1、 - 1 - 杭锦旗物业管理实施办法 第一章 总 则 第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例和内蒙古自治区物业管理条例等有关法律法规，结合本旗实际，制定本办法。 第二条 本旗行政区域内的物业管理、使用及其相关监督管理活动，适用本办法。 第三条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区居委会管理相结合的原则。 有资质物业公司管理的住宅小区由房地产行政主管部门负责，实行业主自治的住宅小区由社区居委会管理。 第四条 人民政府及有关部门应当制定鼓励和扶持政策，采取措施，推动社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务
2、行业的健康发展。 第五条 房地产行政主管部门负责全旗物业管理活动的监督管理 工作。 具体负责 : （ 一） 新设立物业企业的初审 （二） 核定物业服务企业资质等级初审 （三） 物业服务企业资质变更初审 - 2 - （四） 物业服务企业项目手册管理 （五） 外来物业管理企业进入本旗从事物业管理活动备案 （六） 业主委员会备案 （七） 新建商品住宅前期物业管理备案 （八） 住宅专项维修资金使用申请 的受理 各苏木镇人民政府按照行业指导， 进行属地管理， 具体组织实施本辖区物业管理工作。 发展和改革、规划、国土资源、城乡建设、公安、环保、水务、广播电影电视、工商、民政、人防、城市管理行政执法、财政等
3、部门及供水、供热、燃气、供电、通讯等专业经营单位，按照各自职责做好与物业管理活动相关的工作。 第六条 苏木镇人民政府、社区居委会做好本辖区业主大会成立和业主委员会选举和换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协调社区居委会建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。 社区居委会协助苏木镇人民政府做好物业管理有关工作。 第七条 物业管理实行联席会议制度。联席会议由房地产行政主管部门、苏木镇人民政府、社区居委会以及公安派出所、物业服务企业、业主委员会、相关行政管理部门等各方代表组成，由苏木镇人民政府负责召集。 物业管理联席会议主要协调解决下列重大问题： (一 )业主委员会不依法履行职责的；
4、 - 3 - (二 )业主委员会选举和换届过程中出现问题的； (三 )物业服务企业履行物业服务合同中出现问题的； (四 )物业服务企业在交接过程中出现问题的； (五 )需要协调解决的其他物业管理纠纷。 第八条 旗物业服务行业协会在旗房地产行政 主管部门的指导和监督下，依法加强行业自律，规范行业行为，促进物业服务行业健康发展。 第二章 业主、业主大会及业主委员会 第九条 房屋的所有权人为业主。因买卖、赠与、继承等法律关系已经实际占有房屋，但是尚未依法办理所有权登记的，在物业管理中享有业主的权利，承担业主的义务。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： (一 )按照物业服务合同的约定，接受物业服务企
5、业提供的服务； (二 )提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； (三 )提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； (四 )参加业主大会会议，行使投票权； (五 )选举业主委员会成员，并享有被选举权； (六 )监督业主委员会的工作； - 4 - (七 )监督物业服务企业履行物业服务合同； (八 )对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； (九 )监督房屋专项维修资金的管理和使用； (十 )法律、法规规定的其他权利。 业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一 )遵守业主大会议事规则、管理规约； (二 )遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备
6、的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面 的规章制度； (三 )执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (四 )按照国家有关规定交纳房屋专项维修资金； (五 )按时交纳物业服务费用； (六 )法律、法规规定的其他义务。 业主不得以放弃权利为由不履行义务。 第十条 一个物业管理区域成立一个业主大会。应当在苏木镇人民政府、社区居委会的指导下，成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主人数较少或者经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十一条 一个物业管理区域内，已交付的物业建筑 面积达到百分之五十以上的，或者已交付的物业建筑面积达到百分之三-
7、5 - 十不足百分之五十，但是交付已超过二年的，可以筹备成立业主大会。 第十二条 符合本办法第十一条规定，建设单位应当在三十日内书面告知辖区苏木镇人民政府或社区居委会；十名以上业主代表联名，也可以向辖区苏木镇人民政府或社区居委会提出成立业主大会的申请。 第十三条 苏木镇人民政府或社区居委会在接到告知或者申请后三十日内，应当组织成立业主大会会议筹备组。 业主大会会议筹备组由苏木镇人民政府代表、社区居委会代表、业主代表和建设单位代表组成。 业 主大会会议筹备组自成立之日起三十日内组织召开业主大会会议。 第十四条 业主大会会议筹备组做好下列筹备工作： (一 )确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和
8、内容； (二 )草拟业主大会议事规则和管理规约； (三 )确认并公示业主名单、业主人数、所拥有专有部分面积以及投票权数； (四 )拟定业主大会会议表决规则； (五 )制定业主委员会成员候选人产生办法，确定候选人名单； (六 )召开业主大会会议的其他准备工作。 - 6 - 前款第一项至第四项的内容应当在业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。 第十五条 业主大会由一个物业管理区域内全体业主组成，对下列事项作出决定： (一 )制定或者修改业主大会议事规则； (二 )制定或者修改管理规约； (三 )选举业主委员会或者更换业主委员会成员，制定或者修改业主委员会选举办法； (四 )选聘或者解聘物业
