1、中国房地产评估市场刍议 摘要：作为房地产市场重要组成部分之一的房地产评估市场，随着 房地产市场的不断规范，其原有的管理制度、盈利模式、行业及从 业人员的规范都必须循序渐进地进行革新，以此来保证房地产评估 市场能够持续稳定地保持对房地产市场的支持以及对国民经济体系 的贡献效率。基于此，我们在正视现状的基础上，必须深刻认识现 有评估体系中存在的问题，继而在结合实际的前提下对其进行修正 和改进。 关键词：房地产估价 准入制度 从业人员管理 政策要求 前言：房地产评估是房地产业的重要组成部分。我国自“实行房地 产价格评估制度”和“实行房地产价格评估人员资格认证制度”以 来，全国房地产估价企业大概有 4
2、500 家，从业人员接近 30 万，建 立了以城市房地产管理法为基础的，由城市房地产中介服务 管理规定、房地产估价师注册管理办法、房地产估价师执 业资格制度暂行规定、房地产估价规范、城市房屋拆迁估 价指导意见、房地产抵押估价指导意见等组成的法律法规体 系。 一、房地产评估概述 首先，我们要澄清一个概念！房地产价格评估简称房地产评估， 我们可以将其理解成为估测房地产的价格，准确的说，房地产评估 就是由专业估价人员根据估价目的，遵循房地产价格的形成与估价 原则，按照一定程序，运用科学的方法对房地产对象进行经济价值 的估测行为。在此基础上，我们需要简单了解一下房地产评估体系 的一些需要注意的问题：
3、第一、房地产评估的对象主要包括居住、商业、工业、其他用途 房地产及土地五种类型。不同的评估对象，在评估目的、方法、程 序上都应该遵循其特有的内容。 第二、房地产评估是一项专业服务行为，其从业人员应该具备一 定的基本要求。除了基本的专业技能和置业道德外，房地产估价人 员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取 得房地产估价师注册证 ，才能从事房地产估价活动，未经注册的 人员，不得以估价师的名义从事相关行业，不得签署具有法律效力 的房地产估价报告书。 第三、房地产估价与房地产评估是该行业下的两个不同的工作方 向。估价对象主要集中在房屋建筑及土地上，而房地产评估略偏重 评估对象的财务
4、价值和资产价值。 除此之外，有关房地产评估的作用、方法的内容，这里就不赘 述了。 二、房地产评估行业存在的问题分析 房地产评估是依托房地产业的发展而兴起的，时间不长，其发展 背景、发展历程和发展特点上都深刻地烙印着“中国特色“。在其 形成初期，充斥在二三级市场中的估价服务确实给房地产市场主体 带来了很大的便利，从一定程度上促进了房地产市场的全面发展， 但是时至今日，其单调而粗糙的服务模式已经渐渐力不从心了，全 新的房地产环境必然需要房地产评估实业做出必要而深刻的调整。 在此，我们来了解一下在房地产评估体系中究竟有哪些问题需要我 们保持关注。 1、人员管理及机构管理方面缺乏规范性。具体表现在：
5、第一、从业人员的认证及管理。国内 30 万左右的管理人员中， 取得执业资格的人员其实比例比较小，保守估计在 5%左右，也就是 说，绝大部分的从业人员是没有执业资格的。而从房地产评估的市 场份额来讲，我国每年在二三级市场中的交易量是一个非常大的数 字，15000 人来妥善处理这样一个规模的事务是完全不可能的，所 以，在实际事务当中，部分应由专业人员完成的工作自然而然就落 在了不具备执业资格的其他人手中，这样做的结果直接导致了我国 评估事业整体水平的低下，而评估人员及评估机构的形象也会被置 于一个非常尴尬的地位。综合说来，从实际情况看，国内大部分的 评估机构内，真正具备执业资格的人员非常少，而负责
