1、房产税改试点方案评析 法学 094 方倩芸 2009012180 摘要：1 月 27 日晚，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点， 上海市和重庆市的试点方案同时亮相。根据方案，两地均于 1 月 28 日开始正式实行征收 办法。 关键词：房产税改、上海、重庆、德国模式、未来趋势 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征 收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986 年 9 月 15 日，国务院 正式发布了中华人民共和国房产税暂行条例，从当年 10 月 1 日开始实施。 房产税的特点： 1、房产税属于财产税中的个别财产
2、税，其征税对象只是房屋； 2、征收范围限于城镇的经营性房屋； 3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出 租房屋按租金收入征税。 1 月 27 日晚，两大直辖市上海、重庆房产税试点方案同时出笼，吸足了全国所有城镇观众 的眼球。 （1）沪渝房产税细则一览： 在两个试点方案中，上海市只针对新购住房，且税率只有 0.6%（其中应税住房每平方 米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格 2 倍的，税率暂减为 0.4%。），尤其令许多人大失所望。上海新出台的房产税政策极不合理。为什么只对新购 住房征税，反而不对多占社会资源的存量房征税？看来上海的政府是在糊弄百
3、姓、欺骗百 姓，他们是既得利益者的保护伞！”按照上海市的征收办法， 2010 年的房产税收入，估 计很难超过 3000 万元，可能不足同期土地出让金的 1/4000。可见包括上海在内的地方政 府，其买地生财之路，将会路漫漫其修远兮！ 相对而言，重庆的方案则稍显其合理性。按照黄奇帆市长宣布的内容，重庆市自 1 月 28 日起对主城区超过均价两倍的新房征缴房产税，累计税率在 0.5%1.2%，全部独栋商 品房都在征税范围内。预计重庆今年可以收 2 亿房产税。 不过，与财政部发言人称房产税属于地方财政收入稳定来源的说法迥异，无论上海还 是重庆，其试点方案的指导思想，统一是“为进一步完善房产税制度，合
4、理调节居民收入 分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源。”房产税的收入，均用于保障性住房建 设等方面的支出。可见在出台之前，两个方案的口径做了统一，并一致均吸收了各界对房 产税诟病的批评意见。 显然，相对于 1 月 26 日如约而来的国务院房地产“新国八条 ”的猛烈，上海、重庆 两地的房产税试点，味道似乎淡了很多。即使是看起来的重手，在政府日益频繁的房地产 调控举措和房价越调越涨的互映下，来自公众的质疑也愈加严厉。 从本质上看，加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推 广力度，实际上对住房投机需求是极具杀伤力的。然而，由于社会群体明显分为有房者和 无房者量大群体，且很
5、多人将房产税、降低房价看作是对私人财产的公然侵犯，加之地方 政府对房价下跌可能导致严重危机且中断地方土地财政来源的担心，房产税在一些城市的 推进由困难重重转为轻描淡写。即使是试点的城市，也会由于征询各方意见导致的中和作 用，最终不能起到调控房价的作用。 虽然房产税不能对降房价起到立竿见影的作用，但如果将房产税政策加上“新国八条” 新增的内容，特别是对二套住房差别化信贷政策，以及从严制定和执行的住房限购措施， 对于上海这样的一个房价过高、泡沫巨大的城市，新购住房需求的增长将面临空前的压力。 （2）税改重建利益分配格局 现行的房产税依照房产原值一次减除 10%至 30%后的余值计算缴纳,房产税的税