9、服务企业； (五 )房屋专项维修资金的使用； (六 )改建、重建建筑物及其附属设施； (七 )改变共有部分用途； (八 )利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用； (九 )业主委员会工作经费筹集，使用； (十 )法律法规或者管理规约规 定应由业主大会共同决定的其他事项。 业主大会决定前款第五项、第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款除第五项、第六项以外的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 - 7 - 已竣工但尚未出售，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业面积，不得计入
10、专有部分建筑总面积 。 第十六条 业主大会会议按照业主大会议事规则的规定召开，可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式举行，但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总 面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 规模较大的住宅小区，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议，推选办法应当在业主大会议事规则中规定。 采用集体讨论形式的，应当于会议召开前十五日通知全体业主，同时告知相关的社区居委会。 采用书面征求意见形式的，将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，在物业管理区域内公告。 公告期 7天， 需投票表决的，表决意见应当由业主本人签名。业主在规定的期限内未投票的，视为弃权。
11、第十七条 业主委员会由业主大会选举产生，由三至九人的单数组成。业主委员会 成员由业主担任，可连选连任，每届任期最长不超过五年。 业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主 ， 业主的配偶也 可 参加业主委员会候选 ， 需提供结婚证明， 基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主 ，但需提供相关证明 。 并符合- 8 - 下列条件： （一） 具有完全民事行为能力； （二） 遵守国家有关法律、法规 ，无不良行为记录 ； （三） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务 ，无欠物业费一年以上记录者，无损害小区业主利益者 ； （四） 热心
12、公益事业，责任心强，公正廉洁； （五） 具有一定的组织能力； （六） 具备必要的工作时间。 业主委员会成员不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职。 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内， 同时 向房地产行政主管部门和苏木镇人民政府备案。 为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益， 苏木镇人民政府或社区居委会 负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督 ，可采取信用信息管理办法。 第十八条 业主委员 会履行以下职责： (一 )执行业主大会的决定，维护业主共同利益； (二 )召集业主大会会议，报告物业管理实施情况； (三
13、 )与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； (四 )及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； - 9 - (五 )监督管理规约的实施； (六 )督促业主交纳物业服务费及其他相关费用； (七 )组织和监督房屋专项维修资金的筹集和使用； (八 )调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； (九 )业主大会赋予的其他职责。 第十九条 业 主大会和业主委员会工作经费，由全体业主承担。经费的筹集、管理、使用，由业主大会议事规则规定。 第二十条 业主委员会自选举产生之日起三十日内，将业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员名单等有关资料报房地产行政主管部
14、门和苏木镇人民政府备案，并告知社区居委会。 第二十一条 业主委员会讨论、决定物业管理事项，应当召开委员会会议，并于会议召开七日前在物业管理区域内以书面形式公 示 会议研究事项。 业主委员会决定事项，需经全体成员半数以上签字同意。 并将决定后事项在 物业管理区域内以书面形式公告 ，公告期三天。 第二十二条 业主委员会在物业管理区域内公布下列情况和资料： (一 )业主委员会名称和成员名单； (二 )管理规约、业主大会议事规则； (三 )业主大会和业主委员会的决定； (四 )物业服务合同； (五 )物业共有部分的使用和经营收益的收支情况； - 10 - (六 )业主大会和业主委员会工作经费的收支情况
15、； (七 )其他应当向业主公布的情况和资料。 第二十三条 业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。逾期未换届选举的，由苏木镇人民政府或社区居委会组织业主进行换届选举。 第二十四条 新一届业主委员会选举产生之日起十日内，原业主委员会应当在苏木镇人民政府或社区居委会监督下将其保管的有关印章、账目、凭证、档案等文件资料及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理好交接手续。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求苏木镇人民政府或社区居委会协助收回，必要时公安协助收回。 第二十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格终止： (一 )因物业转让、灭失等原因不再是业主的； (二 )无故缺席业主委员会会议连续三次以上的； (三 )因疾病等原因丧失履行 职责能力的； (四 )被依法追究刑事责任的； (五 )以书面形式向业主大会提出辞呈的； (六 )拒不履行业主义务的； (七 )法律法规和管理规约规定的其他情形。 依据前款第二项、第五项和第六项规定终止委员资格，需经业主大会会议通过。
