1、1 鲁 能 7 号 别 墅 销 讲 大 纲 一、 休息区说辞 （一） 目的： 与客户建立初步认知，在介绍区域及项目之前，让客户开发商品牌以及别墅开 发理念有一个了解，加强客户对产品品质的信心，同时引起客户对产品的好奇和感 受共鸣。 （二） 提纲： 1、 鲁能地产品牌介绍 2、 平衡墅的理念 二、 区域沙盘说辞 （一） 目的： 通过对区域交通、规划、自然生态以及生活配套的详细介绍，紧扣城市便利和 自然景观、交通便利和配套完善、工作和生活之间相互平衡的理念，给客户灌输项 目的价值所在，让客户认同 7 号别墅是高端人群真正用来居住的别墅。 （二） 提纲： 1、 地理位置、交通； 2、 马坡组团规划：
2、两轴双心、顺义 CBD、区政府 3、 周边景观资源：潮白河、森林公园、生态公园、高尔夫 2 4、 配套：项目自身配套、周边市政配套 5、 7 号院规划：经济指标、 “长城杯” 6、 别墅四至； 7、 7 号别墅案名的来源：数字 7 的寓意 三、 项目沙盘说辞 （一）目的： 通过对项目规划、建筑、园林、物业管理的介绍以及和北京市场同类产品的对 比，使客户认可项目的稀缺性、增值保值性、宜居性、舒适性和性价比高的特性， 达到初步蓄客的目的。 （二） 提纲： 1、 纯联排、客群纯粹 2、 低密度、容积率 3、 园林规划：台地式、一心、两轴、六组团 4、 建筑规划：建筑风格、行列式、外立面、楼间距 5、
3、 物业 四、 单体模型说辞 （一）目的： 针对三种数量较多的户型，为客户介绍其未来的家。通过建筑立面风格、特点、 户型优势，以阐述家庭生活情景的模式，把客户带进高端别墅生活的无限想象之中， 增强其购买的意向。 3 （二） 提纲： 1、 整体风格及外立面特点 2、 户型说辞：S 端户型、S 中户型、M1 端户型 五、 客户引导： （一）目的： 由置业顾问引荐，销售经理携带随手礼和客户问卷调查表，与客户经行更加深 入的洽谈，深挖客户需求，详细了解客户的情况，包括：购买意向的强弱、购买资 质、客户预算、家庭结构，以便推荐更适合的户型，解答客户疑难问题，用专业的 知识和优质的服务，再次增强客户对项目及
4、鲁能地产的认可，增强其购买决心。 （二） 提纲： 1、 价值点说辞（附件 1） 2、 答客问（附件 2） 3、 客户满意度调查表 4 鲁能 7 号别墅说辞 祥 和 区域沙盘说辞： 休息区： 您好！欢迎光临鲁能 7 号别墅，我是置业顾问 XXX，请问您贵姓？很荣幸认识您！ 您先在这里稍作休息，稍后为您讲解沙盘。 7 号别墅还没开盘，现在处于前期筹备阶段，请问您是怎么知道我们项目的呢？ 电子屏区： 在给您介绍项目和产品之前，首先给您介绍一下开发商。您知道鲁能集团吗？开发 商是鲁能地产，隶属国家电网旗下，是知名的央企开发商，具有国家一级开发资质。 山东鲁能足球队也是鲁能集团旗下的。在北京开发的项目有
5、中央别墅区非常知名的 低密独栋别墅优山美地，还有温榆河东岸的北京最大的独栋别墅项目格拉斯小镇。 2014 年，鲁能集团重点打造北京鲁能别墅年，将在近期将 7 号别墅推入市场。 7号别墅产品引入了一个全新的概念平衡墅。 考虑到当今社会节奏越来越快，生活压力越来越大，人们在工作与生活之间，城市 与自然间的各种矛盾及寻求平衡的需求：鲁能地产从选址拿地，到规划设计，再到 物业服务，都以平衡为理念，以尽量使我们的业主在这里能够轻松享受生活各种平 衡。在选址上，鲁能7号别墅是顺义新城核心，同时又拥有一河三园自然环境，可 以装下自然宁静，更能拥有城市级繁华配套；3纵3 轨的发达交通路网，更让这里 可以快速切
6、换生活与商务；让我们的业主感受出则繁华、入则宁静，同时，完全可 以作为第一居所使用。 区域沙盘说辞： 5 您这边请，这是顺义新城的区域沙盘，顺义新城是北京重点发展的三大新城 之一，将对于通州、亦庄这两大新城来说，顺义新城有着上风上水的地理位置。总 体规划确立了顺义新城“一港、两河、三区、四镇”的区域空间总体布局，整体容 积率只有 1.5，拥有北京发展最早的中央别墅区，是高端别墅云集最为密集的区域。 顺义新城马坡组团作为中心区的核心区域率先启动建设。 沙盘排放的方位是上北下南，我们现在所在的位置是售楼处的位置，售楼处 西侧和北侧是鲁能 7 号院，东北侧最好的位置是鲁能 7 号别墅。 交通：顺义新