6、率依照房 产余值计算缴纳的税率为 1.2%,依照房产租金收入计算缴纳的税率为 12%,自住用房则免征 房产税。 对于房产税的征收,有官员强调 ,现行自住房的房产税是免征的 ,现在只是要对自住之外 的房产征房产税,并提高税率 ,这最简便易行,也能达到加大购房成本,抑制投机。 房产税改革是抑制高房价的调控政策中的重要一环,对于扭转房地产现状将起到非 常重要的作用。从政策的长期效果来看,受益的必然也是普通公民。 从以上分析可以看出,无论是资源税还是房产税 ,对于老百姓都可称为利好 ,至少没有直 接的利益损失。税改其实是对现行利益分配格局的重建。 对股市而言,这两个税种的征收 ,将直接或间接地对资源类
7、和房地产类 股票产生负面影 响,所以市场有反应也是正常的。在关系理顺之后 ,股市终会回到自己固有的节奏。 （3）借鉴德国模式 终结中国房地产暴利 德国模式 特征一：高税制遏制炒房 近几年，外资也曾一度涌入德国房地产市场。德国某地产银行专业人士对本刊记者说， 当时一部分政府经营的租赁房转让给私人企业改造，市场普遍预期房价会上涨，于是有不 少国外资金进入，但不久后这些资金便被迫撤走，这与德国政府高税制遏制炒房不无关系。 该人士介绍，从事地产买卖经营者涉及缴纳的税种包括土地税、土地购买税及资本利 得税，重重高税负挤压了经营者的利润空间，也打击了整个房地产市场的交易活跃度。 首先，在土地税上，政府对于
8、自用式房屋购买者和其他土地买卖经营者进行严格区分， 不同对待。该税名为土地税，实际上是政府向德国境内的地产（包括土地、地面建筑物） 征税，税金的多少则按照登记的地产状态和价值确定。其征税基础为每年初按照税收评估 法（根据成交土地的价格得出同类土地的纳税价值）所确定的课税标准价值，一年一缴。 根据联邦统一的税率，建筑用土地的税率为 3.5，独户住宅土地税率分两类，价值在 75000 马克以内的税率为 2.6，75000 马克以上的税率为 3.5，双户住宅税率为 3.1。为了鼓励购买住宅自住，政府对居民自用的第一套住宅不征地面建筑物部分税收。 也就是购置住宅的普通居民，每年只需缴纳房基地部分（该房
9、基地价值单独评估，并在房 产证书中备注）的土地税。 其次，政府对地产买卖获利者征收高额的土地购买税和资本利得税。土地购买税亦可 称土地交易税，凡国内登记过的土地被出售就要按规定缴纳土地购买税，此处征税基础同 样指土地和地面建筑物两者的价值总和，税率为 3.5%。对于买卖获利部分，政府还将对出 售房征收资本利得税，十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的 25%。土地购买税和 资本利得税的适用范围还包括买卖房地产公司的股票。 特征二：繁荣租赁市场 在德国，居民大多没有自有房，而选择租房住。公开数据显示，德国自有住房率为 42%， 租赁住房率为 58%，3800 万户家庭中超过 2000 万的家庭
10、居住在租住的房屋中，其中 77%的 年轻人都是租房居住。 “租房市场的繁荣，很大一点在于德国法律对于房客一边倒的利益保障。” 上述德国地 产银行人士说，“有非常完善的 租房法，从居住者的利益角度来讲，租房和买房的差别 不是很大，这样有效保证了市场的租房需求。” 制度对房客的利益保护一方面体现在租价上。由于房屋具体情况各异，租价由租赁双 方自行协定，仍属市场化行为。但出于对租户的利益保护，法律对房租做了上限限制：如 果房东所定的房租超出“合理租价 ”的 20%，就构成了违法行为。房客可以向法庭起诉，且 结果不仅是房租应立即降 20%，房东也将受到最高 10 万马克的罚款。如果房东所定的房 租超出
