1、2017 年江苏省房地产估价师制度与政策：房屋征收评估原则考 试试卷 本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意） 1、某类商品房 20042008 年的售价分别为 6000 元/m2、6300 元/m2、6678 元 /m2、7212 元/m2、7645 元/m2。利用平均增减量法，该类商品房 2009 年的价 格为（）元/m2。 A7974.00 B8023.00 C8056.25 D8078.00 2、已知某宗收益性房地产，使用期限为 40 年时，价格
2、为 700 元/m2，此时报酬 率为 8%；如果使用期限为 50 年，则其价格为 810 元/m2，则此时的报酬率为 _。 A6% B7% C7.5% D6.5% 3、某大厦总建筑面积 10000m2，房地总价值 6000 万元，其中，土地总价值 2500 万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 180 万元，建筑 面积为 240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。 A2.4% B3.0% C3.8% D7.2% 4、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采 用的价值类型是。 A：投资价值 B：谨慎价值 C：快速变现值 D：市场价值
3、 E：工业用地的监测点评估价格 5、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。 A市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因 B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 C房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性 D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成 6、建设工程发生质量事故，有关单位应当在內向当地建设行政主管部门和其他 有关部门报告。 A：24h B：30h C：36h D：48h E：执行层的组织协调 7、下列使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。 A：用途 B：建筑规模 C：容积率 D：绿地率 E：工业用地的监测点评估价格 8、动产拍卖的成交一般以_
4、为标志。 A拍卖标的物财产所有权的转移 B拍卖标的物实际占有的转移 C拍卖过程中最高应价者的确定 D拍卖合同的签订 9、下列关于需求价格弹性和需求价格弹性系数，说法错误的是。 A：需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度 B：需求价格弹性中，价格是因变量，需求量是自变量 C：需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值 D：需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值 E：执行层的组织协调 10、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有_的特性。 A独一无二和供给有限 B独一无二和价值最大 C流动性差和价值最大 D不可移动和用途多样 11、某宗房地产的总价值为 5000 万元，其
5、总地价为 2000 万元，总建筑面积为 10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 90 万元，该部分的 建筑面积为 200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。 A1% B1.5% C2% D2.5% 12、假设某类住宅价格从 3000 元/m2，下降到 2800 元/m2，其需求量从 900 套 上升到 1000 套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为_。 A-1.33 B-0.66 C0.66 D1.53 13、下列关于土地使用权划拨的含义，表述不正确的是。 A：建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、 安置等费用后将该幅土地交付
6、其使用，或者将士地使用权无偿交给土地使用者 使用的行为 B：除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不 得进行转让、出租、抵押等经营活动 C：取得划拨土地的使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序 办理手续 D：在国家没有法律规定之前，在城市范围內的土地和城市范围以外的国有土 地，除出让土地以外的土地，均按出让土地进行管理 E：房地产估价机构必须加盖公章 14、某投资市场的平均收益率为 12%，银行贷款利率为 5.17%，国债收益率为 3.5%，房地产投资的风险相关系统数为 0.5。那么，当前房地产投资的折现率为 （）。 A3.5% B5.17% C7.75%
7、D8.59% 15、为评估某房地产 2008 年 10 月 1 日的市场价格，选取的可比实例资料是， 交易目期为 2008 年 4 月 1 日，合同约定买方支付给卖方 3500 元，买卖中 涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费 分别为正常交易价格的 6和 3。自 2008 年 2 月 1 日起到 2008 年 10 月 1 日 期间，该类房地产价格均每月比上月上涨 0.3，则该可比实例修正调整后的价 格为元。 A：3673.20 B：3673.68 C：3790.43 D：3792.93 E：工业用地的监测点评估价格 16、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是
8、。 A：投资公司 B：股份有限公司 C：有限公司 D：股份公司 E：执行层的组织协调 17、直线趋势法 y=a+bX 中的常数 a、b，是由（）决定的。 A房地产的历史价格资料 B房地产的未来价格资料 C房地产的现实价格资料 D估价师选取的现时和未来的价格资料 18、估价时点应与_的日期相一致。 A签订估价合同 B开始估价作业 C完成估价报告 D估价结果所属 19、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是 （）。 A所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作 初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究 B初步可行性研究阶段投资估算
9、的精度可达到5% ，所需费用约占总 投资的 1.0%2.0% C初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基 础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析 D在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应 状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计 方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等 20、增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加，说明公共设施具 有。(2008 年试题) A：非竞争性 B：非排他性 C：竞争性 D：排他性 E：执行层的组织协调 21、预计某宗房地产未来第一年的净收益为 18 万