7、城具有三纵两横三轨道，地上地下全方位立体交通路网规划。三 纵：自西向东依次为京承、京密、机场高速，两横：自南向北为北六环、白马路。 三轨：M15、 S6、L1。王刚副市长特别指出：L1 号线，T3 出发，直穿顺义新城， 到达牛栏山。S6 号线是北京最长的轨道交通，被称为京郊铁路，连接 M15 号线。 立体化，四通八达的交通网络，可以让您 20 分钟到机场、30 分钟到望京、40 分 钟到三环，瞬间实现城市角色的转换。所以说，我们的项目完全可以作为第一居所 来使用。 规划：2002 年，鲁能地产进入顺义新城马坡组团，先期投入了 60 亿元的巨 资进行土地一级开发。我们配合政府通过国际邀标的方式，
8、邀请了国际著名的规划 设计公司-英国的阿特金斯为马坡组团进行规划。规划为“两轴双心四区” 。 两轴分别是沿顺安路的绿色商务产业轴和沿白马路的绿色运动体验轴。由鲁能集团 协助政府进行的招商引资，将民生银行总部和金蝶软件总部引入马坡，分别投资了 十个亿落户在马坡，另外区域内还有国际中心医院、北京银行总部预留地。绿色运 动体验轴周边有奥水公园、乡村高尔夫俱乐部、国际高尔夫球场、乡村赛马场等， 借助 08 年奥运会的影响力，规划沿白马路以南建设顺义体育中心、国际网球馆和 6 国际冰球馆，将来承接大型的国际体育赛事，将提高马坡在国际上的知名度，奠定 了成为国际新城的基础。 双心是指减河以北的绿色行政中心
9、，目前主体结构已经封顶，顺义区政府很快会搬 迁于此。我们都知道，哪里有政府，哪里就有发展。马坡将成为整个顺义区的政治 经济中心，其市政配套、基础设施、国际化进程将是整个区域最快最好的！区域价 值也将随之大幅度提升！ （到沙盘北侧将） 沿潮白河打造的绿色国际交往中心，也就是顺义 CBD，这里将建成顺义地标性的 建筑群，首期即启动 20 万大型商业综合体, 将引入国际影院，沃尔玛大型超市等， 高端 5A 酒店。生态商务区、配套公寓区、10 万平米中央公园、连接性地下商业。 以上设施在 2015 年全部实现竣工并投入使用。第二阶段（2016 年-2017 年）,开 发物业包括 5A 写字楼、总部办公
10、。第三阶段（ 2018 年）开发物业为以云顶双子 塔城市地标为核心的金融中心区，作为项目点睛之笔。顺义 CBD 的进驻，商业地 产的不断云集，势必会提升住宅类房地产价格的升值，提高整体区域价值。 四区：分别为花园市镇区、滨水度假区、特色居住区、绿荫别墅区。 东侧与 7 号别墅相邻的是京东第一大河潮白河，全长 458 公里，有“北京莱 茵河”之称。最宽水面达 800 米，7 号别墅就坐落在潮白河水上游，水面最宽河 岸，自然生态环境非常优越。另外区域内还有减河和温榆河，在北京这样一个缺水 的城市，我们占据最为丰富的水资源，非常难能可贵。项目往东 2000 米的奥水公 园，是 08 年奥运会水上项目
11、的主会场之一，奥运会 32 块金牌的诞生地，水面面 积近 70 万平米，是亚洲最大的水上运动中心, 现对游人开放。南侧是北京最大的两 个高尔夫球场，为周边提供了近 500 万平米的绿地。潮白河两岸是国家级森林公 7 园，是北京最大的滨河森林公园，总面积 6.3 万亩，森林覆盖率高达 73.4%。政 府斥资 5.5 亿打造为一条城市绿色走廊，7 号别墅隐藏在绿色走廊之中，空气中的 负氧离子含量高出市中心的 20 倍以上，再加上项目北侧的生态公园。北京的 PM2.5 日益严重超标，周边良好的生态环境可以给您带来清新的空气和健康的环 境，是理想的健康居所。 项目本身配套完善，规划 10 万平米的风情
12、商街，有超市、餐饮、咖啡店、洗 衣店近在咫尺。6000 平米会所今年投入使用，以康体健身和餐饮娱乐为主，内设 游泳馆、宴会厅、五星客房、商务中心等。老年康体中心，为老年人提供健身、康 复场所。 周边配套有工商、建设、邮政都在项目“五分钟生活圈”内，购物开车 10 分 钟到老城区，有西单商场、国泰、隆华、大中、苏宁等，满足购物、餐饮、娱乐等 消费需求。顺义医院在老城区，是国家级二级甲等综合医院，顺义妇幼开车 15 分 钟即可到达。项目往南 800 米是规划中的国际中心医院，很快就会进驻，是国家 级三甲医院。看病就医非常方便。周边最著名的学校是牛栏山教育集团，有国际小 学，牛山一中，牛山中学，是北
13、京市市属重点学校，每年有 94%的学生考入一类 本科。鲁能正在与牛栏山教育集团协商，为业主家提供一个入学名额，让您的孩子 接受最优质的教育。另外项目本身就会引入国际幼儿园，以鲁能这样的大开发商， 一定会引入区域内最好的幼儿园，来提升社区的含金量，也为后期物业增值再添一 分。周边还有马坡镇中心幼儿园、马坡中心小学、顺义十五中。现在很多家庭都是 花钱买教育，而 7 号别墅可以为您的孩子提供 0 到 18 岁教育的无缝对接。 这是鲁能在顺义新城的开发用地，总建筑面积 49.5 万平米，总建筑面积 8 58.32 万平米，综合容积率 1.4，鲁能地产把最好的地块留给纯粹的高端居住社区。 水岸公馆荣获了
