入的同时，积极引导商品房开发结构调整，关注中低收入家庭的住房需求，加大经济适用住房的建设力度，增加有效供给，满足不同层次居民的需
43、求。同时，提高城市对外吸引力，增进外来需求，促进房地产行业的健康发展。（三）加大监管力度，规范房地产市场秩序一是加大监管力度，完善市场监管制度。加强对房地产企业的资质管理和房地产开发项目审批管理，严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度等监管制度。二是继续整顿和规范房地产市场秩序，积极促进房地产中介和物业管理服务业的发展，要加速培育若干家规模大、运营成本低、管理规范的物业管理公司，提高物业管理服务业的社会化程度。（四）采取积极调控措施，防止房地产泡沫形成加强监测分析，建立完善房地产预警机制和信息发布系统，引导房地产开发理性投资和居民理性购房，使市场供求平衡，避免房地产市场大起大落。同时，
44、采取相应措施，限制以投机为目的的土地交易和以转手套利为目的的土地交易等，严防房地产投机，防患于未然。（五）内练素质外树形象，提高市场竞争力面对激烈的市场竞争，房地产企业要强化自身素质，改革内部机制，创新经营理念，提高管理水平，增强发展实力，提高市场竞争力。要根据市场需求的变化不断调整开发结构，切忌盲目追求高档、豪华、大户型住宅，要向不同收入阶层提供不同层次商品房，构造多层次供给体系，以结构调整促进商品房开发的理性回归。（六）加大信贷力度，形成住房梯次消费金融机构应向中、低收入群体敞开大门，加大信贷支持力度。一要进一步改革公积金制度，放松现行公积金贷款的某些具体规定，将一些有信贷需求、又有还贷能
45、力的人纳入管理体系。二是要增加银行住房贷款品种，如“押旧买新”贷款等等，以适应居民改善住房条件的梯次需求。1242优化中小型房地产企业资金结构，降低调控影响的对策现阶段全国房地产开发企业资金状况整体“偏紧”，资金状况逐渐恶化，已有不少开发企业资金状况陷入困境，特别是中小企业资金状况更加令人堪忧。因此，如何避免出现资金问题，提前做好应对之策，是现阶段房地产开发企业的首要任务。针对当前环境及房地产上市公司的营运资金结构的特点，应从以下几个方面进行优化1、降低企业资本结构中债务的比重从权衡理论上说，每一个企业都存在着一个最优的资本结构。它是债务的增加所可能减少的代理成本与可能增加的财务困难二者权衡的
46、。结果具体来说就是当节税效益与财务拮据成本和代理成本相等时，企业确定最佳资本结构。过高的负债比重虽然可以产生节税效益并且通过减少现金流量降低代理成本但会产生极大的财务拮据成本甚至可能因为支付危机而破产。因此，我国房地产企业需要降低并严格控制债务比重，提高股东权益比率，权衡利弊，以达到最优资本结构。2、提高资产盈利水平，强化企业自我积累能力企业一般采取的融资顺序是内部融资、债务融资、发行股票。即企业总是尽可能地利用内部积累资金来投资，其次是进行债务融资，直到因债务融资导致企业可能发生财务危机时最后才考虑发行股票。因此，企业应优先考虑内部融资。而企业债务不断沉淀的一个主要原因就是资产盈利水平低下、
47、缺乏效率。企业自我积累机制严重弱化。基于房地产企业是资金密集型企业，而中小型房地产企业往往涉及几个项目的开发，资金需要量极大，为此，在宏观调控不断收紧房地产企业外部融资渠道的情况下，房地产企业要增强内部融资的能力就必须农历提高企业资产盈利水平，增加企业的自我积累。3、根据不同的地域和历史阶段调整企业资本结构对于房地产企业来说要长期使一个企业保持在一个资本结构点无论是从理论上还是实际上都不具有可操作性。因为企业的资本结构时随着公司的外部条件和内部约束的变化而变化，而公司所处的环境时刻都在变化。因此房地长企业应该根据自身的实际情况，制定一个最优资本结构区间。公司的资本结构在该区域内时无需调整，但是
48、一旦超过该区域则需要调整。但如何确定该区域的两端值是该建议的难点，如果公司确定上下域值的成本过高或者是公司确定域值的能力有限的话，应该注意端值选择时参考房地产企业的所处地域和自身资本结构历史运行数值来确定。4、进行债务风险管理，降低企业的财务风险目前我国房地产企业的高负债使得对其进行风险管理尤为必要。财务风险管理包括两方面的含义一方面是短期负债和长期负债的安排，合理提高长期负债比重，增强资金稳定性；另一方面是取得资金和偿还债务的时间安排。债务融资的多少及其期限结构应该是与企业经营活动的周期波动相匹配避免出现不合理的债权融资安排所引起的某一时点上的偿债高峰，而另一时点上的资金闲置，提高融资效率，
49、搞好存量管理，充分利用好现有的找权融资避免因支付危机而造成企业的破产。沈阳市中小型房地产企业资金结构分析135、拓宽融资渠道，降低银行依赖程度，优化融资结构我国房地产融资发展中最明显的特点也是最主要的问题就是融资渠道过于狭窄，融资结构过于单一，资金绝大多部分依靠银行贷款。一旦银行锁紧银根或存贷款利率对房地产影响都将是非常巨大的。因此拓宽房地产企业的融资渠道就非常有必要。房地产企业首先可以通过上市融资。房地产开发商通过使自己的公司上市，从而通过股票发行来筹集资金，这一方法从理论上看是房地产开发、经营的最佳融资途径，通过该方法融资可以化解企业金融风险、降低企业融资成本、改善企业资金结构。但是结合当前房地产股市再融资表现，还应该考虑其他渠道。其次，房地产企业可以通过发行房地产债券融资尽快的推出房地产债券。房地产企业还可以通过房地产信托投资资金融资。基于REITS在国外成功的发展与普及以及在经济生活中扮演着日趋重要的角色，在显示投资和融资的体系下，我们有理由对REITS推出以及大力发展拭目以待。国内信贷环境逐渐恶化，使得不少开发商很难在银行贷到资金，为此，房地产开发企业要全面拓展融资渠道，积极寻求多元化的融资方式。包括寻求委托贷款、发行房地产信托、引入项目股权基金、引入保险资金、谋求IPO和增发、发行债券、有条件的还要海外融资、与海外资金合作等。6、快速将企业存货变现为资金在楼市持
