1、长租公寓策划书 1、项目简介 本项目是长租式公寓酒店，将采用集中式公寓的形式提供租住服务，其一 酒店式的物资配置、人性化的装修、友好的服务，即融合了酒店的细微服务， 又保留了公寓的家居特色，舒适、友好、便捷。我们将致力于为租客营造如酒 店一样的家。我们将租下整栋楼，重新改造之后出租。计划是装修到开业周期 约 3 个月。卖点是良善的公共空间和紧密的社区氛围，让年轻人之间更好地交 流。 公寓将采用清新的装修风格，配备洗衣机、冰箱、空调、数字电视、热水 器、厨房、独立卫生间、阳台、1.5 米床，电热水壶、茶几、衣橱、24 小时免 费宽带等。统一配备洗涤液、香皂、牙刷等日常用品。布置温馨，让你体会到
2、回家的温馨。 公寓内所有的床上用品均经过专业洗涤公司清晰消毒，卫生间、厨房等均 经过统一消毒，进行简单的入住手续后，你就可以甩开沉重的包袱，享受家一 般的温馨和酒店式的优质服务。 本项目将会建造一个自己的电子商务平台，提供网上查询和网上预定等服 务。采用线上线下相结合的模式。 二、市场调查分析 旅行房屋租赁社区 Airbnb 共享经济模式的成功，引起了国内创业团队的 争相效仿，也得到了投资人们的追捧。2014 年更多的目光转移到了长租市场上， 雷军五分钟决定投资 YOU+国际青年公寓之举，赢得了广泛关注。对于创业者 而言，选择信息类平台的方向空间将会十分有限。将租房与服务结合，切入到 交易的过
3、程中可以产生更多的想象空间。对于不限房源种类的中介服务平台， 获取房源并非难事，目前主要方法是从 58 同城等平台获取个人房源再发布到自 己的平台内。据亿家网的石总介绍，服务平台的难点在于获取租客上，爱屋吉 屋的经纪人为获取客源也会亲自去信息平台上重新发布房源信息。个性化的服 务可以强化品牌的概念，并逐渐降低获取客户的成本。 下面是调查的关于租房行业市场概况： 根据 58 同城2013 年租房行业研究报告，2013 年全国租房市场规模约 为 2.5 万亿 RMB。 我国目前房屋空置率较高，仍然存在可拓展房源，城镇住房空置率及住 房市场发展趋势的报告中显示了房屋空置情况： 租客方面，赶集网发布的
4、2013 年租房市场报告中显示：58%的人选择 整租，42%选择合租。在所有租客中 42%为 2024 岁，35%人为 2529 岁，12%人 3034 岁，8%人 35 岁以上，3%人 19 岁以下。 根据调查我们发现公寓品牌长租为重资本的方向，且国内公寓租房还处于 很早期的阶段，公寓品牌分散度较高。集中式的公寓在一线城市获取房源会有 很大的难度，从装修到开业的周期也较长，将商用房改为民用出租房后面临着 降低收益的风险。但集中式公寓的品质可以更高，配套设施可以更完备，也很 适合发展成创业孵化器的场所。分散式公寓在发展速度上会占有相对优势。 租房领域在从信息化转到服务化的过程中，无论是哪种模式
5、，对团队的线 下能力都有着较高的要求，一方面快速的获取高质量房源，另一方面为租客做 好租后服务，留住租客，并通过老客的认可获取更多的新客源。 3、项目商务设计 1、市场定位 因为我们公寓关注的是年轻群体，所以我们的目标群体为二十岁到四十岁 的青年一代，主要是初上班的年轻人。因为房间和楼梯为单身成年人设计，40 岁以上的不租，结婚带小孩的不租。我们公寓的目的是让年轻一代能够更好的 交流。而且年轻人人口简单，对居住环境的娱乐性、休闲性要求较高 具有生活 品味，对住宅要求在中高档次，崇尚“物有所值”的消费观点，希望通过外在 的居住环境体现自己的文化内涵。公寓也多位于大中城市商圈周围，客户多为 高素质
6、的年轻人群。 2、推广策略 总体策略： （1） 打造良好的品牌形象，与竞争对手相区别，彻底的分析调研，发掘该项 目的个性之处。要细致周到，体现出处为客户着想的专业理念。 （2）将都市繁华和心灵交流为一体，打造“个性、休闲、时尚、现代”的 形 象。不仅是酒店，更是身心的渡假场所、生活品质的体现。 分期策略： （1）引导试销期 该项目重在树形象，在这个期间通过多方位的媒体宣传来造势，针对目标 消费者给出足够的信息，通过强势的宣传吸引消费者的注意力。在正式投入之 前要对对媒体进行严格筛选，争取达到最好的效果；同时也要对目标市场及产 品进行严格的调查和细分，从而给酒店准确地定位，也更准确地锁定目标消费