14、北京市建筑协会“长城杯”金奖，金质”长城杯”为北京市建设工 程质量最高荣誉奖。此前也获得过其他奖项。建筑质量，安全放心！ 您看，这是鲁能 7 号别墅的位置，东临潮白河及 2 万平米代征绿地，直接降 低了 7 号别墅的密度，同时为您的生活环境提供了更多的绿地和超高的负氧离子。 南临顺义 CBD 及 10 万平米中央公园，我们都知道，国贸的房价是 12 万/ 平米， 朝阳公园的房价是 15 万 /平米。如果把朝阳公园搬到国贸，那么北京 CBD 周边的 房价应该是多少？比如纽约的中央公园，和自由女神像、帝国大厦等都成为了纽约 乃至美国的象征；比如伦敦的海德公园，是伦敦城里最奢侈的一片绿地，它周边是
15、全伦敦房价最贵的地段；还有巴黎凡尔赛公园，现在已经成为了凡尔赛宫的一部分！ 这里将从潮白河引入活水湖景，不仅起到城市绿肺的作用，还会带动一个公园地产 的升值。西临项目的会所，休闲健身近在咫尺，北临生态公园，为您的家增添了一 片绿色屏障。我们别墅的这块地是整个区域内位置最好的，占有整个区域最丰富的 自然景观资源，是生活家的私享园，更是顺义新城 CBD 的最后一块风水宝地！ 住在鲁能 7 号别墅，有 CBD 中央商务区，有潮白河、森林公园等等，我们的业主 既可以享受城市繁华便利，还能同时拥有原生态的优美自然景观，出则繁华、入则 宁静，这是一种平衡。住在鲁能 7 号别墅，不但交通便利，而且配套完善，
16、这是 一种平衡。社区内三重会所，满足老人、孩子和全家的所有问题，这也是一种平衡。 一切皆平衡，这就是鲁能地产推出的平衡墅。 过渡说辞： 9 我们将别墅产品命名为 7 号别墅，源于 7 号院，地块的形状象 7，7 代表上升，意 在吉祥如意！在佛教故事中，佛祖一出生就能行走，向东南西北各走了 7 步，叫 步步生莲花 。在西方，7 是上帝专用数字，被认为是一个很有魔力的数字。月亮 的运转周期是 28，以 7 天为一个阶段。一周有 7 天，世界上有 7 大奇迹。在古代， 传说它是“打开宇宙的钥匙” 。纯水的 PH 值就是 7，代表着中性，很温和。在体 育界，7 代表着伟大和胜利，贝克汉姆在英国国家队一
17、直身披 7 号战服。 “7”在 全世界被认为是最幸运的数字。 地块热拍展板： 别墅沙盘说辞： 这边是项目沙盘，方位与实际方向一致，上北下南。我们是区域唯一纯联排别 墅社区，现在市场上很多称之为别墅的项目，实际只是平层、跃层、叠拼等混合在 一起，算不上真别墅，更算不上纯粹的别墅社区。联排相当于小独栋，有天有地， 独门独院，叠拼等完全无法比拟。7 号别墅产品类型纯粹，首先可以保证业主圈层 的纯粹，住在 7 号别墅的业主拥有同样的社会地位和经济实力，俗话说百万买宅， 千万买邻，比喻好邻居确实难求。 别墅总占地约 16 万平米，总建面约 14 万平米，左边是 B2 地块，右边是 B3 地块，共 12
18、排，76 栋， 402 户，容积率仅为 0.6。自 2012 年国家颁布最新“禁 墅令” ，限定了新批住宅项目容积率不得低于 1.0，像 7 号别墅 0.6 的容积率，基 本绝迹了现在市场上的新建联排别墅容积率都在 1.2、1.4 左右，密度高出我们 1 倍以上。我们算了一下，7 号别墅的人口毛密度是 70，相当于每 4 个人就拥有超 过一亩地。 鲁能地产在顺义新城深耕 8 年的时间，此次别墅产品重金邀请美国的豪张思 10 建筑设计公司和星河园林倾力打造。整个社区规划，不仅讲究布局上的外在平衡， 更关注人生活闲暇的内部平衡。社区有三个主入口，分别在 B2 西侧，B3 西侧和 南侧，入口处采用石
19、材贴面的水景及涌泉叠水区，中间建有凯旋门式保安亭。园林 可分为 7 类，包括入口景观区、中心景观区、道路节点绿地、组团绿地、宅间绿 地、宅旁绿地、道路节点绿地及外围绿地。园林整体规划“一心，两轴，三层、四 联、五空间、六品墅、七重园林”的核心景观。 一心：位于 B2B3 地块之间的中心入口区（激光笔指向） ，在中心广场的四角， 采用对称式的弧形布局，配有阶梯式中央水景广场，地面采用小料石，古朴自然， 配有背景音乐，诗情画意。 两轴：分别为横向“中央景观轴”和纵向“生态景观轴” 。 “中央景观轴”： 两侧上层植被采用丛生蒙古栎和元宝枫，全部全冠移植，蒙古栎是国家二级保护植 物，我们现在的迎宾大道