6、评估事务的 大部分工作人员都是不具备执业资格的，这样的人员配置带来的服 务效果显而易见。 第二、各评估机构各自为政、占山为王。各地区之间存在多头管 理、收费标准与评估规程各异的情况，且机构之间缺乏必要的沟通、 协调。截至目前为止，由政府部门管理的评估部门有十多个，它们 分属财政部、建设部、国土资源部、计委等部门分别管辖；涉及管 理对象五花八门，包括注册资产评估师、注册房地产估价师、注册 土地估价师、价格鉴证师、乡镇企业资产评估师、农村集体资产评 估员、矿业权评估师和旧机动车评估师等。评估机构执业资质也有 多种，各评估专业的评估依据也分别使用各主管部门所制定的规程 和规章。如以房产为主的房地产评
7、估要按建设部制定的规程和规章 进行评估，以土地资产为主的地价评估要以国土资源部制定的规程 和规章进行评估，造成相类似的工作要分别按不同的收费标准收费， 按不同的技术规程规范出具评估报告。如对企业不同类资产的评估， 往往要涉及不同评估机构和其行业主管部门，并且要分别交费，不 仅加重了企业的负担，也降低了办事效率。其实，各类评估专业之 间有着密切的业务联系，需要相互沟通、协调与合作。但在实际工 作中，各评估专业之间缺乏必要联系，制约了各类评估专业执业资 质、执业资格和执业技术规范等制度交流与建设，不利于整个评估 行业的统一规范。 第三、评估行为过程及结果没有有效的监督和考核。应该来说， 这一问题是
8、前面两个问题的延续。在房地产评估的事务中，由于交 易对象的特殊性，其涉及到的经济利益非常突出。作为评估机构及 工作人员来讲，在利益的标准和分配上有着绝对的话语权，只要我 愿意，我可以通过难度不大的操作来决定当事人双方的地位。而这 样做，评估机构和工作人员方面，甚至不用承担任何一点的责任。 在这种思维的支撑下，没有监督、没有约束，光凭所谓的职业道德 是完全不能阻止一些见钱眼开的人的。 2、评估技术落后，具体表现在： 国内评估机构现有的评估软件没有得到充分的开发和利用。目 前，国内主要使用的评估软件包括鼎信诺、江城等，这类软件在工 作模块方面相对国外来说稍显粗糙，其精度主要依赖于评估对象数 据的精
9、确性。业内的人应该比较清楚，实用的软件，必须建立在一 定的数据库基础之上，也就是说需要大量的房地产评估案例数据的 收集与存档。国内评估机构的软件开发人员在数据库的建立方面比 较薄弱，主要是凭借过时的资料或者原始经验来处理一些事务。所 以，在很多评估机构中，工作人员在处理事务的时候，要么就是通 过简单的测量、甚至是目测，直接就给出了参考数据；要么就是按 照以往处理的案例，随意选择一个自以为差不多的对象，将其数据 进行带入。这样做的结果，虽然说不至于跟实际情况能造成过大的 差距，但从精度上来说，这种做事的习惯和态度，偏离了房地产评 估工作的基本准则，或者说，这本身就是一种敷衍的做法。 3、评估方法
10、不当，具体表现在： 从理论上说，在评估方法的选择上，国内外标准比较统一，主 要是成本法、市场法、收益法、基准地价修正法、价格指数调整法 等，在其中，我们使用的方法主要集中在市场法和成本法上，为什 么会这样呢？简单！成本法上使用一些陈旧的数据，市场法上选择 一个时差不合理的比较对象，不需要太多的考虑和计算，就可以得 到一个不错的结果。 这样的工作思路和方法是完全不符合现有房地产市场具体情况的， 要知道，在国内相当一部分地区，其房地产商品的成本、价格变化 的频率相当快，哪怕是 1 个月、2 个月，各项数据和指标就会发生 巨大的变化，评估机构如果不能使用严谨的方法来准确预测评估对 象现有的市场价值，
11、只用敷衍的态度来对待每一单业务，带来的只 能是行业水平的整体低下。一个行业发展水平的高低，不是表现在 市场规模大小上，而是表现在行业服务水平高低上，我们完全可以 做到精益求精，完全可以通过更到位的评估服务来让市场交易更加 合理，但是我们还是延续行业的老规矩，按经验办事，这于行业发 展是最不利的。 除此之外，房地产评估中还存在其他的问题，这里也不一一讲 述了，这些问题有一个共性，那就是缺乏活力、缺乏创新，人员机 构的配置、行事的手段、管理的思维大抵如此。 三、对房地产评估行业发展的一些个人建议 一个行业的发展不是用几句话或者几条建议就能决定的，本人 在这里也只是向各位读者提供一些有关行业的建议和