10、元，此后各年的净收益会在上 一年的基础上增加 1 万元，该类房地产的资本化率为 8%，该房地产的价格为_ 万元。 A225.00 B237.50 C381.25 D395.83 22、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从_之日起计算。 A工程竣工 B物业验收合格 C购房人实际入住 D开发企业向购房人交付房屋 23、虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格，但只有具备了条件才真正 需要专业估价。 A：独一无二性和易受限制性 B：价值量大和难以变现性 C：独一无二性和价值量大 D：易受限制性和难以变现性 E：工业用地的监测点评估价格 24、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是。 A：过去形
11、成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B：市场上能找到充分房地产历史价格资料 C：房地产在过去无明显的季节变动 D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 E：工业用地的监测点评估价格 25、产生房地产价格泡沫的基础是。 A：土地稀缺 B：城市化进程快 C：投机需求膨胀 D：过度放贷 E：借款合同 二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符 合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括。 A：物业管理 B：运营管理 C：设施管理
12、D：资产管理 E：组合投资管理 2、下列说法正确的是_。 A可比实例肯定是交易实例 B交易实例肯定是可比实例 C可比实例不一定是交易实例 D交易实例不一定是可比实例 3、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有 _。 A风险因素 B资本化率 C通货膨胀率 D投资利润率 E资金总额 4、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的 _。 A第一阶段 B第二阶段初期 C第二阶段后期 D第三阶段 E第四阶段 5、下列关于票据贴现的说法有误的一项是_。 A票据贴现是在业务发生时即从票据面额中预扣利息 B票据贴现的债务人是持票据贴现的人 C票据贴现是贷款业务
13、的一种 D票据贴现的期限一般较短 6、股份制包括等企业组织形式。 A：无限公司 B：有限公司 C：两合公司 D：股份有限公司 E：合伙企业 7、房地产专业估价的特点有。 A：由政府有关部门完成 B：具有公信力 C：是一种综合意见 D：不用承担法律责任 E：实行有偿服务 8、基准地价是城市中均质区域内的土地_。 A最低价格 B最高价格 C平均价格 D成交价格 9、下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是_。 A我国住房公积金缴存实行动态调整机制 B住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后， 报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于 5% C住房公积金缴存的对象包括
14、城镇企业中的离退休职工 D住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括 6 部分 E职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次 10、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是（）。 A房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进 行核对 B房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像 资料，内部状况可不拍摄 C房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境 景观等的优劣 D估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必 要的调查了解 11、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有_。 A资金时间价值是资金的增
15、值特性使然 B利率是资金时间价值的一种标志 C从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿 D即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比 较 E资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等 12、某套住宅的套内建筑面积价格为 2600 元/m2，已知使用面积为 58m2，套内 建筑面积为 67m2，应分摊的共有建筑面积为 6m2。该套住宅的建筑面积价格为 （）元/m2。 A2600.00 B2386.30 C2832.84 D3003.45 13、根据求取建筑物的重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取 建筑物重新购建价格的方法有。 A
16、：单位比较法 B：市场提取法 C：分解法 D：工料测量法 E：指数调整法 14、刘某在 1 年前获得一笔月还款额为 800 元、期限为 5 年的汽车借款，经银 行审核后又获得了一笔月还款额为 1200 元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服 务费支出为 100 元，则其月均收入至少应为_元。 A2363.64 B2600.00 C3818.18 D4200.00 15、国土资源部令第 33 号规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取 方式出让。 A：拍卖 B：招标 C：挂牌 D：双方协议 E：直接定标 16、国外研究表明，房地产的经济寿命与其相关。 A：建筑结构 B：所在区域 C：使用性质
17、D：使用过程 E：借款合同 17、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为 6000m2 的写字楼项目，已知 该项目的综合开发成本为 3000 元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为 85 元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为 0.85，经营成本为租金收入 的 30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。 A23.80% B20.23% C19.70% D18.96% 18、在总登记之后，产权发生继承、买卖、赠与、交换、分拆、转让等情节， 必须办理产权过户手续，即：_。 A他项权利登记 B转移登记 C变更登记 D注销登记 19、网络图有表现形式。 A：单代号网络 B：双代号网络
18、C：复合网络 D：时标网络 E：三维网络 20、投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最 后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的。 A：位置固定性 B：不一致性 C：适应性 D：相互影响性 E：借款合同 21、中国房地产估价师学会的英文缩写为_。 ACIREA BIREAC CREACN DCNIRE 22、不属于房地产投资的物业类型是_。 A居住物 B商用物业 C工业物 D农业物业 23、中华人民共和国物权法规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行 不动产登记之日起个月内未申请登记的，预告登记失效。 A：3 B：5 C：6 D：8 E：执行层的组织协调 24、某家庭申请了 25 万元 10 年期住房抵押贷款，年利率为 6。该家庭在按 月等额偿还 4 年后于第 5 年初一次偿还了本金 6 万元，则从第 5 年开始该家庭 的月还款额减少了元。 A：994.37 B：1016.81 C：1255.16 D：1387.24 E：借款合同 25、房产测量的成果包括。 A：房产簿籍 B：房产数据 C：房产测量要求 D：房产图集 E：房产测量规范