20、就是蒙古栎，圆形叠水泉两侧是丛生元宝枫。元宝枫是非 常具有观赏性的名贵树种，叶形非常漂亮，枝叶繁茂。这两种树从春季到深秋叶色 有明显的变化，从绿色到浅红到深红再到金黄，景色非常的怡人。中层植被有玉兰、 紫叶李、海棠，从春天到秋天，花香四溢，下层植被为八宝景天、非洲凤仙、鸢尾 （法国国花） 、鼠尾草、金娃娃、马蔺等，四季色彩丰富。行道树采用左右对称的 形式，体现了很强烈的尊贵感和仪式感！ 生态景观轴，位于 B3 区西南侧（激光笔指向） ，牺牲了两栋联排的面积，提 供大量社区休闲空间，充分满足业主生活，在私享与交流，家庭与社交间的平衡需 要。处设有儿童活动场地及康体健身场地，包含硬胶场地、沙坑、廊
21、架、健身活动 器及休息座椅等。在珍贵的土地上，鲁能地产舍去了创造利润的建筑，为业主增添 了生活的休闲娱乐场地，是中小开发商做不到的。绿地种植需要考虑对入户路空间 的收放影响以及宅前路视线整体景观的延续性，对内院形成一定程度的私密性遮蔽。 社区内通过东西、南北向的两条主干道实现了组团的自然划分，同时每幢单体建筑 11 都有支路与主干道连接。由物业统一管理，道路分级明显，做到“通而不畅，顺而 不穿” 。 7 号别墅的园林讲究礼仪感和尊贵感，从草地、地被花、茎叶花、小灌木、大 灌木、小乔木、大乔木精心设计挑选，采用七重园林的手法，为您打造花园里的家。 鲁能地产不惜重金，在园区呈现三时有花、四时有景园
22、林美景！项目东侧还有 2 万平米代征绿地，为业主提供了更多的绿地。 建筑风格力求美观与舒适性的平衡，以最适合居为核心，应用多种建筑风格求 得美与适用的平衡。产品规划为四到六联排，地上三层，地下一层，外立面局部采 用天然石材葡萄牙米黄，干挂工艺，部分真石漆，立面选用了黄色、淡灰色为主色 调，看起来明亮优势，贵气。在户型配比上，我们也力求达到一种内部的和谐与均 衡。主力户型为 300-450 平米。户型方正大气，大面宽、短进深，非常方正通透， 人在里面居住非常舒适、健康，利于家族聚集，传承，这也符合风水学阴阳调和， 家族兴旺的理念。而市场上现有的联排别墅，基本都是短面宽、大进深，有的甚至 是面宽
23、5 米，进深 18 米，住着极其不舒适。我们有单体模型，稍后给您详细介绍。 在园林中将建筑植入其间，行列式的排布方式，保障家家北入户，南花园，避 免了斜向户型，采光通风效果达到最佳，无论您选择那一栋别墅，都能获得最好的 日照和通风。行列式布局还能让您的私家花园面积最大化。 楼间距上，牺牲大量建筑面积，只为追求人与自然空间的平衡。我们的楼间距 18.4-22.3 米，在北京的联排别墅市场上，我们的楼间距是最大的，而且我们在您 的门前、院后种植了高大的行道树，有如绿色的围栏，屏蔽外界的打扰和视线，增 加空间私密感。北京市场大多数联排的楼间距只有 6 米或者 8 米，有很多独栋别 墅项目，左右间距
24、1 至 3 米，前后间距 10 米，卖 2000 万-4000 万，相比而言， 7 号别墅性价比更好，居住更舒适。 12 在园区和外部道路之间打造 1.6 米的落差，形成了天然的屏障，构筑立体鲜明 的台地园林。台地式别墅意味着高尚身份，在欧洲早已成为皇室的一种建筑风格。 台地园林通过错落有致、高低不同的景观，形成“筑隐于林”的效果，是 7 号别 墅特有的园林规划。 园林景观的打造非常重要，而园区绿化的维护更加重要，这关系到您以后几十 年的生活环境。只有好的物业公司才能保障社区绿化的品质，好的物业服务也是别 墅后期增值保值的保障，在二手房市场，好的物业卖的价格高、速度快。 鲁能 7 号别墅，在此
25、非常关注价值与后期升值保值的平衡。我们的物业是鲁 能自持的物业公司，具有 8 年的豪宅管理经验，具备国家一级资质，是目前北京 仅有的两家五星级物业公司之一。鲁能从开发到物业服务一体化，更加保障了后期 物业服务的质量。7 号别墅将为您提供管家式贴心服务，除了常规的绿化、保洁、 保安等服务，还有很多个性服务，比如为业主举办私家聚会，像优山美地和格拉斯 小镇的业主都觉得物业非常好，每到过节、过年或者庆祝的时候，都会有业主请物 业帮主安排家宴，我们俱乐部的大厨会到您家里去烹饪，还会派几个服务员上餐、 服务，带给您的就是“五星酒店”的服务。 13 单体模型说辞 您看，这是我们 7 号别墅别墅 S 户型和