12、看法，具体的 实施和革新还是要具体问题具体分析。 以上谈到的问题，我们可以把它们简单分为硬件和软件两个方 面 首先，从软件上来看，我们的问题出在思维上。对行业发展认 识不够，对行业的变化视而不见，坚持老观念、老办法。那么，怎 样去改变这一局面呢？。 第一、行业整顿。这里的整顿包括人员和机构两个方面。人员 方面，在准入上重新调整考试内容，实际上国内在资格考试内容上 还是偏重理论，我建议在以后的资格认定上注入更多的实际考核内 容，在学历、从业年限、从业范围上给予更加严格的规定，要让准 备进入这个行业的人群深刻认识到，房地产评估工作绝不是纸上谈 兵，绝不是考试过关就能胜任所有工作的。另外，增加考核程
13、序， 每隔一段时间（1-3 年）对已获得资格证的从业人员进行考核，凡 是没有达到要求的，一律取消执业资格。最重要的是，对于未取得 执业资格的从业人员，对其工作范围认定、职责认定一定要建立一 个强力的监督机构；在机构管理上，由于绝大多数的房地产评估机 构是由各地区的行政部门或者地区性的行业协会来管理的，过于混 乱，我们可以将评估机构的管理集中到某一个职能部门手中，考虑 到各地区确实存在差异，我们可以以地级市为单位，由政府主导成 立行业协会（或者之类的部门）在统一的管理条例下按一定的偏差、 比例来调整管理办法。在同一地区下，对机构施行准入制度，即同 一时间，在同一地区限定评估机构数量，进行严格的资
14、质管理，对 已有机构进行年审，在人员和业务上对其进行全方位的监督，不符 合条件者直接清除。 之所以把这样一些内容算作是软件革新，主要是考虑到这些内 容的实施不是一朝一夕，也不是通过一个两个机构试点区完成，主 要是通过立法，通过法律将一些严格的标准带给整个行业和从业人 员，让其从思想上能够接受新的标准，从而用新的标准来界定自己 的工作内容。 第二、要想办法建立市场主体之间的沟通；一是评估机构和客 户的联系；二是评估机构所得客户之间的联系，三是房地产行业其 他机构跟评估机构之间的联系；这种沟通的特点应该具备这样几个 特点，或者说效果：市场主体对信息的了解应该是公平、公正、公 开的，不存在区别对待；
15、市场主体对评估机构提供的服务水平应该 是可以客观评价的，而且这种评价对评估机构来说应该是有效力的； 房地产行业之间各职能机构之间应该是保持密切联系的，对行业的 发展和态势应该保持共同关注。 其次，从硬件上来说，主要是从技术角度方面提高评估机构的 服务水平。 第一、要根据实际，革新评估方法和工具。这一点是必须要实 现的，没有水平较高的评估方法和手段，思想再怎么变也无法实施。 这一块的难点在于中国房地产市场内有关房地产价格的影响因素太 多，不易于把握，而且地区差异确实较大，需要按区域具体实施。 国际上较为常用的房地产价格指数评估法相对来说就比较适合我们 现在的情况，可以考虑在行业中逐步推广。至于评
16、估软件之类的东 西，有必要的话，强制评估机构建立符合标准的案例数据库，严格 规范评估工作的流程和工作内容。 第二、从侧面来说，鼓励现有评估机构通过各种手段，扩大规 模、提高服务水平、创建品牌，力争在国内或者区域范围内建立具 有一定影响力的“巨无霸”，通过示范性机构来带动其他机构的积 极性，形成良好的竞争机制。另外，我们也可以鼓励私营评估机构 的建立，国内房地产市场规模较大，对符合条件的私营评估机构可 以放松政策，甚至是给予一定的优惠政策，让更多的评估机构能够 提供范围更广的服务。 综上所述，以上所提建议只是个人一些不成熟的意见，也没有 具体的操作方法，主要是想提醒大家注意，房地产评估行业决不能 停滞不前，得过且过，另外也想通过大家来集思广益，共同解决房 地产评估行业革新的问题。 参考文献： 【1】曹海军 中国房地产评估方法及现状 【J】中小企业管理与科技 上旬刊 2010 （12） 【2】梁伟 国内外房地产评估手段初析【J】上海房地 2010 （3） 【3】袁绍华 翟鸣元 国外房地产评估制度及对中国的启示【J】 湖南工业职业技术学院学报 2010 （4）