11、“合理房租”的 50%，就构成了犯罪，房东将受到更高额度的罚款，甚至被判三年徒 刑。而对于其中谈及的“合理租价 ”，政府方面提供了充分的指导价参考。各地区的市政建 设部门会与房客协会、房屋租赁和买卖中介机构，定期根据当地通常情况下的房租价格统 计来制定一张“租房价格表”。该表详细列示不同类型、不同地理位置房屋的合理租价建议， 并公开发表。这份表格有着公认的权威性，基本作为法庭审理案件时房租合理与否的依据。 “另一方面，房东也不可以随意涨价。法律规定，三年内房租涨价如果超出 20%，就 作为违法处理。在这个限额内，先前的合同没有做详细规定的情况下，如果房东租价的上 涨价格比率超过市场物价指数的上
12、涨比率，房客有权利拒绝房租上调。如果房东对房屋进 行了返修装修之类，他可以要求 10%到 25%的涨幅。一般来说，租房合同签订后，房客的 利益就会得到充分的保障。”上述人士说。 除价格之外，法律在其他方面也充分保障了房客的利益。比如法律规定，房东将房子 租给房客，必须保持完好无缺，如果房子或房内的设施有损，则由房东承担修理和费用。 如果有损坏，而房东不予修理，则在房租上作相应降低。据本刊记者了解，根据先前法庭 判例中曾出现过的情况，如果房屋内唯一的厕所无法使用，房客可提出将房租降低 80%， 如果雨水严重漏入房间顶墙，房客可提出将房租降低 50%，如果淋浴设备有损无法使用， 房客可提出将房租降
13、低 16%。再比如，房屋租出后，尽管房产依旧属于房东，但房子的使 用权仅属于房客。包括房东在内的任何人在没有得到房客许可的情况下无权进入该房子， 更不能要求房客搬出。 （4）未来房地产改革趋势 扩大房产税试点房产税有其必然性。从房地产市场长期健康稳定发展来看，房产税的扩大 征收是大势所趋，可以合理引导投资者消费房产。 首先，从时间上来看，房产税在沪渝两地试点即将满一年，其经验教训足以作为其他城市 的参考，上海和重庆分属东部和西部城市，两地的样本极具代表性。 其次，从经验上来看，上海和重庆虽然都试点房产税，两地的税率也都依据当地实际情况 进行差异征收。不过，重庆率先向存量房开征房产税，而上海在这
14、方面始终没有具体行动。 从另一方面来看，上海同时执行了较为严格的限购令，而重庆并没有进行限购。两地的经 验既有相似又有不同，适合全国大范围城市的不同需求。 第三，从房地产调控来看，调控初见成效，多城市房价已经放缓或是停止上涨的脚步，房 产税作为房地产市场一项长期稳定的税收，此时进一步推进房产税可以实现房地产市场从 调控到常态的平滑过渡，在一定程度上稳定调控成效。 与房产税相比，带有明显行政色彩的限购令，虽然并非房地产市场长治久安的保障，不过， 作为此轮调控最具新意的手段，限购令在很大程度上直接挤出了投资投机资金，促使房地 产调控早日见效。 首先，央行从 12 月 5 日，下调了人民币存款准备金
15、率 0.5 个百分点，释放大约 4000 亿的 银行资金，从一定程度上缓解了市场的流动性，房地产开发贷和购房贷的紧张程度也随之 缓解。限购若在此时退出，翘首等待了一年的投机资金又将大量涌入市场。 其次，全球经济增长将放缓，多国纷纷下调 2012 年增长预期，在全球经济一体化的进程 中，中国也难独善其身。社科院近日发布的年度宏观经济预测报告预计，2012 年我国 GDP 增长率在 8.9%左右。国家信息中心常务副主任王长胜称，明年 GDP 增速保持 8.7% 水平。经济增速的放缓带来宏观经济政策放松的预期，限购作为本轮调控的“利器” 如当前 就退场，则难免房地产市场重回 2009 年那样的情况出现。 总之，当前楼市调控还不具备各种政策退出的条件，未来需要落实已有的调控政策，同时 还应进一步细化已出台的调控措施，才能遏制房价上涨，巩固宏调成果。 参考文献 1.刘素荣.关于我国房产税改革的思考J.财会研究，2010.11 2. 贡慧.房产税改革试点的比较分析J.中国房地产,2011 年 08 期 3 吕文静. 我国现阶段房产税改革的特点及其未来以上海和重庆为例分析J. 中国证券 期货,2011 年 05 期 4 谷成.房产税改革再思考J.财经问题研究,2011 年 04 期 5 杨继瑞、马永坤. 沪渝房产税改革试点的思考与对策J.高校理论战线, 2011 年 05 期