26、 M 户型的单体模型。7 号别墅是鲁能 斥重金聘请美国的豪张思建筑设计公司倾力设计。生活区与功能区分开，强调休憩 与实用、动与静的平衡。 7 号别墅外立面采用天然进口石材葡萄牙米黄和真石漆相结合。葡萄牙米黄 造价非常昂贵，质地硬实，不易受损，纹理细致高雅，历久弥新。意大利伯爵宫殿、 法国卢浮宫都拥有着这样的建筑肌肤。真石漆具有石材的装饰效果，并具有自然的 色彩，逼真的质感，具有防水、防火、耐污染、永不退色等优点，可以延长建筑的 寿命。建筑立面选用了黄色立面、浅灰色陶瓦屋顶，颜色稳重大气。同时建筑线条 鲜明，凹凸有致，呈现出一种华贵。细节处理上运用法式廊柱、线条，梅花图案铁 艺护栏。门窗上方处设
27、置拱心石，人工打磨，做工精致！18 世纪法国的庄园大门 上方都有一个家族的徽章，是主人身份的象征。 二、户型说辞 鲁能地产被誉为高端别墅缔造专家，7 号别墅是鲁能地产在京开发的第三个 高端别墅项目，既承袭了优山美地、格拉斯小镇的优良传统，采用了同出一脉的宫 廷风格设计。我们所有户型均为北入户、南花园，虽然牺牲了建筑用地面积，但是 确保每家每户可以拥有完整方正的南向庭院。户型采用大面宽、短进深设计，采光 效果极佳，大幅提升了项目的性能价格比，最大程度上确保您居住的舒适度。 （一） S 端户型 这是 S 端户型，拉菲花园。S 端总建筑面积约 343 平米，四室、四厅、四卫。 14 户型为地上三层，
28、地下一层，上有天下有地，地上面积约 243 平米，地下面积约 100 平米。各功能空间层次分明，会客、宴请、娱乐、起居动静分离，底层娱乐 休闲尽兴，上层安居悠然，套房设计，四层布局，主仆、起居、娱乐功能安排合理， 空间阔绰。同时室内预留私家电梯空间，您可以根据自己的实际需求安排，既可以 安装电梯尽显奢华，也可以将其封闭，作为工作间、储藏室等，增加室内空间使用 率。赠送部分除私家电梯预留外，还有双车位、露台和南北入户门厅，花园赠送面 积 200 平米左右。 我们现在看到的是整栋别墅南侧，S 端户型赠送 200 平米超大私家花园，总 占地面积超过 300 平米。院墙之内是您全家的私属领域，您可以根
29、据您和家人的 喜好，充分发挥您的设计灵感，满足全家人的共同需求。在院子里种上喜欢的树木 和花草，一条浅浅的小溪流经其间，孩子们在水边荡秋千，老人在侍弄花草，太太 在阳伞下喝着咖啡打造属于自己的桃园意境，既可以和家人享受静谧的田园生活， 也可以邀三五好友品茗对弈。 户型面宽达 9 米，进深仅为 10 米，格局方正居住舒适度非常高。三面采光， 南北通透。目前市场上的联排别墅大部分都是小面宽、大进深，就像竖起来的火柴 盒，花了昂贵的价钱，住起来却不舒适。 1、首层说辞 门廊、玄关 从北侧花园登上台阶，首先踏上户外门廊，由户外过渡到室内，充分体现登堂 入室的仪式感。进入房间后首先看到的是玄关，设计充分
30、考虑了业主归家的动线， 钥匙、手机、手包等生活必需品和随身杂物各归其位。让您从踏进家门的第一步起 就开始享受轻松与奢华。 15 餐厅、厨房 整体餐厨厅设计采用国际流行的餐客分开的设计理念，明厨的设计让厨房有更 好的通风和采光，让您佐餐变为一件轻松的爱好。餐厅与侧花园通过露台相连，您 在花园里举办家宴的时候，主人和客人从南侧大厅步入花园，佣人或阿姨从侧面进 出服务，让客人充分感受到尊贵。 客厅 南侧是客厅，6.5 米大挑空，是豪宅的主要标志之一，空间感很强，豪华气派， 彰显尊贵身份。弧型大玻璃幕墙，一整天阳光充足，而且还增加了室内的使用空间， 是很实用的设计。 老人房 客厅东侧是老人套房，南向采
31、光好，日照充足，套间设计，带有独立卫生间， 老人一般喜欢住一层，方便到花园里浇花剪草，乘凉休息，也方便起居。 2、二层说辞 家庭厅 二层设有家庭厅增加整体空间的灵动性，同时也为全家人提供一个聊天、休闲 的空间，实现亲情的互动。您也可以将它打造成您的私人藏品区，以此彰显您的品 味。 卧室 二层采用南北双卧室设计，格局方正、居住功能性强，南向卧室外接观景露台。 您也可以将北侧卧室打造成您的专属书房，配有可上人屋面，摆上一把躺椅，支上 一把阳伞，让您充分享受自然生活。两个卧室错位设计、互不干扰，保证了居住的 私密性。而且我们户型所有的露台全部是赠送给您的。 16 3、三层说辞 三层是主卧区，是男女主