7、 群体。 （2）公开强销期 媒体宣传继续造势，巩固前期宣传结果 适时宣传销售成果，刺激消费者 充分利用媒体资源，进一步挖掘潜在客户 （3）销售冲刺期 根根据前期市场反应，及时检讨，适时的调整宣传策略、方向。 3、盈利分析 （1）租金收益 本公寓提供长租，月租金为 2000-3000 元。 （2）广告收益 在公司电子商务平台发展到一定知名度，访客量增多之后，可以收取广告费 用。 4、主要风险 （1）政策风险：国家对长租酒店式公寓行业还未有规范，在国外例如美国，该 行业已经相当成熟，但国内因为政策还存在一定风险。 （2）投资风险：房源集中的公寓的价钱很高。回报不确定。 （2）自身问题：长租公寓形式
8、在近年才开始，专业运营长租公寓的团队很少。 没有前辈的经验，只能自己摸索。很多工作都需要投资者本人兼任。 四、电子商务平台设计 1、设计原则 （1） 安全性原则 系统安全性和保密性对于计算机软件系统是至关重要的，系统中的任何数据 丢失、数据错误以及数据泄露都有可能对公司和相应的业务客户带来巨大的经 济损失，所以在方案设计中要充分考虑系统的安全和保密因素，保证系统数据 不会被非法修改、窃取、破坏。 （2）稳定性原则 本系统设计要具有高稳定性，系统在正常的访问使用过程中能够稳定、可 靠地进行业务数据处理。 （3）高效性原则 由于系统随时都可能需要处理并发的业务请求，所以要求系统设计要尽可 能紧凑、
9、高效，尽量加快每次业务请求的响应时间，避免出现用户需要长时间 等待系统进行数据处理的情况 （4）技术先进性原则 系统方案设计和软件开发的实现应采用先进、成熟的软件设计技术，所采 用的开发和实现技术应符合今后的技术发展潮流，使得整个系统具有更长的技 术生命周期，从而保护系统的开发投资。 （5）可扩展性原则 系统要充分考虑今后平台业务的发展、运营管理体制的改变等因素，系统 设计要具有高度的灵活性和可扩展性，以便于在今后业务情况发展、变化时， 可以根据应用需求的改变而方便地扩充和调整系统功能，从而满足新的应用需 求。 （6）易维护性原则 系统设计应该便于安装、升级和维护，尽可能减少因系统维护问题对平
10、台 的管理服务产生影响。 （7）易使用性原则 系统的用户接口界面设计应符合用户已有的操作习惯，系统操作应易学易 用。 2、网站形象设计 第一，酒店的主页应能够给顾客比较强烈和突出的印象。第二，网页结构 设计合理，层次清楚。顾客应该可以从主页的目录中得知自己应查得的方向。 第三，网页的内容应全面，尽量涵盖顾客普遍所需的信息。第四，网页的链接 应方便浏览，传输速度和图片的下载的速度快，应注意避免死链接，调不出图 形等情况存在。面对网上如此从多的网丫，酒店节省顾客的时间从而吸引顾客 就是在给酒店互联网营销创造机会。 由于项目的目标定位式年轻人，所以网站风格会以个性轻松为主，以当下 流行的用词来布置页
11、面。 3、系统功能设计 （1）公寓信息子系统 公寓的基本信息包括所在城市，具体地址，联系方式，基本情况，入住要求， 以及公寓的配图。每个房间的宽带情况，以及活动时的价格跳动情况。 （2）网上订单子系统 会员便捷预定功能，会员登陆后，可免填写基本信息并获得奖励积分。涵盖业 务流程多种订单状态设置，方便业务管理（为确认、确认中、一确认、已入住 等） 强大的订单查询、统计功能，可按照下单用户、订单状态、订单日期等多种条 件组合查询或模糊查询。订单处理结果可以短信、邮件等方式通知顾客。也会 同时通知酒店销售人员。 （3）客房、房价管理系统 编辑员可以在后台添加、删除、修改房态、发布图片等。 （4）公寓
12、点评管理系统 客人入住公寓后可以发布入住体验，对公寓进行真实点评。 (5)公寓地图定位系统 按照客户要求提供主流地图系统的地图标注服务，以及公寓按照地图进行精确 位置查询。 4、电子商务平台人员配置 程序员：2-3 名。核心程序开发 1 人，辅助开发 2 人。核心人员由于涉及 到网站整个技术平台的开发，故必须有大型网站建设经验，数据库开发严谨， 同时，由于我们的站点是由政府类的旅游资讯门户和新兴的 web2.0 电子商务模 式，故要求必须具备门户网站开发经验，和国内的 web2.0 交互网站开发经验。 并且对数据库极为深入和熟悉。 网站美工设计师：1 名。作为一个高规格要求的网站，网站设计水平，我 们也有高的要求，因此，网站美工设计要求较高。 网站编辑：1 名。在网站搭建过程中，有相当多的文档资料需要手工录入 电脑，虽然我们可以用技术手段实现数据的采集发布，但当中难免出现电脑的 死板性没有办法取代认为的灵活性。太多的数据需要网络编辑的修改和添加。