32、人的私属空间，连接一个 14 平米的宽阔露台，可做 空中花园，还可以设计成阳光房，玻璃顶配上电动开启天窗，在下雪的冬天坐在里 面喝咖啡，听音乐，非常的惬意。主卧区为豪华套房设计，内设 12 平米的步入式 衣帽间，采用了全明设计，通透奢华。10 平米的奢华卫生间，明卫设计，干湿分 离，且分设男女主人洗漱区，凸显奢华舒适。鲁能 7 号别墅采用大尺度的手法， 章显了业主的尊贵、提升了居住的舒适度。 4、地下空间 地下空间是功能区，半地下设计，前后均设采光窗和天井，使得地下空间采光 通风效果加强。 您可以将这里打造成台球厅、酒窖、健身房等都是不错的选择，内设 22 平米 独立影音室，您可以和家人在这里
33、看大电影、过节过年在一起看联欢会，或者唱卡 拉 OK 等。 工人房、设备房、洗衣房设置在西北角，与主人的生活空间互不干预，特别是 工人房单独的卫生间，主仆互不干扰，彰显细节。 （二）S 中户型 这是我们的 S 中户型，塞纳府邸，总建筑面积约 316 平米，户型为地上三层， 地下一层。四室、四厅、四卫。户型为地上三层。地上面积约 221 平米，地下面 积约 94 平米。上有天，下有地，赠送部分包括花园、车位、露台和南北入户门厅， 预留私家电梯空间。除没有侧花园外，户型格局与 S 端户型几乎一样。 （三）M 端 2 户型 17 这是我们的 M 端 2 户型，爱丽舍墅，总建筑面积约 396 平米，四
34、室、四厅、 六卫。地上为三层，地下为一层，其中地上面积约 282 平米，地下面积约 113 平 米。赠送部分包括花园、车位、露台和南北入户门厅，预留私家电梯空间。 我们现在看到的是整栋别墅南边，赠送 300 平米超大私家花园，院墙之内是您 全家的私属领域，您可以自由的设计。 M 端 2 户型 9.3 米大面宽，进深仅为 11.3 米，格局方正，南北通透，三面采 光，这种大面宽短进深的户型，居住舒适度非常高。目前市场上的联排别墅大部分 都是小面宽、大进深，像一个一个竖起来的火柴盒，花了昂贵的价钱，住起来却不 舒适。 北侧入户采用了门廊设计，不仅可以凸显业主身份的尊贵，在雨雪天气也提供 了一个进入
35、居所前整理雨具的场所，非常人性化。 1、首层说辞 玄关 一进门是我们的玄关设计，它不但可以避免进门后直视室内，确保家人活动区 域的私密性，同时可以将钥匙、手机、手包等生活必需品和随身杂物各归其位。 厨房 厨房为明厨的设计让厨房有更好的通风和采光，保证了充足的光线，并预留了 冰箱和洗衣机的位置。合理的设计让热爱生活的您在厨房内施展厨艺更加得心应手。 餐厅、客厅 客厅和餐厅相连，共计 50 平米开敞空间。客厅弧型玻璃幕墙的设计，不但增 加了客厅的采光面，而且还增加了室内的使用空间，是很实用的设计，餐厅双向采 18 光，与侧花园通过露台相连，您在花园里举办家宴的时候，主人和客人从南侧大厅 步入花园，
36、佣人或阿姨从侧面进出服务，让客人充分感受到尊贵。 老人房 老人房朝南向，采光好，日照充足，是套间设计，带有独立卫生间，老人一般 喜欢住一层，方便到花园里浇花剪草，乘凉休息，也方便起居。 2、二层说辞 家庭厅 二层设有家庭厅增加整体空间的灵动性，同时也为全家人提供一个聊天、休闲 的空间，以增进全家的感情。您也可以将它打造成您的私人藏品区，以此彰显您的 品味。 卧室 二层设计了南北双卧室设计，格局方正、居住功能性强，南向卧室外接观景露 台。您也可以将北侧卧室打造成您的专属书房，配有可上人屋面，摆上一把躺椅， 支上一把阳伞，让您充分享受自然生活。两个卧室错位设计、互不干扰，保证了居 住的私密性。所有
37、的露台全部是赠送给您的。 3、三层说辞 三层完全是主人的私属空间，连接一个 20 平米的宽阔露台，可做空中花园， 配上编花的秋千，给孩子们玩。喜欢美食的做成烧烤平台，一家子和朋友热闹的度 周末。还可以做成阳光房，玻璃顶配上电动开启天窗，在下雪的冬天坐在里面喝咖 啡，看小说，听音乐。豪华套房配 14 平米的奢华卫生间，明卫设计。主卧全面积 为 90 平米，相当于普通人家祖孙三代 5 口人的居住面积，如果在把楼台封起来做 成书房，还可增加 20 平米，相当于 110 平米，极尽奢华。前后露台赠送面积达到 19 25 平米。 4、地下空间 地下空间是功能区，半地下设计。三面均设采光窗和采光井，使得地
38、下空间采 光通风效果加强。这是端户型独有的。 28 平米多功能厅，您可以做台球厅、酒窖、健身房等等，都是不错的选择， 22 平米独立影音室，您可以和家人在这里看大电影、过节过年在一起看联欢会， 或者唱卡拉 OK 等。 工人房、设备房、洗衣房全部采光，设置在西北角，与主人的生活空间互不干 预，特别是工人房单独的卫生间，主仆互不干扰，彰显细节。 三、客户引导 刚才给您介绍的就是我们 7 号别墅项目的单体模型，您考虑多大面积的？我 去拿户型图，请您到洽谈区稍事休息，马上为您详细讲解户型。 (在拿户型图之前请销售经理出面，销售经理携带客户调查问卷和随手礼拜访客户， 对客户进行深入的了解、客户答疑、选定
39、户型以及认筹等) 20 附件 1：价值点全方位梳理及说辞 人们居住环境的好坏，与人的生命健康、生活质量、文化品位、精神追求有着 直接联系。 一 楼盘硬件 产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子毕竟是决定购买行为的最终 要素，楼盘的硬件价值，体现于每个的细节当中： 1. 交通： 1.1 城市多干道纵横环绕，地铁三线路无缝接驳 无论是北京采取的机动车限号措施，还是购买车辆摇号制度，除了要治理日益 严重的雾霾之外，更是缓解城市交通拥堵的措施之一。拥堵，不是一天造成的，就 像雾霾也非一日之患。然而，便捷的交通路网和多重的交通工具可以提供多种选择 来避免拥堵的交通所造成的出行困扰。 鲁能 7 号别
40、墅，经由鲁能地产顺义新城一级开发商的多年耕耘以及周边 高端居住小区的不断落成，形成了三纵两横三轨道、地上地下全方位的立体交通网 络规划。三纵指区域内纵向的主干道，自西至东依次为京承高速、京密路、机场高 速；两横指区域内横向的两条主干道，自南向北依次为北六环、白马路。三轨道是 指近在咫尺的地铁 15 号线及规划中的 S6 号线、 L1 号线。立体化的交通网络可以 21 让业主方便、迅速到达望京、亚奥、中关村、上地、燕莎、丽都、CBD 七大城市 核心商圈及机场，瞬间实现城市角色的转换。 1.2 高速公路纵横，接驳城市核心 京承高速、机场高速、京密路、京平路、通顺路等多条城市主干道纵横穿越全 境，将
41、顺义、周边区县与市中心紧密相连。 京承高速向北（承德方向）直行至白马路出口右转沿白马路向东直行，经过燕 京啤酒厂第二个红绿灯坤安路口向北，将会看到本项目售楼处，到达现场后，我们 将有专人引导您停车。沿途中白马路段、坤安路段会有本项目指示标识，请您注意 观看。 京密路方向向北行驶，一路直行不转弯，白马路出口下路，向东直行一段距离， 到达坤安路口向北继续直行，不远处将会看到本项目售楼处，到达现场后，我们将 有专人引导您停车。沿途中京密路段、白马路段、坤安路段会有本项目指示标识， 请您注意观看。 地铁 15 号线（俸伯方向）顺义站下车，步行至公交站点，乘坐 14 路、34 路、 21 路公交车，马坡
42、花园邮局路口下车，步行 10 分钟后到达项目售楼处。 1.3 三地铁环绕，便捷通达全城 三条地铁线大幅缩短项目到市中心的出行时间。M15 号线连接海淀、朝阳； S6 号线贯穿顺义、通州、亦庄等北京 11 座新城； L1 号线延长线从 T3 航站楼出 发，直穿顺义新城。便捷的交通方式为您出行提供了多种选择，使鲁能 7 号别墅 身怀城市别墅特征，市场价值将会大幅提升。 M15 号线被誉为一条财富线，连接了海淀朝阳，这两个区的经济产值是北京 市的前两名，它从海淀西苑出发，途径望京新国展，最后到达府前街，这是离我们 22 项目最近的一站，2.5 公里的距离，一共有 8 个换乘点，连接了 7 条轨道交通
43、，分 别是西苑圆明园 4 号线，六道口 16 号线，奥林匹克公园 8 号线，大屯路 5 号线， 望京西 13 号线，望京 14 号线，府前街 S6 号线，大大缩短了我们到市区的距离。 S6 号线连接顺义、通州、亦庄等北京的 11 座新城，是北京市最长的一条外 环轨道交通。预计在我们项目西南角有一站，它也可以在府前街和 M15 号线进行 换乘，地下通车，不会对居住环境造成影响。 L1 号线的延长线从 T3 航站楼出发，直穿顺义新城，最后到达牛栏山。 2. 建筑形态（别墅） 别墅保持如此高速的升值态势，不单因为市场助推，最重要的原因是，从 2006 年国家开始的“禁墅土地令 ”自 2006 年开始
44、，国家对别墅用地的严格 控制。别墅的用地成为了“零供应” ，别墅越来越稀缺，随着土地资源的稀缺，政 府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨，土地资源的 稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的 别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产 品而言，更能保值增值。 3. 建筑风格：纯法式建筑，精雕细琢，选材精良 立面采用局部石材，既风尚贵气，又镌刻出浓郁的文化印迹，以优雅的材质与 柔和的色彩表现清雅的格调，以体量错落、虚实对比营造丰富的整体形象；深植法 式新古典主义建筑之精髓，现代手法与古典元素的结合，营造尊贵
45、、华丽而不失亲 和感的居住氛围。黄色、浅灰色为建筑的主色调，色彩看起来明亮、大方，使整个 23 空间给人以开放、华丽的非凡气度。 4.楼间距：18.4-22.3 米 超大楼间距采光好，无对视 南北超大楼间距，确保户间无对视，充分保障居住私密性，采光通风俱佳。 5.容积率：0.6 超低密度法式纯联排别墅 容积率仅为 0.6 的超低密度生态大盘，纯联排别墅规划，物业类型纯粹，联排 别墅能满足客户对良好居住环境的需求，能提供一种“宽松、舒适、安静、自由独 立”的居住环境。在 2012 年最新“禁墅令”的规定中，增加了住宅项目容积率不 得低于 1.0（含 1.0）的限定，由此“限墅”已升级到“禁墅”
46、，而本项目联排别墅 是最后一批符合国家土地政策的严格意义上的别墅，未来市场空间巨大。在如今的 北京城中，类似本项目的超低密度的纯联排别墅，已处于极度稀缺的状态，而且未 来将不会再有同等的“别墅”产品，其价值与前景无法估量。 6.小区园林 6.1 法式皇家园林，名贵树种，星河打造 一个完美的居住环境，园林景观的打造极为重要，项目汲取英法宫廷园林美学 精髓，将规则与秩序融入园林景观的营造之中，利用地势巧妙排布，形成特色园林。 整体布局规整大气，尽显皇家园林风范，多主题园林景观组团将法式园林的浪漫气 质展现得淋漓尽致，美不胜收，营造典雅浪漫的生活意境。环境景观营造上不仅满 足观赏性，更多表达人对高层
47、次的精神诉求，使环境与心灵产生共鸣，传达自然环 境和温馨意境，创造丰富的、宜人的园林景观。 园林规划设计 项目园林由澳大利亚 GHD 吉好地公司倾心设计，该企业曾担纲设计北京奥林 匹克中心、澳大利亚墨尔本滨水新城等世界知名园林，同时享有“别墅园林专家” 24 的美誉。 园林施工单位 园林施工方面，引入碧海怡景园倾力操刀建设，该公司曾为滟澜山别墅、龙湖 别墅等多个高端项目园林施工，在业内享有极高的声誉。通过设计公司与施工企业 的共同努力，将项目园林与市政规划的中央公园巧妙融为一体，形成了项目独有的 内外双重景观。 6.2 代征绿地打造室外休闲配套公园 为了再度提升项目居住环境的舒适度和休闲空间，
48、项目特设立 20000 平米超 大代征绿地，打造为 7 号别墅专属全家庭休闲主题公园，慢跑道、儿童游乐区、 网球场等满足全家庭生活需求，让生活更加简单、轻松。 7.小区十万平米商业街：地中海风情商街 鲁能 7 号别墅生活配套也将逐步完善，项目本身拥有区域特有的 10 万平米地 中海风情商业街以及商业综合体项目，是一座体现地中海风情的作品，它是融汇传 统与现代商业风格设计的多种语汇，将便捷的目标购物与弥漫着咖啡香与花香的步 行街巧妙融合在一起，整个街区将安排各种方便业主生活的商业设施。 在投入使用后，即可满足基本生活需求。此外，鲁能顺义新城第一区的 6 万 平米商业配套已投入使用，周边还规划有超
49、过 16 万平米的商业配套也在规划中。 8.会所：6000 平米会所，足不出户尽享丰盛生活 会所定位为 7 号别墅业主提供精致生活消费： 满足消费人群对精致化、享受型便利生活消费的需求； 将对消费客户生活化服务作为核心要素，营造精致化的便利生活及社区环 境消费氛围，为业主提供在精致化情境中生活、交流、消费等多元化的需求， 提供休闲、娱乐、增进感情的好场所。 25 服务性商业： 健身锻炼游泳馆、健身房； 美容美体休闲美容、美发、SPA、美甲； 精品美食特色精品菜、咖啡厅； 精致生活及休闲儿童活动区、宠物、洗衣、超市等。 9.小区配套幼儿园：业主专属幼儿园，国家标准打造 为满足业主子女教育需求，社区引入幼儿园，按国家标准划分；幼儿园将设有 多媒体教室、游戏室、钢琴房、音体舞蹈室等，并设有接待区，有会议室的管理区、 有厨房的餐厅、室内活动室、户外活动场所、办公室、员工休息室等。而每个教室 的功能布局亦均按国家标准划分。相信居住在这个社区的业主将为能把自己的孩子 送入这样的幼儿园而感到自豪。 二 空间价值： 空间与时间构成了我们的生命，不可扭转，好在我们对空间还有发言权，在空 间里自由打造未来的设想。 1. 产品优势：别墅这种建筑本身带来的空间感是普通住宅无法比拟，功能分区合 理完善，奢华全套房设计，充分满足全家庭生活
